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温岭市农贸城招商策划大纲处理过的修改稿完整版
HENsystemofficeroom【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
温岭市农贸城招商策划大纲处理过的修改稿
前言
一、台州市概况
(一)台州市城市概况
(二)台州市自然资源概况
(三)台州市经济发展概况
(四)台州市农业发展概况
二、温岭市概况
(一)温岭市地理概况
(二)温岭市自然资源概况
(三)温岭市经济发展概况
(四)温岭市农业发展概况
(五)温岭市交通概况
三、项目研判
(一)我国农业概述
(二)我国农产品贸易及农贸市场概述
(三)浙南地区农贸市场分析
(四)温岭市农贸市场概况
(五)其他农贸市场分析
(六)项目对温岭市经济发展的影响
四、温岭农贸城投资效益测算
(一)测算的依据及技术路线
(二)比较案例分析
(三)因素修正
(四)温岭农贸城交易额测算
(五)农贸城投资效益测算
五、项目定位建议
(一)突出温岭农贸城品牌,塑造“浙南菜篮子”形象
(二)实施差异化营销战略,充分发挥项目的优势
(三)农贸市场的规划布局要高瞻远瞩,具有超前性
(四)综合配套服务进一步完善
(五)建立现代化的信息管理和电子商务网络
六、项目作业纲要
(一)项目作业流程图
(二)项目策划作业内容纲要
七、费用细则
八、中国国际咨询集团概况及专家团队介绍
前言
商业地产项目的招商策划,就是以专业市场为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对专业市场进行研究与预测,为决策者了解该专业市场的现状以及变动趋势,制定招商计划,拟定招商与经营策略提供建议,以及作为决策者决策的参考依据。
一个优秀的策划方案具有超越时代的特征,并且可实施性非常强,这要求我们每一个策划人都要有求真务实的作风、敏锐的洞察力、高超的专业水平。
我们根据商业地产的行业特征,内容包括项目位置、交通情况、人文环境、税收政策、基础配套、与直接关联产品的流通渠道、工资水平、就业观念、商业物流,和周边农贸业态、竞争市场状况以及本项目的产品分析等几大部分。
对于不同的内容,我们将采取灵活高端的方式。
通过专家团分析研究,科学地对项目的系统规划、产品特色、项目定位、招商条件、合作模式、交易方式、营运状况等进行论证;共同探求对本案的SWOT分析及招商推广手段等。
如何使项目置身于市场,结合于理论,捕捉每一个稍纵即逝的机会,吐故纳新,遵循“直面矛盾,善用策略”的工作准则,审时度势为项目策划出具有重大价值的报告成果,做到出奇制胜,抢占主导地位,利用优势环境做出强势品牌,使您在激烈的市场竞争中崛起,这是我们的当务之急。
温岭市农贸城招商策划大纲
招商策划是运用招商人员的知识和智慧,筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。
招商一定是整合的结果,是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式,需要跨学科、跨专业又各方面相互联系的整体;是以积极可行的方式吸引外来资金、人才、技术和管理经验等生产要素为方向,促进本企业和本地区的经济发展为目标。
以这一“方向”和“目的”为主线,贯穿其中、有的放矢。
通过招商手段,将各自相互独立、相互隔离的企业和资源进行有机的整合,成为经济发展的生产力。
温岭市农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处,与规划中的市客运中心相邻,占地110亩,是由台商全额投资建设,总投资超过2亿元,是温岭市政府重点招商引资项目、重点建设项目。
农贸城如何发挥充分发挥其自身优势,自主创新?
如何运用地区产业特色,作出准确的市场定位?
如何利用政策优势和政府的支持,建立完善的管理体制和经营模式?
如何利用企业的资源优势,作出正确有效的招商方案和营销方案?
如何在转变经济结构和稳定增长方式,促进经济社会又快又好的发展中起到应有作用,这是农贸城目前面临的重大决择。
一、台州市概况
(一)台州市城市概况
台州位于浙江省沿海中部,市中心处北纬28度,东经122度,属亚热带季风气候型。
大陆海岸线745千米,占浙江省的28%。
全市陆地面积9411平方千米,大陆架海域面积8万平方千米,人口万人,其中市区人口万人。
市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成,辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县,截至2005年12月31日,全市共有34个街道、65个镇、28个乡。
台州市各县市基本情况一览表
地区
总面积
建成区
总人口
街道
镇
乡
社区
居民区
行政村
驻地
邮编
平方千米
平方千米
万
个
个
个
个
个
个
椒江区
(海门街道)青年路404号
318000
黄岩区
8
5
6
23
13
537
县前街22号
318020
路桥区
路北街道管淋村
318050
临海市
东方大道
317000
温岭市
20
方城路58号
317500
三门县
海游镇人民路59号
317100
天台县
3
7
5
0
40
648
城关镇中山东路314号
317200
仙居县
3
7
10
0
10
721
城关镇学后巷1号
317300
玉环县
0
6
3
27
11
276
珠港镇东城路6号
317600
合计
--
台州市地图
(二)台州市自然资源概况
台州山海雄奇,气候温和,雨水充沛,自然资源主要有以下四大类。
一是“两水”资源。
“两水”指水产和水果。
台州有6个县(市、区)濒海,海岸线长,水产品丰富,渔业产值占农业总产值的一半以上。
海水养殖的面积和产量均占浙江的60%以上。
台州水果品种多,质量好,产量高,是我省重要的果品基地之一,其中黄岩蜜桔、玉环文旦、东魁杨梅等名果享誉中外。
二是港口资源。
台州港为组合式港口,以台州湾的海门港为中心,乐清湾的大麦屿港和三门湾的健跳港为南北两翼。
三是电力资源。
台州是一个集火电、水电、潮汐电、风电、核电于一体的综合能源区。
台州火力发电厂已建成141万千瓦发电机组,为浙江省第二大火力发电厂,温岭江厦潮汐电站为目前亚洲最大、世界第三的潮汐电站。
目前,投资250亿元的三门核电厂正准备动工建设;投资48亿元的天台桐柏抽水蓄能电站已开工建设;台州将成为华东地区最大的电力能源基地。
四是旅游资源。
台州拥有两个国家级风景名胜区(天台山和神仙居),一个国家级历史文化名城(临海市),还有4处省级风景名胜区。
(三)台州市经济发展概况
台州是中国股份合作制的发源地。
民间自发形成的“打硬股”即代表着台州民营经济的雏形,孕育于70年代。
改革开放后,台州的民营经济有了长足的发展。
2006年,全市实现生产总值亿元,按可比价格计算,比上年增长%。
其中,第一产业增加值亿元,增长%;第二产业增加值亿元,增长%;第三产业增加值亿元,增长%;三次产业结构进一步优化,由上年的:
:
调整为:
:
。
全市人均生产总值为26100元,比上年增长%,首次突破3000美元大关,达3342美元。
(四)台州市农业发展概况
台州市兼得山海之利,农业资源丰富,物产丰饶,素有“鱼米之乡”、“水果之乡”的美称。
柑桔、杨梅、茶叶、水产等农产品久负盛名,享誉国内外。
2005年全市农业总产值达亿元,农民人均纯收入达到6689元。
全市上百亩的规模基地达到373个,其中种植面积万亩以上的规模基地36个,面积达到万亩,畜禽养殖规模上万头的基地25个。
2006年,全市实现农林牧渔业总产值亿元,按现价计算,比上年增长%。
其中,农业产值亿元,增长%;林业产值亿元,增长%;牧业产值亿元,下降5%;渔业产值亿元,增长%。
在农民自愿劳动合作基础上的农民专业合作社建设如火如荼,全市已建立农民专业合作社500家,入社社员万多户,带动农户达万户之多,建立各类生产基地624万亩。
合作社注册资金达到5798多万元,2005年实现农产品销售额亿元。
围绕农业主导产业组建了柑桔、杨梅、西瓜、西兰花、农机、茶叶、生猪、奶业、畜禽、种业等台州市十大农业产业协会,并以积极的姿态融入国际经济潮流,加强与先进发达国家的技术交流与合作。
二、温岭市概况
(一)温岭市地理概况
温岭地处浙江东南沿海,长三角地区的南翼,北连宁波,西连温州,三面濒海,陆域面积920平方公里,岛屿面积平方公里,滩涂面积155平方公里,海岸线长317公里,辖11个镇5个街道,831个村105个居,人口116万,是全国人口密度最高的县市之一。
温岭市地处浙江东南沿海,长三角地区的南翼,三面临海,东濒东海,南连玉环,西邻乐清及乐清湾,北接台州市区。
陆域地势自西和西南向东渐倾,西部和西南部为海拔100-250米的低山丘陵,最高处为太湖山主峰,海拔734米,系北雁荡山余脉。
北部、中部和东部为平原。
气候温和湿润,四季分明。
年平均气温17.3℃,年平均降水量毫米,无霜期约251天,属亚热带季风气候区。
全市陆境自西、西南向东渐倾,西部和西南部多为低山丘陵,北部、中部和东部为水网平原和滨海平原,海岸线长317公里,岛屿170座。
温岭一角
(二)温岭市自然资源概况
温岭市具有丰富的自然资源,主要又分四大类。
第一是海洋资源,海洋捕捞居浙江省前列。
盛产大小黄鱼、带鱼、鲳鱼、鳓鱼、马鲛、海鳗、墨鱼等数十种经济鱼类,以及竹节对虾、红虾、梅虾、梭子蟹等海产品。
开发有70万亩浅海和20万亩滩涂,水产品产值、产量均居浙江省前列。
第二是矿藏资源,以花岗岩为主,储量10亿多立方米。
第三是电力资源,温岭市为全国农村电气化(县)市,有世界第三、中国最大的潮汐发电站——温岭江厦潮汐电站。
城镇供水能力万吨。
第四是旅游资源,境内有3个省级风景名胜区:
长屿硐天景区,有28个硐群1314个形态各异的硐窟,获大世界吉尼斯之最;方山-南嵩岩风景区,气势磅礴雄浑;江厦森林风景区。
石塘渔港以特有的石山、石路、石屋等石建筑着名,还是中国大陆新世纪第一道曙光的到达点。
(三)温岭市经济发展概况
历史上的温岭是个农业县,1958年,国务院曾授予温岭“全国农业社会主义建设先进县”称号。
党的十一届三中全会以来,温岭经济社会快速发展,人民生活水平显着提高,综合实力不断增强。
2001年,全市国内生产总值达到亿元,同比增长%,居全省第3位;人均国内生产总值17121元,同比增长%;工业总产值亿元,同比增长%;全社会出口交货值亿元,同比增长%;财政总收入亿元,同比增长%,居全省第6位,其中地方财政收入亿元,同比增长37%,居全省第7位;城镇居民人均可支配收入10909元,同比增长%;农民人均纯收入5917元,同比增长%。
据国家统计局测评,温岭市社会经济综合发展指数居全国2000多个县市第28位,其中发展水平居21位。
2006年实现生产总值亿元,比上年增长%;财政总收入亿元,增长%,其中地方财政收入亿元,增长%;农民人均纯收入7556元。
社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力位居全国百强县市32位和15位。
(四)温岭市农业发展概况
温岭是全国的农业大市,史称鱼米之乡,有“温黄熟,六县足”之说,在中国农业大县中排行第18位,为全国“农村综合实力百强县(市)”。
2006年全年实现农林牧渔业总产值亿元,比上年同期增长%,按可比价格计算增长%;农林牧渔业增加值亿元,比上年同期增长%,按可比价格计算增长%。
分行业看,农业产值为亿元,林业产值为440万元,牧业产值为亿元,渔业产值为亿元,农林牧渔服务业产值为9028万元,比上年同期分别增长%,%,下降%,增长%,%,按可比价格计算分别增长%,%,下降%,增长%,%。
农民人均纯收入8167元,增长%。
(五)温岭市交通概况
温岭交通便捷,通讯发达。
距市区25公里的黄岩机场,开通了至上海、广州等大中城市的航班;海门港候潮可进万吨级货轮,开通了至香港的定期货轮和至日本的定期航班。
宽阔的104国道线、建设中的甬台温高速公路和沿海铁路穿境而过。
2006年温岭市客运量比同期增长%,旅客周转量达159738万人公里,比同期增长%。
三、项目研判
温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处,与规划中的市客运中心相邻,占地110亩,地上建筑面积73300m2,地下室面积为10900m2,其中市场建筑面积为53500m2,综合服务区(十六层)建筑面积为19800m2。
农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格,开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街,还将配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
根据农副产品绿色批发市场的要求和规划科学、适度超前的原则,力求打造一个现代化的物流平台,将温岭农贸城建设成为台州规模最大、档次最高、功能最全、管理最先进,在全省乃至全国一流的集农副产品交易、储运、加工、出口代理等一体的现代化综合性农贸市场,办成台州市的净菜、放心菜、绿色食品的配送中心。
温岭农贸城将服务、产品、劳力等各种资源聚集在一起,以其集聚效应和辐射效应,成为台州以及整个浙南地区的“菜篮子”。
温岭农贸城解决了温岭、台州广大城乡人民基本的生活需求,并且还作为整个浙南地区农产品贸易的中转站,不仅能使该地区广大人民享受外来农产品,而且还能将为本地农产品进入其他国内市场创造了条件。
农贸城虽然有自己强大的优势,但是也存在很多的不确定性因素。
此时我们必须审时度势,雄韬伟略地把握未来,为项目决策提供具有重大价值的成果报告,出奇制胜抢占主导地位,利用优势环境做出强势品牌,为温岭农贸市场在激烈的市场竞争中崛起,打造『浙南地区农贸市场的航母』。
鉴于本项目体量和目前的全国农贸市场的特点,以及农产品消费和投资市场的机遇,如果没有一个准确的项目定位和总体策划纲领,将使本项目的招商引商、营销策略和高附价值的实现带来相当大的抗性。
为了更精准的把握项目的市场定位,我们有必要重新认真审视全国的农贸市场,剖析浙南地区农贸市场的空白点,以精准的定位为项目后期的招商引商与生产经营作好铺垫。
(一)我国农业概述
中国国土面积约960万平方公里,耕地面积为千公顷。
平原、盆地约占31%,高原和丘陵约占69%。
疆域由南到北相距5500多公里,兼有热带、亚热带、暖温带、温带、寒温带和寒带等几个不同的气候区,其中绝大部分处于温带,适宜农、林、牧、渔等各业生产的发展。
主要农牧渔业生产情况
指标
年份
--
2000
2001
2002
2003
2004
2005
农产品产量(万吨)
粮食
谷物
稻谷
小麦
玉米
豆类
薯类
油料
花生
油菜籽
芝麻
棉花
麻类
黄红麻
甘蔗
甜菜
烟叶
烤烟
蚕茧
桑蚕茧
茶叶
水果
农产品单位面积产量(公斤/公顷)
谷物
4753
4800
4885
4873
5187
5225
棉花
1093
1107
1175
951
1111
1129
花生
2973
2888
3011
2654
3022
3076
油菜籽
1519
1597
1477
1582
1813
1793
芝麻
1034
1061
1180
863
1128
1054
黄红麻
2516
2046
2868
2462
2719
2670
甘蔗
57626
60625
64663
64023
65199
63970
甜菜
24518
26807
30232
24925
30829
37523
烤烟
1763
1732
1792
1768
1889
1956
大牲畜年底头数(万头)
牛
马
驴
骡
骆驼
肉猪出栏头数(万头)
猪年底头数(万头)
羊年底只数(万只)
山羊
绵羊
肉类产量(万吨)
猪牛羊肉
猪肉
牛肉
羊肉
奶类(万吨)
牛奶
绵羊毛(吨)
292502
298254
307588
338058
373902
393172
山羊毛(吨)
33266
34241
35459
36692
37727
36904
羊绒(吨)
11057
10968
11765
13528
14515
15435
禽蛋(万吨)
水产品总产量(万吨)
海水产品
淡水产品
注:
2003年起水果产量包括瓜果类产量。
(二)我国农产品贸易及农贸市场概述
1.我国农产品贸易概述
农产品贸易是我国对外贸易的重要组成部分,在我国经济建设中发挥着重要的作用。
建国五十五年来,特别是改革开放以来,农产品贸易迅速增长,贸易规模不断扩大,农产品贸易额由建国初期不足10亿美元,发展到2003年的400多亿美元。
农产品贸易为充分利用两种资源、两个市场,优化农产品结构,促进农民增收、农业增效和农村稳定作出了积极贡献。
目前,我国已经是世界农产品第五大出口国和第四大进口国,在世界农产品贸易中占有举足轻重的地位。
2.我国农贸市场概述
目前,我国已经具备了年生产5亿吨粮食、4亿吨蔬菜、5000万吨水果、5000万吨肉类、3500万吨水产品、2500万吨禽蛋、2000万吨油料、1800万吨奶的能力。
小麦、水稻、水果、蔬菜、肉、蛋等主要农产品产量位居世界首位。
“九五”以来,全国农产品加工业以年均8.6%的速度增长。
到2003年我国农产品加工业产值达3.1万亿元,比上年增长17%,占整个工业产值的22.4%。
农产品市场化率超过了80%。
但是农贸市场特别是以批发为主的市场还存在一系列的问题。
(1)市场管理混乱,管理机构不完善
目前,很多城市的农副产品批发市场出现盲目建设、布局规划极不合理的现象,主要原因政出多门,很多部门都对农贸市场有一定的管理权限,但彼此又没做沟通协调,这样造成了农贸市场管理制度的混乱。
(2)市场的规划布局不够科学、合理
我国的农产品批发市场,只要是有钱、有地,经过当地政府批准,一个零售或者批发市场就可以建立起来。
由于缺乏统一规划,批发市场布局不合理,很多地方出现了“有市无场”和“有场无市”的现象。
前者资源不被利用,造成结构性的落后;后者形成过度竞争,造成资源的浪费。
这种情况在全国各地都不同程度的存在着。
(3)农贸市场股权复杂,很难建立现代化管理制度
我国的很多农贸市场组织成分十分复杂。
一开始是政府投资建设,后来民间资本也可以介入,现在外国资本也能够进入。
由于没有有效的组织机制,一些地方政府干预又十分严重,使市场的发展受到很多不必要的干扰,企业的发展战略出现很多不确定性因素。
(4)很多农贸市场自身的发展定位不明确,发展目标不清晰
大多数农产品市场服务功能简单,没有自己的特色服务,没有长远的发展目标和定位,更谈不上具有自己的服务品牌。
由于批发市场自身的发展定位不明确,战略方向不清晰,直接造成企业在竞争战略中处于下风。
(5)信息渠道不畅通,交易手段落后,服务功能不完善
很多地区农产品市场缺少必要的信息设备,农产品供求脱节,价格波动紊乱。
一些投机商利用农民与市场信息不对称的弱点,捏造信息,大肆宣传,欺骗顾客,操纵价格,谋取暴利。
(6)批发市场管理无规范,制约无法规
目前我国还没有建立专门的农产品贸易的法律,一些地方假冒伪劣产品泛滥,食品安全事故时有发生,严重地损害了消费者的身体健康。
更有不法者在管理松散的批发市场里,公然地使用有害化学制剂浸泡蔬菜、肉类,欺骗消费者,牟取暴利。
(三)浙南地区农贸市场分析
1.台州市农贸市场概况
浙南地区主要包括温州、台州、舟山、衢州、丽水、金华等市,经济发展略逊于浙北,但是浙南可以提供极大丰富的农产品资源,农贸市场自改革开放以来得到了飞速的发展。
台州市农贸市场分类一览表
类别
农贸市场
一类市场
椒江万济池菜市场、椒江白云菜市场、椒江开元菜市场、椒江界牌菜市场、黄岩天长路菜市场、黄岩中心菜市场、路桥中心菜市场、路桥洋叶菜市场
二类市场
椒江花园菜市场、椒江橘园菜市场、椒江建设路菜市场、椒江蔬菜批发市场、黄岩新堂菜市场、台州农贸批发市场、路桥水果批发市场、路桥蔬菜批发市场、路桥磨石桥菜市场、路桥新安菜市场、路桥银山菜市场
三类市场
椒江葭沚菜市场,椒江永安亭综合市场、黄岩劳动南路菜市场、黄岩九峰菜市场、黄岩长塘农贸综合市场、黄岩柔桥综合市场、路桥话月巷菜市场
一、二类市场的整治由工商部门牵头,组织相关责任单位,按照工商部门制定的一场一策的整治方案完成。
一类市场要通过整治,完善各项措施,建成示范市场。
二类市场要通过必要的硬件改造升级,完善各项管理措施,建成规范市场。
市场改造升级资金由市场所属地区政府牵头落实。
三类市场由市工商局提出具体改造标准,由市场所属地区政府牵头组织实施改造,开发区范围内的由市建设规划局、开发区管委会组织实施。
台州市星级文明农贸市场一览表
农贸市场
星级
创星时间
市场所在县市
备注
台州市椒江花园菜市场
二星
1997
椒江
--
台州市椒江白云菜市场
二星
1997
椒江
--
台州市水产品交易中心
二星
2001
椒江
--
台州市干水产品批发市场
一星
2001
椒江
--
台州市万济池菜场
一星
2002
椒江
--
台州市椒江水果批发市场
一星
2002
椒江
--
黄岩红三菜市场
一星
2003
黄岩
--
黄岩天长路菜市场
三星
1997
黄岩
--
黄岩柑桔果品批发市场
二星
1999
黄岩
--
黄岩中心菜市场
一星
2001
黄岩
--
台州市农副产品批发中心
一星
2001
黄岩
--
黄岩新堂菜市场
一星
2002
黄岩
--
路桥金清中心菜市场
二星
1997
路桥
--
路桥中心菜市场
一星
2000
路桥
--
路桥花鸟市场
一星
2001
路桥
--
台州市路桥区磨石桥菜市场
一星
2002
路桥
--
台州市路桥区商业街菜市场
一星
2002
路
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