宁夏中卫市房地产市场调研分析.docx
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宁夏中卫市房地产市场调研分析
第一部份:
中卫市宏观环境分析
一、城市经济
——南北差距较大、人均收入不足千元
中卫市位于宁夏自治区的中西部,属于一个“八山二川”的城市。
据宁夏自治区统计局的数据显示,2005年、2006年中卫市的经济总量在整个宁夏自治区的排位是第三位,其年度国民生产总值分别达到了58亿元、74亿元。
中卫市总体人口约104万,其中城市人口只有26万人,农村人口约78万人。
2006年,全年城镇居民人均可支配收入8111元,全市在岗职工年平均工资16656元,人均生活消费性支出5816元,全年农民人均纯收入2762元,人均生活消费支出2132元,城镇居民家庭恩格尔系数(居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为34.5%,农村居民家庭恩格尔系数为38.8%。
(数据来源:
中卫市政府工作报告)
图一:
中卫与宁夏位置关系图
表一:
宁夏各市县经济排位示意图
二、城市功能
——发展旅游和工业、经济农业为后盾
中卫是一个拥有3万多年历史的古城。
中卫的旅游资源特别丰富,而且在全国旅游市场上都是独具一格,大漠黄河已经成为中卫的一张名片。
随着世界旅游热点的转移和中国经济的蓬勃发展,中国西部特有的文化魅力和历史魅力,必将成为新一轮世界旅游的风向潮。
中卫市政府正是看到了这一发展趋势,大力发展旅游经济,2006年中卫的旅游产业为年度国民生产总值贡献了约2.6亿元。
中卫的矿产资源也比较丰富,其中石膏储量达70亿吨,居全国第二位。
和处于第一轮经济建设的城市一样,中卫市目前的第二产业主要以能源加工为主的基础性工业。
造纸、酿酒、水泥建材、电石、冶金化工、机床制造等行业是中卫的主要支柱企业,基本没有高科技或附加值很高的产业。
2006年全市全部工业完成总产值67.5亿元,比上年增长18.2%,完成工业增加值20.2亿元,比上年增长16.9%,占GDP比重为26.9%,对全市经济增长贡献率为37.0%。
(数据来源:
中卫市国民经济和社会发展统计报告)中卫的矿产资源有相当数量分布在南部山区,因为交通的限制,在目前还没有发挥出其对经济贡献值的最大作用来。
得黄河灌溉之便利,中卫市大力发展现代农业,向精品化、集约化方向发展,形成了枸杞、设施蔬菜、西甜瓜种植、家禽养殖、草畜、马铃薯、优质米、生猪、水产养殖和红枣林果等优势特色产业,“中国枸杞之乡”、“世界枸杞之都”、“中国压砂硒砂瓜第一市”、“西部养鸡第一市”的美名享誉全国。
从现实的情况分析,目前中卫市最有可能取得突破性发展的是旅游产业和工业生产。
因为先天的水利环境优势,经济型农业将成为中卫市经济发展结构中最重要的一环。
表二:
中卫市旅游资源一览表
序列 景点名称 景点级别
1 沙坡头 4A
2 寺口子旅游区 3A
3 一碗泉旧石器遗址 ——
4 沙湖 4A
5 古代岩画 4A
6 中卫高庙 3A
7 双龙山石窟 ——
8 海原“环球大震”遗址 ——
9 宁夏中卫香山硒砂瓜节
10 法国人丝绸之路长跑
11 中国宁夏(沙坡头)大漠黄河国际旅游节
12 中宁枸杞节
三、城市建设
——基础设施向外推进、教育交通先行建设
依托黄河做好水域文章,力争把中卫打造成“河湖泉一水贯通,水绿文一体和谐”的“塞上水城”。
在建设滨河生态旅游文化城市目标的指导下,中卫市着重突出“做强产业、做美城市、做优环境”三大重点,下大力气改善中卫的城市建设、交通建设、市政建设、生活配套建设等提高城市化水平和城市化面貌的四大方面。
2006年,中卫市在市政交通方面投入了大量的精力。
沙坡头机场隆重奠基,环城东路、环城西路正在建设;中卫一中、中卫六小、中卫中学、体育训练馆等一批公共项目已经建成;行政办公区单位办公楼、新区生态湖、生态公园、集中供热、等城市重点项目正在建设;实施了“一苑”(沙漠风情苑)、“两湖”(新区生态湖、黄河湿地公园湖)、“六带”(沙坡头大道、迎宾路、彩虹路、怀远路、平安路、应理街景观带)绿化工程,新增绿化面积247万平方米,市区绿化总面积达到376万平方米,人均绿地24.5平方米。
从上面的数据不难看出,中卫市的城市格局在向外部扩张,重点建设项目也在向城市核心区的外围地段落子。
其中道路交通和教育设施是整个城市建设的排头兵。
图二:
2006年中卫市重点工程分布图
四、城市文化
——民风淳朴心态开放、堪比南方不夜城
俗话说:
仁者乐山、智者乐水。
雄浑的黄河水、奇伟的贺兰山共同养育了勤劳淳朴、善良智慧、快乐开放的中卫人民。
也许是大自然的厚爱、也许是区域贫富差距不是很大、也许是外来旅游者带来的文明信息、也许是后起者勃发的缘故,我们走在中卫市的大街小巷,发现这个城市很干净,完全没有北方城市脏乱差的痕迹;当地的老百姓说话也非常礼貌和气,没有大声嘈杂、急功近利的印象;尤其是在晚上的商业街和步行街,熙熙攘攘、人山人海、划拳喝酒、慢摇歌厅等等,完全是一派南方小城夜生活的热闹景象。
图三:
中卫商业街夜生活照片
中卫某商业步行街夜生活之一
中卫某商业步行街夜生活之二
五、商业网点
——鼓楼商圈是核心、十字格局为主力
可能是因为城市人口较少、可能是建市时间相对较短、可能是因为经济发展较慢的原因,到目前为止,中卫市的商业网点可以说全部集中在鼓楼大街。
鼓楼,是中卫市人所尽知的、唯一的城市商业区。
红太阳商场、鼓楼百货、中卫宾馆、金世纪商场、开盛购物中心、高庙古玩市场、大宅门娱乐城、向阳商业步行街等中卫市档次最高的、种类最全的商业设施如百货、家电、超市、药店等,全部分布在以鼓楼为圆心的东西、南北大街上,构成了中卫商业的十字格局。
图四:
中卫市商业网点分布图
鼓楼大街相关照片
鼓楼
鼓楼北街
鼓楼东南角
鼓楼西南角
六、城市规划
——城市运营做大旗、政府力推新区建设
虽然建市不足5年,但是中卫县原有城市经过几十年的建设发展,再加上最近几年人口的迅猛增加,老城区已经无法满足城市功能扩张、城市形象提升的需要。
为了涵养财源、提升土地价值,为了满足城市扩容之需要,中卫市政府在“城市运营”理论的指导下,采用腾笼换鸟的方式,在黄河灌渠的南岸打造一个占地30万平米的中卫市新区中心。
包括交通局、供电局、消防大队、建设局、农牧局、烟草局、银行等政府强权部门和市政广场、香山湖公园、文化广场等三大市政休闲中心已经开工建设,并有部份建筑在逐步落成。
在经济相对欠发达城市,政府部门的动向永远是城市发展变化的风向标。
政府机关率先搬入中卫新区,对新区的开发建设和早日成型,必将起到推波助澜的作用。
新城区市政中心
新城区市政中心规划示意图
中卫市新城区规划示意图
七、发展潜力
——宁夏重心在北部、前景潜力要自挖
因为先天条件和地理环境的制约,整个宁夏回族自治区的经济重心在宁夏的北部地区。
据2007年宁夏政府工作报告显示,吴忠市和银川市当年的国民生产总值占据宁夏总量的半壁江山。
不管是出于宁夏发展的战略部署,或者是经济建设的科学规律,还是政府部门的政绩要求,宁夏都会毫无疑问的把精力、财力和物力以及未来规划的重心重点,投入在整个自治区的北部。
也可能会照顾到中南部地区,但政策和财政款肯定是数量较少。
所以在短时间内,中卫市还是要靠自己的努力来改变自己并实现目标。
第二部份:
中卫市房地产市场研究
中卫城区房地产项目分布图
一、市场供应
——十个楼盘在售、开发规模有所下降
截至2006年6月,整个中卫市区在售的楼盘共十个,开发规模约为50万平米。
各楼盘的建设规模普遍偏小,一般在2万到3万平米之间,建筑规模在6万平米左右的社区比较集中,也属于当地比较知名的楼盘。
主要原因有两点,第一目前的楼盘开发主要集中在老城区,老城区没有那么大的成片土地可供开发建设;第二中卫当前的房地产市场出于整个地产开发的初级阶段,开发商还不具备大盘开发的意识。
配图:
中卫楼盘分布图
项目名称 地理位置 开发规模
安合世家 鼓楼西街 约6万
滨河城市花园 鼓楼西街 约6万
美利城市风景 鼓楼南街 1.8万
大禹商业 鼓楼西街 约3万平米
世纪朝阳百货 鼓楼南街 4万
女人街 鼓楼南街 3万
物华家世界 鼓楼东街 1.5万
丽景园 鼓楼东街北 10万
新花园 鼓楼西街南 约7万
香山苑 鼓楼西街南 约1万
万泉啤酒公司住宅楼 香山街东 约1.8万
合计 45.1万平米
二、市场需求
——城市向心力较弱、政府公务员阶层是主力
中卫建市于2004年。
因为建市时间相对较短,中卫市区的吸纳力和吸附作用还没有显现出来。
再者因为中宁县城更靠近首府——银川的原因,中卫市的大富大贵人群还是热衷于在银川购房置业。
根据我们实地调查显示,目前中卫房地产市场的主力消费客群是政府的公务员阶层。
项目名称 建筑规模 销售率 月均销售量 主力客户
安合世家 约6万 约60% 约25套 附近医院、公务员等
滨河城市花园 约6万 约70% 约20套 附近市政府等公务员
美利城市风景 1.8万 未售 —— ——
大禹商业 约3万平米 约50% —— 本地商户
世纪朝阳百货 4万 约10% —— ——
女人街 3万 约5% —— 银川及周边商户
物华家世界 1.5万 未售 —— ——
丽景园 10万 约50% 约14套 教师及附近村民
新花园 约7万 约80% 约30套 电视台、公务员及附近
香山苑 约1万 约85% 约18套 附近客户
万泉啤酒住宅楼 约1.8万 约20% 约9套 酒厂职工及附近客户
三、产品特点
——多层板楼独占鳌头、集资房依然走俏
从目前的开发格局和产品规划分析,当前中卫房地产的主力产品是6层板楼。
也出现了部份错层产品,如安合·世家的小错户型,很受市场和消费者欢迎。
美利城市风景的小高层,也引起了市场的极大兴趣和关注。
为了加快“城中村”改造和满足部份低收入阶层的居住需要,中卫市区有数量不少农村自建房和经济适用房(民心工程)。
项目 建筑形态 性质
安合世家 6层板楼 商品房
滨河城市花园 6层板楼 商品房
美利城市风景 6层板楼 商品房
丽景园 6层板楼 商品房
新花园 6层板楼 商品房
香山苑 6层板楼 商品房
万泉啤酒住宅楼 6层板楼 集资房
东关新村 6层板楼 集资房
蔡桥新村 6层板楼 集资房
四、市场价格
——整体均价1500、百元幅度缓慢上扬
如果按照国际上公认的“10:
1”的收入房价关系,目前中卫的整体房价是比较合适。
根据百桥公司的调查数据,当前中卫城区普通住宅的整体房价大约是1500元/平米左右。
中卫市区的最低价格大约是900元,最高价格是1900元左右。
在05年——07年,中卫房地产价格以每年100元的幅度攀升。
项目名称 销售均价 起价 最高价
安合世家 1491 1387 1586
滨河城市花园 1563 1446 1680
大禹商业(楼层价) 6280 5280 8880
世纪朝阳(楼层价) 8500 6000 11000
丽景园 1580 1480 1680
新花园 1500 1300 1700
香山苑 1568 1478 1688
万泉啤酒住宅楼 1500 1400 1600
备注 图表中涂灰色的项目为商业楼盘
五、户型面积
——98平米数量最多、经济户型占据主流
与其他二三线城市贪大求全的思路不同,中卫市房地产的户型以经济适用型为主,主流产品是90平米上下的二居室。
主要原因有三个,第一是中卫消费客群积极乐观、现实理性的消费态度,决定了他们不求浮华的置业习惯;第二可能是当地人群的收入水平决定并限制了其购房置业的行为;第三没有特殊大富大贵人群的大量出现,并在中卫置业购房,无法刺激开发商对开发大户型产品的欲望。
项目名称 一居 二居 三居 四居 主力户型
安合世家 60-70 90-98 110-120 135-138 二居、三居
滨河花园 —— 95-98 110-124 130 二居、三居
美利城市风景 —— —— 166 380 三居
丽景园 —— 98 110 130 二居
新花园 —— 97 124 135 二居三居
啤酒住宅楼 93-95 113-124 二居
六、开发格局
——商业楼盘异军突起、鼓楼一线是热点
从整个中卫市房地产的开发格局分析,有两个非常明显的特点。
第一是商业地产项目占据了三分之一的市场,第二是目前在售的房地产项目主要集中在以鼓楼大街为核心的东西、南北两侧。
商业项目的建设规模约15万平米,占整个中卫房产的分之一多。
在目前中卫地产竞争还不是十分激励,消费需求停留在地段主义阶段,还没有过渡或发展到产品主义和园林景观主义阶段,房地产开发非常集中,是合情合理的!
配图:
中卫商业格局图
七、市场营销
——口碑相传起作用、户外广告是主流
中卫没有自己的媒体,当地消费者阅读的报纸主要是华兴时报、新消息报和法治新报。
熟悉的朋友喜欢聚集而居,在中卫是一个非常明显的特点。
而且我们调查的结果也证实:
口碑相传和朋友介绍,在一个房地产楼盘销售中起很大的作用,三分之一的房子是通过老带新销售出去的。
因为没有自己的主力媒介,以工地围档和楼顶广告为主的户外广告,是目前中卫地产推广的主要手段。
滨河城市花园户外楼顶广告画面之一
滨河城市花园道旗广告画面之二
丽景园户外——楼顶广告画面之三
万泉啤酒厂住宅楼售楼处
香山苑项目售楼处
第三部份:
项目区域环境分析研究
一、区域功能定位
——城乡结合部、新旧过渡区
本项目所在的区域,在性质上属于城市中间的农村建制,是典型的城乡结合部。
本项目所在区域是走完老城区的最后边缘地段和进入新城区的桥头堡,是新旧的过渡区域。
南侧新区建设已经开始动工,项目建设热火朝天;北边老区依然成型,城市繁华遥遥在望,周边平房依旧矗立;一派新旧杂处的景象!
项目区位示意图
本项目北侧环境之一
本项目地块西北角环境之二
项目南侧中央大道之三
本项目地块南侧环境之四
二、区域自然环境
——工地农田杂拌、落后希望共处
从目前地块的现状情况分析,本项目四周基本上被施工工地和在建小区包围,项目地块还是一大片种麦子的农田。
项目南侧是夹在中央大道中间的黄河灌渠和30万公顷的香山湖以及新市政广场。
一边是代表脏乱的施工环境,一边是代表文明城市的高楼和公园,这就是本项目地块最大的反差和最真实的现状。
项目南侧——中央大道之黄河灌渠
项目南侧——香山湖公园实景
项目地块内部实景
项目西侧工地
三、区域居住客群
——农民洗脚上田、部份城区客户
因为中卫客户的主要交通工具,尤其是上下班的交通工具以自行车为主,所以他们觉得本项目所在的位置,还是有点偏远,从市中心到我们项目二十分钟的车程(自行车),让客户在选择上比较犹豫和难以做出判断。
因此目前本区域的主力客户,还是以本区域的农民为主,市场上在建的农民新村也反映了这个特点。
其他的城区客户,主要是购买经济适用房的客户(当地称之为:
民心工程),其余是看到本区域发展前景而提前进入的客户或者是无力购买市区住宅的客户,他们把购房置业的地点选择在本区域,如我们项目东侧的世纪花园。
四、区域城市配套
——缺乏生活配套、有望迎头赶上
如果要从城市功能和日常生活配套的角度考虑,本区域的交通规划、教育配套还是相对比较完善的。
圆环6车道的中央大道,完全可以满足周边居民的出行。
虽然区域居民可能在不断增加,东西两侧的卫谢路和蔡桥路应该可以满足居民出行交通的基本需要。
紧邻本项目地块东侧的小精灵幼儿园,是目前中卫市规模最大、配套最全的幼儿园,可以满足2000名儿童的生活学习;项目东侧的中卫市一中是属于自治区的重点中学;项目西侧有一所中卫第六小学,而且近期卫中也可能搬迁到项目附近。
其余的生活配套是比较缺乏的,目前只有世纪花园的底商和地块北侧的农贸市场,为周边居民提供日常的生活用品和相关服务。
相信随着区域建设的不断推进,有远见的开发商必然会建设一些档次较高、功能相对完善的商业服务设施。
五、本案思考
现状是平庸的、前景是光明的。
我们不认为:
在新城区新市政中心的眼皮底下,会让一个环境脏乱不堪的城中村出现。
在中卫政府和开发商的共同努力下,将本区域打造成中卫的样板生活区,是完全可能实现的事情。
退无可退,如果我们怀有保守守旧的心态,那中卫项目只能是一个当地的二流项目。
进而上进,则完全有可能把新市政中心的办公客户全部吸纳过来,并成为中卫新城区地产开发的明星楼盘!
第四部份:
区域竞争环境分析
一、竞争关系分析
——客户阶层难细化、相互依存竞合
目前中卫市的城市人口只有二十多万,如果减掉中宁县和海原县的城市人口,中卫城区的人口大约只有十万左右(因为在目前还没有看到大规模周边区县人口到中卫购房置业的迹象)。
一方面可供我们选择的城市人口基数相对较小,另一方面城市的各阶层特征不是可以特别明显区分区隔,所以很难用现实的标准加以客户细分、进而细分市场和产品细分(目前中卫地产产品单一化,也证明了这个特点)。
我们项目和中卫市区其他楼盘,既是竞争的关系、要面临客户分流的危险,又不是竞争的关系,市场很大我们完全可以各取所需。
所以,中卫市区的地产项目,是一种相互依存且互相竞合的关系。
二、中卫市区典型楼盘刨析
(一)、新花园
新花园项目主入口与建筑外观
新花园小区内部景观图
新花园保安监控室
基础资料
项目位置 鼓楼西街 联系电话 0955-7038188/288
开发商 甘肃兴隆房地产 产品形态 多层
建筑规模 约7万平米 销售价格 均价1700元
总户数 605套 主力户型 三室二厅
上市时间 06年5月 销售率 75%
物业公司 开发商物业 物业费 0.2元
项目优点:
1、规模大。
中卫当地的房地产项目普遍是2万-3万平米,本项目6万平米的规模凸显出开发商的实力和形象,也吸引了市场的关注目光。
2、位置好。
本项目位于城市繁华地段的鼓楼大街上,临近市电视台,周边配套完善。
既方便客户出行,而且生活非常便利。
3、有安保。
新花园是中卫市为数不多的引入物业管理公司和闭路监视系统的小区,这一点很受消费者的认同和喜欢。
项目劣势:
1、绿化少。
开发商在园区内做了一些草坪绿地,但景观规划平铺直叙,没有立体效果。
可取之处:
1、开发商意图做专业的物业管理,是一个不错的想法!
(二)、滨河城市花园
滨河城市花园主入口照片
滨河城市花园建筑外观实景图
滨河城市花园园林景观实景图
项目优点:
1、位置好。
本项目紧邻中卫市政府大楼,位于鼓楼西大街的北侧,东侧紧邻市人民医院。
滨河城市花园所在区域是一个集合繁华、富贵和便利于一体的区域
2、规模大。
本项目规模约6-7万平米,在中卫当地也是比较少见的项目。
3、景观美。
在目前看来,滨河城市花园的景观设计是最有特点的。
蜿蜒的小道、成林的树木、精致的铁艺路灯、茂盛的绿地……勾勒出一副高档小区的生活景象。
4、物业全。
滨河花园的物业管理也是比较有特点的。
整齐统一的物业制服、24小时的周界巡逻监控系统,为本项目的价值增粉很多。
5、推广新。
滨河城市花园率先在鼓楼大街做了整个一条街的双面道旗和楼顶广告,一定程度上提升了项目的知名度并促进销售。
项目劣势:
1、户型没创新。
与项目追求创新的理念背离,在户型设计上,与其他楼盘基本没有区别。
厨房放在阳台上,就是一个很大的败笔。
可取之处:
1、把绿化做好。
对每一个购房置业的客户而言,安全和优美的社区环境,永远是他们关心的话题。
(三)、美利城市风景
美利城市风景效果图
基础数据
项目位置 鼓楼南街 联系电话 0955-
开发商 美利地产公司 产品形态 12层
建筑规模 1.8万平米 产品类型 商业、住宅、办公楼
总户数 66套 销售价格 未定
上市时间 预计07年8月 主力户型 166-380平米
物业公司 未定 物业费 0.2元
项目优点:
1、产品全。
美利城市风景规划了住宅、商业、办公楼在内的三种产品,在一定程度上可以获取最大利润并能化解市场风险。
2、差异化。
本项目的户型面积设计为160-380平米的大户型,这在中卫市是绝无仅有的。
差异化的产品,可能在中卫有一定的市场。
3、推广面大。
美利城市风景在属于自己的和不属于自己的工地围档上,都大篇幅的推出了宣传项目的广告,宣传意识很强烈。
项目劣势:
1、户型面积太大。
超出当地主流户型平均二倍以上的面积,市场风险可能太大了。
可取之处:
1、做差异化的设计和差异化的产品,是项目赢取高知名度和高收益的必由之路!
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