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第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
■考情分析
年 份
单选题
多选题
计算题
综合题
合计
2011年
2分
1分
4分
—
7分
2010年
3分
3分
—
1分
7分
2009年
3分
4.5分
—
—
7.5分
■本章新增及变化内容
1.删除了三个税种的基本原理相关内容。
2.房产税新增了几项优惠,如:
对高校学生公寓实行免征房产税政策。
第一节 房产税法
■本节重点与难点
1.纳税义务人
房屋的产权所有人,包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。
2.征税对象与征税范围
房产税的征税对象是房屋,关注房地产企业;房产税的征税范围不包括农村房屋。
3.计税依据、税率
计税方法
计税依据
税率
税额计算公式
特别关注
从价计征
房产计税余值
1.2%
全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
(1)房产原值范围,包含地价款、与房屋不可分割的附属设施;(与宗地容积率相关)
(2)对外投资
(3)融资租赁
从租计征
房屋租金
12%(个人为4%)
全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)
(1)劳务抵付租金
(2)约定免收租金期限
4.税收优惠
5.纳税义务发生时间
■房产税近三年考题评析
一、单项选择题
1.(2011年)下列各项中,应作为融资租赁房屋房产税计税依据是( )。
A.房产售价
B.房产余值
C.房产原值
D.房产租金
[答疑编号3943090101]
『正确答案』B
『答案解析』对融资租赁房屋实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
2.(2011年)某公司办公大楼原值30000万元,2010年2月28日将其中部分闲置房间出租,租期2年。
出租部分房产原值5000万元,租金每年1000万元。
当地规定房产税原值减除比例为20%,2010年该公司应缴纳房产税( )。
A.288万元
B.340万元
C.348万元
D.360万元
[答疑编号3943090102]
『正确答案』C
『答案解析』2010年1~2月从价计征的房产税:
30000×(1-20%)×1.2%×2÷12=48(万元)
2010年3~12月从价计征的房产税:
25000×(1-20%)×1.2%×10÷12=200(万元)
2010年3~12月从租计征的房产税:
1000×12%×10÷12=100(万元)
合计应纳房产税=48+200+100=348(万元)
3.(2010年)某公司2008年购进一处房产,2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期3年,当年取得固定收入l60万元。
该房产原值3000万元,当地政府规定的减除幅度为30%,该公司2009年应缴纳的房产税为( )。
A.21.2万元
B.27.6万元
C.29.7万元
D.44.4万元
[答疑编号3943090103]
『正确答案』B
『答案解析』该公司2009年应缴纳的房产税=160×12%+3000×(1-30%)×4/12×1.2%=27.6(万元)
4.(2009年)某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元,当年取得供热收入2000万元,其中直接向居民供热的收入500万元,房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。
该企业2008年应缴纳的房产税为( )。
A.7.2万元
B.21.6万元
C.27万元
D.28.8万元
[答疑编号3943090104]
『正确答案』B
『答案解析』本题考核房产税的计算。
向居民供热的收入部分的房产税可以免税,因此,应缴纳的房产税=3000×(1-20%)×1.2%×1500÷2000=21.6(万元)
二、多项选择题
1.(2010年)下列各项中,应依照房产余值缴纳房产税的有( )。
A.融资租赁的房产
B.产权出典的房产
C.无租使用其他单位的房产
D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产
[答疑编号3943090105]
『正确答案』ABCD
『答案解析』上述选项全部应缴纳房产税。
2.(2009年)下列各项中,符合房产税法有关规定的有( )。
A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税
B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后免征房产税
C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋,在施工期间免征房产税
D.因房屋大修导致连续停用半年以上的,经向税务部门申报,在房屋大修期间免征房产税
[答疑编号3943090106]
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考核房产税的有关优惠。
以上选项均属于房产税的税收优惠。
■房产税经典习题
一、单项选择题
1.甲企业与乙公司于2010年12月签订房屋租赁合同,从2011年1月1日起将部分自有房产(原值500万元,所在地规定的房产余值扣除比例为20%)出租给乙公司,租期为10年,年租金30万元,并约定前两年(2011年1月1日~2012年12月31日)免收租金。
则甲企业2011年应纳房产税为( )。
A.0
B.3.6万元
C.4.8万元
D.9.6万元
[答疑编号3943090107]
『正确答案』C
『答案解析』对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
甲企业2010年应纳房产税=500×(1-20%)×1.2%=4.8(万元)
【经典题解P154,单项选择题第4题】2.某企业拥有A、B两栋房产,A栋自用,B栋出租。
A、B两栋房产在2011年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元,2011年4月底B栋房产租赁到期。
自2011年5月1日起,该企业由A栋搬至B栋办公,同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。
企业出租B栋房产的月租金为10万元,地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。
该企业当年应缴纳房产税( )。
A.15.04万元
B.16.32万元
C.18.24万元
D.22.72万元
[答疑编号3943090108]
『正确答案』A
『答案解析』纳税人因房屋大修停用半年以上,大修期间免征房产税。
A栋房产2011年应纳的房产税=1200×(1-20%)×1.2%×4÷12=3.84(万元)
2011年4月底B栋房产租赁到期,B栋房产2011年应纳的房产税=1000×(1-20%)×1.2%×8÷12+10×12%×4=11.2(万元)
该企业当年应缴纳房产税=3.84+11.2=15.04(万元)
【经典题解P154,单项选择题第7题】3.赵某拥有两处房产,一处原值60万元的房产供自己和家人居住,另一处原值20万元的房产于2011年7月1日出租给王某居住,按市场价每月取得租金收入1200元。
赵某当年应缴纳的房产税为( )。
A.288元
B.576元
C.840元
D.864元
[答疑编号3943090109]
『正确答案』A
『答案解析』根据房产税法的规定,个人所有非营业用的房产免征房产税,但对其出租的房产属于经营用房产,应当征收房产税;对个人按市场价格出租的居民住房用于居住,暂按4%税率征收房产税。
本题赵某当年应纳房产税=1200×6(个月)×4%=288(元)
二、多项选择题
1.甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权,新建厂房建筑面积8万平方米,工程造价1800万元,宗地容积率为0.4。
2010年12月完工并通过验收。
该企业计算2011年房产税时的正确处理有( )。
(注:
当地按房产原值一次扣除30%后的余值计税)。
A.地价款不计入房产原值
B.地价款按3200万元计入房产原值
C.房产税42万元
D.房产税48.72万元
[答疑编号3943090110]
『正确答案』BC
『答案解析』宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
土地单价=4000万元÷20=200元/平方米,计入房产原值的地价款=2×8×200=3200万元,该厂房的房产税计税原值=1800+3200=5000万元,2011年应纳房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)。
【经典题解P155,多项选择题第2题】2.下列各项关于房产税纳税说法中,正确的有( )。
A.租赁合同约定有免收租金期限的出租房产,免收租金期间不需缴纳房产税
B.产权出典的,由承典人缴纳房产税
C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人,由使用人代为缴纳房产税
D.融资租赁的房产,由承租人依照支付的租赁费缴纳房产税
[答疑编号3943090111]
『正确答案』BC
『答案解析』租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的出租房产,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;融资租赁房产的,依照房产余值缴纳房产税。
3.甲企业从2011年1月起以融资租赁方式出租给乙企业一栋房屋,原值为200万元,租期5年,年租金40万元,税务机关确定纳税人为承租方(该省规定允许按原值减除20%的余值计税)。
下列处理正确的有( )。
A.甲企业应纳房产税为0
B.甲企业应纳房产税为4.8万元
C.乙企业应纳房产税为0
D.乙企业应纳房产税为1.92万元
[答疑编号3943090112]
『正确答案』AD
『答案解析』承租方为乙企业,融资租赁以房产余值计算房产税,乙企业应纳房产税=200×(1-20%)×1.2%=1.92(万元),出租方甲企业不交房产税。
4.下列各项中,符合房产税纳税义务发生时间规定的有( )。
A.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
B.纳税人委托施工企业建设的房屋,自建成之次月起缴纳房产税
C.纳税人将原有房产用于生产经营,自生产经营之次月起缴纳房产税
D.纳税人购置存量房,自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
[答疑编号3943090113]
『正确答案』AD
『答案解析』纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税;纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。
第二节 城镇土地使用税法
■本节重点与难点
1.纳税义务人
2.计税依据——实际占用应税土地面积
3.税率——有幅度的差别税额
4.税收优惠(熟悉)
(1)全国性免税项目(11大项、15小项)
(2)地方性减免税项目(15项)
5.纳税义务发生时间
■城镇土地使用税近三年考题评析
一、单项选择题
1.(2010年)甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域,第一块土地的土地使用权属于某免税单位,面积6000平方米;第二块土地的土地使用权属于甲企业,面积30000平方米,其中企业办学校5000平方米,医院3000平方米;第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有,面积10000平方米,实际使用面积各50%。
假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元,则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为( )。
A.216000元
B.224000元
C.264000元
D.328000元
[答疑编号3943090201]
『正确答案』C
『答案解析』企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税。
土地使用权共有的,共有各方都是纳税人。
城镇土地使用税税额=6000×8+(30000-5000-3000)×8+10000×50%×8=264000(元)
2.(2009年)某盐场2008年度占地200000平方米,其中办公楼占地20000平方米,盐场内部绿化占地50000平方米,盐场附属幼儿园占地10000平方米,盐滩占地120000平方米。
盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米0.7元。
该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为( )。
A.14000元
B.49000元
C.56000元
D.140000元
[答疑编号3943090202]
『正确答案』B
『答案解析』企业内部的幼儿园和盐场的盐滩占地免征城镇土地使用税。
应缴纳的城镇土地使用税=(200000-10000-120000)×0.7=49000(元)
二、多项选择题
1.(2010年)下列关于城镇土地使用税的表述中,正确的有( )。
A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额,每个幅度税额的差距为20倍
B.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴城镇土地使用税l0年至20年
C.对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税
D.经济落后地区,城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过规定最低税额的30%
[答疑编号3943090203]
『正确答案』ACD
『答案解析』经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。
【提示】选项C政策,2011年教材已删除。
2.(2009年)下列各项中,符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有( )。
A.纳税人新征用的耕地,自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税
B.纳税人出租房产,自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税
C.纳税人新征用的非耕地,自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税
D.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税
[答疑编号3943090204]
『正确答案』BD
『答案解析』本题考核城镇土地使用税的纳税义务发生时间。
新征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税,因此选项A不正确;新征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税,因此选项C不正确。
■城镇土地使用税经典习题
一、单项选择题
【经典题解P155,单项选择题第12题】1.某市房地产企业2011年1-10月在6千平方米的土地上开发建成一幢建筑面积为6万平方米的商品房,本年内未销售;2011年4月有偿受让填海形成的土地2万平方米。
当地城镇土地使用税的适用年税额为每平方米3元,该企业2011年应缴纳城镇土地使用税( )。
A.18000元
B.58000元
C.78000元
D.220000元
[答疑编号3943090205]
『正确答案』B
『答案解析』房地产开发公司建筑商品房的用地,应按照规定计征城镇土地使用税,开山填海是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地,不包括纳税人通过转让方式取得的已填海整治的土地。
因此,该房地产公司2011年应缴纳的城镇土地使用税=6000×3+20000×3×8/12=58000(元)
【经典题解P155,单项选择题第13题】2.某供热企业占地面积80000平方米,其中厂房63000平方米(有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用),行政办公楼5000平方米,厂办子弟学校5000平方米,厂办招待所2000平方米,厂办医院和幼儿园各1000平方米,厂区内绿化用地3000平方米;2011年度该企业取得供热总收入5000万元,其中2000万元为向居民供热取得的收取。
城镇土地使用税单位税额每平方米3元,该企业2011年度应缴纳城镇土地使用税( )。
A.8.4万元
B.12.6万元
C.14.4万元
D.24万元
[答疑编号3943090206]
『正确答案』B
『答案解析』企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税;免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征城镇土地使用税;向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。
应纳的城镇土地使用税=[(80000-3000-5000-1000-1000)×3×(5000-2000)÷5000]÷10000=12.6(万元)
【经典题解P155,单项选择题第20题】3.某市肉制品加工企业2011年占地60000平方米,其中办公占地5000平方米,生猪养殖基地占地28000平方米,肉制品加工车间占地16000平方米,企业内部道路及绿化占地11000平方米。
企业所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。
该企业全年应缴纳城镇土地使用税( )。
A.25600元
B.16800元
C.39200元
D.48000元
[答疑编号3943090207]
『正确答案』A
『答案解析』城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,同时规定了免税政策。
如:
直接用于农林牧渔业的生产用地免税,如生猪养殖基地占地;而题中所述办公占地、加工车间占地、企业厂区以内的绿化占地,不属于免税范围。
应纳城镇土地使用税=(60000-28000)×0.8=25600(元)
二、多项选择题
【经典题解P156,多项选择题第17题】1.下列各项中,属于法定免征城镇土地使用税的有( )。
A.盐矿的矿井用地
B.工业企业仓库用地
C.危险品仓库用地
D.机场场内道路用地
[答疑编号3943090208]
『正确答案』AD
『答案解析』工业企业仓库用地应当正常纳税;对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地,可由各省、自治区、直辖市地方税务局确定,暂免征收城镇土地使用税。
【经典题解P156,多项选择题第16题】2.下列各项中,可由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税的有( )。
A.免税单位职工家属的宿舍用地
B.集体和个人办的各类学校用地
C.个人所有的居住房屋及院落用地
D.免税单位无偿使用纳税单位的土地
[答疑编号3943090209]
『正确答案』ABC
『答案解析』选项D,属于法定免缴土地使用税的优惠。
【经典题解P156,多项选择题第9题】3.下列各项中,符合城镇土地使用税规定的有( )。
A.城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方式
B.纳税人使用土地不属于同一省的,由纳税人向注册地税务机关缴纳
C.纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应当缴纳城镇土地使用税
D.纳税人实际占有土地但尚未核发土地使用证书,由税务机关核定计税依据
[答疑编号3943090210]
『正确答案』AC
『答案解析』纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的,由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税;尚未核发出土地使用证书的,应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证以后再作调整。
第三节 耕地占用税法
■本节重点与难点
1.特点
2.征税范围:
建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。
【关注】耕地范围、临时占用耕地
3.税收优惠政策
免征耕地占用税
(1)军事设施占用耕地。
(2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
减征耕地占用税
(1)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
(2)农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
■耕地占用税近三年考题评析
一、单项选择题
1.(2010年)经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税的适用税额可以适当提高,但提高幅度最多不得超过规定税额的一定比例。
这一比例是( )。
A.20%
B.30%
C.50%
D.100%
[答疑编号3943090211]
『正确答案』C
『答案解析』经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税的适用税额可以适当提高,但最多不得超过规定税额的50%。
2.(2009年)下列各项中,可以按照当地适用税额减半征收耕地占用税的是( )。
A.供电部门占用耕地新建变电站
B.农村居民占用耕地新建住宅
C.市政部门占用耕地新建自来水厂
D.国家机关占用耕地新建办公楼
[答疑编号3943090212]
『正确答案』B
『答案解析』本题考核耕地占用税的税收优惠。
税法规定,农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
二、多项选择题
1.(2011年)根据耕地占用税有关规定,下列各项土地中属于耕地的有( )。
A.果园
B.花圃
C.茶园
D.菜地
[答疑编号3943090213]
『正确答案』ABCD
『答案解析』“耕地”是指种植农业作物的土地,包括菜地、园地。
其中,园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。
所以选项ABCD都是正确的。
2.(2010年)下列关于耕地占用税的表述中,正确的有( )。
A.建设直接为农业生产服务的生产设施而占用农用地的,不征收耕地占用税
B.获准占用耕地的单位或者个人,应当在收到土地管理部门的通知之日起60日内缴纳耕地占用税
C.免征或者减征耕地占用税后,纳税人改变原占地用途,不再属于免征或者减征耕地占用税情形的,应当按照当地适用税额补缴耕地占用税
D.纳税人临时占用耕地,应当依照规定缴纳耕地占用税,在批准临时占用耕地的期限内恢复原状的,可部分退还已经缴纳的耕地占用税
[答疑编号3943090214]
『正确答案』AC
『答案解析』土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时,应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。
获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。
纳税人临时占用耕地,应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。
纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的,全额退还已经缴纳的耕地占用税。
3.(2009年)下列各项中,应征收耕地占用税的有( )。
A.铁路线路占用耕地
B.学校占用耕地
C.公路线路占用耕地
D.军事设施占用耕地
[答疑编号3943090215]
『正确答案』AC
『答案解析』本题考核耕地占用税的有关规定。
学校和军事设施占用的耕地免征耕地占用税。
■耕地占用税经典习题
一、单项选择题
【经典题解P155,单项选择题第17题】1.某企业占用林地40万平方米建造生态高尔夫球场,还占用林地100万平方米开发经济林木,所占耕地适用的定额税率
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