连锁门店选址优质PPT.pptx
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连锁门店选址优质PPT.pptx
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合同签署?
选址实操,商圈:
零售市场的空间领域商圈具有动态性、重叠性、不规则性、层次性.,商圈是由核心商圈、次级商圈和边际商圈三个部分构成,核心商业圈(100-300以内或60-80%的营业来源),占顾客总数的55%70%,是离商店最近,顾客密度最高的区域;
次级商圈(核心商圈以外、300-800m以内,或15-25%的营业来源)的顾客占到商店顾客的15%25%,位于核心商圈的外围,顾客较为分散;
边际商圈边际商业圈(5%的营业额)包括了所有余下来的顾客,顾客最为分散,占顾客总数的5%10%。
次级商圈,。
商店核心商圈,商圈并非都是同心圆模式,其规模与形式是由商店类型、规模、竞争者情况、交通条件等因素决定的。
居住人口与工作人口是零售店核心商圈与次级商圈客流的主要来源,流动人口是零售店边缘商圈客流的主要来源。
1、居住人口:
分布在商店周围的居民;
2、工作人口:
工作地点在零售店周围的人;
3、流动人口:
生活居住和工作都不在商店周围的消费者。
1、商业区:
指城全市性或区级商业网点集中的地区。
位于城市中心或交通方便、人流集中区段,以全市性的大型商业中心和大型综合性商店为核心,固定住户较少,70%以上的顾客为流动顾客,可布局旗舰店、中心店;
2、住宅区:
指城市内部居民集中区,以固定人群为主,流动性人流较少,70%以上的顾客为家庭顾客,布局标准店、小型店;
3、商住区:
有商业、住宅区双重特征,布局中心店、标准店。
4、医院区:
指城市内大中小型医院附近,且有医院处方资源支持的门店。
5、店中店:
开设于大型商业中心或零售卖场内部的门店,人流量集中,5、商圈类别,一般而言,医药商圈形态可分为以下几种:
经营规模:
药店的经营面积、经营规模越大,商圈辐射越大。
品牌美誉度:
信誉好的药店,其商圈规模会比同行业其他药店大。
商品品类:
药品、保健食品、医疗器械、中药饮品、日用消费品护理用品、药妆。
竞争药店位置:
与药店密度负关联。
5)交通地理状况:
药店位于中心商业区或交通便利的地区,商圈规模会因此扩大。
6)经营能力(促销活动等):
药店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,从而使商圈规模扩大。
7)商圈租金水平:
商圈租金,人口增长趋势正相关:
商圈评分表,商圈得分=综合得分,综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和,,基础分=70分,1)定义:
一般以商店地点为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围设定。
美国以距离远近离划定商圈大小;
日本以路途时间的多少来设定的商圈大小意义一旦商圈设定就可以进行针对性的市场调查,掌握消费需求情况,合理规划物流系统,制订相应的促销策略、竞争对策和相应的经营战略。
设定因素,4)设定方法:
1)、直接询问法,对来店顾客调查。
将客户地址标在地图上,然后把地图外围连成一封闭曲线、间接调查法通过发票、登记车牌等查出顾客地址标在地图上,然后把地图外围连成一封闭曲线。
、经验法上海市对消费者的调查,顾客能够接受的日常购买距离为:
500米以下占53.8%,500800米占34.1%,8001000米占8.8%,1000米以上占3.4%。
、类推法通过现存的商圈来类推拟开分店的商圈范围、算法饱和度法则、雷利法则、哈夫法则等,饱和指数:
特定市场地区每平方米的潜在需求IRSCRERFIRS:
区域商品零售饱和指数C:
区域购买某类商品的潜在顾客数量RE:
区域顾客平均购买额RF:
区域经营同类商品商店营业总面积思考:
饱和度高好呢?
还是饱和度低好呢?
就是哪种情况对商店更有利?
进驻三个区域的优先顺序为-,雷利法则内容:
在两个区域之间设立一个中介点,顾客在此中介点可能前往何一个商店购买,即在这一中介点上,两区域商店对此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
ab:
表示、B商店商圈分界点a:
表示区人口b:
表示区人口:
商店的和的里程距离,雷利法则,PbPa,Dab,1,d,从预选店址到竞争店的距离商圈的分界点=竞争店的卖场面积1+计划门店的卖场面积,A竞争店600平米,B竞争店200平米,预选门面300平米,1500米,1000米,雷利法则-竞争药店商圈划分,1计划地与A竞争店的分歧点:
1500米1500米商圈的分界点=621米,600平1+300平,2.414,2计划地与B竞争店的分歧点:
1000米1000米商圈的分界点=550米,200平1+300平,1.816,雷利法则-竞争药店商圈划分,哈夫法则,哈夫法则:
是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发,来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
数学模型是:
Sj/TijPij=nSj/Tijj=1式中:
Pij:
i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率;
Sj:
j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积;
Tij:
i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离;
:
通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数;
Sj/Tij:
j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力;
:
同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
1、商店商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比,与消费者去消费场所感觉的时间距离阻力成反比。
商店购物场所各种因素的吸引力越大,则该商店的商圈规模也就大;
2、消费者从出发地到该商业场所的时间越长,则该商店商圈的规模也就越小。
3、消费者会因购买动机而走进零售店;
4、消费者到某一零售店购物的几率受其他竞争店的影响。
某个消费者有机会在某城市的三家商店市场购物。
这三家超级市场的经营规模和该消费者到达各超市所需的时间:
如果=2,那么,这个消费者去每个商店的可能性各是多少?
900/30Pa=0.25100%=25%900/30+600/15+200/25,去A商店的可能性,600/15Pb=0.67100%=67%900/30+600/15+200/25,去B商店的可能性,200/25Pc=0.08100%=8%900/30+600/15+200/25,去C商店的可能性,根据哈夫模型,其他条件相同时,一家商店觃模的经营觃模越大,可供选择的商品越多,顾客去购物的可能性越大;
不竞争店相比之下,距离该商店越远,路上花费时间越长,顾客去的可能越小,商圈以及商圈的三个层次由此而形成的。
根据商圈理论不原理,两个商场布局应该是有一定距离,而实际社会上为什么往往商场集中在一块?
1.人口因素2.地理因素3.市场因素4.经济因素,1、人口因素,客流性质潜在固定顾客流动顾客特点,2、地理因素,区域觃划位置可见度和形象特征交通地理条件集客点,3、市场因素,竞争状况。
觃模和外观形象。
4、经济因素
(1)租金
(2)劳动力供应状况及工资成本高低:
“金角,银边,草肚皮”公交站点密集度地铁出入口、公交站点选低不选高楼层、坡度、台阶万达、万象城等城市综合体选址,充分借助其资源。
4.社区入口商铺价值出口,5、傍大牌医院、菜场、超市、农贸集市6、车流量大不等于客流量大7、空间布局要合理进深比例通常适宜在1:
2,层高3米以上。
42,便利性:
人员来往交通是否方便。
竞争性:
商圈范围内竞争店的调查。
住户分隔:
商圈内各区住户的比率、顾客群的教育、收入水平、消费习惯。
人流量:
高峰与平时人潮的流量特征。
店面展示度:
店面可见度。
6、城市规划:
要了解开店地区城市规划,考虑开店地点的发展前景。
7、集客点:
公车站牌、菜场、超市等。
8.动线性:
行人来往的方向。
9.租金承受力,备选地点:
1、人口密度高的地区(周围固定居民总数)2、客流量大的地区(店前日均客流在保本点以上)3、接近集客地(医院旁边)4、交通便利的地区(公交,地铁车站旁边)5、商业活动频度高的地域(超市,菜场旁边)6、展示度优良的地区(街角),规避地点:
1、周围居民少且门前客流量少的地区2、快速车道旁(高架桥边,马路过宽或有隔离带)3、同类店铺密度过大(恶性竞争)4、衰退地区(人口、经济等)5、拆迁及待拆迁6、无规划,主动出击,根据拓展规划,备选区域信息广泛散播。
对优秀目标店址可采用顶铺、挖铺等。
根据预选址规划,对重点目标区域加强走访力度。
常规扫街,专门刊登店面租赁信息的报刊和网站,及专业社交群组。
网络报纸,中介机构尤其在成熟商圈地带是很好的合作伙伴。
中介机构制定选址激励方案,鼓励全员选址。
社会力量,选址渠道,选址区域市场分析门店选址实操新店商圈调研营业预测方法合同签订及续租,固定人口总户数:
户;
固定人口总数:
人,表格使用说明:
a.户数是指居住在店址周围500M-1500M内的住宅户数。
b.无论是商业区、商住区,还是住宅区,只要附近有居民楼,都属统计范围;
c.人员构成:
是指年龄构成(老人多、青年多);
d.“消费能力”是指这个社区在当地的消费水平(高、中、低)e.“备注”项指该小区一些明显的其他消费特性(常驻多、租户多)。
1、商圈调研-固定人口,人流(预选店址门口路过的人次)统计:
人/日,2、商圈调研-流动人口,流动人口统计表格使用说明:
1、人流量指从门店的开业时间开始到门店营业结束期间经过门店的人流量。
2、本侧往返是指:
在预选店址门口人行步道上路过的人流量;
对侧往返是指在预选店址马路对面的人行步道的人流量。
3、在统计路过人次时,当门前的道路比较宽(超过20米),或者道路中间存在栅栏时,只统计本侧往返的人流量。
4、每个时间段不少于30分钟,时间段使用:
几点几分-几点几分,共计*分钟的格式。
5、时间段的选择应该涵盖:
早晨(8:
00-10:
00期间)、上午(10:
00-12:
00期间)、中午(12:
00-15:
00期间)、下午(15:
00-20:
00期间)、夜间(20:
00-22:
00期间)。
6、时间段应该涵盖预选店址的正常营业时间。
7、统计时间不少于2天,涵盖正常工作日、周末各1天。
商圈内的竞争店调查:
3、商圈调研-竞争店,表格使用说明:
地址:
竞争店的具体地址;
距离:
指预选店址距离竞争对手的距离;
面积:
竞争对手的大致营业面积店铺业态包含:
现代药房(以药品及健康相关产品销售和服务为主要收入来源、无其他特殊销售和服务功能的药房。
);
医院合作店(与指定医院合作,主要根据医院处方提供药品销售和药学服务。
医院周边店(指城市内大中小型医院附近,距离病人进出医院主通道口100米之内,且有医院就诊人流流入的门店。
药诊店(店内附带西医诊所的药店,具备简单诊疗和处方服务。
中医馆店(店内附带中医诊所的药店,具备中医诊断及开方功能。
)。
价格形象:
拓展人员应该掌握门店常用药的价格(10种),用该价格和竞争对手的价格比对,若竞争对手的价格均低于国大药房,则其价格形象低。
选址区域市场分析门店选址实操新店商圈调研营业预测方法合同签订及续租,新店营业额=店前每日人流量进店率(1%-5%)成交率(50%-85%)平均客单价(同店型)新店营业额=商圈居民数量人均(150-300)预计可占市场份额.新店营业额=拓展员预估额(30%)+拓展负责人预估额(30%)+营运负责人预测额(40%),注:
以方法可以相结合,相互加权。
1)日销售额预估主商圈固定人口销售额预估法公式:
方法日销售额主商圈固定人口数人均日销费额(150-300)/365预计可占市场份额(30%-40%)。
店前日均人流量预估法公式:
日销售额日人流量(14小时)入店率(参考值:
商业区:
1-2%;
商住区:
2-3%;
住宅区:
3-5%)成交率(60%-85%)客单价(同型门店水平),新店盈亏平衡点(保本点),损益平衡点=固定费用/(1-变动费率)固定费用:
包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定丌变的费用项目。
变动费用:
包括商品成本、商场扣点、员工工资(销售提成提成)等随销售额变化的相关费用。
盈亏平衡点(销售额/天)=月费用/30/毛利率,损益平衡点(销售额/天)=月费用/30/毛利率设定:
门店月度总费用30000元,毛利率30%,同店型客单价33元左右,入店率5%,交易率85%损益平衡点(销售额/天)=?
?
元/天;
交易次数=?
人次天,店前人流最低值?
人次天,经营安全率=(1-保本点销售额/预测销售额)100%,一定期间内安全率为30%以上为优秀店,证明预期销售额远大于盈亏点安全率为20-30%为优良店,证明预期销售额较大于盈亏点安全率10-20%为一般店,证明预期销售额稍大于盈亏点安全率10%为不良店,证明预期销售额接近于盈亏点,销售毛利,金额,本变动成,本固定成销售额(量),经营成本,附表1:
商圈数据库.docx附表2:
商圈规划报告.docx附表3:
商圈内的竞争店调查.docx附表4:
新址的关键要素评估.docx附表5:
店铺初选记录表.docx附表6:
目标营业额的测定.docx附表7:
新店财务盈亏分析表.docx,单店预估测算.xls,选址区域市场分析门店选址实操营业预测方法国大选址标准及原则合同签订及续租,1、商铺产权承租商铺之前,确认以下几个重大信息:
房屋的用途:
商业用房性质、土地用途:
是非住宅性质否则,将面临无法办出营业执照的风险。
2、免租应积极争取免租的条件,一般免租期为30天。
3、押金,免付押金。
4、税费一般来说税费由出租方自行承担!
5、营业执照1、原有租赁登记信息没有注销,导致新租赁合同无法办理租赁登记,因此无法办理营业执照;
2、商铺原已注册营业执照,该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
3、房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照;
4、因出租人材料缺失而无法注册营业执照;
5、房屋产权证的面积符合政府部门的要求。
对于上述情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予合理宽限期,超过一定期限还无法解决的,应当承担相应的违约责任。
6、装修要求明确出租人同意对商铺进行装修,并协助办理相关许可。
出租方提前解约,补偿装修损失。
明确租赁期满时装修等的处置方式。
7、水、电、电话线等的注意事项明确门店经营对水、电、电话线、网线等的配置要求,并明确出租方责任。
8、签定合同后的租赁登记事项新进区域租赁合同登记,规避风险。
9、转租,、转租必须取得出租人书面同意,、转让费相关规定。
10、商铺的租售、出租人在出售时,承租人享有同等条件下的优先购买权,、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
确定房屋的面积是否相符。
核实房产证的地址是否与合同上、现实中的地址一致。
房屋的产权证号必须在合同中体现出来。
1,2,3,付款甲方的详细信息及约定付款方式,房屋的租赁价格(税费)及房屋的租赁终始日期,必须标注清楚规范。
与租赁房屋相关的资料准备齐全以便以后其他项目进行。
4,5,6,甲方为原房东,属于企业房产需准备:
1.房屋产权证复印件(加盖公司的公章)2.企业营业执照复印件并加盖公司的公章企业法人身份证复印件房东与国大连锁*公司的租赁合同。
甲方为原房东,并属于个人房产。
需准备:
1.房屋产权证复印件(加盖房东手印)2.房东身份证复印件3.房东与国大连锁*公司的租赁合同注:
如果原房东委托其他人代为办理,必须有原房东的授权委托书和被委托人的身份证复印件。
甲方非原房东,亦为租赁者(俗称二房东),并属于个人房产。
1、房屋产权证复印件(加盖房东手印)2、房东身份证复印件3、甲方与原房东的房屋租赁合同复印件4、原房东同意转租的证明5、甲方的身份证复印件6、甲方与国大连锁*连锁公司的租赁合同,甲方非原房东,亦为租赁者(俗称二房东),属于企业房产。
1.房屋产权证复印件原房东企业营业执照复印件甲方与原房东的房屋租赁合同复印件原房东同意转租的证明原房东的身份证复印件甲方身份证复印件甲方与国大连锁*公司的租赁合同原房东与二房东租赁关系存在,在房屋租赁期内,二房东不再想继续租赁房子,我们直接与原房东签订合同时须有国大连锁*公司与二房东的房屋转让租赁协议。
如果房屋属于新房还未下发房屋产权证需原房东提供以下证明:
买房合同预售房许可证竣工证明注:
如果是住宅还需另提供居委会同意出租证明。
订金定金两者的适用情景,营运数据保密制度营运、财务数据保密制度,占得先机,续租管理预警机制对租赁合同到期3-6个月内的,启动沟通机制,大店公司跟进,小店店长跟进重点大店防御布局1、年销售1000万以上的门店,在房东关系维护上做重点跟进,有维护方案。
2、商圈防御性布局门店(在该店周边主要路口1000-500米左右开设布局卫星店,以保护竞争对手进入,同时在租赁谈判,占得先机);
3、提前1年制定续租方案。
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