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度北京房地产市场研究报告
2008年度北京房地产市场研究报告
第一部分房地产行业发展环境分析
来源:
地产中国网 作者:
亚豪机构市场发展中心 2008-12-11
第一部分房地产行业发展环境分析
一、 国际宏观经济环境变化
二、 国内宏观经济环境变化以及对房地产行业的影响
三、 房地产行业政策作用
四、 2009年房地产行业政策环境预测
第二部分北京房地产市场分析
一、 房地产市场发展状况分析
二、 土地市场分析
三、 商品住宅供应分析
四、 商品住宅销售分析
五、 保障性住房发展
第三部分2009年发展趋势预测
第一部分房地产行业发展环境分析
一、国际宏观经济环境变化
次贷危机蔓延美、英等发达国家房地产行业面临大考
由美国次贷危机引发的全球经济波动还在深化,各国陆续采取积极的措施自救,并在美国的主导下,全球六大央行于10月8日同宣布降息,以期通过协同效应更加有效的抵御金融危机,然而这一切措施的出台未见对市场产生显著作用。
随着美国金融危机的升级,美国政府宣布接管"两房",10月3日,美国财政部提出的7000亿美元拯救计划终于获得国会通过,开始正式启动。
此外,美联储还采取了一系列的救市措施,包括加大流动性、连续降低基准利率,甚至直接购买企业商业票据,以阻止美国金融体系的崩溃。
受银行收紧信贷、抵押贷款利率攀升等不利因素影响,美国房价一路下跌,据报道,美国第二季度住宅价格的跌幅创下至少20年来之最,房价已从2006年高位下调了约23%。
房价的调整提升了买家的负担能力,美国房地产商协会(NationalAssociationofRealtors,下称NAR)10月8日公布报告显示,8月,美国成屋签约销售指数环比上升7.4%,较去年同期上升8.8%。
8月成屋签约销售指数的意外跃升,为阴冷的住房市场带来一缕暖意。
英国房价在全国范围内持续下跌,8月,英国房价较一年前下跌达10.5%,创下自1998年来的最大跌幅,9月房屋销售创30年新低。
为了对付18年来英国最严重的房价下滑,避免经济衰退,英国财政大臣达林(AlistairDarling)宣布了一个耗资10亿英镑的政策,主要内容是减少征收印花税,并向首套房购买者和抵押贷款者提供帮助。
此外,次贷所造成的损失严重冻结了信贷市场的活跃程度,银行纷纷收紧消费信贷,导致英国抵押贷款发放额跌至1999年以来的低位。
受此影响,英国政府于10月13日宣布执行救市方案,向三大银行注资370亿英镑以充实资本金。
在美国金融危机冲击下,中国很难独善其身,经济增长动力减弱。
在此背景下,宏观调控政策有所转向,从07年底提出"防经济过热,防通货膨胀"的"双防"的调控基调,到了08年4月则开始强调"既要防经济过热,又要防经济下滑"。
7月,中共中央政治局会议则定调为"保持经济发展和控制物价上涨"的"一保一控"。
众多迹象表明,经历了过去五年连续两位数的经济高增长后,中国经济正步入下行周期,保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。
亚洲经济受制欧美出现放缓迹象波及房地产业
亚洲主要股市连续下跌表明,华尔街引发的金融危机正逐渐向亚洲转移,国际金融市场的不稳定将可能带来亚洲国家的经济增长放缓。
亚洲国家的经济往往是以出口导向为主,受制于欧美消费市场。
尽管目前亚洲经济增长势头仍然强于美国和欧洲,但随着欧美消费疲软拖累亚洲出口,许多亚洲国家的经济放缓迹象将会日益明显。
06年末韩国还在因为房价大幅攀升,房地产市场明显出现过热势头引发民众担忧。
06年11月15日,韩国政府发布稳定房地产市场的方案,收紧政策,打击房地产投机。
在紧缩的政策下,过热的韩国房地产出现连续降温,陷入了高房价、低成交额和供过于求并存的困境。
而未来韩国还将有大批住房上市,供给过剩令房地产市场复苏格外困难。
9月1日,韩国政府宣布了一项总额约190亿美元的减税方案,以期提振国内经济增长,此外还放松了房地产市场监管力度,韩国政府计划将所得税率调降2个百分点,在减轻中收入家庭的税负压力同时提振内需。
10月10日,日本主要人寿保险公司之一大和生命保险宣布破产,这是本次金融危机以来第一家破产的日本金融公司。
日本股市连日来一路暴跌,目前的股价仅为一年前的一半还不到。
此次金融危机,将日本经济的强项和弱项同时暴露出来。
长期以来,汽车和电器的对外出口成为日本经济的一个主要支持力,但由于美元持续下跌,日元不断升值,以及世界性的经济衰退引起的对企业业绩的担忧,导致汽车和电器企业股价不断走低,对日本股市形成巨大影响。
同时,日本经济的弱点在于证券市场对海外投资的高度依赖。
欧美投资者一旦受本地金融危机影响,将海外资金抽回,东京市场不可避免地遭受到严重冲击。
金融市场冲击波迅速波及其他行业,对海外资金同样依存度较高的房地产市场紧缩速度不断加剧,上市房地产信托公司倒闭,支持房地产市场的海外资金大量抽走,导致房地产公司经营困难。
日本国会众议院10日通过了本年度的补充预算案。
在总额达1兆8080亿日元(约合182亿美元)的预算案中,主要内容是对中小型企业和农林水产业的支持。
二、国内宏观经济环境变化以及对房地产行业的影响
2007年经济增长见顶,通胀压力加大
始于2003年的本轮经济周期的扩张期在2007年告一段落,在此之前,我国经济连续5年保持了10%以上的高速增长,增长速度逐年提高,并且CPI保持在5%以下,中国经历了高增长低通胀的蓝筹5年。
至2007年三季度,这种势头出现减缓迹象,GDP增幅回落,发端于食品价格上涨带动CPI指数出现上扬,受国内外经济形势拖累,2008年,经济增长放缓,中国进入了经济周期的回落阶段。
资料来源:
国家统计局亚豪机构数据库
城镇新增就业增加,城乡居民收入继续增长
08年1-8月份,全国城镇新增就业人员848万人,下岗失业人员实现再就业370万人,就业困难人员实现就业104万人。
前三季度,城镇居民人均可支配收入11865元,同比增长14.7%,扣除价格因素,实际增长7.5%;农村居民人均现金收入3971元,增长19.6%,扣除价格因素,实际增长11.0%。
2008年货币信贷增速回落,新增存款大幅增加
9月末,广义货币(M2)余额45.3万亿元,同比增长15.3%,比去年同期回落3.2个百分点;狭义货币(M1)15.6万亿元,增长9.4%,回落12.6个百分点;流通中现金(M0)31725亿元,增长9.3%,回落3.7个百分点。
金融机构各项贷款余额296477亿元,比年初增加34803亿元,同比多增1201亿元;各项存款余额454942亿元,比年初增加65601亿元,多增18113亿元。
前三季度,货币净投放1350亿元,同比少投放608亿元。
经济波动左右房地产行业发展前景
国际宏观经济形势的变化以及国内从紧的调控政策并未对我国城乡居民收入以及人员就业产生显著影响,但在经济的周期性波动作用下,房地产行业也面临着新的挑战与机遇。
首先,虽然居民收入有所增加,但CPI的上扬减少了居民的购买力、股市低迷影响了居民的财产性收入、上半年的金融紧缩政策扼紧开发商命门,最为致命的是购房人普遍形成了对于房地产市场预期的悲观判断,信心缺失造成市场销量的大幅下挫,房地产行业面临前所未有的严峻考验。
其次,广义货币(M2)数据自今年6月份以来已连续第四个月出现放缓,增速也创下2005年6月份以来的最低值,意味着未来通货膨胀率将下降到较低水平。
狭义货币(M1)增速的显著回落显示出经济活动正在收缩。
M2、M1"剪刀差"现象继续扩大,显示出存款继续呈现定期化趋势,反映出居民对未来经济前景的悲观预期,减少各项消费支出。
在这一背景下,促进和支持消费增长成为保持经济稳定、实现经济内外平衡的重要手段。
第三,作为拉动经济增长的"三驾马车"之一的出口受到了美国以及欧洲经济的影响,出口额出现回落。
08年前三季度国内出口额10741亿美元,增长22.3%,同比回落4.8个百分点。
在国内外经济形势发生巨大变化的情况下,国内宏观调控政策出现松动,为了保障国内经济的稳定增长,拉动内需成为必然的选择。
最后,国家统计局统计数据显示,08年前三季度国内生产总值201631亿元,同比增长9.9%,比上年同期回落2.3个百分点。
稳定的经济增长和居民收入增长显示出我国房地产行业处于调整阶段,仍具备一定的发展潜力。
房地产行业对于GDP的贡献占据举足轻重的地位,自2003年以来,房地产业及建筑业每年为GDP贡献10个百分点,有效拉动了投资及内需的增长,此外,房地产行业产业链长、波及面广,适时松动房地产相关政策、重启市场发展对于中国经济稳定发展起到至关重要的作用。
温家宝总理在10月17日国务院常务会议上强调,要"加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房",降低交易税费等政策的逐步落实将有望提振市场信心。
2008年度北京房地产市场研究报告
第一部分房地产行业发展环境分析
来源:
地产中国网 作者:
亚豪机构市场发展中心 2008-12-11
三、房地产行业政策作用
1、货币政策:
着力保持经济发展货币政策由紧转松货币政策对房地产行业具有深刻的影响,作为房地产供给方的开发企业在房地产开发过程中需要从银行获得大量的信贷资金来支撑项目的滚动开发,作为房地产需求方的购房者也同样对货币政策十分敏感。
07年,流动性泛滥导致了房地产投资速增的加快,助推了房价的飙升,央行10次上调存款准备金率,以收缩流动性。
08年上半年,央行6次上调存款准备金率,达到了平均每月一次的频度,同时采用发行定向央票、特别国债等方式。
然而,08年随着美国次贷危机的蔓延,全球流动性出现危机,国内出口和投资的实际增速下滑,经济增长出现回落。
在此背景下,央行放松了货币政策,8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行,保证市场流动性充分供应。
此外,自04年10月开始的加息周期在07年终结,08年进入了降息通道,当国内通胀压力减轻、外需不振、内需也存在较大下滑风险的情况下,国内可能会出现产能过剩,这将进一步形成通货紧缩压力,央行降息空间随之加大。
利率的下降有助于降低开发企业的融资成本,减少购房人的购房成本,在目前房地产市场持续低迷的情况下,降息对保持房地产市场稳定发展,防止一些中小企业资金链断裂起到积极作用。
当前,货币政策和财政政策共同维护经济平稳较快增长的格局已经形成。
2008年央行存款准备金率变动一览表
次数
调整时间
调整前
调整后
调整幅度
备注
1
2008年1月25日
14.5%
15.0%
0.5%
2
2008年3月25日
15.0%
15.5%
0.5%
3
2008年4月25日
15.5%
16.0%
0.5%
4
2008年5月20日
16.0%
16.5%
0.5%
5
2008年6月15日
16.5%
17.0%
0.5%
地震重灾区法人金融机构暂不上调
6
2008年6月25日
17.0%
17.5%
0.5%
地震重灾区法人金融机构暂不上调
7
2008年9月25日
17.5%
16.5%
-1%
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调;地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点
8
2008年10月15日
16.5%
16%
-0.5%
15.5%
2008年央行利率变动一览表
次数
调整时间
调整情况
1
2008年9月16日
下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整存款基准利率保持不变。
2
2008年10月9日
下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
暂免征收利息个人所得税。
3
2008年10月27日
将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。
4
2008年10月30日
下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点,其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
资料来源:
中国人民银行亚豪机构数据库
2、保障性住房政策:
中央高度重视保障性住房的建设和管理
政府工作报告中强调,今年要采取四项措施,首先是健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难。
◆ 07年10月,财政部下达了关于《廉租住房保障资金管理办法》的通知(财综[2007]64号),规范廉租住房保障资金管理,提高廉租住房保障资金使用效益,确保廉租住房保障资金专款专用。
07年9月、12月北京市相继发布了《北京市城市廉租住房管理办法》(京政发[2007]26号)、《北京市城市廉租住房申请、审核及配租管理办法》(京建住[2007]1176号),明确廉租房管理办法,落实申请、审核、租房补贴发放和实物配租管理环节中的具体事项。
◆07年9月,北京市发布了关于《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号),07年12月,北京市建委发布了《北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法》的通知(京建住[2007]1175号)08年4月,北京市建委发布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住[2008]225号),明确管理办法,从严解决了经济适用房在低成本购买价与市场溢价之间的巨大利润空间问题。
◆08年10月,财政部强调要"继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活",并指出08年4季度,要加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。
同时在近日发布城市低收入家庭资格认定办法,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
3、土地政策:
从土地源头控制住房供应结构
在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第二项是要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
合理调整城市土地供给结构,增加中小套型住房用地。
根据政府工作报告的精神,08年制定的土地政策包括节约集约利用土地、加强土地监管、编08年制土地(住房)供应(建设)计划等内容。
◆08年1月,国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),要求审查调整各类相关规划和用地标准,提高建设用地利用效率,健全节约集约用地长效机制。
08年5月,北京市规委《北京市城市建设节约用地标准》,细化各类工作居住用地的容积率、人均用地面积、套型面积等指标。
◆08年2月,北京市建委等六部门发布了《北京市2008年住房建设计划》(京建住〔2008〕66号),文件内容包括:
2008年北京市计划新建住房2750万平方米。
其中,新建廉租住房50万平方米,经济适用住房300万平方米,限价商品住房450万平方米,其他政策类住房350万平方米,商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米。
启动一定数量的政策性租赁房。
2008年新建政策类住房占新建住房总量的40%以上;套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上。
等内容。
◆08年6月,北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》(京国土市[2008]301号),计划内容包括:
2008年计划供应住宅用地1700公顷,其中:
廉租住房及经济适用住房类用地400公顷,限价商品房用地300公顷,其他商品房用地1000公顷;商服用地260公顷。
增加廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和其他90平方米以下中小套型普通商品房的土地供应,保证其供应量不低于住宅用地供应总量的70%。
保障建设收购50万平方米廉租住房,市区政府集中建设经济适用住房300万平方米和限价商品住房450万平方米及其它保障性住房的土地供应。
等内容。
◆08年6月,监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门联合下发了《违反土地管理规定行为处分办法》(第15号),强调建立健全事前事中事后紧密衔接、覆盖土地审批、供应、使用、补充和开发全过程、相关部门协调配合的土地监督管理制度,严格实行问责制。
◆08年7月,北京市国土局《北京市2008年度土地储备开发计划》,自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。
◆08年9月,国土部下发了《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》(国土资发〔2008〕173号),要求各级国土资源行政主管部门加大土地执法力度,防范和遏制各类土地违法违规行为,建立健全土地执法监管长效机制。
4、税收政策:
通过多种手段增加有效供应10月出台救市政策
在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第三项是要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。
上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热,下半年市场严重低迷,对整体宏观经济形成了影响,财政部对个人住房交易环节的税收政策做出了调整,来刺激楼市需求。
◆08年3月,北京市财政局等三部门发布了《关于耕地占用税有关问题的通知》(京财税〔2008〕266号),通知要求,对于2008年市政府新批准的用地项目耕地占用税暂按原适用税额提高4倍预征,即原适用每平方米7元、8元和9元税额的区县分别按每平方米35元、40元和45元的税额预征。
◆08年4月,北京市地方税务局发布了关于《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(京地税地〔2007〕134号),明确规定了土地增值税的清算条件以及申请、受理、审核办法。
◆ 08年10月,财政部强调要"继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活",同时出台了一系列刺激楼市需求的政策。
包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
此外,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
同时下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
5、市场监管:
加强管理规范市场
在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的最后一项是要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。
依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
◆07年12月,建设部、财政部联合下发了《住宅专项维修资金管理办法》(第165号令),明确了商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,并自08年2月1日起实施。
08年1月,北京市建委出台了《住宅专项维修资金管理办法》的通知(讨论稿)和住宅应急维修工程使用专项维修资金规定(试行)(讨论稿),明确了本市的实施细则,加强对住房维修资金的监管。
◆08年1月,市建委发布了《关于加快办理住宅项目行政审批手续的通知》(京建工〔2008〕16号),调整了房地产开发过程中行政手续的审批时间,对于扩大住宅开工规模,增加住宅的市场供给量起到了积极作用。
08年4月,市建委发布了《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》(京建交〔2008〕273号),进一步简化办事程序,提高效率。
◆08年5月,市建委发布了《北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法》的通知(京建交〔2008〕308号),对于房屋租金实行资金监管。
08年9月,市建委发布了《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》(京建交〔2008〕628号),二手房交易实行网上签约,至此,本市二手房及租赁业务全面受建委监管。
◆08年10月,市建委发布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》(京建权〔2008〕545号),明确规定新建商品房不得再分摊建筑楼栋外的公用部位,规范房屋面积测量和房屋登记行为,保障了购房人的合法权益。
四、2009年房地产行业政策环境预测
国务院常务会议10月定调,"稳健"政策调整为"灵活审慎"
08年4月,温家宝总理主持召开的国务院常务会议上指出"国内经济运行中最突出的矛盾是价格总水平仍处于高位;固定资产投资反弹压力仍然存在"、"要坚持稳健的财政政策和从紧的货币政策,防止经济增长由偏快转为过热",显示出决策层对于经济过热的担心。
随着美国次贷危机引发的国际经济环境的变化,加之人民币升值,导致中国出口受挫,自07年8月中国贸易出口增幅逐步下降,贸易顺差减少。
据海关总署公布的数据显示,1-9月,中国累计实现贸易顺差1809亿美元,同比下降2.6%,净减少49.2亿美元。
出口、内需双双不振,使得中国经济发展面临着严峻考验。
10月,宏观经济政策初出调整信号,10月,温家宝总理在国务院常务会议上指出,要"采取灵活审慎的宏观经济政策",预示着宏观调控政策由抑通胀转为保增长,预计在09年将会陆续出台针对性的财税、信贷、外贸等政策措施,保持经济平稳较快增长。
央行行长周小川表示,要"灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率等工具,适当调增信贷总量,支持房地产业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷市场平稳运行。
"显示出决策层通过房地产市场启动投资和消费,拉动国内经济增长的强烈讯息。
9月、10月2次下调存款准备金率和贷款利率,10月一年期央票由每周发行一期改为隔周发行,均表明央行已开始放松贷币政策,为市场注入更多的流动性。
调控的重点已经由主要防通胀转为主要保持经济适度快速增长。
为此,预计09年,财政政策要从稳健转为适度扩张,货币政策要由从紧转为适度放松,将会放松市场的流动性管理,增加信贷额度,预计存款准备金率和存贷款利率还将进一步下调,同时还将加大支持房地产业的信贷资金需求的力度,这对于目前普遍"缺血"的房地产企业无疑是极大利好。
此外,信贷政策的调整也将有助于促进房地产需求的放大。
房地产业拉动投资、内需增长导致09年调控重点转向
连续多年快速发展的房地产业在08年遭遇了瓶颈,出现了大面积的房屋滞销、空置面积增加、价格下行的现象。
房地产业作为国民经济的支柱型产业,产业链条较长,对上下游相关行业的拉动传导作用很大,能直接或间接拉动建筑、建材、金融保险、设计装饰、家电家具、广告传媒等行业的发展。
同时,房地产行业作为资金密集型行业能够有效吸收流动性,在目前经济出现波动的情况下,房地产业的发展能够发挥经济杠杆作用,对拉动投资、内需以及拉动上下游产业发展发挥重要影响。
正是基于房地产业的特性,针对目前市场的持续低迷,目前从中央到各地方政府纷纷出台了刺激购房的激励性政策,采取了诸如降低交易税费、贷款利率等手段,这当然能增强居民的购买欲望,但难已扭转购房人的预期悲观心态。
我们认为,在09年,可供选择政府的政策手段包括进一步降低交易税费尤其是减免存量房交易环节的税费;放宽信贷额度,为市场流入更多的流动性;增加土地供给;加大保障性住房建设等,这样可以在改善民生的基础上让虚高的房价平稳着陆,随之而来的政策效应就是拉动内需,防止出现通缩,并消化过多的流动性。
2008年度北京房地产市场研究报告
(二)
北京房地产市场分析
来源:
地产中国网 作者:
亚豪机构 2008-12-11
2008年度北京房地产市场研究报告
(二):
一、房地产市场发展状况分析
08年北京土地购置面积再现回落完成开发土地面积大幅下降
04年"831"大限后,房地产开发企业土地购置面积在2005年、2006年连续2年出现下降,同比降幅分别为-51%、-55%,这一现象在2007年得到抑制
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