国外商业网点规划研究.docx
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国外商业网点规划研究
目录
1国外商业规划活动1
2国外商业环境规划解决的问题2
2.2降低空间外部性的负面效应3
2.3协调不同利益群体之间的经济竞争4
3几种典型的规划的商业空间5
3.1购物中心5
3.2专业化的商业地区7
3.商业再开发区8
4结语10
1国外商业规划活动11
2国外商业环境规划解决的问题12
2.2降低空间外部性的负面效应13
2.3协调不同利益群体之间的经济竞争14
3几种典型的规划的商业空间15
3.1购物中心15
3.2专业化的商业地区16
3.商业再开发区18
4结语19
国外城市商业环境规划研究
摘要:
本文总结了国外城市商业环境规划所要解决的主要问题和几种典型的商业规划空间,其中需要解决的主要问题是协调土地利用的矛盾、降低空间外部性的负面效应、协调不同利益群体之间的经济竞争。
在这些理念指导下,国外出现了几种典型的规划的商业空间,包括规划的购物中性专业化的商业地区、商业改进地区(BIA)和商业再开发区.在商业环境规划理念和实践中,政府始终起着主导和协调的作用。
城市商业环境是商业活动在城市地域上的投影,可以分为内部环境和外部环境,作为一种公共空间,是城市环境的重要组成部分。
对商业空间布局的研究不但直接使商业购物行为主体和商家受益,也对城市基础设施配套建设,乃至城市功能空间的优化以及引导城市土地高效集约利用有重要意义。
实践表明,好的商业环境来自好的商业规划,商业规划和城市中心商业更新能够为城市中心提供更多的活力。
1国外商业规划活动
作为城市规划的一个重要组成部分,城市商业活动空间的规划一直受到西方国家各级政府管理部门和相关组织的重视而得到普遍实施。
德国根据建设法制定了城乡土地利用详细计划及详细的区域规划,对开放用地有非常详细的规划,从而对大型零售商店的开设和空间布局具有很大的限制。
日本也制定有关法律和计划,对城市商业空间布局进行规划。
英国进入1990年代以后.由于资源、环境问题日益突出,大型店对中小零售商的负面影响,以及郊外购物中心对传统市中心商业街的冲击也越来越严重,导致英国商业政策又开始强化规划。
法国对大型零售商业的规制也比较严格,特别是1990年代后,由于不断增加的大型店对中小零售商产生严重的负面影响,法国对大店的规制更加严格。
与日本不同的是,法国除了对零售商的进入限制比较严格外,城市商业规划的计划性也比较高。
美国城市商业规划的计划性也很高,各州政府的城市商业规划很精细。
随着小汽车的普及,不同城市之间的商业设施间也存在激烈的竞争,制定一个跨区域、跨城市的商业发展规划也显得非常必要。
由于商业环境受到多种力量和因素的制约,不同利益主体的立场和关注焦点各不相同,所要采取的行动也各不相同。
因此,商业环境规划必须要兼顾到不同利益主体,政府在其中起决定的作用。
Dawson(1980)认为政府对商业发展有5种干预,包括脱胎于土地利用规划的区位限制因素、价格政策、商业结构、效率和消费者保护。
土地利用规划是政府干预商业空间和商业环境的主要手段,因为直接决定零售区位的政策是由地方政府制定的,市政委员会有权调节土地利用、所有权的细分、建筑物的类型和结构,使用密度和间距。
政府还通过提供停车设施和土地来鼓励老商业地区的再开发。
为了解决多种和零售业主有关的城市问题,还需要相应的政府立法。
必要时,政府部门还要疏导相互竞争的购物中心业主之间的经济斗争、投入更多的资金改善商业运行环境等等。
2国外商业环境规划解决的问题
2.1协调土地利用的矛盾
居住社区对商业设施倾向于两种互相矛盾的态度。
一方面居民喜欢由附近多家商场带来的便利和竞争,但在同时,居民也拒绝不受欢迎的零售和服务活动。
解决居民和零售商之间矛盾的首要措施应是分离这两种土地使用,确定适合零售的区位和保持居住的地区,这就限制了零售商店的选址,阻止在居住街区内零星出现的力量较为薄弱的家庭零售业的膨胀。
在市区、重要的交通要道和所有重要的十字路口都规划为商业所用,并鼓励零售商人在那里营业,扩大零售业内部契约,减少与居民的摩擦。
此外,商业规划对商业活动的影响还表现为:
根据各自的交通需求和外部效应,对零售和服务活动分类,以鼓励对周围环境造成类似危害的零售商集群而生。
在商业活动进行之前,规划师开始对那些看起来属于一类的或产生类似外部效应的零售和服务进行分类,将都市商业结构分成不同的活动簇群,并确定各簇群的大致区位,使之具有不同的服务功能,服务于不同的市场。
2.2降低空间外部性的负面效应
所谓的空间外部性,可被描述为“一种活动(或区位)作为其他无法控制的活动的成本或效益的结果”,零售业提供很多外部性的例子。
例如A商场销售额很高,临近的B商场和C商场因为出售不同的商品,而受益于A商场增加的人流,而位于同一街区的与A商场直接竞争的D商场销售额下降。
附近的居民在价格竞争中获益,但却遭受交通、停车和噪声问题。
可见,A商场本身的活动通过3种不同方式引发了3个周边商场的不同活动。
商场的零售环境是从所有其他区位中接受的外部效应(好的或坏的)的综合。
位于市区的区位或处在一个区域性大型购物中心具有相对稳定的零售环境的优势:
一个或两个邻近地区商场的改变不会对整个外部环境造成多大的影响。
相比较而言,在一个小城市或沿着传统商业街的地区,附近商场的重新定位或一个新的竞争对手的进入都会导致致命的影响。
对零售业而言,稳定的零售环境是规划的购物中心的重要吸引因素,因为这里大多数关键的外部性都受到控制,如交通、停车场地、人流、政策和承租人的选择等。
商业规划一直关注在土地利用中减少即时的和短期的负面外部效应,如禁止和降低位于居住区内的通宵加油站产生的噪声和交通。
在1950和1960年代城市化高速发展时期.规划者也关注超负荷的地方性道路、各种设施和学校增长所带来的长期负面外部效应。
随后,规划者试图扩大外部效应的正面性.例如创建“社区学校”或设置“垃圾堆放处”,以减少短期外部效应的负面性,也试图避免未来可能产生的拥挤或服务价格过高的问题。
随着商业投资规模的扩大和大规模的商业中心的发展得到认可,规划者又被牵扯到关于两个竞争性零售项目哪一个更应该受到鼓励的争论以及如何解决经济外部性的问题中。
2.3协调不同利益群体之间的经济竞争
运用政治力量限制经济竞争至少可以上溯到中世纪英国的行业协会和集镇。
但是1960年代规划的大型购物中心则更使这种冲突上升到一个新的水平,使创造一个有街区那么大的商业设施成为可能。
不同利益群体对此展开激烈的竞争(见表1),政治家和规划者被迅速卷入这种争论,并且开创各种分析程序去试图解决这些问题。
最初出现的一系列问题使独立零售商和市区土地所有者与郊区大型购物中心展开竞争的对立状态。
当市区和郊区的购物中心位于不同的行政辖区时,非常难以制定解决这些问题的政策。
购物中心郊区化的结果是城镇税收减少,而农村社区很乐意从要求最小服务的购物中心得到税收。
在都市区内部,关于区域性大型购物中心区位的激烈争吵已经在毗邻的行政单元之间持续了很长时间。
区域性的购物中心服务于广大的商业地区,覆盖不同的行政区,并且带来大量税收。
这些经济纷争是商业规划所必须要面对的问题,但是如何解决尚没有达成一致的意见,最终的决定可能取决于当局提供交通可达性和硬件服务的能力。
在这种争端中,最有力的声音来自开发商、地方政界和附近商人。
消费者倾向于更多的竞争、更好的可进入性和改善大型购物中心的设施,而这些提到的并不多。
随着人口和收入的减少,零售业越来越成为一个零和游戏,对商场过多的抱怨随着新商业的开发而出现。
为了避免商业结构的降低,同时希望保存现有的商业设施,规划者必须在弹性需求、零售革命和持续不断的资金投入之间协调。
3几种典型的规划的商业空间
表1不同利益群体对购物中心的争论
实践证明,土地利用规划对保护和改善商业环境发挥越来越大的作用,国外已经采取各种各样的措施从商业本身和消费者两个角度去改善城市的商业环境,对内城复兴和提升城市形象有重要的意义。
较为典型和成功的规划的商业空间有以下几种。
3.1购物中心
商业空间规划的较好的成果之一是规划的购物中心。
规划的购物中心兴起于二战以后.包括区域、社区、邻里规划购物中心三种类型。
购物中心有便利的停车设施和轻松愉悦的购物氛围,加上互相竞争的商品价格,对消费者的购物习惯产生很大的影响它可以提供一站式购物,相对传统商业带的发展,规划的购物中心解决了很多在一开始就引发土地使用规划中商业和居住的摩擦,改善了对交通的控制,解决了停车场问题。
大型购物中心借助大量停车场从附近居住区中分隔开来,而且规划的购物中心还被设计成适应整个社区的规划。
购物中心的规模、交通流、混合承租和设计不仅适合销售市场和销售场所,而且购物商场还作为社区必需的服务设施出售给公众。
大型购物中心的开发在欧美是政府进行城市开发的主要途径,英国ReadingTown的TheOrale的购物中心与原有城镇商业区相互结合,从而取得了互补双赢的成功案例。
美国政府通过在市中心建设购物中心复兴中心区,在建设购物中心的过程中.政府部门加大在规划选址、土地征集、资金投入等宏观调控方面的管理力度。
其次政府重视可行性研究的重要性,认真做好购物中心服务范围、购买能力、区位以及投资回报等基础资料的收集和分析工作,以便做出科学的判断。
为使购物中心的所有部分都能吸引大批的购物者,国外社区购物中心都有严格的设计格局,重视对承租户的科学组合与安排,核心承租户对引导人流起着关键作用,占总购物中心面积的40%,其位置最先确定,对普通承租户的安排,充分考虑其经营项目之间群集或分散的需求。
在总体布局确定以后.还充分考虑商店的装饰效果.承租户的平面布局和店面装饰要在统一和个性之间维持一种平衡,既要有必要的控制,保证所有商店的整体性,又要避免标准化的设计,让个体商店有表现个性的机会。
但是规划的购物中心并没有解决所有的外部问题,很多商店和商业簇群继续在大型购物中心之外的地区兴旺成长。
事实上,大多数的大型购物中心排除了很多增长很快的商业活动.如服务和汽车销售。
超过60%的城市商场位于沿街道、交通动脉、大路的地区,或靠近其他商店或居住区。
而且购物中心适合服务有限的居民市场的事实也造成了一类新的规划问题。
因为规划的购物中心可能增加大量的商业空间,规划师一方面要鼓励和保护空间垄断性,同时又要面对重新分配零售中心和购物中心业主之间激烈的城市市场竞争.要解决诸如“新的开发者应该设置在现存的购物中心附近吗”的问题。
要么使潜在的零售场所转为非商业土地使用,要么使商家接受新竞争设施的挑战。
3.2专业化的商业地区
在较老城区出现重新开发的趋势,成为服务全市的专门化商业集群已经出现.并且目前看起来也很普遍。
土地利用规划师倾向于考虑服务于邻近地区的商业集群;在内城居住区,会考虑一个较为适度的商业街,如艺术和古玩区、专卖流行服装的小商店区、特殊的种族聚集带。
内城商业集群(commercialcluster)的居住邻里能够容忍他们自己使用的商业设施所产生的问题,但他们强烈抗议那些通过交通可达性或专门化吸引全城消费者的商店。
地方政界和规划者意欲扭转这种局面,规划师所要做的是既要保持这里的活力.又不影响当地的居民,也就是解决噪音和交通宜人性之间的矛盾。
但问题看起来似乎难以解决,因为交通、零售以及居住区都在膨胀。
在可能的解决办法中.远离街道的停车场和加油站是最重要的,加上改善的公共交通,这些地区适宜的交通和停车设施的改进,能够允许一些步行购物中心的存在。
标志、椅子和地貌方面投资也能够帮助这个地区营造特色。
多伦多城市鼓励传统的步行商业街,依靠小商店服务当地的步行市场。
3.3商业改进地区(BIA)
购物中心的快速发展和附近居住区的改变导致这样的商业集群容易受到各种形式的;中击。
如果同样的问题在一个老化的购物中心出现,开发商就会改变服务设施.提升公共空间,改变形象,并且也可能改变承租人的构成。
在加拿大的很多地方,解决的办法是以商业改进地区(刚A)的形式在当地商人中发展联合。
在1970年代这个概念首先在安大略提出,后来传到其他大部分省份。
零售商通过向不同级别的政府进行游说.集资去改善商业设施。
第一个BIA在多伦多的BioorWestVillage形成。
面对商业带销售额的下降和恶化的环境,地方商人疏通成立一个可以资助地方商业设施改进的机构。
这个省修改了安大略地方法案,“以便为改进、美化、维持市政拥有的土地和提高商业或购物地区提供一个机会。
”为了通过BIA,1/3的地方商业(至少包括1/3的商业财产)必须表决,地方当局必须通过一个适当的法规。
BIA的管理随后授权对规定地区内的每一笔交易征收特殊的财产税。
在整个商业投资结构中,开销主要集中在商业区中那些既能够被看见,又非常必需的项目上,用来改善私人商店的公共环境。
最初BIA集中在外观改善上.如植树、安置椅子、改善人行道和停车场、提高标志性、鼓励采用常用的方式设计店面。
一旦这些改进妥当之后,BIA也开始有效地向市政府游说,向他们提醒早先提出的各种规划问题,当然也包括交通和税收问题。
通过游说.引导公共部门投资建设停车设施或改善街道。
省里也有相应的项目同意或提供贷款.提高公共空间质量.或开发文化视点、画廊或工艺品中心。
到1985年安大略有175个BIA,大多数是小城镇主要街道的项目,但也有24个在多伦多。
最为重要的也许是,通过鼓励独立的零售商人共同工作.提供了一个补偿性的政治力量去面对经济实力巨大的开发商,有人为市中心或老的商业地带讲话。
但是BIA并没有表达消费者或附近居民的意愿,BIA可以继续实施一个把居民排除在外的方案,如试图转向质优价高的商品或鼓励专业化的零售活动。
甚至可以拆掉房子、建立停车修理厂或延伸商业到居住区。
3.商业再开发区
在过去的20多年里,市中心的角色在整个商业结构中下降。
不管是市场分布还是竞争的性质都发生了根本的改变。
西方政府从正反两个方面入手,一方面,很多政府致力于复兴原有的商业中心区、改造步行街、重视步行商业街的建设。
另一方面,政府对都市中心地之外的零售活动也适当加以限制。
英国政府是限制零售分散化和促进在传统地区再开发的典范。
事实表明在零售变革中,中心商业的持续下降并不是不可避免的,在激烈的竞争和持续的零售离心化背景下,重新投资是可以改善小城镇的商业状况的,甚至是在新的零售业态的激烈竞争下,改变中等传统中心的商业状况也是可行的。
伴随着零售系统中很多重要行动者的联合努力,几乎所有加拿大城市商业中心都发生改变。
开发商通常在重要百货公司和市政当局的帮助下集结土地,百货公司参与帮助筹集资金。
城市提供了服务,尤其是通过改善道路或公共交通,使消费者可进入。
重新开发为整个市区提供了新的支撑点,加拿大城市中心的零售地位也基本幸存。
美国洛杉矶制定了复兴市民中心或中心地区的总体规划,“洛杉矶市民中心分享设施和提高规划”提倡不同级别政府分享设施,以便降低运行成本,还鼓励混合开发去帮助复兴区域提供一个友好步行的环境。
在规划的种种措施中,土地利用规划是中心,土地利用规划提倡私人开发商在这些地区集中力量开发零售店、咖啡屋、房地产开发和文化设施。
一些过去空置或废弃的办公楼改造成阁楼式公寓、旅馆或零售设施所用,项目开发商力争减少外部效应,而规划者试图增加溢出效应。
有限的证据表明,商业再开发区要保持空间紧凑,超市与购物中心之间需要空间整合,要接近市镇内或中心边缘而不是接近更为外围的中心或中心之外的地区。
但并不是所有的人都能从市中心的再开发中受益。
商店利用改变的中心区的能力取决于该再开发项目的宏观地理环境.包括新购物中心与其他商业街的布局、停车场和重要的办公楼。
一些重要的商场和大多数独立的零售商得不到应有的发展。
4结语
在国外商业环境规划的实践中.最应该引起中国城市商业规划重视而往往又被忽视的是政府在其中发挥的作用:
宏观调控作用,组织与协调作用,因为即便是在几种典型的规划的商业空间里,不同利益群体的纷争也都没有停止过,需要政府时刻介入解决争端。
商业环境规划的每一个环节都要求地方政府不同程度的参与:
重新分区、关闭一条街、开辟停车场、修建一条新路或其他基础设施,或是修建一条新的公共交通的连接线。
中国在计划经济向市场经济转型的过程中,人们往往关注市场作用的发挥,而忽略了政府宏观调控和规划的作用。
中国城市商业发展要借鉴西方商业环境规划的经验,各司其职,政府在商业发展中起到领头羊的作用,调控、协调不同的利益群体。
地方政府对商业环境的规划还表现在对商业设施与周围环境和设施的协调,如大众化的商业设施必须有大运量的公共交通设施与之配套,而高档商业设施需要规模较大的小汽车停车场。
商业规划者和设计师则需要充分考虑社区消费者的收入,教育水平、职业结构、行为特征等需求,用科学的理念创造富有吸引力的商业环境,并通过在零售建筑环境中设计各种效果,满足大众的需求。
国外商家为了在更大程度上准确预测消费者流动模式和商店的流通量,已经开始借助比较成熟的GIS技术建立空间互动数学模型,追踪消费者资料,再现消费者购物习惯的复杂性,为零售规划服务。
国外城市商业环境规划研究
摘要:
本文总结了国外城市商业环境规划所要解决的主要问题和几种典型的商业规划空间,其中需要解决的主要问题是协调土地利用的矛盾、降低空间外部性的负面效应、协调不同利益群体之间的经济竞争。
在这些理念指导下,国外出现了几种典型的规划的商业空间,包括规划的购物中性专业化的商业地区、商业改进地区(BIA)和商业再开发区.在商业环境规划理念和实践中,政府始终起着主导和协调的作用。
城市商业环境是商业活动在城市地域上的投影,可以分为内部环境和外部环境,作为一种公共空间,是城市环境的重要组成部分。
对商业空间布局的研究不但直接使商业购物行为主体和商家受益,也对城市基础设施配套建设,乃至城市功能空间的优化以及引导城市土地高效集约利用有重要意义。
实践表明,好的商业环境来自好的商业规划,商业规划和城市中心商业更新能够为城市中心提供更多的活力。
1国外商业规划活动
作为城市规划的一个重要组成部分,城市商业活动空间的规划一直受到西方国家各级政府管理部门和相关组织的重视而得到普遍实施。
德国根据建设法制定了城乡土地利用详细计划及详细的区域规划,对开放用地有非常详细的规划,从而对大型零售商店的开设和空间布局具有很大的限制。
日本也制定有关法律和计划,对城市商业空间布局进行规划。
英国进入1990年代以后.由于资源、环境问题日益突出,大型店对中小零售商的负面影响,以及郊外购物中心对传统市中心商业街的冲击也越来越严重,导致英国商业政策又开始强化规划。
法国对大型零售商业的规制也比较严格,特别是1990年代后,由于不断增加的大型店对中小零售商产生严重的负面影响,法国对大店的规制更加严格。
与日本不同的是,法国除了对零售商的进入限制比较严格外,城市商业规划的计划性也比较高。
美国城市商业规划的计划性也很高,各州政府的城市商业规划很精细。
随着小汽车的普及,不同城市之间的商业设施间也存在激烈的竞争,制定一个跨区域、跨城市的商业发展规划也显得非常必要。
由于商业环境受到多种力量和因素的制约,不同利益主体的立场和关注焦点各不相同,所要采取的行动也各不相同。
因此,商业环境规划必须要兼顾到不同利益主体,政府在其中起决定的作用。
Dawson(1980)认为政府对商业发展有5种干预,包括脱胎于土地利用规划的区位限制因素、价格政策、商业结构、效率和消费者保护。
土地利用规划是政府干预商业空间和商业环境的主要手段,因为直接决定零售区位的政策是由地方政府制定的,市政委员会有权调节土地利用、所有权的细分、建筑物的类型和结构,使用密度和间距。
政府还通过提供停车设施和土地来鼓励老商业地区的再开发。
为了解决多种和零售业主有关的城市问题,还需要相应的政府立法。
必要时,政府部门还要疏导相互竞争的购物中心业主之间的经济斗争、投入更多的资金改善商业运行环境等等。
2国外商业环境规划解决的问题
2.1协调土地利用的矛盾
居住社区对商业设施倾向于两种互相矛盾的态度。
一方面居民喜欢由附近多家商场带来的便利和竞争,但在同时,居民也拒绝不受欢迎的零售和服务活动。
解决居民和零售商之间矛盾的首要措施应是分离这两种土地使用,确定适合零售的区位和保持居住的地区,这就限制了零售商店的选址,阻止在居住街区内零星出现的力量较为薄弱的家庭零售业的膨胀。
在市区、重要的交通要道和所有重要的十字路口都规划为商业所用,并鼓励零售商人在那里营业,扩大零售业内部契约,减少与居民的摩擦。
此外,商业规划对商业活动的影响还表现为:
根据各自的交通需求和外部效应,对零售和服务活动分类,以鼓励对周围环境造成类似危害的零售商集群而生。
在商业活动进行之前,规划师开始对那些看起来属于一类的或产生类似外部效应的零售和服务进行分类,将都市商业结构分成不同的活动簇群,并确定各簇群的大致区位,使之具有不同的服务功能,服务于不同的市场。
2.2降低空间外部性的负面效应
所谓的空间外部性,可被描述为“一种活动(或区位)作为其他无法控制的活动的成本或效益的结果”,零售业提供很多外部性的例子。
例如A商场销售额很高,临近的B商场和C商场因为出售不同的商品,而受益于A商场增加的人流,而位于同一街区的与A商场直接竞争的D商场销售额下降。
附近的居民在价格竞争中获益,但却遭受交通、停车和噪声问题。
可见,A商场本身的活动通过3种不同方式引发了3个周边商场的不同活动。
商场的零售环境是从所有其他区位中接受的外部效应(好的或坏的)的综合。
位于市区的区位或处在一个区域性大型购物中心具有相对稳定的零售环境的优势:
一个或两个邻近地区商场的改变不会对整个外部环境造成多大的影响。
相比较而言,在一个小城市或沿着传统商业街的地区,附近商场的重新定位或一个新的竞争对手的进入都会导致致命的影响。
对零售业而言,稳定的零售环境是规划的购物中心的重要吸引因素,因为这里大多数关键的外部性都受到控制,如交通、停车场地、人流、政策和承租人的选择等。
商业规划一直关注在土地利用中减少即时的和短期的负面外部效应,如禁止和降低位于居住区内的通宵加油站产生的噪声和交通。
在1950和1960年代城市化高速发展时期.规划者也关注超负荷的地方性道路、各种设施和学校增长所带来的长期负面外部效应。
随后,规划者试图扩大外部效应的正面性.例如创建“社区学校”或设置“垃圾堆放处”,以减少短期外部效应的负面性,也试图避免未来可能产生的拥挤或服务价格过高的问题。
随着商业投资规模的扩大和大规模的商业中心的发展得到认可,规划者又被牵扯到关于两个竞争性零售项目哪一个更应该受到鼓励的争论以及如何解决经济外部性的问题中。
2.3协调不同利益群体之间的经济竞争
运用政治力量限制经济竞争至少可以上溯到中世纪英国的行业协会和集镇。
但是1960年代规划的大型购物中心则更使这种冲突上升到一个新的水平,使创造一个有街区那么大的商业设施成为可能。
不同利益群体对此展开激烈的竞争(见表1),政治家和规划者被迅速卷入这种争论,并且开创各种分析程序去试图解决这些问题。
最初出现的一系列问题使独立零售商和市区土地所有者与郊区大型购物中心展开竞争的对立状态。
当市区和郊区的购物中心位于不同的行政辖区时,非常难以制定解决这些问题的政策。
购物中心郊区化的结果是城镇税收减少,而农村社区很乐意从要求最小服务的购物中心得到税收。
在都市区内部,关于区域性大型购物中心区位的激烈争吵已经在毗邻的行政单元之间持续了很长时间。
区域性的购物中心服务于广大的商业地区,覆盖不同的行政区,并且带来大量税收。
这些经济纷争是商业规划所必须要面对的问题,但是如何解决尚没有达成一致的意见,最终的决定可能取决于当局提供交通可达性和硬件服务的能力。
在这种争端中,最有力的声音
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