土地估价师答疑精选Word格式文档下载.doc
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3、
本讲的44题和112题答案有误,请您检查?
再者,我对定额税不理解。
如耕地占用税不是按面积计算的吗,为什么是定额税率?
请黑老师用最通俗的方法给我讲解。
拜托!
!
44、耕地占用税的纳税期限为()。
A.10天
B.20天
C.30天
D.60天
A
B
C
D你的答案:
b 标准答案:
c本题分数:
1.00分,你答题的情况为错误所以你的得分为0分解 析:
112、耕地占用税的征税对象,是占用耕地从事其他非农业建设的行为。
耕地是指用于种植农作物的土地,占用前5年内用于种植农作物的土地,也视为耕地。
()
对
错你的答案:
错误 标准答案:
正确本题分数:
0.50分,你答题的情况为错误所以你的得分为0分解 析:
你好!
1、本讲的44题30天应是正确的。
2、112题答案应为错误,谢谢指出。
3、定额税就是以一定数额人民币形式,交税。
如耕地占用税采取的就是定额税率,也就是每平方米应征收多少元问题。
(
4、
黑老师:
您好!
本讲有几个问题向您请教:
1、单行法律怎么理解?
2、国家行为、内部行政行为怎么理解?
难道地方政府的行为不是代表国家行使的国家行为吗?
3、烟草专卖不允许外地区的烟到本地销售,是不是违法?
1、单行法律只是指民族自治地方的单行条例。
自治区的自治条例和单行条例,报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。
自治州、自治县的自治条例和单行条例,报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。
地方政府的行为是代表国家行使的国家行为。
内部行政行为比如一个政府部门对其工作人员的奖惩,就是内部行政行为。
3、烟草专卖不允许外地区的烟到本地销售,不违法,这是我国的一项重要政策。
5、
本讲有个概念不清楚:
农村集体经济组织和村民委员会。
二者出现的时候都是用或联接,二者是什么关系?
谁领导谁?
如:
生产过程破坏的国家不征收的土地,复垦后仍归原集体经济组织使用。
归村民委员会使用不行吗?
农村集体经济组织是指镇、乡、办事处村组的成员以生产资料集体所有的形式组成的独立核算的社区合作经济组织。
村民委员会不是一级政权组织,不能和乡镇政府进行类比。
根据《村民委员会组织法》和《农村土地承包法》的规定,村委会是村民自我管理、自我教育,自我服务的基层群众自治组织,其主要职能是村民自治、协助行政和经营管理集体资产。
依照《民法通则》、《农业法》和《土地管理法》的规定,农村土地的所有权由村农民集体享有,村委会享有经营权、管理权。
村民委员会不是农村集体经济组织,但二者功能经常合一。
《村民委员会组织法》第5条第2款规定:
“村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权,维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,保障集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权利和利益。
”在这里,村委会与农村集体经济组织是相互独立的组织,前者对后者的经济活动有监督和保障职能。
该法第5条第3款还规定:
“村民委员会依照法律规定,管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产,教育村民合理利用自然资源,保护和改善生态环境。
”据此,村委会在集体土地等资产的管理方面,有时可取代农村集体经济组织。
另据《土地承包法》第12条规定,在发包土地方面,村委会和农村集体经济组织是一种平行、并列关系,两者均可对外发包集体所有的土地和依法由集体使用国有土地。
村民委员会具有政社合一的特点。
中国上世纪50年代以来,建立起农村集体经济组织,大队和公社,也具有政社合一的特点。
政社分离是比较公认的农村基层组织发展的方向。
基于以上认识,在“生产过程破坏的国家不征收的土地,复垦后仍归原集体经济组织使用”,采用“归原集体经济组织使用”是比较科学的。
6、
老师:
在一次的对我提及的问题及时答复深表感谢!
网校有您这样负责的老师应该庆幸!
本讲我有一个问题需您务必帮助解释,这段时间内一直在困饶着我:
监测点地价评估要求为什么不能采用基准地价系数修正法?
2004年4月,国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院《城市地价监测数据采集操作指南》规定,“监测点地价评估要分别提供现状条件下和设定条件下的土地价格水平。
现状条件下的土地价格水平是指在实际用途、实际剩余使用年限、实际容积率、实际开发程度,于设定基准日的地价。
设定条件下的土地价格水平是指在设定用途、设定使用年限、平均容积率、平均开发程度,于设定基准日的地价”。
“监测点评估应根据实际情况选用两种方法进行,不得使用基准地价修正评估的方法”。
监测点评估可采取市场比较法、收益还原法等(任选择两种)。
不得使用基准地价修正评估的方法,搞清这是《城市地价监测数据采集操作指南》中的规定。
至于其原因,已超出考试大纲。
7、
11、()是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
A.土地使用权出让
B.土地使用权租赁
C.土地使用权抵押
D.土地使用权转让
b本题分数:
1.00分,你答题的情况为正确所以你的得分为1.00分解 析:
土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
在前两讲中,土地的所有者把土地的使用权出租给承租人,是属于租赁土地使用权,属于土地的一级市场。
这儿怎么把这个概念的内涵混到三级市场呢?
谢谢你的指出,你的理解有道理。
课件及此题拟改为:
土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
11、()是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
8、
本讲有几点不清楚,请您指点迷津:
1建设只占用农民集体所有建设用地的,只需拟订征收土地方案和供地方案。
而补充耕地方案为什么不需要拟订?
不是占一补一吗?
2乡镇办企业使用属于本乡镇的集体所有的土地,村办企业使用本村集体所有的土地,村民组办企业使用本村民组所有的土地。
难道乡镇集体所有的土地不是由各村集体所有的土地组成的?
本村民组所有的土地不属于村所有吗?
村集体所有的土地不是分到各个村民组吗?
难道乡、村还有集体所有的、自己掌控的土地吗?
1、关于“建设只占用农民集体所有建设用地的,只需拟订征收土地方案和供地方案。
”,因为只是占用的民集体所有“建设用地”,其本身就是“建设用地”,不是“耕地”,所以不需要拟订补充耕地方案。
2、
(1)乡镇办企业使用属于本乡镇的集体所有的土地,应包括全乡的集体土地。
(2)村办企业使用本村集体所有的土地,凡是本村集体所有的土地,都可以。
(3)村民组办企业使用本村民组所有的土地。
村民组办企业不能使用本村民组所有以外的土地。
(4)本村民组所有的土地属于村集体所有,这与“村民组办企业使用本村民组所有的土地”矛盾。
因为村集体所有的土地已分到各个村民组。
也就是“村民组办企业不能使用本村民组所有以外的土地”,只能“使用本村民组所有的土地”。
(5)关于“难道乡、村还有集体所有的、自己掌控的土地吗”,上面这个问题,只是强调了使用范围问题,也就是“谁所有、谁使用”的原则
9、
关于本讲在线作业有几个问题和您商榷:
11题的答案对吗?
24题是否严谨,我认为应该是租赁期满后属于甲所有。
33题的答案不应该含B,因为B项有征用的概念。
请老师明确!
再者,关于本讲我还有3个问题向您请教:
1、国有股的持有单位究竟是什么单位?
2有个学员问,国有土地作价入股的评估是否可以按土地的出让方式进行。
您答复时没有明确。
3、国有土地使用权的范围包括外商投资企业场地使用权。
现实操作中,如外商和集体经济组织合作投资的场地使用权难道也是国有土地使用权的范围吗?
1、11题的答案A项,我认为正确。
依据:
如需改变用途,应当征得出让方的同意,经主管部门和城市规划部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记手续。
2、24题考核的主要是国有土地使用权的出租问题,对于此问题,所对应的是“土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人”。
不过,此题确实有点模糊,拟改为:
“甲公司将其土地出租给乙企业使用,乙企业和丙企业合作在该地上建起了厂房,厂房被出租给丁企业使用,则该厂房最终属于()所有”。
3、此题依据《土地管理法实施条例》,但目前该《条例》未修正。
此题拟改为:
下列属于国有土地所有权范围的是()。
A.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地
B.名胜古迹、自然保护区等特殊土地
C.农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有
D.城市郊区的土地
4、国有股的持有单位究竟是什么单位?
我以为应是各级政府及其国有资产管理部门。
5、土地作价入股是实施国有土地有偿使用制度的一种特殊途径,经过这种处置方式后,一般应由企业以出让方式取得的有偿土地使用权转化为国家股形式。
我以为国有土地作价入股的评估应参照土地的出让方式进行。
6、国有土地使用权的范围包括外商投资企业场地使用权。
是正确的,你所说的“现实操作中”只是个例,目前在我国所占的的份额是很少的。
当然外商和集体经济组织合作投资的场地使用权不是国有土地使用权的范围。
从以上问题中,看出你的认真进取精神,值得学习。
不过目前距考试时间不多,还是应多理解并掌握基础知识为好,因为有些问题已超出大纲要求范围。
顺祝学习顺利。
10、
黑老师你好非常感谢你这么快就把课件制作完毕一定很辛苦,不管能否通过考试,先在这里谢谢你了,想问一下,那些法律能否给我们挑些重要的?
另外《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第四项内容“因处分抵押财产转移土地使用权的,被处分土地使用权的受让方、抵押人、和抵押权人应在抵押财产处分后20日内,****办理变更登记手续”。
广东的书上写的是30天,请帮忙确认一下。
谢谢
首先谢谢你的肯定。
一、关于这门课程的重要法律:
1、《中华人民共和国土地管理法》。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
5、《基本农田保护条例》
6、《土地复垦规定》
7、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
8、《闲置土地处置办法》。
9、《耕地占补平衡考核办法》
10、《刑法》土地条款。
二、谢谢指出,以30日为准,根据1996年2月1日国家土地管理局实施的《土地登记规则(修正)》第四十条规定,“因处分抵押财产而取得土地使用权的,取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后三十日内,持有关证明文件申请变更登记”。
11、
你好,单选28题购买住宅不应只考虑土地年限还应考虑房屋使用年限,应为50-23=27,如果是单纯土地,则是47年,不只对否,请老师解答。
你的理解有道理,此题拟改为:
28、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处,该住宅土地使用权已使用23年,按照国家国有土地使用权出让年限规定,王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有()年。
A、23B.47C.50D.70答案:
B解析:
根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人,其实际使用年限不是出让合同约定的年限,而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
”住宅土地使用权出让合同约定的使用年限为70年,70年-23年=47年。
12、
tqiw请问老师这题怎么做:
某城市1996年至2001年各年与上一年相比,地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%,若以1998年为基期,则2001年的增长速度为()%。
A.8.15
B.14.64
C.20.37
D.24
某城市以1990年1月为基期,2002年1月的定基地价指数为120,则表明此期间地价年平均增长()%。
A.1.41
B.1.53
C.1.67
D.1.82
ABCD
某城市1994~1999年各年与上一年相比地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%,则在些期间该市地价的年平均增长速度为()。
A.3.65%
B.3.11%
C.3.00%
D.3.67%
某市基准地价的估价期日为2000年7月1日,据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1日间地价每月递增1%,若评估2002年10月1日的地价水平,则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取()。
A.127.0
B.128.0
C.130.82
D.132.13
您好:
1、以98年为基期,则地价至2001年增长速度为6%、5%、3%,所以2001年增长速度为(1.06×
1.05×
1.03-1)×
100%=14.64/%。
选(B)。
2、〔(1.2)1/12-1〕×
100%=1.53%,选(B)
3、〔(1.01×
1.02×
1.06×
1.03)1/6-1〕×
100%=3.65%,选(A)
4、(1.01)27×
100=130.82,选(C)
13、
在前8讲中,有一个概念我每次分不清楚,请您帮助!
会计的借贷科目什么时候记借?
什么时候记贷?
是不是不同的科目不同划分?
我晕的厉害!
请您能否仔细帮我区分一下或者画一张图表区分?
谢谢谢谢!
在会计中,你首先需要分清各个会计科目的归属,就是分别归属于资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等,基本的规则是:
资产类、费用类的科目是借方登记增加,贷方记减少。
负债、所有者权益、收入类的科目是借方记减少,贷方记增加。
14、
已知一劣等地的个别生产价格式每千克0.8元,追加投资100元带来的产量增量为300千克,假设平均利润率为25%,则追加投资产生的绝对地租是()。
以上这题该如何计算?
?
解析:
农业资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成,使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售,并获得相应的超额利润。
级差地租是农产品价格高于生产价格的余额。
追加投资的个别生产成本100/300=0.3元/千克个别产品的利润:
个别生产价格-生产成本0.8-0.3=0.5;
追加投资的利润:
0.5×
300=150,追加投资的利润率:
150-100/100=50%。
超额利润率:
50%-25%=25%,100×
(1+25%)=125元。
15、
任老师:
在录音讲座中,关于单位面积价格与地面地价,不知二者有何区别?
计算公式有何有同?
一般在估价报告中用地是单位面积价格还是地面地价?
二者在值上有什么区别?
单位面积价格是一种泛指的某区域的土地的单价
地面地价主要表述宗地的土地单价
在报告中地面地价应用较多,两者计算使用数据的口径不同(
16、
老师:
在讲义中,资格土地估价师,会员土地估价师以及注册土地估价师有什么区别?
资格土地估价师是指通过全国土地估价师资格考试,取得土地估价师资格证书的土地估价师。
会员土地估价师为资格土地估价师申请,经省土地估价师协会批准成为土地估价师协会会员的土地估价师。
注册土地估价师为会员土地估价师在中介机构执业,经省土地估价师协会审查同意,予以注册,准予执业,从事土地评估的土地估价师(
17、
本讲中在线作业多选题第9题,为什么建筑地段地租中级差地租2占有相当比重?
第10题,经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租的原因一题中,工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利必须向土地所有者支付地租为什么不是应缴纳的绝对地租?
而由于存在矿山所有权的垄断,使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售是否应该是垄断地租?
您好,本讲中在线作业多选题第8题,为什么建筑地段地租中级差地租2占有相当比重?
因为在城市近郊或中心城建区的地皮相对于农业用地来说租价非常昂贵,随着城市的发展,城市人口不断增加,房租也不断上涨,工商业资本家将会在土地报酬递增递减规律下,尽可能的增加连续投资,以使土地报酬最大化,从而使级差地租2在建筑地段地租中占有相当比重。
第9题,经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租的原因一题中,工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利必须向土地所有者支付地租为什么不是应缴纳的绝对地租?
经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租,这同农业是一样的,由于各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同,以及矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定,使得级差地租存在,此分析类同于农业级差地租的分析。
由于存在矿山所有权的垄断,使得经营矿山开采业的资本家必须向将矿山土地所有权垄断的土地所有者交纳绝对地租,也正因为矿山所有权的垄断使得矿产品可以按高于它生产价格的市场价格出售(市场价格是由其产品价值决定的)。
垄断地租的产生是因为相对于所有矿山来说,其中的一部分具有特殊自然条件的矿山能够开采出某些特别名贵而又非常稀缺的矿产品,使其价格大大超过由产品价值决定的市场价格,从而形成垄断价格而产生了垄断地租。
D、
18、
老师你好:
在广东上册343页,标题九那段最后一句话:
开发,专业费用在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。
但在346页例题2中,静态法下只按照开发期3年计算。
如按照本题开发费分期投入,销售也分期怎样计算利息,请老师给出公式。
如果开发费分期投入,销售在竣工后一年后售完,怎样计算利息。
请老师给出公式。
讲解。
谢谢老师,请尽快回复。
我以前的提问您都回复拉,感谢。
销售期应当是全面计算利息,就是你在开发期投入的资金在销售期就像土地取得费用一样进行计算.也要注意计算复利.
开发费用×
(1+利率)年期
19、
老师以下问题请解答1、综合用地为什么不宜选成本逼近法2、市场比较法各因素修正幅度有限额吗3、市场比较法中区域因素指数和个别因素指数可以用比较案例的条件为标准吗4、什么是土地覆盖率5、土地分等定级和基准地价评估这部分重要吗谢谢您
1,成本逼近法主要用于既无收益有很少发生交易的房地产,综合用地有时也有收益或者发生交易,成本法实际上在理论上还是有讨论的地方.因为,土地的价格是取决与于收益和效用,并不一定是你投入的资金多而土地价格高.但是仍然是一种比较重要的评估方法.
2,应当根据题目的要求.
3,待估价宗地和比较案例都可以作为比较标准.哪个作为标准,哪个就取100.总是待估价宗地作为分子.比较案例作为分母.
4,土地覆盖率是建筑物,构筑物占土地面积的比率.
5,不是不重要,而是相对于它的教材内容,题目少一些,并不是不考试了,可以参考历年考题.
20、
老师你好!
我有一个问题十分着急,望从速解答!
在剩余法中,关于动态方式计算地价,很多参考书(不动产估价与房地产估价理论与方法)上说利润与利息不单独计算,全部包含在折现率中.而教材上例2还单独体现出利润来,望指教.谢谢!
你问的很好,就是要注意是不是利润率包含在折现率内了
21、
老师您好!
复习指南第346页倒数第三行分母为0,0.5,1次方是怎么来的?
是否应为0.5,1.5,2.5次方.这种动态计算方法是否应记住,考试时会出现吗?
如静态的计算方法中把单利该做复利计算,是否也就变为动态的了?
建造完成后住宅楼30%即可售出,50%半年售出,20%一年后售出,所以取0,0.5,1次方,
这种方法应当记忆,考试中应当达到这种难度,动态是把价格还原到基准时间,与静态法还不是一样,你看一下课件区分一下.(
22、
老师你好,广东上册329页,计算土地增值收益,用“实际操作中·
·
”那段说明及下面那个公式,并结合这页最后“是否进行年期修正·
”的那三点能否举个例题说明,理解不了。
急盼老师回复。
例1中,计算投资利息时,如果明确给出土地开发费用是在第一年年末一次投入,那么计息期用1年,对否,书中的方法是不是在没有明确说一年中那个时点投入时,才这么做的。
盼回复。
在计算土地价格时,假如待估土地的年期与政府的法定年期不一至进行的年期修正.比如政府定的是5
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