摄影主题酒店项目投资策划书.docx
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摄影主题酒店项目投资策划书
第一章项目总论
一、项目名称:
摄影主题酒店
二、发起单位:
国际艺术中心
三、企业性质:
民营企业
四、项目地址:
平遥古城内(西大街北侧)
五、前期投资总额约:
2000万元人民币
六、拟投资总额:
6000万元人民币
七、项目概况:
按照摄影艺术主题修建五星级酒店一处,项目用地27亩,其中五星级酒店主体使用面积8046平方米,配套商贸使用面积1000平方米,酒店建筑总面积不低于10000平方米,酒店房间配套数不低于108间,附属设备及设施若干。
八、项目建设条件:
1、符合《平遥古城城市总体规划》、《山西省晋中市市域总体规划》、《平遥县旅游发展总体规划》和《平遥县土地利用总体发展规划》,具备建设前期条件。
2、项目用地位于平遥古城内,实现“七通一平”:
通电、通路、通水、通讯、排污、排水、有线电视、土地平整,各项开发条件具备。
第二章项目背景分析
一、政策分析:
平遥县政府形象工程,填补空白。
平遥古城已有2800年的历史,1986年成为国务院命名的国家历史文化名城,是中国现存最为完整的一座古代县级城市。
因其所有特征为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷,1997年,12月3日联合国教科文组织正式将平遥古城列入世界文化遗产名录。
平遥境内有各级文物保护单位99处,其中国家级11处,省级7处,其中古城墙在国内保存最为完整,日升昌票号被誉为“中国现代银行的鼻祖”,双林寺被专家誉为“东方彩塑艺术宝库”,镇国寺万佛大殿是中国现存最早的木结构建筑之一。
2001年,在国家文化部、国务院新闻办公室和山西省委、省政府的大力支持下,在平遥首次创办了“平遥国际摄影节”,这是古城平遥与国际摄影节首次嫁接,此次摄影节完全按照国际规范操作,国内与国际接轨、传统与现代互动,使平遥古城独特的风貌、古朴的民风以及形式多样的摄影活动交相辉映,在海内外产生了出乎预料的轰动效应。
这之后,每年在平遥举办一次“平遥国际摄影大展”。
如今已连续成功举办了十届,被国际节庆协会评选为中国最具国际影响力的十大节庆活动,成为平遥对国内外旅游宣传的一张闪光的名片。
根据山西省和平遥县致力推进从观光古城到体验古城的提升、有效地将地方特点、中国特色、时代特征融为一体的战略思路,平遥摄影主题酒店项目将致力于传统文化风格的环境、氛围、外观和格调中,提供摄影主题的现代消费项目,如摄影主题酒店、摄影主题酒吧、摄影主题咖啡厅、艺术博物馆、艺术展示厅、画廊等,建成后将弥补主题酒店这一空白,成为古城内的一个全新的景点,同时也是重要服务配套项目及政府形象工程。
二、市场分析:
旅游新景点,抓住艺术细分市场。
平遥古城从1997年申遗成功到现在,全县的旅游产业经历了一个从小到大、由弱到强的发展过程,旅游经济效益连年大幅递增。
全县接待游客人数从1997年的5万人次增加到2008年的98万人次,旅游门票收入从1997
年的125万元增加到2008年的7500万元,旅游综合收入从1997年的1250万元增加到2008年的6.7亿元,旅游收入占GDP的比重从1
997年的0.96%增长到2008年的13.91%。
平遥申遗成功至今近
12年,其旅游收入增长了52倍。
旅游业有效促进了当地就业和经济发展。
2009年金融危机和甲流的双重冲击下,旅游产业受到较大影响,然而作为全省旅游业龙头的平遥古城,各项指标逆势上扬,旅游人数和门票收入实现了双增长。
截至2009年8月13日,共接待游客70.33万人,同比增长36.61%,比去年同期增加18.85万人。
平遥摄影主题酒店项目与平遥县政府招商引资形成对接,项目的启动与建设期间已经得到上级政府的关注和大力支持。
各经营场所的外观保留传统文化元素,内部装饰将体现全新的时尚元素,在给旅游者古风古韵的体验的同时,满足游客对现代娱乐休闲消费的需求。
通过利用平遥国际艺术中心在中国艺术圈的人脉和影响力,将这一主题酒店打造成国际一流的摄影会展基地,国内有影响力的艺术采风制作基地、影视拍摄基地、艺术人才培训基地、不仅可以吸引全国各地的旅游者,同时也将成为国内外摄影师,艺术家的聚集地,进一步加强和推进古城国际摄影大展的品牌影响力。
三、竞争分析:
摄影主题的打造,独树一帜。
目前国内只有成都锦尚花摄影文化主题酒店,号称是中国首家唯一摄影主题酒店,无非是在整个9层楼的酒店内,一共布置了400多幅专业冲洗出来的摄影家作品,并不能算是真正的摄影主题酒店。
国外在比利时有一家以摄影艺术凸显主题的4星级酒店——HOTELESSILKEN布鲁塞尔柔和(意译)酒店,被当地誉为世界上唯一一家“摄影博物馆”主题酒店。
而我们将在平遥打造真正意义上的摄影主题酒店,酒店的内部装修,酒店配套功能的设计和布局等等每一个细节都凸显摄影与艺术主题。
独树一帜的创意和设计,将吸引来自世界各地的摄影家及爱好者,成为中国唯一的最有艺术特点的主题酒店。
四、选址分析:
古城内稀有地块,文化艺术内在价值突出。
平遥县位于山西省中部,太原盆地西南,太岳山之北,太行山,吕梁山两襟中央,地理坐标为东经112°12112°3,北纬37°1口37°2之间。
东接祁县,西邻汾阳县,南靠沁源县,北连文水县,西南与介休市接壤,东南与武乡县、沁县毗邻。
汾河和南同蒲铁路、108国道穿境而过。
县城距首都北京616公里,距天津港口758公里,距广州海岸2390公里,距古都西安543公里,距省城太原94公里,距晋中行署所在地榆次市81公里。
距太原飞机场仅有90公里。
平遥摄影主题酒店位于古城内西大街主干道上,紧依古城墙,是古城内规划的未来商业中心,极具商业价值。
从西门出去,离火车站最近,地理位置非常优越,交通便利,地块具有较大升值空间。
平遥是中国优秀旅游城市,丰富的人文旅游资源在太原周边市县具有明显的比较优势,是山西省旅游的重点区域之一。
目前古城内虽有90家客栈,但仅有2家客栈具有接待100人的能力,远远不能满足高端旅游市场对商务会展旅游的酒店接待需求。
而深度挖掘平遥丰富的历史人文底蕴,提炼摄影艺术这一嫁接在平遥古城的核心文化元素,打造摄影主题酒店将是全新的亮点。
.三、项目建设内容及现状
一、酒店的定位
(一)功能定位:
以世界历史文化遗产、省级历史文化名城平遥古城为依托,以摄影文化深度开发为主题特色,以艺术会展、休闲度假、文化娱乐为核心功能的——五星级摄影主题艺术酒店。
(二)市场定位:
针对摄影家,艺术家,高端度假、高端会所,俱乐部成员,各类国家级艺术文化年会会议市场客源为主。
(三)风格定位:
平遥古城民俗建筑+摄影艺术+现代创新设计
二、酒店设计创意
(一)总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提,充分考虑开业以后的经营效果和投资回报,能够体现“国际摄影主题酒店”特色,有鲜明和良好的市场形象。
(二)酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性(建成后能领先市场10年以上)。
原则为:
基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造;酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况,进行灵活变通处理,力求既能满足摄影艺术主题经营与高雅品味目标,树立良好的形象,又能节省投资。
(三)酒店的建造与装修应重设计,轻材料。
体现设计是灵魂,建材为设计服务的投资理念,充分避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
(四)酒店设计应充分考虑环境因素,建筑物要有自己的个性和特色。
总体布局中要有自己的庭院与艺术小品,力求营造优良的内部环境,并与外部环境相协调,应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。
(五)酒店应引进并体现绿色饭店的理念,在节能、环保、利用新能源等方面,
从设计之初就加以考虑,同时在经营管理上向客人提供绿色产品,包括酒店的内
部环境、食品等都应体现绿色理念,在市场上确立个性化形象。
三、酒店及配套功能区规模及建设现状
项目用地27亩,其中五星级酒店用地5606平方米,酒店建筑总面积不低于10000平方米,房间配套数不低于108间,附属设备及设施若干;考虑其部分地处古城西大街临街沿线,极具商业价值,配套建设若干的临街商铺,及开设loft
挑层艺术豪华套房,建筑面积不低于1440平方米,专家套房,建筑面积约
1040平方米。
另配合接待艺术年会,高端拍卖会,建筑多功能厅6个,艺术展
示空间2个,艺术博物馆1个。
酒店
类别
总用地面积
(亩)
功能划分
内部建筑面积
(m2)
建筑面
积(m2)
总建筑面积
(m2)
目前现状
遥影题星酒及套能平摄主五级店配功区
24.5
酒
店主体建筑
170
床
位
标间
(74间)
20-35
专家房房
(26套)
40-55
艺术套房
18间
70-80
配
套
多功能会议中心
(可容120人)
功能区
展览厅A、B
风味餐厅(人)
艺术博物馆
艺术超市
公
共区域
绿地
停车场
(个停车位)
其他公共用地
商贸
区
6
临街商铺
运作方略:
在最短时间内,形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制,实现酒店国际化标准运行。
以个性化的服务为特色,按国际化模式经营客房、餐饮,按大型商场的管理模式进行统一经营和管理商贸区。
除与
旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外,并着重建立以CLUB会员制为发展
导向的营销方式,完全以顾客需求为中心,充分利用信息资源,准确界定酒店的目标市场,营造经营特色。
四、项目营业额粗估及投资回报
1月营业额粗估(充分考虑酒店前期经营推广等因素):
项目
金额
测算依据(单位:
元)
客房收
入
93.02万元
74间/套X600元/天X30天X60%工79.92万元
26间/套X280元/天X30天X60%工13.1万元
会展收
入
13.95万元
A展厅:
6000元/天X30天X75%工13.5万元
B展厅:
150元/天X30天=0.45万元
艺术客
1.08万元
18间X1000元X30天X60%工1.08万元
房收入
餐饮收
入
54万元
中餐约80餐位X1.5次翻台/天X50元/人X30天工18万元西餐约80餐位X1.5次翻台/天X100元/人X30天工36万元
商铺
收入
4万元
4000元X10工4万
其它项
目收入
约10万元
略(含会议赞助盈余等)
合计
约176.5万元
二、投资回报估算:
按五星级酒店平均利润率为营业额的25%,以年均营业额为176.05万元X12=2112.6万元计,年纯利约为528.15万元。
如酒店投资5000万元,则9.5年半回本;若投资4000万元,则7.6年回本。
若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值,本项目投资已是非常理想。
五、项目融资金额及用途
一、项目融资用途投资进程
结合类似项目筹建常规,建议将本项目的整个筹建期限设定为12个月。
前2个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期,中间10个月为项目全面建设和酒店项目前期推广期,在中期到酒店筹备与开业期为4个月。
如在2010年第二季度启动,预计试业时间在2010年6月份。
六、结束语
经过上述分析,我们认为在目前装修打造平遥摄影主题酒店项目及相关艺术
配套项目是具有前瞻性的,是可行的。
整个项目筹建至今已经有两个年头,从项目的布局设计,到施工启动,项目建设一直稳中求好,回报周期相对较长的展厅部分先行建成,民俗外观的酒店主体部分也都建设完成,争取在酒店开业前率先把酒店经营特色宣传出去,并利用展厅举办全国性展览的契机,提前为主题酒店积聚人气,相对减少投资压力。
总之,从市场战略的角度分析,企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。
平遥摄影主题酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领国内外摄影艺术人群的细分市场具有区域优势和品牌优势必将大有作为。
酒店的建成将为平遥古城整个第三产业产生明显的示范和带头作用,提升和改善当地招商引资环境,必将获得良好的社会效益和经济效益。
酒店的投资者平遥国际艺术中心是由中央美术学院、北京大学文化产业研究院、广州学院共同参与合作成立的股份制公司,在全国拥有丰富的艺术人群信息、客户网络、商誉和文化品牌效应等资源,酒店成功开业无疑将是文化公司与旅游酒店业嫁接的成功典范,从而造就强大的产业链和竞争力,同时形成强大的品牌效应。
本案在平遥摄影主题酒店项目中,以主题酒店规划为导向,并结合798艺术区先进功能规划思路、经营经验和未来发展方向进行个案规划,不当之处,敬请平遥国际艺术中心董事局领导雅正,谢谢!
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第一章总论错误!
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一、申请项目概述错误!
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二、项目预期目标错误!
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第二章项目技术成果的先进性分析错误!
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一、简述错误!
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二、项目创新点错误!
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三、知识产权状况错误!
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第三章项目实施方案分析错误!
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一、项目的转化内容与技术路线论述错误!
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二、项目组织实施方案错误!
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三、项目产品市场调查与竞争能力预测..错误!
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四、投资预算与资金筹措错误!
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五、项目实施风险评价错误!
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六、项目实施计划错误!
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第四章项目预期效益分析错误!
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一、成果转化目标分析错误!
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二、经济效益分析错误!
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三、社会效益、生态效益分析错误!
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第五章项目支撑条件分析错误!
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一、申报单位基本情况错误!
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二、单位转化能力论述错误!
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三、单位职工队伍情况错误!
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四、单位管理情况错误!
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五、单位财务经济状况错误!
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六、合作单位研发能力错误!
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第一章总论错误!
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第一节项目概述错...误!
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第二节项目建设单位基本情况错.误!
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第三节可行性研究范围及依据错.误!
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第二章餐饮行业概况错...误!
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第一节餐饮行业界定及分类错..误!
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第二节餐饮的行业特征错..误!
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第三节餐饮行业发展历程错..误!
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第四节餐饮行业在国民经济中的地位错.误!
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第三章市场环境分析错...误!
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第一节宏观经济环境分析错..误!
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第二节宏观经济环境变化对餐饮行业的影响...错误!
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第三节餐饮行业市场概况错..误!
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第四章京源酒店选址错...误!
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第一节项目选址原则错...误!
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第二节项目选址调查错...误!
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第五章京源酒店项目总体建设方案错.误!
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第一节建设原则错...误!
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第二节建设内容错...误!
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第三节建设方案错...误!
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第六章环境保护、节能与安全错..误!
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第一节环境保护错...误!
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第二节节能错误!
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第三节安全错误!
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第七章组织机构及劳动定员错..误!
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第一节组织机构错...误!
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第二节运行管理错...误!
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第三节劳动定员错...误!
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第四节运营机制错...误!
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第八章投资估算及资金筹措错..误!
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第一节项目实施进度计划错..误!
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第二节投资估算及资金筹措错..误!
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第九章财务评价错误!
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第十章结论与建议4..1.
第一章项目概况错误!
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1.1项目名称错误!
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1.2项目建设的主要内容及规模.错误!
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1.3项目建设工期错误!
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1.4项目建设地点错误!
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1.5投资估算和资金筹措.错误!
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1.6项目经济效益评价.错误!
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1.7报告研究结论及建议.错误!
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第二章企业基本情况错误!
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2.1企业基本情况错误!
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2.2公司宗旨及经营战略.错误!
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2.3组织管理机构错误!
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第三章项目背景和改造的必要性错误!
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3.1项目改造的背景.错误!
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3.2项目改造的目的和必要性.错误!
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第四章市场分析错误!
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4.1国内外对产品的需求现状.错误!
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4.2国内现有同行业发展趋势.错误!
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4.3米糠油市场营销策略.错误!
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4.4米糠油市场竞争力分析.错误!
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4.5产品进入国际市场前景分析.错误!
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第五章改造的主要内容和目标错误!
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5.1建设内容及规模.错误!
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5.2产品方案错误!
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5.3米糠油生产技术方案.错误!
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5.4设备方案错误!
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5.4土建工程错误!
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5.5公用工程错误!
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5.6原材料供应错误!
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5.7环境保护措施方案.错误!
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第六章建设地址和建设条件错误!
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6.1建设地址错误!
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6.2区域概况错误!
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第七章人员培训及技术来源错误!
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7.1劳动定员错误!
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7.2劳动制度错误!
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7.3人员培训错误!
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7.4技术来源错误!
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7.5项目招投标错误!
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第八章项目实施进度错误!
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第九章项目总投资、资金来源和资金构成错误!
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9.1投资估算编制依据及说明.错误!
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9.2总投资估算错误!
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9.3资金筹措错误!
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第十章项目经济效益分析错误!
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10.1概述错误!
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10.2评价依据错误!
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10.3财务评价基础数据.错误!
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10.4财务评价指标的计算.错误!
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第十一章项目社会效益分析错误!
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11.1整合优化当地米糠资源,带动农民致富..错误!
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11.2发展米糠油产业,带动地方经济持续发展错误!
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11.3提供就业岗位,增加税收错误!
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11.4促进我国增产油脂,缓解食用油供需矛盾错误!
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