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资产评估笔记
第一章总论
第一节财富评估的含义
一、财富评估的见解
1、财富评估是一项动向化、市场化的社会经济活动,它是市场经济条件下客观存在的经济
范围。
2、财富评估是指:
经过对财富某一时点价值的估计,从而确定其价值的经济活动。
3、财富评估主要由六大概素组成:
财富评估的主体、客体、特定目的、程序、价值种类、方法。
二、财富评估的特点
1、财富评估拥有以下特点:
1)现实性
2)市场性
3)展望性
4)公正性
5)咨询性
2、现实性:
1)现实性是指:
以评估基准期为时间参照,按这一时点的财富本质情况对财富进行的评定估计。
2)财富评估基准期是指:
确定的财富评估价值的基准时间。
3)评估基准期一般以“日”为基准时点,选择与财产业务或评估作业时间较凑近的时期。
4)财富评估的现实性表现在以下三个方面:
①财富评估直接以现实存在为财富确认、估价和报告的依照,没有与过去业务及其记录进行连结、均衡、完成一致等拘束,只要要说明当前财富情况,而不需要说明为什么形成这个情况,以及如何由过去的那种情况变成当前情况。
②以现实情况为基础反响未来。
③现实性重申客观存在。
3、财富评估的展望性是指用财富的未来时空的潜能说明现实。
未来没有潜能和效益的财富,
现实评估价值是不存在的。
4、公正性:
1)公正性是指:
财富评估行为对于评估当事人拥有独立性,它服务于财产业务的需要,而不服务于互相矛盾的财产业务当事人的任何一方的需要。
2)公正性的表现有两点:
①财富评估是按公允、法定的准则和规程进行的,拥有公允的行为规范和业务规范,这是
公正性的技术基础。
②评估人员平时与财产业务没有利害关系的第三者,这是公正性的组织基础。
5、咨询性是指:
财富评估结论是为财产业务供应的专业化估价建议,这个建议自己并无逼迫履行的效力,评估者只对结论自己切合职业规范要求负责,而不对财产业务定价决策负责。
三、财富评估与会计计价的差异
1、发生的前提条件不同样
会计学中的财富计价严格依照历史成根源则,同时是以企业会计主体不变和连续经营为假设前提;
而财富评估则是用于发生产权变动、会计主体变动也许作为会计主体的企业生产经营活动中断、以连续经营为前提的财富计价无法反响企业财富价值时的估价行为。
2、目的不同样
会计学中的财富计价是就财富论财富,目的是为投资者、债权人和经营管理者供应有效的会计信息;
财富评估则是就财富论权益,目的是为财富的交易和投资供应公正的价值尺度。
3、履行操作者不同样
财富计价是由本企业的财会人员来完成的,只要涉及与财富相关的经济业务均需要计价,是一项经常的、大量的工作;
财富评估工作除需要有财富评估学、财务会计知识以外,还需要拥有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。
第二节财富评估的对象
一、财富的含义
1、对于作为财富评估对象的财富,能够从以下几个方面理解:
1)财富是一种权益
财富是一种权益,同样的财富载体,其权益是不同样的。
2)财富是一种盈利能力
财富的价值是由财富所拥有的盈利能力决定的,不是评估人员评估出来的。
3)财富必定为某一主体所拥有和支配
二、财富的分类
1、
有形财富
按财富存在形态分类
无形财富
单项财富
按财富可否拥有综合盈利能力分类
整体财富
财富
可确指的财富
按财富可否独立存在分类
不能确指的财富
短期财富
按财富的流动性分类
长远财富
2、典型的整体财富一般是:
一个企业、某一车间、生产流水线、商誉、一组无形财富的综合体。
第三节财富评估的价值种类
一、财富评估的特定目的
1、财富评估的特定目的是指:
被评估财富立刻发生的经济行为。
2、财富评估的特定目的主要有:
财富转让;企业兼并;企业销售;企业联营;股份经营;中外合资、合作;企业清理;抵押;担保;企业租借;债务重组等等。
二、财富评估的价值种类
1、价值种类指的是:
评估价值的种类,是每一项评估价值的详尽价值尺度。
2、在价值种类确定的情况下,评估方法的选择拥有随机性和多样性。
3、价值种类的种类:
价值种类的种类或表述,有两种代表性的见解:
1)将价值种类分为:
现行市价、重置成本、收益现值、清理价格。
这是我国理论界比较早
的拥有代表性的见解。
2)依照《国际评估准则》,将价值种类划分为:
市场价值、市场价值以外的价值种类。
现
在,这种见解在现实中获取宽泛应用。
4、市场价值:
1)自觉买方和自觉卖方在评估基准日进行正常的市场营销此后所完成的公正交易中某项财富应该进行交易的价值预计数额,当事人双方应各自聪慧、谨慎行事,不受任何逼迫压制。
(参)
2)对于市场价值的理解,应重视从以下三个方面掌握:
①公开和公正的市场条件;
②当事人是理性的;
③市场价值是价值预计数额。
3)公开公正的市场条件是指:
市场价值是在公开和公正的市场条件下形成的,市场条件不限制于某时间发生或某人发生,同时,当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。
5、在用价值
在用价值是指特定财富在特定用途下对特定使用者的价值,该价值种类重点反响了作为企业组成部分的特定财富对其所属企业能够带来的价值,而其实不考虑该财富的最正确用途或财富变现所能实现的价值量。
6、投资价值
1)投资价值是指:
(参)
财富对于拥有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所拥有的价值。
2)若是投资者需求条件为市场典型条件,投资价值可能和市场价值同样。
7、连续经营价值
1)连续经营价值是指:
在连续经营条件下企业的价值。
2)若是连续经营价值高出生产停止时的生产价值,那么进行经营是有意义的。
8、清理价格
1)清理价格是指:
在非公开市场上限制拍卖的价格。
清理价格一般低于现行市场价格,这是由市场供求情况决定的。
2)清理价格一般取决于以下几个要素:
①财富的通用性;
②清理时间的限制。
9、保险价值(参)
保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和(或)重建成本。
10、课税价值(参)
是指依照税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。
11、价值种类的决定要素:
1)评估的特定目的(经济行为);
2)市场条件;
3)财富功能及其状态。
第四节财富评估的假设
一、财富评估的假设
1、连续使用假设;
2、公开市场假设;
3、清理(清账)假设。
二、连续使用假设
1、连续使用假设是指:
财富将按现行用途连续使用,或变换用途连续使用。
2、在确认连续使用的财富时,必定充分考虑以下条件:
(参)
1)财富能以其供应的服务或用途,满足全部者经营上希望的收益;
2)财富还有明显的节余使用寿命;
3)财富全部权明确,并保持圆满;
4)财富从经济上、法律上可否赞同转作他用;
5)充分考虑了财富的使用功能。
三、公开市场假设
1、用途宽泛的财富一般比用途狭窄的财富市场活跃,而不论财富的买者或卖者都希望获取
财富最大最正确功能。
2、最大最正确功能是指:
财富在可能的范围内,用于最有利又可行和法律上赞同的用途。
这种财富的最大最正确功能能够是现时的,也能够是潜藏的。
四、清理(清账)假设
1、清理(清账)假设是指:
财富全部者在某种压力下被逼迫进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上销售。
五、总结
在不同样假设条件下,评估结果各不同样:
1、在连续使用假设前提下要求评估财富的连续使用价值;
2、在公开市场假设前提下要求评估财富的公正市场价值;
3、在清理假设前提下要求评估财富的清理价格。
第五节财富评估的原则
一、财富评估的原则是:
调治财富评估委托者、评估业务肩负者以及财产业务相关权益各方在财富评估中的互相关系,规范评估行为和业务的准则。
包括两个层次的内容,即财富评估的工作原则和财富评估的经济原则。
二、财富评估的工作原则
1、独立性原则
独立性原则要求在财富评估过程摆脱财产业务当事人利益的影响,评估工作应向来坚持独立的第三者立场。
2、客观性原则
客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依照。
3、科学性原则
科学性原则是指在财富评估过程中,必定依照评估的特定目的,选择合适的价值种类和方法,拟定科学的评估推行方案,使财富评估结果科学合理。
4、专业性原则
三、财富评估的经济原则
1、贡献原则
贡献原则是指某一财富或财富的某一组成部分的价值,取决于它对其他相关的财富或财富整体价值的贡献,也许依照当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
2、取代原则
取代原则是指当同时存在几种效能同样的财富时,最低价格的财富需求最大。
3、预期原则
预期原则是指在财富评估过程中,财富的价值能够不依照过去的生产成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的希望值决定的。
第六节财富评估的程序
一、财富评估程序的定义
1、财富评估程序是指:
财富评估机构和人员履行财富评估业务、形成财富评估结论所履行的系统性工作步骤。
2、狭义的财富评估程序是指:
从财富评估机构和人员接受委托开始,到向委托人或相关当事人提交财富评估报告书结束。
3、广义的财富评估程序是指:
从承接财富评估业务前的明确财富评估业务基本事项开始,到财富评估工作档案归档结束。
4、按广义的财富评估程序解析,财富评估程序包括以下主要环节:
1)明确财富评估业务基本事项;
2)签订财富评估业务约定书;
3)编制财富评预计划;
4)财富勘查与现场检查;
5)收集财富评估资料;
6)评定估计;
7)编制和提交财富评估报告书;
8)财富评估工作档案归档。
二、财富评估程序的内容
(一)明确财富评估业务基本事项
1、明确财富评估业务基本事项是财富评估程序的第一个环节,包括在签订财富评估业务约
定书以前的一系列基础性工作。
2、需明确的财富评估业务基本事项:
1)委托方和相关当事方基本情况。
主要包括财富占有方、财富评估报告使用方、其他利益
关系方等。
2)财富评估目的。
3)评估对象基本情况。
4)价值种类及定义。
5)财富评估基准日。
6)财富评估限制条件和重要假设。
7)其他需要明确的重要事项。
3、在明确上述财富评估基本事项的基础上,应该解析以下要素,确定可否承接财富评估项
目:
1)评估项目风险;
2)专业胜任能力;
3)独立性解析。
(二)签订财富评估业务约定书
1、财富评估业务约定书是指:
是财富评估机构与委托人共同签订的,确认财富评估业务的委托与委托关系,明确委托目的、被评估财富范围及双方权益义务等相关重要事项的合同。
2、依照我国财富评估行业的现行规定,注册资本评估师承办财富评估业务,应该由其所在的财富评估机构一致受理,并由评估机构与委托人签订书面财富评估业务约定书,注册财富评估师不得以个人名义签订财富评估业务约定书。
3、财富评估业务约定书包括以下基本内容:
1)财富评估机构和委托方名称;
2)财富评估目的;
3)财富评估对象;
4)财富评估基准日;
5)出具财富评估报告的时间要求;
6)财富评估报告使用范围;
7)财富评估收费;
8)双方的权益、义务及违约责任;
9)签约时间;
10)双方以为应该约定的其他重要事项。
(三)财富勘查与现场检查
1、财富评估机构和人员履行财富评估业务,应该对评估对象进行必要的勘查,包括对不动
产和其他实物财富进行必要的现场勘查,对企业价值、股权和无形财富等非实物性财富,也应该依照评估对象的详尽情况进行必要的现场勘查。
(四)评定估计
1、财富评估基本方法:
成本法、市场法、收益法。
2、当采用两种以上财富评估方法时,财富评估人员应该在初步结论的基础上,综合解析评
估方法的相关性和合适性、相关参数采用的合理性,形成财富评估结论。
(五)财富评估工作档案归档
1、将这一环节列为财富评估基本程序之一,充分表现了财富评估服务的专业性和特别性,不但有利于评估机构对付今后可能出现的财富评估项目检查和法律诉讼,也有利于财富评估机构总结、完满和提高财富评估业务水平。
三、履行财富评估程序的基本要求:
1、财富评估机构和人员应该在国家和财富评估行业规定的范围内,建立、健全财富评估程
序制度。
2、财富评估机构和人员履行财富评估业务,应该依照详尽财富评估项目的情况和财富评估
程序制度,确定并履行合适的财富评估程序,不得随意简化或删减财富评估程序。
3、财富评估机构应该建立相关工作制度,指导和督查财富评估项目经办人员及助力人员实
施财富评估程序。
4、若是由于财富评估项目的特别性,财富评估机构和人员无法或没有履行财富评估程序中
的某个基本环节。
5、财富评估机构和人员应该将财富评估程序的组织推行情况记录于工作底稿,并将主要资
产评估程序履行情况在财富评估报告中予以显露。
第二章财富评估的基本方法
第一节市场法
一、市场法及其适用的前提条件
1、市场法的含义
市场法也称市场价格比较法,是指经过比较被评估财富与近来售出近似财富的异同,并快要似财富的市场价格进行调整,从而确定被评估财富价值的一种财富评估方法。
市场法是一种最简单、有效的方法。
2、市场法应用的前提条件:
1)需要有一个充分发育、活跃的财富市场。
2)参照物及其与被评估财富可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
二、运用市场法进行财富评估的方式
1、采用市场法时,一方面是选择确定参照物价格,选择的参照物应拥有相关性和代表性,
而且应足够多;另一方面则是解析确定参照物的差异调整要素。
2、参照物差异调整要素主要包括三方面:
1)时间要素;
2)地域要素;
3)功能要素。
三、运用市场法评估财富的程序及其优缺点
1、运用市场法评估财富的程序(参)
1)明确评估对象。
2)进行公开市场检查,收集同样或邻近似财富的市场基本信息资料,搜寻参照物。
3)解析整理资料并考据其正确性,判断选择参照物。
评估人员对收集到的资料,应认真分
析考据其真实可信度,解析其交易条件和背景,选择三个或三个以上的可比参照物。
4)把被评估财富与参照物比较。
5)解析调整差异,得出结论。
2、一般来说,市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈正确。
3、市场法的优缺点
1)优点:
①能够客观反响财富当前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获取,评估值更能
反响市场现实价格。
②评估结果易于被各方面理解和接受。
2)缺点:
①需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可比较数据以及缺少判断比较数据而难以
应用;
②不适用于专用机器、设备、大部分的无形财富,以及受地域、环境等严格限制的一些财富的评估。
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
1、成本法的含义
成本法是指在评估财富时按被评估财富的现时重置成本扣减其各项耗费价值来确定被评估财富价值的方法。
2、采用成本法对财富进行评估的理论依照:
1)财富的价值取决于财富的成本。
重置成本与原始成本的内容组成是同样的,而二者反响的物价水平是不同样的,前者反响的是财富评估日期的市场物价水平,后者反响的是当初购建财富时的物价水平。
2)财富的价值是一个变量,随财富自己的运动和其他要素的变化而相应变化。
影响财富价值量变化的要素,除了市场价格以外,还有:
①实体性贬值:
财富投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,其物理性能会不断下降,价值会逐渐减少。
这种耗费一般称为财富的物理耗费或有形耗费,也称实体性贬值。
②功能性贬值
新技术的推行和应用,使企业原有财富与社会上宽泛推行和运用的财富对照较,技术明显落后、性能降低,其价值也就相应减少。
这种耗费称为财富的功能性耗费,也称功能性贬值。
③经济性贬值
由于财富以外的外面环境要素变化引致财富价值降低。
这些要素包括政治要素、宏观政策要素等。
这种耗费一般称为财富的经济性耗费,也称经济性贬值。
3、成本法应用的前提条件:
1)应该具备可利用的历史资料。
同时,现时资料与历史资料拥有同样性或可比性。
2)形成财富价值的耗费是必要的。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估计
(一)成本法的基本计算公式:
被评估财富评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估财富评估值=重置成本×成新率
(二)重置成本及其估计
1、重置成本是指:
在现行市场条件下重新购建一项崭新财富所耗费的全部钱币支出。
2、重置成本的分类:
1)还原重置成本
还原重置成本是指运用原来同样的资料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现市价格还原购建这项崭新财富所发生的支出。
2)更新重置成本
更新重置成本是指利用新式资料,并依照现代标准、设计及格式,以现市价格生产或建筑拥有同样功能的崭新财富所需的成本
3、选择重置成本时,在同时可获取还原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重
置成本。
4、一般来说,还原重置成本大于更新重置成本,但由此以致的功能性耗费也大。
5、重置成本的估计一般能够采用以下方法:
1)重置核算法
它是指按财富成本的组成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本分为直接成本和间接成原来估计重置成本的一种方法。
2)物价指数法
他是在财富历史成本基础上,经过现时物价指数确定其重置成本,计算公式:
财富评估时物价指数
财富重置成本财富历史成本
财富购建时物价指数
财富重置成本=财富历史成本×(1+物价变动指数)
财富评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数,而且应是财富的种类或个别物价指数。
3)重置核算法与物价指数法的差异:
①物价指数法估计的重置成本仅考虑了价格变动要素,所以确定的是还原重置成本;
而重置核算法即考虑了价格要素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化要素,所以能够估计还原重置成本和更新重置成本。
②物价指数法建立在不同样时期的某一种或某类甚至全部财富的物价变动水平上;
而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本开销核算的基础上。
6、功能价值法
也称生产能力比率法。
这种方法是搜寻一个与被评估财富同样或相似的财富为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估财富生产能力的比率,据以估计被评估财富的重置成本。
被评估财富年产量
被评估财富重置成本=参照物财富重置成本
参照物年产量
这种方法运用的前提条件和假设是财富的成本与其生产能力成线性关系,生产能力越大,成本越高,而其是成正比率关系。
7、规模经济效益指数法
X
被评估财富的产量
被评估财富的重置成本=参照物财富的重置成本
参照物财富的产量
X:
规模经济效益指数
8、统计解析法运用的步骤:
1)在核实财富数量的基础上,把全部财富依照合适标准划分为若干种类;
2)在各种财富中抽样选择合适拥有代表性的财富,应用功能价值法、物价指数法、重置核
算法或规模经济效益指数法等方法估计其重置成本;
3)依照分类抽样估计财富的重置成本额与账面历史成本计算出分类财富的调整系数,其计
算公式:
K=R′/R
K:
财富重置成本与历史成本的调整系数
R′:
某类抽样财富的重置成本
R:
某类抽样财富的历史成本
4)依照调整系数K估计被评估财富的重置成本,计算公式为:
被评估财富重置成本=某类财富账面历史成本K
(三)实体性贬值及其估计
1、财富的实体性贬值是财富由于使用和自然力作用形成的贬值。
2、实体性贬值的估计,一般可采用以下几种方法:
1)察见解,也称成新率法。
财富的实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)
2)公式计算法
重置成本
预计残值
①财富的实体性贬值
本质已使用年限
总使用年限
②总使用年限=本质已使用年限+尚可使用年限
③本质已使用年限=名义已使用年限×财富利用率
④财富利用率
截止评估日财富累计本质利用时间
100%
截止评估日财富累计法定利用时间
(四)功能性贬值及其估计
1、功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。
2、功能性贬值的估计步骤:
1)将被评估财富的年运营成本与功能同样但性能更好的新财富的年运营成本进行比较。
2)计算二者的差异,确定净超额运营成本。
净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以
后的余额。
3)预计被评估财富的节余寿命。
4)以合适的折现率将被评估财富节余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估财富的功能性耗费,计算公式为:
被评估财富功能性贬值额被评估财富年净超额运营成本折现系数
3、其他,功能性贬值的估计还可以够经过超额投资成本的估计进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式:
功能性贬值=还原重置成本-更新重置成本
(五)经济性贬值及其估计
1、经济性贬值是由于外面环境变化造成财富的贬值。
(六)成新率及其估计
1、该成新率指的是:
重置成本法运用的公式(被评估财富评估值=重置成本×成新率)中
的成新率。
反响评估对象的现行价值与其崭新状态重置价值的比率。
2、成新率的估计方法:
1)察见解
2)使用年限法
预计尚可使用年限
成新率=
100%
本质已使用年限
预计尚可使用年限
3)修复开销法
修复开销
成新率1100%
重置成本
3、采用成本法评估财富时,成新率的确定为什么不能够直接按会计学中的折旧年限计算获取:
1)折旧是由耗费决定的,但折旧其实不就是耗费,折旧是高度政策化了的耗费。
财富使用过程中,价值的运动依次经过价值耗费、价值转移和价值补偿,折旧作为价值
转移,是在耗费基础上确定的。
而会计学上的折旧率或折旧年限,表现以下方面的特点:
①折旧年限是一个平均年限,对于同一种类中的任何一项财富均适用;
②它是在考虑耗费的同时,又考虑社会技术经济政策和生产力发展水平,有时甚至把
它作为经济杠杆,表现对某类财富的激励或限制生产政策;
③它是以同类财富中各项财富运转条件均同样的假设条件为前提的。
2)折旧年限的确定
财富的维修是以为了保证财富正常运转为前提的。
财富的维修在保证财富正常运转的同时,拥有更新的性质,能够增加财富的功能和功能,财富评估更重视财富运转的本质效能。
可修复性耗费:
为了改进(改造)功能而开销的成本,低于所能由此获取的收益回报。
不能修复性耗费:
由于一项财富的改进成本高出了这种改进带来的收益,而不能够填充改
进的财富贬值和价值损失。
所以,只有为可修复性耗费而发生的开销支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。
3)折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——耗费自己,拥有差异性。
确定折旧年限的耗费包括有形耗费(实体性贬值)和无形耗费;
评估中确定成新率的耗费,包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
其中,功能性贬值可是无形耗费的一种形式,而不是无形耗费的全部;经济性贬值则是财富外面原因引起的。
4)财富评估过程中,一些评估机构和评估人员依照实地勘查判断的结果,确定的使用年限与折旧年限完好同样,这时自然能够采用折旧年限。
但这可是是有时性结果,其实不拥有必然性,而且,这是经过解析、比较、判断后的结果,恰巧说明成新率的确定应依照实地勘查确定,而不是将折旧年限拿来就用。
三、成本法的优缺点
1、优点:
1)比较充分地考虑了财富的耗费,评估结果更趋于公正合理;
2)有利于单项财富和特定用途财富的评估;
3)在不易计算财富未来收益或难以获取市场参照物条件下可宽泛地应用;
4)有利于企业财富保值
2、缺点:
1)工作量较大;
2)以历史资料为依照确定当前价值,必定充分解析这种假设的可行性;
3)经济性贬值也不易全面正确计算。
第三节收益法
一、收益法的
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