物业管理师物业经营管理模拟31有答案.docx
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物业管理师物业经营管理模拟31有答案
物业管理师物业经营管理模拟31
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化,对的需求与日俱增。
A.物业运行管理
B.物业经营管理
C.物业资产价值管理
D.物业企业服务管理
答案:
B
2.特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性,以及经营方式的。
A.一致性
B.灵活性
C.完整性
D.综合性
答案:
B
3.物业服务企业类型中,是具有策略性物业管理能力的企业,它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业管理活动中处在总包的位置。
A.管理型物业服务企业
B.专业型物业服务企业
C.综合型物业服务企业
D.混合型物业服务企业
答案:
A
4.物业经营管理的层次中,是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
答案:
B
5.近年来,制定决策的过程越来越复杂,投资决策主要取决的关键因素是。
A.预期收益和风险水平
B.潜在收益和地理区域
C.地理区域和风险水平
D.期望收益和风险水平
答案:
A
6.房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作.直接投资又可分为两种形式。
A.开发投资和证券投资
B.股票投资和证券投资
C.开发投资和置业投资
D.股票投资和置业投资
答案:
C
本题考核的是房地产投资的形式。
房地产投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。
直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
7.房地产最重要的一个特性是。
A.寿命周期长
B.专业管理依赖性
C.位置固定性
D.相互影响性
答案:
C
本题考核的是房地产最重要的一个特性。
房地产投资的特性包括:
(1)位置固定性或不可移动性;
(2)寿命周期长;(3)适应性;(4)各异性;(5)政策影响性;(6)专业管理依赖性;(7)相互影响性,其中位置固定性或不可移动性,是房地产最重要的一个特性。
所谓“房地产的价值就在于其位置”,房地产不能脱离周围环境而单独存在,就是强调了位置对房地产投资的重要性。
8.国外的研究表明,与房地产使用性质相关的寿命是。
A.经济寿命
B.自然寿命
C.物理寿命
D.技术寿命
答案:
A
9.房地产开发投资中,在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下,会达到更高水平的是。
A.出租率
B.入住率
C.生产率
D.收益率
答案:
D
10.房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,体现了系统风险中的。
A.周期风险
B.变现风险
C.利率风险
D.政策风险
答案:
B
11.为了正确地进行经济效果评价,有必要借助来进行分析。
A.评价指标
B.投资组合
C.实物资金运动方式
D.现金流量图
答案:
D
12.在房地产投资分析中,考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.运营费用
D.净运营收益
答案:
D
13.如果物业没有抵押贷款安排,亦无储存基金项目扣除,业主应纳税所得额就等于物业的。
A.净运营收益
B.抵押贷款还本付息
C.税前现金流
D.所得税
答案:
A
14.年利率为12%,存款额为10000元,期限为一年,以一年1次复利计息则一年后的本利和为元。
A.11200
B.11255.1
C.11268.3
D.11276.8
答案:
A
15.设备闲置或封存也会产生磨损,其中金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等属于。
A.第一类有形磨损
B.第二类有形磨损
C.第一类无形磨损
D.第二类无形磨损
答案:
B
本题考核的是设备磨损的种类。
设备磨损分为有形磨损和无形磨损。
设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。
设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。
其中第二类有形磨损,是指设备因自然力产生的磨损,包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等产生磨损。
16.房地产投资财务评价指标中,评估项目盈利性的基本指标是。
A.财务净现值
B.财务内部收益率
C.现金回报率
D.投资回报率
答案:
B
17.《中华人民共和国合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,如果为买卖目的评估收益性物业的价值,就要考虑租约租金与差异的影响。
A.商品租金
B.市场租金
C.成本租金
D.福利租金
答案:
B
本题考核的是收益性物业的概念。
收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用。
《中华人民共和国合同法》规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,所以,如果为买卖目的评估这类收益性物业的价值,就要考虑租约租金与市场租金差异的影响,特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的物业。
18.人们在经济活动中一般简称的价值,指的是。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.市场价值
答案:
B
19.关于收益性物业的市场价格与理论价格,下列说法错误的是。
A.市场价格和理论价格相比,市场价格是长期均衡价格,理论价格是短期均衡价格
B.市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
C.在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合
D.市场价格围绕着理论价格上下波动,不会偏离太远
答案:
A
20.一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房,在实际交易中,如果在成交日期时一次付清且给予优惠5%,则实际总价为万元。
A.28.5
B.28.7
C.29.2
D.30
答案:
A
21.收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命应为。
A.经济寿命
B.自然寿命
C.技术寿命
D.维护寿命
答案:
A
22.房地产市场运行环境中,涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题。
A.政治环境
B.经济环境
C.法律制度环境
D.金融环境
答案:
A
23.房地产市场指标中,可以作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是。
A.城镇登记失业率
B.城市家庭总支出
C.商品零售价格指数
D.城市居民消费价格指数
答案:
D
24.目前我国城市住宅的供给类型中,面向最低收入家庭,其供应、分配和经营完全由政府控制。
A.廉租房
B.经济适用住房
C.市场价商品住宅
D.标准价商品住宅
答案:
A
本题考核的是房地产市场的住房政策。
目前我国城市住宅的供给主要有三类,即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。
其中,廉租房面向最低收入家庭,其供应、分配和经营完全由政府控制,廉租房不能进入市场流通。
25.物业经营管理中,处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具是。
A.物业经营管理决策
B.物业经营管理预测
C.物业经营管理规划
D.物业经营管理计划
答案:
D
26.商业零售物业区位的优劣主要取决于。
A.公共交通便捷程度
B.社区文化氛围即人身与财产安全状况
C.交通、通信的方便程度
D.周围土地利用情况和环境
答案:
C
27.物业管理中最常见的租赁形式是。
A.定期租赁
B.自动延期租赁
C.意愿租赁
D.私房租赁
答案:
A
本题考核的是物业管理中最常见的租赁形式。
物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同,可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。
其中定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。
28.净租指出租人收取的租金中,不包含上述费用中的部分或全部,而不包含的费用,需要由承租人另行缴纳,净租的租赁时间可达年以上。
A.10
B.15
C.20
D.25
答案:
A
29.加强市场宣传的最终目的是。
A.吸引潜在的租户
B.能签署租赁合约
C.获取一个理想的出租率
D.提升物业租金和入住率
答案:
B
本题考核的是租赁方案中加强市场宣传的最终目的。
租赁方案与策略主要涉及的内容包括:
(1)确定可出租面积和租赁方式;
(2)编制租赁经营预算;(3)定位目标市场;(4)确定租金方案;(5)明确吸引租户的策略。
当然,加强市场宣传的最终目的是能签署租赁合约。
30.房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系和责任,以房屋为租赁标的的协议是。
A.双务合同
B.债权合同
C.要式合同
D.诺成合同
答案:
B
31.客户关系管理(CRM)的概念由美国Gartner集团率先提出,是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称,它是一种以为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。
A.客户忠诚
B.客户价值
C.客户创利
D.客户满意度
答案:
B
32.物业管理成本构成中,是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。
A.营业成本
B.期间费用
C.日常管理费用
D.经营管理费用
答案:
A
33.物业管理成本中,关于划清营业成本与期间费用的界限,说法错误的是。
A.营业成本与期间费用两者可以混淆,但不得互相挤占
B.成本是在收益实现后即得到补偿
C.期间费用则计入当期损益
D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用
答案:
A
本题考核的是营业成本与期间费用界限的划清。
营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。
成本是在收益实现后即得到补偿,期间费用则计入当期损益。
凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用。
这样,就能弄清企业的直接耗费和间接耗费,准确地核算企业的成本和损益,促进企业加强成本管理,降低成本,提高效益。
34.物业管理成本类型中,选择使用经济资源于某方案,而放弃另一方案所发生的潜在利益损失是。
A.估计成本
B.沉没成本
C.机会成本
D.可免成本
答案:
C
35.人工福利费中,教育经费按工资总额的计算。
A.1.5%
B.2%
C.2.5%
D.3%
答案:
A
36.成本管理中,的编制过程,是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。
A.成本估算
B.成本预算
C.成本概算
D.成本控制
答案:
B
37.编制弹性成本(费用)预算的主要方法有。
A.列表法和公式法
B.定额法和列表法
C.分解法和公式法
D.预算法和列表法
答案:
A
38.成本控制类型中,作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据,并建立健全成本管理制度,以达到防患于未然目的的控制是。
A.事先控制
B.事中控制
C.防护性控制
D.反馈性控制
答案:
A
39.为了有效地进行成本控制,保证经济效益的实现,物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制,建立成本控制的组织体系,即建立以为基本控制单元的组织体系。
A.成本中心
B.费用中心
C.责任中心
D.控制中心
答案:
C
本题考核的是成本控制责任中心的建立。
为了有效地进行成本控制,保证经济效益的实现,物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制,建立成本控制的组织体系,即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。
40.前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于。
A.客体是一致的
B.基本构成是一致的
C.编制要求是一致的
D.主要内容是一致的
答案:
A
41.关于物业管理的公开招标,说法错误的是。
A.公开招标的招标方有较大的选择范围
B.公开招标可在众多的投标单位之间选择最优者
C.公开招标的竞标单位较多
D.公开招标的工作量大,但时间较短
答案:
D
42.下列目标中,既是投标企业编制投标文件的主要依据,同时也是招标单位制定标底的重要依据。
A.经营目标
B.管理目标
C.投资目标
D.收益目标
答案:
B
43.风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性,体现了风险的特点。
A.负面性
B.不确定性
C.可测性
D.确定性
答案:
C
44.人们在处理风险时,必须对进行分析,这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。
A.风险损失
B.风险成本
C.风险对象
D.风险发生的原因
答案:
B
45.关于风险的近因原则,下列说法正确的是。
A.近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量
B.近因不是时间上最接近风险损失的原因
C.近因是指促成风险损失的最直接的原因
D.在损失的原因有一个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下,则最先发生的原因为近因
答案:
D
本题考核的是风险近因的原则。
近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。
近因不是时间上最接近风险损失的原因,而是指促成风险损失的最直接的原因。
在损失的原因有两个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下,则最先发生的原因为近因。
承保人分析引起损失的原因时是以近因为准的。
46.保险人计收保险费的基础是。
A.保险标的
B.保险单
C.保险金额
D.保险责任范围
答案:
C
47.为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险是。
A.财产保险
B.火灾保险
C.雇主责任保险
D.公众责任保险
答案:
C
48.物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用是。
A.资金筹集
B.资金分配
C.资金运用
D.资金耗费
答案:
D
49.关于资本利润率最大化或每股利润最大化的说法,错误的是。
A.资本利润率又称净资产收益率,是企业净利润与资本的比率,用以反映企业运用资本获得利润的能力
B.每股利润也称每股盈余,是税后净利润与普通股股数的对比数
C.资本利润率最大化是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比,能够说明企业的盈利率
D.资本利润率最大化或每股利润最大化可以避免利润最大化目标的缺点,同时能避免诸如资金的时间价值和经营中各种风险因素
答案:
D
50.物业服务企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式。
A.会计报表
B.分析报告
C.文字报告
D.成本报表
答案:
A
51.财务报告分析形式中,财务分析最基本和最主要的形式是。
A.趋势分析
B.潜力分析
C.现状分析
D.全面分析
答案:
C
本题考核的是财务分析最基本和最主要的形式。
从分析的时期和目的角度划分,财务分析可分为趋势分析、现状分析和潜力分析三种,其中现状分析是财务分析的最基本和最主要的形式。
52.物业管理绩效评价的指标体系中,盈余现金保障倍数是从现金流入和流出的动态角度,对企业收益的质量进行评价,对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正,一般而言,当企业本期净利润大于零时,该指标应当大于。
A.0.5
B.1
C.1.5
D.2
答案:
B
53.写字楼物业管理的工作模式中,物业市场的定位在于。
A.物业发展目标
B.租赁期间管理
C.物业管理目标
D.租务市场管理
答案:
A
54.写字楼物业风险管理中,制定风险应对计划时主要依据。
A.风险识别
B.风险评估
C.风险控制
D.风险调整
答案:
A
55.零售商业物业通常将出售较低档商品的零售店个数限制在家,因为这样的零售店之间较难产生差异,因此如果引入的个数较多会产生正面的价格竞争。
A.1
B.3
C.5
D.10
答案:
A
56.关于零售商业物业现场管理的影响因素,下列说法正确的是。
A.正确的经营管理策略是基础
B.有针对性的管理方案设计是前提
C.良好的现状分析是保证
D.精确的费用测算是根本
答案:
C
57.零售商业物业的租金调整条款一般仅对有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
A.实际租金
B.附加租金
C.市场租金
D.基本租金
答案:
D
本题考核的是零售商业物业租金的调整。
租金调整条款一般仅对基本租金有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
58.关于企业物业的资产管理,下列说法错误的是。
A.企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
B.对企业而言,物业资产的价值体现在投资价值方面
C.企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动
D.企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标,以符合企业战略并使资产增值
答案:
B
59.企业设施经理的精力主要集中在。
A.管理工作场所的日常运营上
B.工作场所的生产计划和设备问题上
C.工作场所的长期战略决策上
D.工作场所的战略规划和组织问题上
答案:
D
60.不良物业资产形成的原始起因是。
A.经济周期变化
B.经济活动频繁
C.交易成功率高
D.经济交易量大
答案:
A
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意。
)
1.物业服务企业作为公司,其特征包括。
A.依照有关法律进行登记注册
B.由三个以上股东共同出资经营
C.以提高投资效益为目的
D.具有法人资格
E.是经济组织
ABCDE
答案:
ADE
2.房地产投资的优点包括。
A.相对较高的收益水平
B.能抵消通货膨胀的影响
C.能够得到税收方面的好处
D.投资回收期较短
E.易于获得金融机构的支持
ABCDE
答案:
ABCE
3.零售商业物业的商业辐射区域分析包括。
A.购买能力分析
B.可能的顾客流量分析
C.消费者喜好和偏爱分析
D.消费者行为分析
E.准确的市场分析
ABCDE
答案:
ABCD
本题考核的是零售商业物业的商业辐射区域分析。
零售商业物业投资区位的选择,在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。
商业辐射区域分析包括:
可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
4.建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损,导致的现象包括。
A.收益能力下降
B.物业空间服务质量降低
C.运行成本上升
D.设备设施的运行效率下降
E.劳动生产率上升
ABCDE
答案:
ABCD
5.关于收益性物业价格的特征,表述正确的是。
A.物业价格受区位的影响很大
B.物业价格实质上是物业权益的价格
C.物业价格形成的时间较短
D.物业价格容易受交易者的个别因素的影响
E.物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
ABCDE
答案:
ABDE
本题考核的是物业价格的主要特征。
物业价格的主要特征包括:
(1)物业价格受区位的影响很大。
由于物业不可移动,其价格与区位密切相关。
(2)物业价格实质上是物业权益的价格。
(3)物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。
(4)物业价格形成的时间较长。
(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
6.收益性物业价格中,在商品房销售中出现的一组价格包括。
A.起价
B.成交价
C.标价
D.保留价
E.均价
ABCDE
答案:
ABCE
7.下列市场条件变化中,导致对商品住宅需求变化的有。
A.收入的变化
B.其他商品的价格变化
C.对未来的预期
D.物业市场状况的变化
E.政府政策的变化
ABCDE
答案:
ABCE
8.与需求曲线一样,影响市场供给数量的并不仅仅是价格,所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外,其他因素均保持不变,这些假设不变的市场因素包括等。
A.土地取得成本
B.管理费用
C.政府政策
D.对未来的预期
E.相关产品的价格
ABCDE
答案:
CDE
9.房地产市场状况分析,是介于宏观和微观的分析,市场状况分析一般包括。
A.供给分析
B.需求分析
C.竞争分析
D.市场环境分析
E.市场占有率分析
ABCDE
答案:
ABCE
10.房屋租赁登记备案不同于简单的备案,登记本身包含审查的含义,房屋租赁审查的内容主要包括。
A.审查合同的主体是否合格
B.审查是否按规定缴纳了有关税费
C.审查租赁的客体是否允许出租
D.审查租赁合同的内容是否齐全、完备
E.审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置
ABCDE
答案:
ABCD
11.房屋租赁合同中,承租人的义务包括。
A.有按期交纳租金的义务
B.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
C.有按约定用途合理使用房屋,不得私自转租、转让他人的义务
D.有保障承租人合法使用房屋的义务
E.有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务
ABCDE
答案:
ABCE
12.物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分,可将成本分为。
A.固定成本
B.目标成本
C.变动成本
D.定额成本
E.半固定或半变动成本
ABCDE
答案:
ACE
本题考核的是物业管理成本的分类。
物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分,可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
目标成本、定额成本是按照成本计算依据的不同进行划分的。
13.在物业经营管理活动中,关于物业管理合同的构成要素,说法正确的有。
A.物业描述旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中,就有关决策问题可以行使的管理权限
B.合同期限,旨在界定合同双方责任和权利存续的时间
C.管理者的责任,旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
D.业主的目标,旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标,以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准
E.管理者的权利范围旨在界定管理对象及其范围
ABCDE
答案:
BCD
14.关于资产负债表的描述,正确的有。
A.资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源
B.资产负债表揭示了企业负债的水平与构成等
C.资产负债表有助于评估企业的获利能力
D.资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等
E.资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息
ABCDE
答案:
ABDE
15.物业管理财务效益状况的修正指标包括。
A.应收账款周转率
B.成本费用利润率
C.主营业务利润率
D.盈余现金保障倍数
E.不良资产比率
ABCDE
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