沅陵城南物流园市场配套可研报告0322修改本.docx
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沅陵城南物流园市场配套可研报告0322修改本
第一章总论
1.1项目概况
负责人:
向洪振(法人代表)
沅陵县经济建设投资有限公司前身为沅陵县国有资产经营有限公司,成立于2000年3月,为国有独资有限责任公司,公司注册资金2620万元人民币。
公司实行总经理负责制,设有办公室,财务部、工程项目部和资产经营部等部门,共有职员12人,其中工程技术人员3人,财务人员3人。
沅陵县经济建设投资有限公司的主要经营范围:
组织和管理国有资产的产权交易及对外投资经营。
公司经营情况:
公司成立以来,公司代表沅陵县人民政府对湖南高滩发电有限公司15%的股份实施管理外,公司积极响应县委、县政府“旅游兴县、经营城市”的战略决策,重点加大了城市基础设施建设力度,近年来公司对县城基础设施建设投资1亿多元人民币,有力推动了沅陵县城镇建设的快速发展。
该公司的经济实力和技术实力较强,具有承担本项目的能力。
1.2编制单位:
怀化市工程咨询中心
资质证书:
工咨乙
负责人:
欧文
为了搞好本项目的前期工作,沅陵县经济建设投资有限公司委托怀化市工程咨询中心承担该项目的可行性研究报告编制工作,我中心组织相关技术人员到现场进行调查及工程勘察工作。
通过实地调查,广泛征求业主及有关部门的意见,对本项目进行认真论证、分析、评价,于2010年11月完成本报告的编制。
1.3编制依据及范围
(1)国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
(2)国家现行财税制度和价格体系;
(3)建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》;
(4)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号);
(5)建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》;
(6)《沅陵县城市总体规划》(2003—2020年);
(7)《沅陵县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(2006—2010年);
(8)《城市拆迁管理条例》;
(9)《沅陵县拆迁安置补偿办法》;
(10)国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。
本次可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范,对项目建设的背景及必要性、总体方案设计、环境保护、投资估算及经济效益等方面进行研究。
1.4研究结论
(1)沅陵县位于湖南省西北部,怀化市北部沅水中游,处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。
地理坐标:
东经110°05′31″~111°06′27″,北纬28°04′48″~29°02′26″。
东与常德桃源、益阳安化为邻,南接溆浦、辰溪,西连泸溪、古丈、永顺,北与张家界永定区交界,为湖南省西部重要县城,素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。
县境南北袤106.6公里,东西广90.5公里,总面积5852.51平方公里。
属典型的山区丘陵县,全县共辖23个乡镇(其中8个建制镇、15个乡),人口65.6万,在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等25个民族,少数民族人口占总人口数的56.25%。
(2)本项目为城南物流园配套物业项目,主要服务对象为城南物流园区的经营户及相关从业人员,包括住房、宾馆、商业等物业其目标客户较明确,加上近几年城南的快速发展,基础设施不断完善,给沅陵市民多了一份选择在城南安家立业的信心。
无论从请全国房地产市场大氛围来看,还是从沅陵实际需求分析,该项目紧靠沅江滨江大道的优越位置决定了该项目市场前景非常乐观。
(3)本项目位于沅陵城南(老鸦溪居委会辖区内);东接望圣西路,北临沅水,南靠窑子山。
项目地块中间包含城南物流园区的建材市场及综合市场,同时园区主干道从中间穿过,项目总占地面积95892.55m2(143.84亩)。
(4)整个小区用地形状呈两个较规整的L形,以园区主干道为中心,大体分为南北两部分。
北区北边紧靠沅水的滨江路,整个分为三大块:
商务区域(包括商务写字楼、商务酒店)为一栋13层的高层建筑,位于项目的东北部(滨江路与望圣西路交汇处);住宅区域,由7栋6+1的多层建筑组成,所有住宅均为坐北朝南布置;在园区主干道的边上结合小区中心广场布置一栋综合楼,高为4层。
南区与北区遥相呼应,格局基本一致,首先同样在园区主干道边上结合小区中心广场布置一栋4层高的综合楼;在望圣西路边上布置一栋6+1的商住楼,一楼为沿街商业门面;住宅区也均为6+1的多层建筑,共计13栋。
小区两边临街,同时又有园区主干道从中间穿过,使得小区的出入口设置非常灵活,将园区内的市场有机的连接起来,同时在小区内部形成不同规格的花园区及内部道路绿化,整个小区的绿化率为29.53%。
(5)技术经济指标一览表
序号
项目
单位
指标
1
规划用地面积
m2
95892.55
其
中
净用地面积
m2
87142.55
城市道路用地面积
m2
8750.0
2
总建筑面积
m2
172542.0
其
中
住宅建筑面积
m2
98692.0
酒店办公建筑面积
m2
60000.0
配套共建及商业面积
m2
13850.0
3
建筑占地面积
m2
32112.0
4
小区内道路广场用地面积
m2
29297.35
5
绿化面积
m2
25733.2
6
建筑密度
%
36.85
7
容积率
1.98
8
绿地率
%
29.53
(6)本项目总投资为21408.81万元,其中工程费用16421.81万元,其他工程费用3967.50万元,基本预备费用1019.50万元。
建设资金全部有项目业主自筹解决。
项目建设期为3年。
(7)利润中分别按的10%、5%计提法定盈余公积金和任意盈余公积金。
在计算期6年内,本项目总投资收益率为39.35%,财务内部收益率19.7%,财务净现值(ic=10%)4204.23万元,税前投资回收期4.45年、税后投资回收期5.23年,说明本项目具有良好的盈利能力;同时因为该项目可变化的相关因素都比较确定,项目具有较强的抗风险能力,因此,该项目在经济上可行。
(8)本项目的开发建设,有利于改善城市及项目周边的街区环境,提升城市品位,美化城市环境;对社会、行业及其他社会综合效益的影响明显,环境效益和社会效益的评价均是可行的。
综上所述,由于本项目将对所在地区增加税收、扩大就业、带动相关产业等方面作用显著,还将对社会的和谐发展和繁荣经济贡献巨大,在各方面都将取得良好的社会效益和经济效益。
第二章县域概况及建设条件
2.1县域概况
沅陵县位于湖南省西北部,怀化市北部沅水中游,处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。
地理坐标:
东经110°05′31″~111°06′27″,北纬28°04′48″~29°02′26″。
东与常德桃源、益阳安化为邻,南接溆浦、辰溪,西连泸溪、古丈、永顺,北与张家界永定区交界,为湖南省西部重要县城,素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。
县境南北袤106.6公里,东西广90.5公里,总面积5852.51平方公里。
属典型的山区丘陵县,全县共辖23个乡镇(其中8个建制镇、15个乡),人口65.6万,在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等25个民族,少数民族人口占总人口数的56.25%。
沅陵县城由沅江分为城北、城南两区,两区位于沅陵县中西部,酉水、沅水交汇于此,并紧临G319,长渝高速公路在此有互通口,是全县政治、经济、文化中心。
沅陵县素有“湘西门户”之称,历为郡、州、道、府、县治所,曾是整个湘西政治、经济、文化中心。
据出土文物证实,新石器时期,境内已有先民渔猎农耕,繁衍生息。
春秋战国时期,随着楚国势力越长江南下,其战略地位日渐突出,受到历代统治者的重视。
2006年,沅陵县全面完成区乡镇行政区划调整工作。
现辖23个乡镇,包括沅陵镇、五强溪镇、官庄镇、凉水井镇、七甲坪镇、麻溪铺镇、稍箕湾镇、明溪口镇、太常乡、盘古乡、二酉苗族乡、荔溪乡、马底驿乡、楠木铺乡、杜家坪乡、北溶乡、深溪口乡、肖家桥乡、大合坪乡、火场土家族乡、清浪乡、陈家滩乡、借母溪乡。
全县共465村民委员会、4967个村民小组(居民小组)、33个居民委员会。
2.2自然环境状况
沅陵县属亚热带季风湿润气候区,具有亚热带季风湿润气候的共同特点和独特地方气候特点,四季分明,气候温和,热量丰富,降水适中,雨热基本同季。
立体气候明显,小气候多样,有利于农作物的生长。
但气候地域差异显著,时空变化大,季节分配不均,灾害性天气比较频繁。
根据沅陵县气象局提供的资料,沅陵县常年:
最高气温:
40.3℃(出现在1972年8月27日)
最低气温:
-13℃(出现在1977年1月30日)
平均气温:
16.6℃
最大降雨量:
2047.8mm
平均降雨量:
1440.9mm
平均相对湿度:
78%
年平均蒸发量:
1215.8mm
年平均日照:
1486.12h
年平均气压:
998.5Pa
年平均降雪日:
11.8d
年降霜日:
15.3d
风向、风速:
沅陵境内风向的季节变化十分明显。
冬季多偏北风和东北风,夏季多偏南风和西南风。
春秋两季为季风交替时期,风向不够稳定,以东北风居多。
全年主导风向的东北风,频率为21%。
春季东北风频率22%,夏季东北风频率13%,西南风频率11%,秋季东北风频率24%,冬季东北风频率27%。
年平均风速为1.5m/s。
变化幅度在1.2~2.2m/s之间。
春季(3~5月)1.6m/s,夏季(6~8月)1.2m/s,秋季(9~11月)1.5m/s,冬季(12~2月)1.6m/s。
据近40年的资料记载最大风速为17m/s(1977年4月23日西北风)。
历年各月最大风速在9.7~15.0m/s之间,其中最大为15.0m/s(1972年8月15日东南风),其次为14.7m/s(1974年2月22日东北风),一般冬春两季的大风多属寒潮大风,夏季的大风,是大气层结不稳定的雷雨阵性大风。
瞬时大风,最大风速为29.0m/s(1978年10月27日东北风)。
县城在古地质史上,最早受武陵雪峰运动的影响,全境保留着大面积的无古界,震旦系以前的极岩地质,形成南北高起,中间陷落的沅陵谷地貌。
呈现两峡一谷,朝东、北、西南开口的地貌特征,全县最高点为圣人主峰,海拔1355.3m。
最低点界首沅水河面,海拔45米。
沅陵县地质主要是由第四纪红土、红岩、砂页岩、砂砾岩、灰岩、变质岩、辉绿岩组成,主要为红岩和变质岩,矿藏丰富。
拟建工程场地不存在活动性和区域性大断裂影响;场地工程建设不存在诱发滑坡、崩塌、泥石流的可能性;本地区地震烈度小于6度,断裂不发育。
历史上无破坏性地震记载,属相对稳定性地块。
生物资源十分丰富。
沅陵地处中亚热带北部常绿阔叶林地带,有林地400万亩、草场300万亩、水面30万亩。
全县有乔木、灌木和木质藤本等森林植物1175种。
沅陵县是湖南省4个林业基本建设重点县之一,森林覆盖率达71.2%,活立木蓄积量为1120万立方米,年商品材采伐量在10万立方米以上。
沅陵有各种药用植物1968种,初具经营规模的有白术、茯苓、玄湖、天麻、杜仲、黄柏、银杏、五倍子、山苍籽等百余种。
野生动物主要有华南虎、云豹、麂子、九江狸、灵猫、锦鸡、猴面鹰等,华南虎多在雪峰山地活动,1960-1963年击毙9只,今已濒临绝迹。
矿产资源十分丰富。
已探明的有金、钨、铜、锑、铅锌、硫铁等20余种。
已探明储量的矿种达12种,产地17处,其中大型矿床3处,中型矿床14处,已探明主要矿产有黄金、硫铁矿、铅、锌、锑、钨、铜、金刚石、重晶石、石灰石、煤、石煤等,居全国前10位的有磷矿、石煤矿,居全国前五名的有石煤矿产,主要探明的储量铁矿1.2亿吨,石灰石100亿吨,石煤400亿吨,目前正在开采的有黄金、硫铁矿、锑、钨、铜、金刚石、铅、锌、石灰石、石煤等。
旅游资源十分丰富。
沅陵系武陵、雪峰两大山脉交汇地,处沅水中游,属中亚热带季风湿润气候,阳光充足,雨量充沛,四季分明,年平均气温16.6℃。
景区沟壑纵横,悬崖绝壁,峰俊石奇,直刺云天,形成多处罕见的峰林异景。
五强溪电站的兴建,给崇山峻岭的大山区筑起了一座烟波浩瀚、仅次于洞庭湖的高峡平湖--五溪湖。
五溪湖融湖光山色于一体,嵌以久负名胜的古刹、山寨、茶园等人文景观,形成了独特旅游景观,尤以二酉山、凤凰山、河涨洲、壶头山、夸父山等更为瑰丽。
水能资源十分丰富。
沅陵是全国十大水电基地之一,水能蕴藏量达295万千瓦,居湖南省第一,境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流,水系以沅水为主干,呈树枝状,纳大小溪河910条,总长3888.55公里。
国家八五重点工程--五强溪水电站修建在该县境内。
目前,全县拥有五强溪、凤滩、高滩等3座大、中型水电站。
境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流。
水系以沅水为主干,呈树枝状,纳大小溪河910条,总长3888.55公里,其中流域面积在3平方公里以上的溪河466条。
属一级支流78流,二级支流219条,三级支流134条,四级支流30条,五级支流5条。
流域面积在3平方公里以下的溪河有444条,境内年平均降水总量为90.46亿立方米,地表径流总量为54.4亿立方米,人均有地表水9761立方米,为湖南省人平占有水量的2.5倍。
入境客水为517.6亿立方米。
沅水是县内最大过境河流,绕县城而过,源于贵州省东南部,由县西南部泸溪县入境,于东北部流入桃源县,境内流程146公里,上游入境客水流域面积5830平方公里,年平均流量约1132.6立方米/秒。
平均最高水位100.27米,平均最低水位89.27米。
洪峰流量最大2.73万立方米/秒,最少流量181立方米/秒。
酉水:
又称北河,为境内沅水最大支流,源于湖北省酉源山,由县西北部镇溪流入县境凤滩,于县城溪子口注入沅水,境内干流长48公里,上游入境客水流域面积688平方公里,年平均流量504立方米每秒。
水文特征:
沅陵县城属于沅陵五强溪库区,落差较小,水位、流量、流速受降水变化的影响较小,汛期一般出现在每年5月以后,前汛期(5月1日-6月20日)汛期水位为98米,后汛期(8月1日以后)为108米。
(注为五强溪库区情况)沅陵县城搬迁水位为109.25米,超过搬迁水位6米即115.25米为库区安全设防水位。
地下水:
沅陵县年平均地下水资源量为8.83亿立方米。
储存量8.06亿立方米。
地下水已开采量2274.47万立方米。
地下水类有松散堆积层孔隙水,基岩裂隙水、碳酸盐岩类岩溶水,主要分布在县西南太常至舒溪口乡沅水河谷一带,此外井洞水6307处,排水量7.2亿立方米。
水质:
县内天然水质较好。
沅水水系水质均属软水,中性反映,酸碱度为7.6,年平均硬度为1.6毫克当量每升上下,石灰岩地区,河水属重碳酸钙型。
境内上游修建风滩、高滩两座大中型水电站,水质好,县城水厂水源就取自酉水。
2.3社会条件
县供水公司年供水能力为520万立方米,有大小水电站10座,总装机210万千瓦,供电网络完善;供水供电十分稳定可靠。
沅陵县具备公路、河运二级比较完善的交通运输网络。
常吉高速公路、张桂高速公路、沅陵至张家界高等级公路穿境而过,全县有干线公路3条,其中310国道过境干线2段136.5公里,省道1条(段)1.7公里,县道19条448.79公里。
平均每百平方公里有公路26.9公里。
每千人有公路2.65公里。
沅水过境航程140公里,能常年通航。
近年来,沅陵县以科学发展观为指导,以富民强县为目标,在怀化市委“大干新三年、再创新辉煌”奋进号角的激励下,在困境中求发展,在发展中实现新的跨越,在跨越中创造一个又一个奇迹。
全县规模企业发展到67家,产值过10亿的工业企业达4家。
已经形成了黄金铅锌、生物医药、食品加工、木业加工、水力发电等产业集群。
2009年全县完成国内生产总值78.9亿元,其中第一产业9.2亿元,第二产业49.8亿元,第三产业19.9亿元,第一、二、三产业的比例为:
11.7:
63.1:
25.2。
人均国内生产总值为11967元,财政收入为48500万元。
今年上半年,全县实现工业增加值26.62亿元,同比增长14.59%,工业对财政的贡献率达68%,工业经济总量占怀化市30%,居全市第一。
实现GDP42.76亿元,增长13.1%,完成财政总收入3.57亿元、一般预算收入1.96亿元,同比分别增长57.17%、34.72%。
国家卫生县城、省级文明县城、全国文明镇相继创建成功。
全县经济社会呈现又好又快发展的态势。
表2-12000年以来沅陵县经济发展情况
年 度
相对数(当年价)万元
产业构成
国内生产总值
第一
产业
第二
产业
第三
产业
第一
产业
第二
产业
第三
产业
2000
264034
61648
147758
54628
23.2%
56.0%
26.1%
2001
279168
63860
153226
62082
22.9%
55.1%
22%
2002
326300
61700
196000
68600
18.9%
60.1%
21%
2003
350700
61700
214700
74300
17.6%%
61.2%
21.2%
2004
395000
66000
241000
88000
16.8%
60.9%
22.3%
2005
441000
71000
271000
99000
15.8%
62.3%
21.9%
2006
487000
70900
289200
126900
14.6%
59.4%
26.0%
2007
608300
92600
372300
143400
15.2%
61.2%
23.6%
2008
705000
100000
440000
165000
14.3%
62.4%
23.3%
2009
789000
92000
498000
199000
11.7%
63.1%
25.2%
第三章项目建设的背景及必要性
3.1项目建设的背景
物流园区,是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所。
物流园区也称物流基地、物流园地或物流中心。
物流园区的建设是现代物流产业发展的一个新趋势。
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域;同时,也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。
物流园区的内部功能可概括为8个方面,即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。
其中,综合功能的内容为:
具有综合各种物流方式和物流形态的作用,可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
物流产业是促进经济发展的“加速器”,物流产业是我国近年发展最快的产业之一。
2009年,我国社会物流总额达到78.5万亿元,同比增长26.7%,国内物流业实现增加值12529亿元,同比增长9.6%,第三方物流市场规模将近1200亿元,比去年增长21%以上!
现代物流已经成为现代经济的重要组成部分,物流产业被认为是国民经济发展的基础产业,是推动区域合作的动脉,其发展水平成为衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要标志,被称之为促进经济发展的“加速器”!
因为现代物流对促进经济发展的重要作用,我国已有100多个城市和地区纷纷规划建设物流园,目的就是突破经济发展瓶颈,加快增长模式由粗放型向集约型转变,加快区域合作和资源整合,加快区域物流经济圈的快速、健康形成,从而实现地方经济的可持续快速发展!
我国正向经济一体化方向发展。
在全球范围内,不可避免的走向全球经济一体化,在国内,政府大力支持区域经济一体化。
随着竞争加剧,社会分工日益明细,产业结构的区域整合,区域合作与区域经济一体化正在成为我国经济发展的新方向,区域经济圈正在成为我国经济增长的主要动力!
珠三角经济圈、长三角经济圈、环勃海经济圈、京津唐经济圈四大经济圈已成为我国经济的主要支撑点。
城市单一发展的方式必将被取代和淘汰,任何一个城市只有主动融入到区域经济圈,才能从战略高度找到城市的未来位置,实现经济的可持续发展。
现代物流最典型的特点就是能充分放大地区间的协同效应,通过快速、安全、高效的物流配送服务,把各个地区紧密的联系在一起,使本来只属于一个地区的商品,大步走出去,成为协同区域共同消费的商品,从而无限放大商品价值,提高区域影响力,提升区域运转效率。
国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确:
坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场,提高服务业的比重和水平。
大力发展主要面向生产者的服务业,细化深化专业化分工,降低社会交易成本,提高资源配置效率。
鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。
积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。
按照优化城市功能、疏解交通的要求,合理调整城市商业网点结构和布局。
打破垄断,放宽准入领域,建立公开、平等、规范的行业准入制度。
鼓励社会资金投入服务业,提高非公有制经济比重。
采取积极的财税、土地、价格等政策,支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。
健全服务业标准体系,推进服务业标准化。
大城市要把发展服务业放在优先位置,有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
繁荣商贸服务业。
加快城乡商业网点布局进程,建立城乡一体化的现代高效市场流通体系,积极推动“万村千乡工程”,完善提升现有专业批发市场,启动城南市场,兴建滨江市场,建设和完善筲箕湾、二酉、七甲坪、借母溪、五强溪、盘古等乡镇边贸市场和专业市场。
加快发展城镇房地产业。
大力建设经济适用房,积极发展城镇廉租房,进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。
2009年完成社会消费品零售总额21.2亿元,比上年增长18.4%。
分地域看,县级消费品零售额12.28亿元,增长18.9%;县以下消费品零售额8.92亿元,增长17.7%。
分行业看,批发和零售业零售额16.22亿元,增长18.3%;住宿和餐饮业零售额4.42亿元,增长18.3%;其他行业零售额0.56亿元,增长11.4%。
在限额以上批发和零售业零售额中,粮油类零售额比上年增长24%,肉禽蛋类下降4.4%,服装类增长4.0%,日用品类增长27%,文化办公用品类下降8.8%,通讯器材类增长18.7%,家用电器和音像器材类增长63.8%,化妆品类下降8.9%,金银珠宝类增长0.4%,中西药品类下降3.2%。
全年招商引资项目个数39个,比去年同期增长18.2%,实际到位资金8.78亿元,比去年同期增长9.7%。
实际到位外资600万美元。
3.2物流园区建设的意义
3.2.1全面推进沅陵县现代物流业的健康发展
作为沅陵县现代物流系统建设的积极前导和有益尝试,物流园区的建设和运营将充分发挥沅陵县综合交通枢纽功能和大市场优势,为沅陵县建设以综合运输、仓储、加工、配送和电子商务为支撑的现代物流业,提供积极的发展契机和实践空间。
有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造重组和社会化协作;有利于推进传统交通运输企业向现代物流服务的积极转型,并为之提供良好的发展机遇与宽松健全的发展环境;有利于沅陵县现代物流业的健康发展。
3.2.2培养和造就沅陵县现代物流服务产业
物流园区的建设将大大促进沅陵县积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐。
通过引入国内外先进的物流管理、运作技术、物流园区建设理念、建设方法、建设资金管理渠道与使用方式,使先进的物流服务企业以其成熟而规范的服务运作,为沅陵县物流服务发展提供良好的范例与榜样;为沅陵县培育和发展
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