城市开发与规划(同济城规院).ppt
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夏南凯同济大学建筑与城市规划学院教授上海同济城市规划设计研究院资深总工2012.3,城市开发,城市开发的动因城市开发的机制城市发展的模式城市开发的层次和类型,城市开发的动因,城市人口的增加2008年世界城市人口超过50%,2012年中国城市人口超过50%。
城市发展的动因,城市人口的增加,第一日本东京3553万人口,建成区面积6,993平方公里,2005年GDP12000亿美元;东京都人口1282万,面积2155平方公里;东京区部人口813万,面积650平方公里。
第二墨西哥城1924万人口,建成区面积2072平方公里,2005年GDP3150亿美元;区部人口823万。
第三孟买1884万人口,建成区面积500平方公里;区部人口993万。
城市开发的动因,城市人口的增加,第四纽约1865万人口,建成区面积8000平方公里,2005年GDP11330亿美元;区部人口800万,面积945平方公里。
第五圣保罗1861万人口,面积2300平方公里,2005年GDP2250亿美元;区部人口1000万,面积1624平方公里。
第六汉城1700万人口,面积1049平方公里,2005年GDP2180亿美元(仅区部);区部人口1023万,面积605平方公里。
第八加尔各答人口1457万,面积531平方公里,2005年GDP940亿美元;区部人口439万。
第七新德里人口1600万,面积1295平方公里,2005年GDP930亿美元;区部人口720万,城市发展的动因,城市人口的增加,第九雅加达1367万人口,1360平方公里,2005年GDP980亿美元;区部人口937万,面积650平方公里。
第十中国上海1300万人口,910平方公里,2005年GDP1390亿美元;上海市辖区人口1850万,面积6340平方公里;区部面积610平方公里,人口821万。
中国小城镇现状,建制镇19322个乡集镇14848个农场696个,村296.6万个(2010)320.7万(2004)377.32万(1990),全国建设用地22.1万平方公里城市3.6万,镇5.3万村17万,城市开发的动因,经济发展工业,商业生活提升居住,休闲流通加速人流、物流、信息流,城市开发的动因,工业机械,化工,石油,矿业,煤炭,冶金,钢铁,金属,汽车,建筑,建材,纺织,皮革,服装,电子,家电,食品,印刷,电力,医药制造业,化工业,能源业,轻纺业,冶炼业,建筑业,经济发展二产,城市开发的动因,商业旅游科研媒体创智设计,艺术,经济发展三产,城市开发的动因,住宅面积增加住宅区环境改善居住区配套设施增加生活区服务质量提升,生活提升居住,休闲,城市开发的动因,绿化绿地率,绿化率文化教育设施改善购物商业设施增加娱乐质量提升,品种增加,生活提升居住,休闲,城市开发的动因,人流人力车,畜力车,动力车。
单人,大容量。
私人,公共交通。
单层到多层。
物流个人,企业,物流园区。
信息流声音,信鸽,狼烟,信件,电报、电话,互联网,虚拟世界,流通加速人流、物流、信息流,动力机制控制机制,城市开发的机制,城市开发的机制,引力,聚集力斥力,扩散力,城市开发的动力机制,城市开发的机制,系统组织机构(研究,立法,执行)系统开发力(创新力)系统执行力,城市开发的控制机制,城市开发的模式,城市开发的空间模式城市开发的组织模式,单一模型指状模型,带状模型,饼状模型。
双极模型多级模型,城市开发的空间模式,城市开发的空间模式,单一模型指状模型,城市开发的空间模式,单一模型带状模型,城市开发的空间模式,单一模型饼状模型,城市开发的空间模式,双极模型,城市开发的空间模式,多极模型,城市开发的组织模式,城市开发的社会主体居民,政府,开发商,非利益群体民主模式有一个人说不算就不算集中模式只有一个人说算就算,层次国家,省市,地区,县州,乡镇,等等类型发展过程,属性,开发时序,功能,城市开发的层次和类型,城市开发的类型,
(1)新开发与再开发延续式(摊大饼,轴线开发)跨越式(卫星城,组团式)聚合式(聚合式表现为城市功能区和组团的聚合),公共开发和商业性开发,城市空间可以分为两类:
公共空间和非公共空间。
公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施的用地,通常是公共的开发领域;非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地,一般是非公共的开发范畴。
公共开发又被称作第一性开发活动,非公共开发则称作第二性开发活动。
公共开发的决策以公共利益为取向,把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据;非公共开发的决策以自身的利益为目标,,功能区的分类型开发,按照开发区的主要功能分,城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。
其他开发类型,按时序分将开发分为土地开发(一级开发)和建筑物业开发(二级开发)两种类型。
组织城市开发解决的问题,土地资金基础设施配套(能源与污染)招商引资产业服务,第一节城市开发的历史与现状,据统计我国设市城市已达到667(656)个,建制镇2万多个,截至2008年全国城市化水平已达45.68左右,专家预计2010年全国城镇人口将达到6.3亿以上,城市化水平达到50,现在看来极有可能突破这个数字。
(2000年城市人口占总人口的比率,阿根廷为89.6,目前中国的城市化率到本世纪中叶将达到75%左右的目标。
分析指出,如果每年增加1%的城市化率,就意味着每年超过千万的农村人口转移到城市。
而发达国家的城市化率已达到较高水平,2000年美国的城市化率就已经达到81.5%,日本的城市化率超过64.5%,而那时中国的城市化率仅为36%。
),问题与研究,问题:
“50年、100年不落后”、“超常规发展模式”,建设“民心工程”、“形象工程”。
规划滞后(超前)、开发总量失控、局部开发强度过高、规划控制决策被开发商牵制、公共利益得不到有效保障、基础设施供应不足等问题。
研究范围:
经济学、策划研究、城市规划学、地理学、风险研究,第二节城市开发概述,1.城市开发的概念
(1)城市开发的概念城市开发(urbandevelopment)是以城市土地利用为核心的一种经济性活动,主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共建筑设施)为对象,通过资金和劳动的投入,形成与城市功能相适应的城市物质空间品质,并通过直接提供服务,或经过交换、分配、消费等环节,实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。
2)城市开发与城市建设城市开发的概念内涵较城市建设(urbanconstruction)更为综合,它与市场经济的运作方式相适应,包含了城市经营,描述市场经济框架下政府、开发商、城市消费者之间的关系。
而城市建设是指具体的建设工程,在我国是在计划经济条件下形成的与国家计划、国家投资及国家建设相联系的一个概念。
2.城市开发的必要性,
(1)城市结构和功能的更新的需要
(2)城市物业置换的需要物质建设性置换功能性置换(旧厂房改造)土地级差收益性置换(3)城市新增功能区的需要利用重大工程设施的开发兴建。
(北京奥运村)(上海世博会会后利用),3.城市开发的类型,
(1)新开发与再开发延续式(摊大饼,轴线开发)跨越式(卫星城,组团式)聚合式(聚合式表现为城市功能区和组团的聚合),
(2)公共开发和商业性开发,城市空间可以分为两类:
公共空间和非公共空间。
公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施的用地,通常是公共的开发领域;非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地,一般是非公共的开发范畴。
公共开发又被称作第一性开发活动,非公共开发则称作第二性开发活动。
公共开发的决策以公共利益为取向,把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据;非公共开发的决策以自身的利益为目标,,(3)功能区的分类型开发,按照开发区的主要功能分,城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。
(4)其他开发类型,按时序分将开发分为土地开发(一级开发)和建筑物业开发(二级开发)两种类型。
4.城市开发主导力量,政府是城市开发的主导力量。
政府一元化多元化开发时的政府主导(南通实例),第三节城市开发目标、任务和原则,1.城市开发目标目标总体目标整体理念具体目标功能定位,交通目标,环境目标,社会目标。
2.任务,首先要进行前期准备工作,如可行性分析、规划设计,确定开发具体目标,选定开发范围。
其次,制定土地开发规划,具体的可以分为下述内容:
制定土地开发等级,为合理制定地价确立时空基础;划分批租区域;目的是既保证有足够的土地进行批租,获得城市开发资金;又保证城市有足够土地供市政基础设施、社会服务设施、环境绿化设施非盈利使用。
研究开发对象的各个物质要素,进行合理的空间布局。
这就是一般意义的城市规划。
制定土地开发时序,使土地开发能满足城市经济发展的需求;研究开发强度,制定开发规则。
最后,实施开发项目,控制开发过程。
3.城市开发原则,
(1)利益均衡
(2)快速高效(3)合理公正无论开发者是谁,只要满足开发要求,投入和收益应该基本一致(对象一致性)。
无论在城市的哪个部位开发,收益率应该基本一致(空间一致性)。
无论哪个开发阶段,收益率也应该一致,保证城市资金有稳定的投入和开发(时间一致性)。
第二章城市开发的相关原理和方法,第一节城市总体认知理论,1、系统控制论2、动态发展理论,一系统控制理论,1、系统论S=A,R(公式54)这是按系统定义列成的集合数式。
从城市学的观点看,S代表城市系统,而A是组成城市系统的子系统,R表示子系统之间的相互关系。
系统的组织机构和机能,系统的层次细胞,器官,肢体,动物系统的自组织机能和他组织关系。
2、控制论,基本论点:
城市开发在一定条件下是可以控制的。
一般表达式:
=f(x,y)(公式55)是目标函数x可控变量y不可控变量典型用途:
(1)城市开发
(2)规划管理(3)市场控制。
二、动态发展理论,基本理论:
城市各因素都是不断发展的,每一个发展时段都是前一时段发展的延续。
城市空间是一个相对稳定、不易变的因素,为了满足城市经济的不断发展,城市开发应该有留有充分的余地和提前量,数学模型为:
An=An-1+BnAn=A0(1+)n典型用途:
(一)人口预测
(二)经济预测。
第二节技术分析判断理论,一、平衡理论二、门槛理论,第二节技术分析判断理论,一、平衡理论基本论点:
城市开发各个因素之间关系应该达到一个相对稳定点。
数学模型为:
投资与收益的平衡、用地平衡,A、B变量常量,二门槛理论,“水桶理论”。
城市开发阈限概念(即门槛理论)基本观点:
城市的资源在一定的时期内是有限的,城市开发的强度是有限的。
Pmax=minQ1max,Q2max,Q3max,(公式56)主要用在
(一)城市规模控制。
城市开发过程中如何确定开发区最大人口规模,往往有很多因素,例如能源、水资源、食品、土地供应量等等,其中一种因素负担人口最小的就是该开发区的人口极限。
(二)容积率控制。
三不确定性损益分析,燕式模型F(I)MinF(C)MaxF(I)收入波动函数F(C)损失波动函数,第三节决策方法相关理论,一、熵理论二、博弈论,一、熵理论“可逆过程”与“不可逆过程”耗散理论基本论点:
城市人口众多,单个人活动偶然性强,利用统计的办法得到城市居民活动趋势,从而得到城市开发的目标。
一般表达式:
Qi=qiF(t0,tn)(57)Qi事物F发展趋势qi相关事物本身强度F(t0,tn)事物出现概率典型用途:
(一)城市开发时机选择。
(二)城市设计。
二博弈论,零和博弈。
A+B=0A,B(-1,0,1)常和博弈。
X+Y=361X,Y(0361)变和博弈。
in=an+bn+cnI=in纳什(Nash)均衡(囚徒,大猪小猪),经典的囚徒困境悖论一个经典的囚徒困境悖论如下:
两个嫌疑犯被警察抓获。
由於警察没有足够的证据控告他们,所以他们对被分开在两个处所的嫌疑犯提供同样一笔交易:
如果你承认罪行,而你的同夥保持沉默,他将被判处10年监禁,而你可以马上获得自由;如果他承认罪行,而你保持沉默,你将被判处10年监禁,而他则可以马上获释。
但是如果你们两个都保持沉默,我们只能判处你们6个月的监禁。
如果你们两个人都认罪,你们每人将得到5年的监禁。
这个问题可以总结为:
你拒绝你承认他拒绝每人6个月监禁他被判处10年监禁,你可以马上自由他承认他可以马上自由,你被判处10年监禁每人5年的监禁让我们假设每一个囚犯都是完全自私自利的人,他们的目标都是尽量减少自己的刑期。
作为一个囚犯,你有两个选择:
与同伴合作保持沉默,或自首并被判你的同伴。
但是每一个选择的决定由取决於你的同夥的选择;但是很遗憾的事,你不知道你同夥的选择。
即使你知道了他的选择,你也不能保证相信他。
如果你预料你的同夥会选择合作并保持沉默,对你来说,最佳的选择是认罪,这意味著你可以马上获释,而你的同夥将被判处10年的监禁。
如果你预料你的同夥会认罪,你最好的选择将是同是认罪,因为这样你可以避免10年的监禁并把监禁期减少到5年,而你的同夥也将同样得到5年的监禁期。
但是如果你们两个都决定合作并保持沉默,则两个人都可以在6个月后获释。
从自私自利的角度出发,选择认罪是最好的这种说法是有缺陷的,因为两个人都可能会得到5年的监禁期。
即使是最狡猾的方法也不能把你救出监狱。
但是如果你期望你的同夥与你合作,那你最好的选择将是认罪。
然而,如果你的同夥知道了你的计划,他也会认罪,此时最好的方法是你们两个合作。
这就是这个悖论的关键所在。
如果从整体来看,对於两个囚犯而言,最好的结果是两人合作,因为这将使得两人的总体囚禁期减少到1年。
其他的任何选择都是不好的。
对於其它与这个悖论相类的矩阵来说,从整体的角度出发,个人私利并不总是最好的。
囚徒困境悖论是一个非零和游戏,它反映了看起来很合理的个人行为与合作所得的利益间的矛盾,在一个短期看起来有利的策略却可能带来长期的错误的情况。
这个问题的本质是在一个不知道其他的参赛者期望他们做什麽的情况下,每一个个体参赛者都会期望获取最大的利益而不考虑别人的利益亦即是说,参赛者是一个“利己主义者”。
这个悖论揭示了这样一个矛盾:
如果每个人都这样做,他们会冒著的倒闭与他人合作而得到的比他们期望得到的要少的利益。
这个问题的关键是,对於一个囚徒来说,合作在利己主义者之间是否可以形成:
也就是,一个只对自己利益感兴趣的人,在经过一段时间的学习后可否意识到他们的利益通过合作可以得到更多。
零和博弈,其收益的数学模型为:
A+B=0A,B(-1,0,1)(公式27),常和博弈,其收益的数学模型为:
X+Y=361X,Y(0361)(公式28),变和博弈,其收益的数学模型为:
in=an+bn+cn(公式29)I=in(公式210),第四节行动策略相关理论,一增长管理理论二公共参与理论三城市经营理论四非程序化决策与程序化决策六、干扰理论,一增长管理理论
(1)控制房地产业开发规模
(2)控制人口(3)控制环境质量,二公共参与理论,公共参与度,方法,效率公共物品公共性,品种、量、效率公共政策法律、规章、乡规民约,三城市经营理论,土地经营资产经营“有多少钱办多少事”与“有多少事筹多少钱”。
四非程序化决策与程序化决策,定义与范围问题与特点(法律、风险、社会、经济、环境等等)方法探索、非连贯渐进、适应性演变,四个阶段,情报活动探查环境,寻求要求决策的条件;设计活动创造、制定和分析可能采取的行动方案;抉择活动从可资利用方案中选出一条特别行动方案;,决策五要素,决策主体、决策目标、决策备选方案、决策环境和决策结果。
现代决管理策理论的主要内容,
(1)决策贯穿管理的全过程,管理就是决策,并提出决策过程的四个阶段;
(2)以有限理性与令人满意原则代替古典经济学理论中完全理性与最优化原则,并提出“管理人”的思想,认为现实生活中作为管理者或决策者的人是介于完全理性与非理性之间的“有限理性”的“管理人”。
(3)将组织活动决策分为程序化决策和非程序化决策。
对于经济性的、反复出现的管理活动应由常规化的决策程序来处理,对于偶然性、多变化的管理活动则应专门进行处理,以这两种方式来协调整个决策;(4)分析和处理非程序化决策时要大胆地创新。
利益、效率往往随着创新而增加,而创新又往往同满足目标和渴望水平相联系;(5)决策要素可分为事实要素和价值要素;价值要素和事实要素的区分相当于目的和手段的区分,行为目的的确定,属于价值判断的范畴;为实现目的采取什么办法最有效,则属于事实判断范畴。
城市规划决策的性质,政治性公共性层次性:
综合性(关联性)动态性与连续性主观性参与性,决策关系示意图,传统式和现代式决策制定技术,程序化规划决策,城镇体系规划、城市总体规划招标,委托,大纲,评审(一年以上)控制性详细规划、修建性详细规划招标,委托,评审(三个月以上),非程序化规划决策方法,Simon的探索式方法Lindblom的非连贯渐进式决策AmitaiEtzioni的适应性决策,非程序化决策方法的原则,确定一个大致合理的目标或方向留有余地与一定的弹性要有合理的时限,程序化决策与非程序化决策的区别,非程序化规划决策的支持系统,科学的决策方法合理的决策组织体系决策者的培训,六、干扰理论,正干扰与副干扰经济干扰,社会干扰,政策干扰,环境干扰内生干扰,外生干扰常发干扰,偶发干扰强干扰,弱干扰,正干扰与副干扰,正干扰加快开发步骤,提高开发水平副干扰阻止开发进展,破坏开发环境,干扰种类,经济干扰产业,金融社会干扰动迁,媒体政治干扰国家政策变更,国家体制变革环境干扰地质灾害如地震、泥石流,气候如台风、,内生干扰,外生干扰,内生干扰体制内,规划区内外生干扰体制外,规划区外,干扰处理排除法引导法,供给与需求投入与产出,第三章城市空间开发的投入与产出,第一节城市空间供给一、城市空间供给1、城市空间供给的涵义市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个层面去把握。
从微观经济角度来看,所谓城市空间供给是指生产者在某一特定时期内,按各种价格在市场上提供的数量单(或表)。
在生产者的供给中既包括了新生产的城市空间商品,也包括过去生产的存货。
由于城市空间供给一般是指特定市场的供给,因而又称为市场的城市空间供给。
从宏观经济角度来看,城市空间供给就是城市空间总供给,这是指在某一时期内全社会城市空间供给的总量,包括实物总量和价值总量。
2、城市空间供给的特性,城市空间供给具有自身的一些显著特点:
城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性相对弹性,。
城市土地的供给分为自然供给和经济供给两类,
(1)城市空间供给具有层次性,现实供给层次,储备供给层次,潜在的供给层次,
(2)城市空间供给的滞后性和风险性,(3)城市空间供给的时期性,特短期供给量固定不变短期生产基本要素不变土地供给量不变,房屋供给量会有较小幅度的变动长期所有生产要素可以变动,而且可以与社会其他行业的资本互相流动,二、决定城市空间供给的主要因素分析,1、决定城市空间供给的几个主要因素()价格与供给曲线,()土地价格和城市土地的数量()税收政策()开发商对未来的预期,房地产供给弹性,一般地,特短期内,;短期内房地产供给弹性较小;长期内房地产供给弹性较大。
三、时间与房地产供给,供给与时间曲线,供给率变化,四、城市土地的供给量与城市规模成正比,第二节城市开发的投入,补偿费、基础设施建设费和土建费。
一、新区开发的投入,1、补偿费
(1)征地费,前三年的土地平均产值的3-6倍。
(2)青苗和土地附着物的补偿。
(3)劳动力安置。
农民失去土地,须对其进行适当的就业安置(4)土地使用费2、基础设施建设费市政工程等基础设施建设费用。
公共服务及生活设施配套费。
3、土建费包括勘察设计和施工两部分。
二、旧城区开发的投入,1、拆迁补偿费拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人,依据国家或本地区关于城市房屋拆迁的规定,给予补偿。
拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。
拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者两者相结合的办法。
2、基础设施改造费3、土建费,第三节城市空间开发的经济收益,B=(I-C)A,公式(7-1)式中:
I=PFARC=Ca+CbFARI单位土地收入B总利润P房地产价格FAR容积率A开发土地面积Ca单位土地固定成本。
Cb单位建筑变动成本,主要是与容积率有关的建筑成本。
一、投入、收益与容积率,成本收益图,收益率图,二土地价值住宅密度和容积率,第四节利润分配和市场控制手段,一、城市空间开发经营利润分析1、城市空间开发利润构成城市空间开发的利润,是由开发经营利润加上营业外收入,减营业外支出组成的。
开发经营利润的内容,包括建设场地(熟地)销售利润、商品房销售利润、代建房结算利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、房屋经营利润和其他销售利润。
营业外支出,如固定资产、经营房、周转房清理损失,非常损失等。
2城市空间经营利润构成,
(1)出租房地产利润;
(2)出售房地产利润;(3)辅营业务利润,如小修养护利润、拆迁清理利润、对外服务利润、其他经营利润等;(4)营业外净收入,营业外收入扣除营业外支出后的净收入;(5)其他销售利润。
3利润分配的分析,1)分给联营单位的利润或从联营单位分得的利润。
2)应交所得税。
3)企业留利。
实现的利润对以前年度亏损的弥补。
二房地产市场运行机制,动力机制价格机制竞争机制供求机制利率机制,第五节城市公共空间的供给,开发主体开始多元化。
城市公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施用地。
城市公共开发在城市开发中起着主导作用。
投资英国50,新加坡80。
除了提供基础设施和公共设施以外,政府还参与那些关系到经济和社会发展的整体和长远利益的开发项目,如社会福利住宅,城市更新和工业园区等,这些开发项目往往是非公共者难以胜任的。
左右的住房和工业用地是由政府开发的,对国家的经济和社会发展起了极其重要的作用。
我国各地城市政府部门所实施的“安居工程”,以及各类经济技术开发区的开发也是这方面的成功例子。
第四章城市空间的需求与市场分析,第一节城市空间需求的影响因素一、消费二、生产三、城市基础设施的改造,第二节城市空间需求的来源,生产需求第一产业服务技术、维修第二产业生产建筑业工业、第三产业旅游、生活需求居住、教育、商业、医疗、体育,第三节城市空间需求的曲线,一、需求与价格曲线
(1)个别需求与总需求,
(2)需求与经济收入,收入变化后价格与需求关系,二、需求与位置曲线,三、城市交通与住宅租金和土地租金,四、时间距离,五、功能与需求曲线,六、需求弹性E=/C*C/Q,1、供给与需求的均衡,第四章城市功能区开发,第一节城市生活区开发第二节产业经济区开发第三节城市中心区开发,第一节城市生活区开发,一、城市的居住功能与生活区1、城市的居住功能2、居住区与生活区二、城市生活区开发1、城市生活区开发的涵义与特点2、目标3、结构社会结构,组织管理结构,空间结构,,一城市的居住功能与生活区,1、城市的居住功能2、居住区与生活区,二城市生活区开发,1、城市生活区开发的涵义与特点2、目标3、结构社会结构,组织管理结构,空间结构,,社会结构,年龄,文化,收入,空间结构,层次功能联系,组织管理结构,街道,居委会,居民小组物业公司,业主委员会服务机构教育机构,4、居住区开发的进程,环境先导生活先导商业先导交通先导,第二节产业经济区开发,一、产业经济区开发指导思想与原则1、持续发展的原则2、以人为本的原则,二产业经济区结构体系,1、产业经济开发区的功能定位2、产业经济开发区目标体系3、产业经济开发区的发展思路4、产业经济开发区的区位选址,三产业经济区开发,1、产业经济开发区的开发进程2、产业经济开发区的开发特点3、产业经济开发区的开发,第三节城市中心区开发,一、城市中心与中心区的历史发展进程二、城市中心区研究背景三、城市中心区的功能与构成四、城市中心区的开发模式,一、城市中心与中心区的历史发展进程,1、古代城市:
神权、教权和王权2、近现代城市:
产业服务商业、办公、金融,二、城市中心区研究背景1、城市中心区概念界定2、城市中心区开发研究目标,中心区,三、城市中心区的功能与构成,1、城市中心区的功能形态主体功能、服务功能、辅助功能2、城市中心区的构
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