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房价调控须多措并举
房价调控须多措并举
陈玉光
近年来,全国房价不断攀升。
一般说来,房价收入比的合理区间在3∶1—6∶1之间为宜,即一套面积、位置等条件适中的住房的合理价格是一个中等收入家庭年收入的3到6倍,而我国2010年城镇的房价收入比却达到了8.76∶1,一些一线城市的房价更是高得让大多数居民难以承受,2009年北京市的房价收入比已高达27:
1,也就是说,北京市中等收入家庭需要在27年内不吃不喝才能购得起一套中等居住面积的住房。
这意味着我国的许多中等收入家庭将无力购房,至于低收入家庭就更是只能望房兴叹了。
2011年初国务院出台调控房地产市场的“新八条”后,虽然多数城市楼市成交量明显萎缩,但房价却未出现松动,不少城市的房价甚至不跌反涨。
房价问题发展到今日已经不再是一个单纯的经济问题,已经上升为一个严重影响社会和谐与稳定的政治和社会问题,已经到了必须解决的时候。
有效抑制房价,使之回归到合理的水平,让多数人购得起房、住得上房,必须多措并举。
一、发挥政府在社会保障中的责任主体作用,扩大保障范围,将中等收入者纳入住房保障体系
⒈把住房问题作为重大民生问题对待,发挥政府在住房保障体系构建中的主体作用
我国自推行住房制度改革以来,政府通过全面出售公有住房,卸掉了原来背负的沉重财政负担,但与此同时,政府承担为中低收入者解决居住问题的有效机制却未建立起来。
尽管这些年来我国的住房建设异常火爆地获得迅猛发展,但在住房供给总量中政府提供的保障性
住房占的比例却较低。
地方政府热衷于扶持房地产业的发展更多的是为了获得卖地收益和GDP的增长,却忽视了住房的保障性质,对于保障性住房建设缺乏积极性。
事实上,由于土地和住房资源的紧缺性、居住的不可或缺性、开发商的逐利性以及现阶段人民的总体收入水平还不是很高,靠完全市场化的办法是不可能解决人们特别是中低收入人群的住房问题的。
各级党政领导干部应清楚地认识到,房地产业的发展虽然能够带动众多相关产业的发展,促进GDP的增长,拉动就业,但房地产业属于高物耗产业,且并不能体现国家竞争力,房地产业发展的主要目的是满足人民基本的居住需求。
住房是一种特殊商品,具有社会保障功能。
住房问题是一个直接关系到民生、群众对政府的信任支持和社会稳定的极为重要的大问题。
各级党委和政府都要高度重视,转变观念,明确权责关系,强化责任机制,采取切实有力措施,义不容辞地把这一问题解决好。
⒉扩大保障范围,将中等收入者纳入住房保障体系
目前我国的住房保障在制度设计上主要向低收入者倾斜,而将绝大部分中等收入者排除在政府的住房保障政策之外(公务员队伍是个例外,在一些城市公务员可购买政府提供的“限价房”)。
绝大部分中等收入者被推向市场,市场房价如此之高早已大大超出了他们的实际承受能力,中等收入者被学者们形象地称之为处于政府保障房和市场高价房之间的两不管、受到两面排斥的“夹心层”。
在被迫无柰的情况下中等收入者不得不购买市场上的高价房,从而使他们背上了沉重的经济包袱,这不仅使他们在其他方面的消费需求受到遏制,消费能力大大降低,影响社会总需求水平进而制约经济的健康发展,而且在这个日渐庞大的群体中已滋生出对社会的强烈不满,成为影响社会和谐和稳定的不利因素。
中等收入者的住房权应当受到充分的尊重和维护。
因此,应将中等收入者纳入政府保障性住房覆盖范围之中,使他们买得起、住得上房屋。
二、实行多元化住房建设模式,大幅度增加住房供给总量,有效抑制房价
⒈实行多元化住房建设模式,大幅度增加住房供给总量
目前我国的住房建设主要是由政府和房地产商承揽,在住房建设模式相对单一,政府保障性住房建设投资和住房供给不足,覆盖面过窄的情况下,房地产开发商得以垄断住房这一稀缺资源并不断抬高房价,这是造成房价非理性上涨的重要原因。
因此,应改变目前这种比较单一的住房建设模式,采取多元化住房建设模式,如可采取政府建房、房地产商建房、住房合作社建房、单位集资建房等多种方式,可以在不很长的时间内改变目前住房供给总量不足的问题,房价自然会回落到合理的水平。
⒉拓宽住房保障资金来源渠道,建立多元化住房保障资金筹集机制
⑴增加政府财政对保障性住房建设的投入
住房保障是社会保障体系的重要组成部分,因此,其主要资金来源渠道应该是国家财政。
改变目前各级财政在保障性住房建设上资金投入不足的问题,第一,要将保障性住房建设支出纳入地方政府财政预算,通过地方立法的形式规定保证障性住房建设支出在地方政府财政预算中所占的比例,确保资金来源的稳定性;第二,地方政府必须从卖地收入中提取10%以上的资金用于保障性住房建设,并加强自上而下的定期督查;第三,进一步加大中央政府对保障性住房建设的支持力度,通过转移支付拨出专项资金用于支持地方保障性住房建设,同时严格要求地方政府必须及时配足相应资金,定期进行督查。
⑵集聚社会力量,加快保障性住房建设
成立“住房合作社”,在政府严格监管下成立“住房建设合作银行”,社员每年在“合作银行”存入一定数额的钱款,连续进行,达到一定年限后,当社员购房时“合作银行”优先向其提供低息贷款,早存早贷,多存多贷。
“住房合作社”利用社员存入的资金为社员建造住房,并以成本价向社员出售。
此外,单位职工集资、以优惠政策吸引房地产商介入等也都是增加资金来源的重要途径。
上述途径可以大大降低地方政府的压力。
三、根据居民的不同收入状况和实际支付能力,实行不同的住房供给方式和有差别的价格政策
⒈对低收入者:
只提供廉租住房,只租不售
鉴于低收入者事实上无力购买政府提供的“经济适用房”,导致实践中出现一些低收入者以自己名义购买“经济适用房”后不久即暗地里以略低于市场的价格转手卖出而自己仍陷入住房困境的情况,建议取消目前的“经济适用房”制度,政府在对低收入者和最低收入者提供住房时只租不售,租金按世界上一些国家的做法一般不高于其家庭收入的30%。
超出部分由政府补贴。
在房源不足时,按申请登记的先后顺序以及同时申请登记时随机抽号的办法向低收入者提供廉租房。
当他们从市场上向私人租用住房时,政府对租金高于其家庭收入30%以上的部分给予补贴。
⒉对中等收入者:
既售亦租
让中等收入者根据自己的实际支付能力和意愿,既可以购买由政府、住房合作社、职工单位建设的成本价住房,也可以让他们租住由上述主体建设的廉租房,或从市场上向私人租用住房,并按一定标准给予房租补贴。
当他们愿意购买住房时,既可以一次性购买全部产权,也可以先购买50%的产权,购房者先获得租住权并按规定缴纳房租,待分期付齐全部房款时方获得全部产权。
⒊对“特殊群体”:
提供廉租住房
这里所说的“特殊群体”是指在城镇就业不久的非当地户籍的大学毕业生、企业新招工人、进城不久的农民工等。
⒋对高收入者的住房政策:
自购完全市场化商品房
对高收入者只提供完全市场化的一般商品房和少量高档商品住房,并对高档商品住房征收房产税。
⒌严格限制人均居住面积
由于我国土地资源的高度紧缺性以及住房使用价值的相对单一性(主要是居住功能),对所有不同收入阶层都应严格限定人均居住面积(具体标准可由各地根据当地具体情况确定。
目前国内已有一些城市对购房实行“限购令”,其实限定购房套数不如限定人均住房面积更加科学和更加符合居民实际住房的复杂情况),不论收入高低,对购买住房的超标部分收取房产税,并划分若干档次,实行累进税制。
⒍建立严格的住房保障制度进入退出机制
在社会发展中不同收入阶层是相互流动的。
因此,应尽快建立起完善的居民个人信息档案系统,根据居民家庭收入状况的变化,及时严格地实行住房保障制度的进入退出机制。
四、根据住房性质的不同,实行不同的供地方式
在影响房价上涨的诸多因素中土地财政是重要推手。
根据国土资源部公布的数据,2001年,土地出让金收入不过占地方本级财政收入的16.61%。
2008年全国土地出让总价高达9000亿元,土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源,占地方财政预算的60%以上,个别市县达70%左右。
土地的竞拍使土地价格越来越高,而土地价格又是房地产价格的核心构成要素。
自2003年以来,全国土地价格和住房价格总体上呈上升态势,地价占房价的比重也逐步提高至30%左右,一线二线城市地价在房价中的占比甚至达到40%左右。
土地出让金与房地产价格呈同向变动关系,地价的上涨必然带来房价的上涨,因此,降低地价是有效抑制房价的重要措施。
土地的价格应根据住房性质的不同而有所差别:
对于保障性住房建设,政府应供给低价用地;而对于商品化住房的开发,政府供给土地时仍实行“招拍挂”制度,收益用于保障性住房建设和其他公共支出。
五、进行财税体制改革,减轻地方政府对“卖地生财”的高度依赖
从1994年分税制改革至今,地方的财政收入占全国财政总收入的比重逐年走低。
有资料显示,目前中央政府取得全国税收收入的60%,地方占40%;而中央财政支出占30%,地方财政支出则占70%。
地方财力和事权严重不相匹配的状况日益严重,这就难免促使地方政府从土地中获取收益来补充其财政收入。
降低地方政府的卖地冲动,关键是增加其财政收入来源。
应改革中央与地方的财政税收关系体制,解决中央与地方财权和事权不匹配的问题。
如可通过适度提高地方政府在增值税等税种中的分享比例等方式,增加地方政府的财政收入,以此扭转地方政府借地生财的局面。
六、合理限制住房出售和出租价格
⒈限价的原因
限制住房出售和出租价格似乎有悖于市场经济规律,这里首先要搞清一个概念,扭转一个观念。
住房是一般商品吗?
回答是否定的,住房是一种特殊商品,住房的主要功能是供人居住,住房具有社会保障属性。
这样以来我们就应相应地从形而上学的片面思维中解放出来,转变放任住房市场完全自由发展的观念,重新确立一个再普通、再朴实不过的观念:
在住房市场失灵的时候,政府干预市场就是正当的、必须的手段。
从实际情况看,房地产业这些年的发展对中国经济社会的影响可以说是功过参半。
一方面,房地产业带动了建材业的发展和就业,增加的国家的税收;另一方面,在房地产业的畸形发展中也带来了或潜在着巨大的危害:
第一,房地产业过快扩张,严重挤压了其他产业的发展空间,导致经济结构失衡。
目前中国的房地产业是一个暴利行业。
据央视《经济信息联播》,财政部检查的39户房地产开发企业,会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%,而实际利润率高达26.79%。
而投入其它产业,平均利润率不超过5%。
如此之高的投资回报率必然使大量资金流向房地产业,据调查有的城市的银行贷款60%以上进入了房地产业,而与此同时必然使其他产业的发展缺乏足够的资金,导致经济结构失衡。
第二,在房地产业的畸形发展中潜在着巨大的金融风险。
房地产业是靠金融业支撑起来的,有资料表明,目前在房地产开发企业项目投入资金中约有20%~30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%~40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。
此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。
这几项累加,房地产项目中来自于银行的资金高达61%。
目前的房价已经远远高于其实体价格,房地产业存在着巨大的泡沫,而这个泡沫一旦破裂,银行将是最大的买单者,势必会导致严重的金融危机,并带来整个社会的生产和消费危机。
第三,房价高涨将阻碍城镇化进程并加重城市病。
城镇化是世界各国走向现代化的根本路径。
中国农村人口众多,人地矛盾突出,设想大量农民长期滞留于农村而能够实现整个国家的现代化是不可能的。
即便我们采取再多的强农惠农政策,也只能在一定程度上改善农民的生产生活状况,而不能从根本上富裕农民。
欲从根本上解决“三农”问题,就必须遵循现代化发展规律,积极推进城镇化进程,大量减少农村人口。
改革开放以后我国的城镇化不断加速,在2000年至2010年的10年间以年均1.346%的增速发展,至2010年10月底,我国的人口城镇化率已达到49.68%。
大量农民向城镇的转移需要有住房等配套设施的建设与之向适应,高房价使绝大多数农民无力购房,将严重阻碍我国的城镇化进程。
在城乡差距仍较大的情况下,农村人口向城镇的转移具有强烈的冲动,大量农民进城无房可住必然导致贫民窟的出现,加重城市病。
⒉限价的具体措施
第一,政府、住房合作社、职工单位集资建房不应以盈利为目的,建成房按成本价销售,或考虑住房的使用年限、投资回收、维修和管理成本等因素计算出出租价格,以此价格出租给符合政策要求的租房者。
第二,以“代建制”让房地产商参与保障性住房建设时,政府提供低价土地和部分资金,给予信贷支持,政府介入成本核算,房屋建成交付使用后由政府按不超过3%的成本利润率给予房地产商补贴。
按第一种办法出售或出租。
第三,对完全市场化的一般商品住房及高档商品住房的开发,由独立的房地产评估机构介入成本和房价核算,实行限利润(取商业平均利润)、限房价“两限”政策。
限制利润和房价的目的主要是为了防止因房地产暴利而形成的对其他产业发展中融资等条件的冲击和破坏。
第四,规范民间住房租赁市场的发展。
民间住房租赁市场的充分发展对于抑制高房价将起到一个很好的平衡作用。
政府应委托专门评估机构对不同地段、不同居住条件的公司或私人出租房屋进行评估,据此提出“租金指导价”,并规定浮动幅度,对租金超高者予以经济乃至法律的制裁,以此规范民间住房租赁市场的有序运行。
七、采取综合措施,遏制投机性购房
在我国目前大量存在的空置房中,投机性购房占了很大的比重。
根据美联物业的调查,在北京2009年三季度购房人群中,购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。
不仅北京,其他城市也比较普遍,其中,东部地区“投资或投机性购房”比重较高,达到49.5%,从不同城市看,投资或投机性比重相对较高的地区有宁波、杭州、上海、深圳、南宁、福州、成都、南昌、大连、昆明和南京等城市。
投机性购房者的疯狂炒作对房价不断飙升起到了推波助澜的作用,其实质危害是大大增加了无房者的购房成本,使他们产生对政府和社会的不满,并加剧了不同收入阶层之间的隔阂与矛盾。
遏制投机性购房,可借鉴国外经验,综合运用信贷、税收等经济杠杆。
⒈发挥利率杠杆作用
提高利率,增加抵押贷款成本,增大购房者还本付息压力,是世界各国遏制投机性购房者入市热情的普遍做法,我国目前也在这样做。
实践中应针对不同对象的具体情况区别对待。
对已拥有和拟新购住房合并不超出一定人均居住面积标准的购房者应给予贷款优惠;对超出标准的部分不予贷款支持。
⒉利用税收工具直接调控
实践中应对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整,对居民拥有的居住5年以上且在人均居住面积标准以内的住房的交易、在人均居住面积标准以内居民个人互换自有住房给予优惠,而对房屋炒作课以重税,在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收的办法。
(作者系山东省青岛市委党校教授)
作者简介
陈玉光(1958——)中共青岛市委党校教授,当代作家,《中共青岛市委党校青岛行政学院学报》资深编辑。
已出版、发表各种学术专著、文学作品20余部,1000余篇。
其中,有190余篇关于“三农”问题、城镇化问题和相关社会问题的学术论文和研究报告在《理论动态》、《理论前沿》、《国家行政学院学报》、《中国城市经济》、《城市问题》、《中国城市化》、《城市》、《中国第三产业》、《江淮论坛》、《新视野》、《北京行政学院学报》、《南京农业大学学报》、《华中农业大学学报》、《理论月刊》等数十家国内较有影响的报刊发表。
先后获得各种科研成果奖30余项,其中省部级以上较大奖励9项。
主持或参与完成了16项国家、省、市社科规划课题的研究工作。
学术研究方向:
农村经济城市经济社会学
来源:
《党政干部论坛》
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