租赁合同若因政府征用.docx
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租赁合同若因政府征用
租赁合同若因政府征用
篇一:
租赁合同
租赁合同
出租方(以下称甲方):
________________________________________________________法定代表人:
__________________________________________________________________住所地:
________________________________________________________________________联系电话:
______________________________________________________________________
承租方(以下称乙方):
_________________________________________________________法定代表人:
___________________________________________________________________住所地:
________________________________________________________________________联系电话:
______________________________________________________________________
根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定,甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上,经协商一致,就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用,乙方承租使用甲方房屋事宜,订立本合同,以资共同遵守。
一、租赁物基本情况
1、甲方将其合法拥有的座落于_______________________________的房屋(具体位置详见附件1图纸)出租给乙方使用,出租房屋建筑面积为________平方米(该面积为房屋所有权证记载的面积以及竣工测量成果报告记载的面积,实际出租面积以交付时的面积为准)。
2、该房屋的现有装修及设施状况,由双方在合同附件2中加以列明。
除双方另有约定外,该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
1、乙方向甲方承诺,该房屋租赁用途为________,并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。
2、在租赁期限内,未事前征得甲方的书面同意,并按规定报经有关部门核准,乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。
三、租赁期限
1、租赁期限为________年,自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
2、租赁期满,甲方有权收回出租房屋及设施,乙方应如期交还;若乙方希望在承租期满后续租,须至少在承租期满前三个月以书面形式通知甲方其要求续租的意向。
租金和租期由甲乙双方另行协商并重新签订新的租赁合同。
3、在承租期满前三个月内,甲方有权进行重新招租的各项准备工作,包括向未来的租
客展示承租场所以及对承租场所进行合理和必要的检查和维修等,乙方应予以配合。
但甲方必须保证该展示、检查和维修行为不得影响乙方的正常经营。
四、装修免租期
1、乙方自实际交付日起可享有_______个月的装修免租期,装修免租期内乙方无须向甲方支付租金。
乙方在装修免租期结束后的承租期内再进行装修的,不再享有任何免租的权利。
2、乙方因装修承租房屋所发生的一切费用,包括但不限于施工水电费、规划、设计、材料、施工、消防报验、建筑垃圾清运等因装修而产生的所有费用以及行政报审、报批、验收均由乙方自行承担,与甲方无关。
五、保证金
1、乙方在签订本合同当日,应当向甲方交付履约保证金人民币_______元整。
2、租赁期限届满,在承租方交清了全部应付的租金、以及因本租赁行为所发生的一切费用、并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物及设施等本合同所约定的责任后7日内,甲方将收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。
六、租金及其他费用
1、甲乙双方约定房屋月租金为人民币_______元,乙方按先付后用的原则以每季度为单位向甲方支付租金。
乙方逾期支付租金的,每逾期一天向甲方支付拖欠租金的3‰的违约金,逾期超过30天,则甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿其他经济损失。
2、租赁期间发生的水、电费按月结算,由甲方通知乙方后乙方于收到通知之日起3日内付款,乙方有异议的也应在收到通知后3日内提出。
因乙方欠费,而造成断水断电,由乙方自行负责。
租赁期间,使用总表与分表的用水差额或用电差额由各使用单位以各自用量为基数按比例分摊。
3、乙方经营所支出的费用由乙方自行承担。
涉及到共用项目如煤气,通讯,设备,物业管理,地方治安管理,卫生费等依各自用量为基数,合理分摊。
分摊方式为:
________________。
4、本合同中约定租金均不含税,税金由乙方按法律规定另行支付给甲方,乙方每期租金及税金付清后甲方开具发票给乙方。
5、租赁期满,乙方需结清上述费用及其承租期间发生的其他责任义务,方可交付房屋,否则甲方有权拒收房屋,延迟返还房屋的责任以及给甲方造成的损失,由乙方承担。
七、甲方的责任
1、甲方保证该租赁物符合承租条件,保证无经济纠纷,如因此类纠纷造成乙方经济损失的,应承担赔偿责任。
2、甲方保证该租赁物内设备、设施符合使用质量标准,重大设备系统电梯符合国家相关的质量检验标准,并已通过质检,获得准予使用的相关证书、证明。
3、租赁期内,甲方不得无故收回乙方使用权,因此而给乙方造成经济损失的,应承担赔偿责任。
4、本租赁合同生效后_____日内,甲方将租赁物业及附属设备、设施移交乙方使用,双方办理移接交手续,乙方可进场装修或营业。
因乙方使用造成设备、设施故障的,责任由乙方承担。
5、合同有效期内,甲方有权定期或不定期地对该租赁物业及设施、设备的租赁使用情况进行监督、检查,但检查前须告知乙方管理人员,乙方可派人员陪同检查。
6、甲方负责开通该租赁物业的正常用水用电。
因经营需要需增加的,由乙方自行处理。
八、乙方责任
1、租赁期间,乙方对原有的装修进行变更或翻新前,须向甲方提供工程方案,征得甲方书面同意,在不影响该租赁物业和设备设施正常、安全使用的情况下才可以进行。
在装修期间内造成的事故、纠纷由乙方负责,甲方不承担任何责任。
该物业的全部装修内容,合同期满后以不损害原物为原则,都归甲方所有。
2、乙方在经营期间发生的所有事故、纠纷、债务、消防及治安等责任,与甲方无关,由乙方负责。
3、乙方经营期间的工商、环保、消防等相关经营、许可等证书均由乙方自行办理,甲方应当予以协助。
4、乙方在经营期间所需的一切经营费用(水电、卫生、环保、税务、煤气、电话、治安、通讯、排污等)由乙方负责定期缴纳。
5、乙方因租约期满或中途终止合同迁出时必须将出租物以及其配套设施完整交回甲方,并确保它们能正常运作和保持良好的使用状态。
合理的损耗或正常折旧除外。
6、乙方负责租赁房屋装修及其附属设施的保养和维修。
7、乙方应合法经营,该租赁物业和设备设施不得用于违规违法行为,否则责任自负。
8、租赁期内,乙方不得将该租赁物业和设备设施转借、调换、转租或分租给第三人。
9、乙方应当依法用工,签订劳动合同,办理相应的社保,并办理营业范围内的相关第
三者责任保险,并承担保费。
10、乙方应当依法做好各项环保工作,对废水、废气、废渣等要求依法排污,对经营过程中的噪音要控制在法律规定的范围内。
因上述行为侵害第三方利益的,责任由乙方承担。
11、乙方应注意自身经营安全,自行采取防火、防盗等安全措施。
加强用电安全,不得乱拖、乱接电线;对于防盗、防火、用电安全进行经常检查。
乙方措施不当造成的所有损失由乙方承担,损失范围包括但不限于甲方、乙方及任何第三方财产及人身损害。
同时,甲方可要求乙方承担违约责任。
12、对于第三方向甲方投诉乙方各项问题,甲方有权进行相应调查并向乙方通报情况,并要求其限期整改,乙方应当限时完成整改,并书面回复甲方。
如整改不到位,或者第三方投诉不断,应当按照乙方违约处理。
九、房屋返还1、除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满或合同终止之日返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按同等地段物业租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。
2、乙方返还该房屋应当符合正常可使用的状态。
返还时,应经甲方书面验收认可,如果该房屋及附属设施损坏,乙方负责修复或者甲方在租赁保证金内扣除相应赔偿金额。
3、房屋返还时,该房屋内属于乙方或任何第三方存放的物品应立即清理移走,超过7日未移走的,甲方可自由处理。
十、违约责任
1、租期内,若乙方发生下列情形之一的,甲方有权解除本合同,并有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元整,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:
(1)拖欠租金超过一个月的;
(2)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;
(3)未征得甲方同意改变房屋租赁用途的;
(4)未征得甲方同意擅自转租、转让或出借该房屋的;
(5)因乙方原因发生重大安全事故或存在重大安全隐患的,经甲方指出后,在规定期限内未妥善解决的;2、租期内,若甲乙双方中的任何一方违反本合同的约定,并造成对方损失(包括但不限于经济损失)的,守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元整,支付的违约金不
足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
十一、合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人友好协商解决;如协商不成,则应交由甲方所在地的人民法院解决。
十二、其它
1、在租赁期内,如发生不可抗力因素及政府有关部门征用、拆迁该物业导致甲乙双方终止合同,双方均不属违约,租金按实际使用时间支付。
政府征用该物业用地时的补偿款中,甲方投入的设备设施补偿归甲方所有,乙方投入的设备设施补偿归乙方所有。
2、如甲方未按本合同条款执行合同或单方违约,应退还乙方保证金,赔偿乙方遭受的损失,并终止合同。
如乙方未按本合同条款执行合同或单方违约,应赔偿甲方因此遭受的损失,甲方不予以退还保证金,及乙方所投入的所有装修归甲方所有,并终止合同。
3、如乙方在租赁期满后,不再续租,或双方在协商一致或其它合理情况下终止合同,乙方妥善处理善后工作及支付所有的费用、债务后,甲方应及时退还乙方所交付的保证金,以及属于乙方的动产。
4、本合同未尽事宜,经甲乙双方协商一致,可订立补充条款,补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分,与本合同具有同等法律效力。
5、本合同一式四份,甲乙双方各执两份,自双方签字、盖章之日起成立并生效。
甲方(签字):
乙方(签字):
法定代表人:
法定代表人:
住所地:
住所地:
电话:
电话:
签约日期:
20年月日
篇二:
房屋征收过程中租赁问题探析
房屋征收过程中租赁问题探析
国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)已经施行2年多了,在我国城市建设和发展中起了很大的推动作用,开启了全新的“征收新时代”。
但是,在实际征收过程中,因征收而引发的利益冲突和社会矛盾,也在一定程度上影响到了城市化进程和社会稳定。
其中,在立法变化的情况下,房屋征收中房屋租赁问题成为一个新的课题。
由于实践中大量存在房屋所有权人与承租人分离的情形,如何分配、协调二者之间的利益,直接影响到征收工作的进程。
一、法律分析
1、房屋征收补偿关系和房屋租赁关系是两个不同的法律关系。
房屋征收与补偿是指为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,并对被征收房屋的所有权人(被征收人)给予公平补偿的行为。
房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋征收补偿关系和房屋租赁关系是两个不同的法律关系。
其具体区别在于:
(1)法律性质不同。
前者为行政法律关系,后者为平等主体之间的民事法律关系;
(2)主体不同。
前者法律关系的主体是征收人与被征收人,后者的法律关系主体是出租人和承租人。
房屋所有权人在两个法律关系中的身份地位不同。
房屋所有权人既是房屋征收与补偿的对象,是被征收人,同时,又是房屋出租人;
(3)法律效果不同。
前者将发生房屋所有权发生变更,由先前的房屋所有权人
变为政府。
而后者产生债的法律效果,双方违反房屋租赁协议仅发生违约后果,房屋所有权人不发生改变;(4)法律依据不同。
前者主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《行政复议法》、《行政诉讼法》、《行政强制法》以及各地方政府的相关规定;后者主要依据《民法通则》、《合同法》、《物权法》等法律。
2、征收法规沿革
1991年6月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》是对承租人实施全面保护,房屋承租人无论是从实体还是程序方面,都可以主张相关权利。
2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》改变了房屋承租人作为被拆迁人的法律地位,但是仍在相关条款中规定了房屋承租人的有关权利。
2011年1月20日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)规定了征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人,加强了对房屋所有权人的利益保护,对公权力推进征收起到效果,与此同时对承租人的保护被忽略。
这就使承租人的权利保护进入另一种“真空状态”。
《条例》的立法宗旨历史上经历了一个从侧重维护管理、维护国家意志到侧重保障公民合法权益、保障行政救济的不断演变、不断法治化的进程。
《条例》立法宗旨是规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益。
它调整的是房屋征收与补偿法律关系,只涉及到征收人和房屋所有权人两个法律主体,所以,承租人不应该也不可能成为房屋征收与补偿的补偿对象,不应该纳入《条例》,受《条例》调整。
二、实践中存在的问题
租赁房屋的征收补偿问题,涉及到房屋所有权人和承租人的关系和利益,情
况比较复杂。
在对租赁房屋进行征收时,房屋所有权人和承租人的合法权益都应得到保护,既要对房屋所有权人进行补偿,又要考虑社会安定对房屋承租人进行保护。
《条例》完全抛开承租人来谈拆迁,是不可能的。
如果不给予承租人以强有力的保护,有可能带来严重的社会问题,不利于社会稳定。
在实际征收与补偿工作中,经常存在以下几个问题:
1、征收人“绕”
在房屋征收过程中,征收部门往往绕开承租人,而直接与被征收人协调,把承租人完全排除在协商对象之外。
这样的做法,从现行的法律规定来看,并不违法,但不见得合理。
有时,为促使房屋所有权人及时、顺利交房,征收部门通常是以“撵走承租人”为“给予被征收人征收补偿”或者“给予被征收人全部补偿”为条件,对承租人采取“模糊政策”。
2、出租人“推”
因房屋征收,出租人与承租人解除合同,对于承租人的损失,出租人往往会把责任推给征收人。
一旦将补偿款项全部支付给房屋所有权人,房屋所有权人不补偿承租人的损失,也不积极配合解决纠纷。
这样出租人就将“包袱”推给征收人,给征收人的征收工作带来极大的困难。
3、承租人“闹”
承租人在房屋征收时,面临着不知向谁主张权利的难题。
在很多时候,因为在租赁合同中未约定政府征收时承租人损失补偿问题,出租人以无约定为由对承租人不予补偿。
此时,承租(转载自:
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租赁合同若因政府征用)人只好向征收人主张权利,但征收人又以承租人并非房屋所有权人,不是房屋征收与补偿的对象而拒绝与之对话。
此外,承租人提出的补偿金额过高,远远高于评估价值,而且将间接损失和费用也计算在内。
这样
导致承租人拒绝搬离、上访,甚至暴力阻止征收。
承租人在维护自己的合法权益时,采取不合法、不合理的手段,不仅导致矛盾激化,影响征收补偿工作,还影响到社会稳定。
三、对征收租赁房屋补偿的具体操作
针对房屋征收与补偿过程中出现的一系列问题,本人认为无论是征收人、被征收人还是承租人首先都要有清楚、明确的征收补偿认识。
只有清楚的认识,才能妥善解决问题。
1、讲明政策和法律。
做好征收前的宣传、解释工作,让被征收人、承租人等征收关系人充分认识到自己在房屋征收补偿中的身份和法律地位。
2、征收人在征收工作中要做到公开、透明,主动将相关信息公开。
选用有资质的房地产价格评估机构和房地产评估师对房屋装饰装修价值、停产停业损失等进行评估。
评估时一定要细致,不重复评估或者漏项。
将分户评估报告告知被征收人和承租人。
3、根据合同相对性原理,承租人作为租赁合同的相对人,要明确认识到其损失的补偿主体始终应是出租人。
另外,对于从事商业服务业的承租人应该有一定的商业风险意识,不能也不用应该将全部损失都由征收人“买单”。
在确定停产停业损失时,承租人经营状况不好就不会有利润损失;对于承租人的间接损失也不予确认。
比如某承租人迁址后由于环保要求的提高必须投入一笔环保设施费用,虽然迁址是由征收引起的,但新投入的环保设施费用不应由征收人来支付。
4、征收人不能完全抛开承租人进行房屋征收工作,要为出租人与承租人提供对话的平台,协调处理双方的争议焦点和突出矛盾。
不得采取暴力、威胁或者
违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使承租人搬迁。
5、关于承租人权利的救济。
《条例》将房屋承租人排除在法定补偿范围之外,意在简化征收法律关系,房屋征收部门只要与被征收人依法协商订立补偿协议即可。
对于可能涉及的房屋承租人的相关权利,交由被征收人自行与承租人协商处理,以减少房屋征收部门可能面临的纠纷范围。
基于此,承租人必须在租赁合同中对征收涉及的相关权利做出约定,否则,将会使自己处于无法可依状态,难以进行权利救济。
征收导致被征收房屋灭失,必将导致租赁合同因解除而终止履行。
解除租赁合同可能导致承租人三方面的直接损失:
预交的租金损失、承租房屋的装修损失、经营损失。
根据合同相对性原理,承租人的上述损失应当向出租人主张。
租金损失可依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“租赁司法解释”)第八条第(三)项规定要求出租人退还,该条规定:
租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持。
征收具有强制性,强制剥夺其所有权,当然导致租赁房屋无法使用。
出租人可以向法院起诉解除租赁合同或者租赁合同无效,租赁押金应当退还。
装修损失按照下列情形处理:
其一,《租赁司法解释》第九条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,征收时不予补偿。
其二,《租赁司法解释》第十条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,征收时应当对出租人进行装修损失补偿。
其三,《租赁司法解释》第十一条规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院根据因不可归责于双方的事由导致合同解除
篇三:
房屋租赁合同
房屋租赁合同
甲方(出租方):
乙方(承租方):
根据《中华人民共和国合同法及有关法律规定,甲、乙双方本着自愿、平等、互利互惠的原则,经协商一致,就乙方向甲方租赁房屋事宜达成一致意见,双方在此基础上签定本合同,以便双方共同遵守。
第一条房屋地址与房屋状况
甲方所有的两套房屋位于:
此次出租的两套房屋面积分别为m2、m2。
面积合计:
m2。
第二条租赁期限
租期_______年自__________年_____月_____日起至__________年_____月_____日止。
租期合计年。
第三条租赁物用途
乙方租赁甲方两套房屋用作:
,乙方租赁房屋用途为营业用房,不得使用该房屋进行违法活动。
在合理租期内乙方可以进场装修及安装自用设备,并可营业,费用由乙方承担。
同时乙方的装修行为不得损害其它商户、业主的权益,遵守相关行政法律法规及物业管理方对装修管理的要求。
第四条租金费用交纳时间与方式
房屋租赁费每年____________元,在约定租期内房屋年租金费用保持不变,合同约定租期届满前甲方不得任意增长房屋租金。
乙方一次性向甲方以现金形式缴纳年的房屋租赁费元。
甲方收到乙方支付的费用用出具相应合法收据,后期不得向乙方另行收取其它费用或是变相收取其它费用。
第五条房屋续租
合同期满如乙方愿意继续使用该房屋,可在本合同期满前_______日内向甲方提出书面申请,如甲方继续出租该房屋,在同等条件下,乙方享有优先承租的权利。
第六条租赁房屋他项权利声明
甲方声明租赁房屋现抵押状况:
无抵押。
在本合同有效期内,若甲方需抵押
租赁房屋的,应经乙方同意。
还应向抵押权人告知租赁房屋出租给乙方的事实,并不得因此变更或提前解除本合同的履行。
且保证该抵押不影响乙方对租赁房屋的使用。
第七条租赁期间租赁房屋维修、维护责任
1、租赁房屋的房屋结构质量的维修、检查义务、消防义务由甲方承担。
在本合同履行期内,甲方应当每年进行一次例行的租赁房屋安全检查,并及时履行维修责任,乙方对甲方的维修工作应予积极配合。
2、若乙方在经营中发现租赁房屋存在结构安全隐患,应及时通知甲方,甲方应在接到乙方维修通知的24小时内进行维修。
若甲方未按本条约定及时履行前述租赁房屋维修义务的,乙方可自行或委托第三人进行维修,维修费用由乙方从缴房屋租金中直接抵扣。
3、消防、供电设备、给排水系统在租赁期间由甲方负责维修维护。
第八条租赁房屋转租
租赁期间,乙方在不损害甲方利益的情况下,乙方有权将租赁房屋转租或分租他人。
并将转(分)租事宜向甲方备案,乙方和转(分)承租方向甲方承担连带责任。
第九条甲方的权利义务
1、租赁期内,甲方有权将出租房屋及其附属资产转让给第三方,转让后的财产所有权人享有甲方的权利,承担甲方的义务。
甲方应提前通知乙方,同等条件下乙方享有优先购买权。
因租赁房屋出卖后所有权改变的,不影响本合同的履行即不得提前解除或变更本合同的履行,租赁房屋的受让方应承担本合同甲方的全部权利和义务。
如因甲方转让出租房屋给乙方造成损失的,甲方应给予赔偿。
2、租赁期内,甲方有权对出租房屋、水、电、气等设备的安全及使用情况定期检查,对存在的安全隐患,应限期整改,若因乙方使用不当造成的其费用由乙方承担,若是自然损耗造成的,则其费用由甲方承担。
3、除本合同有约定外,甲方不得干涉乙方对承租房屋的正常使用。
4、乙方在经营过程中甲方应积极配合并提供办理相关证照所需的手续和资料。
5、甲方应按本合同约定将租赁房屋和设备交付乙方使用。
第十条乙方的权利义务
1、乙方必须为其在租赁房屋内进行经营取得一切必要的合法证件,并在租赁期内依法经营,乙方独立经营,自负盈亏。
2、乙方应合理使用所租赁的房屋及设施、设备,若因乙方使用不当造成房屋、设施、设备损坏的,乙方应立即负责修复或者赔偿。
3、乙方对租赁的房屋及资产只有使用权。
租赁期内在不损害甲方权益的情况下,乙方有权就租赁房屋及资产进行转租、分租,并书面通知甲方;未经甲方书面同意,不得向第三人转让;不得用甲方的租赁房屋及附属资产(不含乙方所有的设施设备)进行抵押担保、作价入股等损害甲方利益的行为。
4、乙方应按约定向甲方交付租金和其他由乙方承担的费用。
第八条合同遵守与违约责任
甲、乙双方都必须履行并遵守上述约定的权利和义务,如有一方发生违约行为,违约方需向守约方一方支付守约方的全部损失。
第九条注意事项
如遇不可抗拒的原因或政府征用及国家法律法规导致合同无法履行时,本合同自然终止,双方互不承担违约责任。
本合同一式两份,甲乙双方各
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