房地产市场调查报告(共7页)4600字.docx
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房地产市场调查报告
一、xx##市场发展现状
优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。
从XXXX年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的**区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。
总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。
xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。
一方面,房产的整合概念不断增强,**区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。
房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,##市的影响力进一步增强。
另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。
长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能##市场的要求。
XXXX年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XXXX年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。
在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。
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二、xx商品住宅发展特征
产品特征:
xx**区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征:
xx城区商品住宅总体价格水平在XXXX年元/平方米左右,均价在XXXX年元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七**区域。
供求特征:
全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征:
包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位:
中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征:
浓厚的商业、##市文化特征。
三、XXXX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1)商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发##市前列,**区域相比,其价格一直呈现出上升状态,XXXX年(1—6月份),xx住宅均价达到XXXX年.43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%。
另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入XXXX年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,XXXX年(1—6月份),xx住宅销量为XXXX年套,与去年同期相比,减少了51.32%。
从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同##市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。
从##市场来看,高档楼盘主要集中在xx**区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后**区域。
xx**区##市的一个开发热点,住宅开发力度较大,**区域可售楼盘套数在XXXX年0套左右。
从市场接受情况来看也是比较理想的,相**区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、**区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2)xx##市场供求关系
1、XXXX年(1—6月份)xx##市场总容量约为XXXX年0套,1—6月总供给XXXX年9套,市场总销量为XXXX年套,总体供销比为1.49:
1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过##市场价格波动,##市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。
XXXX年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28.94%。
同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。
据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。
由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,##市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投**区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx**区的住宅偏好度高
亿房研究中心的XXXX年最新调研数据显示,潜在消费者对购**区域偏好主要集中于xx**区。
**区域高房价的影响,使得一**区域工作及**区域置业的人群不得不**区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在XXXX年-XXXX年元/平方米
如下图所示:
XXXX年—XXXX年元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,XXXX年元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
XXXX年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。
其中,90平方米以下##市量占到xx##市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。
90平方米以下##市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,xx90平方米以下##市量较大,##市同##市量的40.17%,90平方米以下户型的销量##市同等户型销量的45.43%。
四、xx各##市场发展概况
xx区目前由xx**区、**区、二七、**区**区**区域组成,根据其房地产发展特点,下文将**区对其住宅发展特征进行分析:
(一)xx**区
XXXX年上半年xx**区成交均价为XXXX年.42元/平方米,较去年同期上涨XXXX年.88元/平方米,涨幅为45.59%。
其中商品住宅共成交XXXX年套,较去年减少XXXX年套,降幅为58.87%。
从上半年xx**区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为XXXX年.34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定XXXX年元以上。
相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先xx**区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半##市的整体低迷和观望。
尤其**区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气。
##市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6**区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。
随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起**区域发展,从而促进整个xx**区的加快建设。
xx**区主要在售楼盘信息(截止到XXXX年6月30号)
(二)**区
XXXX年上半**区成交均价为XXXX年.82元/平方米,较去年同期上涨XXXX年.4元/平方米,涨幅为40.97%。
其中商品房住宅共成交XXXX年套,较去年减少XXXX年套,降幅为68.59%。
从成交价格情况来看,尽**区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,##**区中价格涨幅居末位,仅仅高**区。
另外,成交方面,古田仅成交XXXX年套,##市之首。
**区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段**区较近,周边配套也相对完善,所以构成**区目前的供应主体。
正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,**区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古##市较为沉寂。
政**区域的整体规划,为古田##市发展改善了外部环境,区##市场后期发展看好。
随着硚口政**区域的闲置工业用地进行处理,**区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田##市环境,##市的发展提供有力支撑。
**区主要在售楼盘信息(截止到XXXX年6月30号)
(三)二七、**区
XXXX年上半年二七、**区成交均价为XXXX年.25元/平方米,较去年同期上涨XXXX年.93元/平方米,涨幅为48.55%。
其中商品房住宅共成交XXXX年套,较去年下降42.06%。
从成交价格来看,**区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。
受供应量的影响,**区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目**区域成交的主体。
**区则依然是航天·双城和东立国际独揽商##市场。
##市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖##市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。
商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、**区,弥补商业配套不足的现实问题。
二七、**区主要在售楼盘信息(截止到XXXX年6月30号)
(四)**区
XXXX年上半年**区成交均价为XXXX年.77元/平方米,较去年同期上涨XXXX年.83元/平方米,涨幅为43.69%。
其中商品房住宅共成交XXXX年套,较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看,**区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵##市其他的销售情况,**区的表现还是令人刮目相看的。
##市场气氛的一直处于观望情绪,**区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。
而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标**区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光**区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多**区最易消化的普通住宅产品类型,**区域开发的主力产品。
近4年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和##市场多层——小高层——高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。
因此高层物业还需一##市场磨合,才能逐##市场接受。
##市发展的总趋势看,高层物##市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修建保税物流中心,发展物流经济。
这将大为加强东##市圈的联系,加快异地置业的脚步,为##市的繁荣奠定基础。
**区主要在售楼盘信息(##市房地产信息网截止到XXXX年6月30号)
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