合同评审的重要性工作范文.docx
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合同评审的重要性工作范文.docx
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合同评审的重要性工作范文
合同评审的重要性
篇一:
施工合同的重要意义
房地产合同管理
有家房地产企业,因为销售代理机构现场置业顾问的过度承诺,且被客户录了音,不得不支付多达3100多万元的违约赔偿金;另有一家房地产企业,因为总包、分包合同条款不严谨,多支付了不少管理费用不说,交房后的维修责任始终扯不清;还有一家房地产企业,在工程招标结束后,因为工程承包商是该企业老板的哥们儿,而且合同是老板直接谈的,相关部门都以为签署后的合同文本在老板手里,直到结算时才知道老板签字后,工程承包商就根本没有返回签字盖章后的合同,而后来返回的合同的工程单价却增加了150元/㎡……
诸如此类的合同管理问题,在兰德咨询多年的咨询实践中,遇到过很多、很多。
普遍问题就更常见了,包括:
(1)缺乏时间成本意识,合同洽谈时间过长,而最终选定的合作方却未必多么适合或优秀;
(2)合同会签程序过于复杂,即使在会议上集体决定的事项,还要机械地走一遍冗长的签字程序;(3)注重商务条款,忽视技术条款;(4)聘用的律师不能发挥应有的作用,聘请专业律师的代价又太高;(5)合同执行过程中,缺乏履约意识,不尊重合同条款,不尊重“乙方”,或者在与乙方“博弈”过程中显得被动;(6)合同执行完毕后,没有总结,对合同条款也不做修订,换了其他人或其他项目又是一个循环往复、没有提高的轮回。
如此多的问题显然与合同之重要性形成了巨大差距。
合同的重要性体现在――
1、合同是企业经营活动的体现形式――企业几乎所有经营活动都是以合同为主线,无论是采购合同、施工合同,还是营销代理合同、物业委托合同,从发标、洽谈到合同评审签约,从合同履行到合同后评价,都是围绕着合同、以合同为主线而展开的。
某种程度上说,市场经济就是契约经济,企业经济活动≈合同。
2、合同是企业品牌建设的重要内容――现在的甲乙方关系早已是互利、共赢的合作伙伴关系。
如果至今还有房地产企业有“强势甲方”的表现,只能说这些企业是不成熟、不聪明的,换来的也肯定是不能保证产品和服务质量的结果。
更重要的是,企业的履约能力和履约态度直接决定着乙方对甲方的履约评价结果,而这种评价对企业的行业声誉、品牌建设至关重要。
3、合同决定企业的经营风险――在竞争日趋激烈的市场环境下,特别是企业处于快速发展、分级授权过程中,风险预防与控制能力是房地产企业应具备的核心能力之一。
如果因为某个部门(项目部)人员的素质、经验和能力不足而签订了不严谨的合同,就可能导致合同执行被动,进而增加企业经营风险。
反之,严谨的合同能最大程度地降低企业的经营风险。
结合兰德咨询多年房地产企业管理咨询经验,希望房地产企业在今后的合同管理实践中,注意以下事项。
TIPS1:
要有书面授权文件
企业领导人应组织召开专题会议,研究决定与合同管理有关的授权事项,包括合同洽谈、合同审核、合同签订等事项。
特别是合同签订,要有明确的书面授权书。
这是规避
合同风险很重要的一环,建议尽快落实,切不可马虎大意。
另外:
合同授权文件属于企业“授权体系手册”中的一项内容。
换言之,合同授权文件应基于并融入企业“授权体系手册”中。
TIPS2:
要尽量是合同内容更显公平
这其实既是观念问题,也是执行问题。
首先,企业领导人要转变观念,不要对乙方过于苛刻。
应该认识到:
乙方是企业资源整合的对象之一,是企业产业链的一环;如果没有互利、共赢的合作观念,最终吃亏的还是企业自己。
事实上,近年来,房地产企业在与各类乙方合作的过程中,可谓“个别胜出,总体失意”。
分析这一现象的原因,主要有三点:
(1)过于注重选择合作方的形式(如招标),而不太重视合同的执行过程;
(2)任何一个乙方在同时与多家房地产企业合作,乙方也在比较“甲方”,并根据甲方的合作态度、付款方式等,随时进行着资源、人员的动态调配;(3)就专业能力和技术知识而言,乙方胜于甲方,所以存在不对称性。
为什么很多业内优秀机构都不太愿意与曾经是乙方(如开发企业早年是做工程、营销等起家的)的甲方合作呢就是因为转变成甲方后对乙方过于苛刻!
根据观察,绝大多数企业领导人在观念上还是很端正的,但下面的人往往不能深刻领会或理解“平等合作、互利共赢”观念。
或者是,即使理解了,执行时也不到位;即使执行了,可能因为有其他诉求,甚至会有意刁难乙方。
所以,企业上下共同转变观念是很重要的。
TIPS3:
一定要推行标准化合同示范文本
标准化合同文本是指经在公司内部使用的统一合同范本,包括合同范本、邀约、应约、附件等合同性文件。
实践证明,推行标准化合同示范文本可以有效地规避合同风险,缩短合同洽商时间,预防权利寻租。
但令人遗憾的是,除了部分一线企业外,绝大多数房地产企业都没有设立知识管理中心,缺乏有经验、教训的知识共享机制。
表现在合同上,就是没有强制性、标准化的合同范本,致使前任不能给后任留下什么,不同部门、不同项目部之间也不能实现合同共享,因而总是在洽谈、签约、扯皮、纠纷方面周而复始、循环往复,耗费了大量的时间和精力,不但不能提高工作效率和风险控制能力,也没有更多的时间做更重要的事。
房地产市场已经步入标准化时代。
房地产企业的标准化有产品标准化(如“万科城市花园”的标准化复制开发)、流程标准化、合同标准化、人力资源标准化等。
只有标准化,才能从更本上提高开发效益和工作效率!
尽管有些企业多年来也沉淀下了不少好的合同,通过络也下载了一些合同文本。
但合同的系统化、精细化程度还远远不够,导致企业的合同管理水平不能快速提高。
这也正是兰德咨询下大工夫系统整理、研究《房地产企业商务合同示范文本》的初衷。
《房地产企业商务合同示范文本》是兰德咨询在汇总多年搜集的大量优秀合同文本基础上,通过律师和咨询专家们逐份、逐条地比对和推敲所形成的,共包括8类38种合同。
每一份合同文本都是业界优秀企业千百万资金所累积的经验和教训的集中体现,是多方智慧知识的成果结晶。
在多年的管理咨询实践中,我们也发现,“过于自信”也是导致有些企业合同经常出现低级错误的原因之一。
究其原因,主要是企业领导人基于多年经验的“过于自信”,而这种自信又不能通过合同示范文本传授给具体的合同主控部门及人员。
结果是,企业领导人总是责怪、批评下级人员能力不强、不够细心,而下级人员也是一肚子苦水。
任何经验都要沉淀为知识并予以传承才有价值,《标准化商务合同文本》即如此。
TIPS4:
一定要编制合约规划
咨询实践中,在对成本合约部门和项目经理进行调研访谈时,会依提纲问“对项目合约是怎么做的,有什么建议”等问题。
如果访谈对象对此缺乏系统认识,甚至是说不出什么,就可以基本断定其知识、能力一般。
所谓合约规划是指对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及合同科目、目标成本、主控部门、计划时间等做出一系列规划。
近年来,有些管理水平比较高的企业,除了针对各个项目制定《项目合约规划》外,还延伸到了企业本部的各个职能部门的《年度合约规划》,从而使合约规划、计划、资金预算等共同形成纵横一体的企业运营体系。
试想:
如果不能厘清总承包商、独立工程承包商、独立供应商(甲供材料)、指定分包商、指定供应商的合同关系和付款申请机结算关系;如果不能明确各个合同所对应的目标成本科目、合同额预算、合同计划签订日期等,何止是合同管理问题,简直就是不懂房地产开发,“跑冒滴漏”是在所难免的,也绝不可能有什么要的业绩。
TIPS5:
合同要尽量与成本费用科目相一致
大多数房地产企业都有自己的《合同分类及编号规则》,也建立有《合同台账》,但在咨询实践中我们发现,成本科目与合同编号却没有关联性——这是有悖逻辑的。
反之,如果成本科目与合同编号相一致,不仅很容易做好合同分类及编号,也很容易对比不同项目的同一科目成本费用的高低差异。
例如,“土地出让金”对应“土地出让合同”,“销售代理费”对应着“销售代理费”,“中水系统”对应着“中水系统合同”。
而且,这种做法还有一个潜在的重要意义:
有利于建立并推行合约标准化和项目成本标准化!
至于合同的签订、合同的履行(包括合同费付款、变更、结算、解除、终止、纠纷处理)、合同台账管理等,均属常识性问题,限于篇幅,不再赘述。
需要强调的是,在《合同管理制度》及《合同签订流程》、《合同履行注意事项》、《合同台账管理工作指引》等相关制度流程中,一定要做出适宜、明确的规定。
最后需要注意的是,《房地产企业商务合同示范文本》和《合同管理制度》及相关文件,都要进行定期评审,并在评审后及时进行动态修订。
但前提是,一定要先有《标准化合同示范文本》和《合同管理制度》,无论是购买,还是自行建立。
否则,如果没有基础,什么提高合同管理水平、规避法律风险等都是空谈,无论多少TIPS也没有。
篇二:
合同评审
合同评审管理1目的
通过对合同评审的规范化措施,确保合同评审、评价合同执行与变更、合同整理归档等都得到有效控制;
准确理解顾客要求,充分评估履行合同的能力,以满足减少供需双方在履行合同时的经济风险和责任,确保按合同规定要求的履行。
2范围
本程序适用于本公司产品、销售合同/订单的评审管理过程。
3定义
合同评审:
合同签订前,为了确保满足顾客的要求进行的系统的逐条评审活动。
一般合同/订单:
定型、成熟产品无特殊需求的合同/订单。
特殊合同/订单:
对符合以下要求的合同/订单为特殊合同/订单:
a)对产品质量或交货期、包装等方面有特殊要求的合同/订单;b)合同/订单成交金额超过20万元(含)以上的合同/订单;c)新产品合同/订单;
d)对公司业务发展有较重大影响的合同/订单。
上述四种情况以外的合同/订单均为一般合同/订单。
一般评审:
由市场部、制造部对一般合同/订单进行评审。
重要评审:
由市场部组织技术部、制造部等相关部门人员参与对特殊合同/订单的评审。
4职责
分管副总经理负责一般合同评审结果的审批,常务副总经理负责重要合同的审批。
市场部负责组织对所有合同订单的评审及与顾客的联络、沟通和企业内部的协调;合同评审中的物料实现能力的评审,合同执行中的物料采购、产品运输;
技术部负责合同评审中产品技术实现能力的评审,合同执行过程中的产品研发与技术;负责合同评审中的检验试验实现能力的评审,合同执行中的物料检验、产品过程检验、成品最终检验以及合同执行过程中的质量要求的验证工作;
制造部负责合同评审交付实现能力的评审,合同执行中的产品制造;5工作流程图
篇三:
合同评审内容
审查合同的具体内容
一、审查合同主体是否合法。
审查合同主体的合法性时,应审查签订合同的当事人是否是经过有关部门批准成立的法人、个体工商户;是否是具备与签订合同相应的民事权利能力和民事行为能力的公民;审查法定代表人或主管负责人的资格证明;代订合同的,要审查是否具备委托人的授权委托证明,并审查是否在授权范围、授权期限内签订合同;有担保人的合同,审查担保人是否具有担保能力和担保资格。
二、审查合同内容是否合法。
审查合同内容的合法性时,应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益;是否有以合法形式掩盖非法目的的情形;是否损害社会公共利益;是否违反法律、行政法规的强制性规定。
三、审查合同意思表示的真实性。
四、审查合同条款是否完备。
应按照合同的性质,依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行。
避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为以后发生纠纷埋下种子。
五、审查合同的文字是否规范。
审查合同时,应对合同草稿的每
一条款、每一个词、每一个字乃至每一个标点符合都仔细推敲、反复斟酌。
确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清的文字表述,并及时纠正容易引起误解、产生歧义的语词,确保合同的文字表述准确无误。
六、审查合同签订的手续和形式是否完备。
1、审查合同是否需要经过有关机关批准或登记,如需经批准或登记,是否履行了批准或登记手续。
2、如果合同中约定须经公证后合同方能生效,应审查合同是否经过公证机关公证。
3、如果合同附有生效期限,应审查期限是否届至。
4、如果合同约定第三人为保证人的,应审查是否有保证人的签名或盖章;采用抵押方式担保的,如果法律规定或合同约定必须办理抵押物登记的,应审查是否办理了登记手续;采用质押担保方式的,应按照合同中约定的质物交付时间,审查当事人是否按时履行了质物交付的法定手续。
5、审查合同双方当事人是否在合同上签字或盖章
篇四:
工程合同评审重点
工程类合同评审需要重点关注内容
一、建设施工合同的重要性
对于业主来说签订一个建设合同是以达到建设一个什么样的工程,要花多少钱,什么时候能够投入使用为签订合同的目的,而对施工方来说签订一个建设合同是以承包建设工程能赚到多少钱为目的,如何能够在业主即发包方所能接受所交付工程前提下多赚钱或至少达到不亏钱的最基本目而完成施工任务,这就构成了业主与施工方的权利义务相交集的区域。
因此,合同为业主与施工方的权利义务的核心。
因业主和施工方均希望由对方多承担合同义务,由已方多享有合同权利,正因如此,业主与施工方所签订的工程合同是对建设工程双方权利与义务的具体约定。
而对于合同条款的约定也就是业主与施工方均要仔细研究的内容,稍有不慎即会造成已方损失,因经,建设施工合同在评审时要逐字逐句研究,以达到上下文统一协调,避免出现相互矛盾或存在含糊两可的条款,以免在当前司法环境下因合同条款混乱而造成已方损失的后果。
二、建设施工合同的几个核心要点
建设工程合同主要内容是以建设施工进度、成本、质量为中心,以协调、安全、信息为辅,因此,合同的核心即根据上述内容而展开。
施工进度是指从业主决心将建设计划具体实施,在纯施工合同中是指业主在完成建筑设计后,业主与施工方签订建设施工合同时至到施工方完成建筑施工清单内容的全部施工内容,经业主完成竣工验收予以接受的时间,在建设施工合同中此类合同最多;在EPC合同中是指业主与承包方签订合同后,工程的设计、施工内容全部交由承包方完成,因此在EPC合同中进度时间是指业主与承包方签订合同后到竣工交付业主的时间。
施工进度在工程合同中以工期形式加以表述,由于该进度对业主的投资成本关系密切,因此,业主想尽可能的压缩进度,而压缩进度对施工方意味着加大施工力度,造成施工成本的提高,因此施工方大多对压缩进度提出增加赶工费用的主张,因此,做为业主方需要综合考虑成本与收益的情况下决定工期进度。
成本对业主来说是投资成本,而对施工方来说是施工成本加利润,在工程合同中以工程价款为其表现形式,因此在招标过程中业主开标定标中大多是以施工方投标价做为重要决策依据,但过低的投标价也就意味着工期进度不利、施工方要求追加费用以及工程转包等一系列后果,而这些后果将对业主是否能够达到订立合同时目的影响重大;对于承包方而言,低价中标,勤索赔或加价转包已经是行业公开的秘密,因此,在合同中对工程不仅是要注意投标价格,而且还要对索赔签证的条款加以严格限制其有效签证程序,并对施工方擅自单方解除合同的违约责任加以明确约定,以防施工方因低价中标后索赔不能无利可图的情况下解约退场给业主造成损失。
现在的建筑工程验收由过去的政府检查改为业主验收报备制,由于工程质量关系到是否付款等事宜,现行的建筑质量规定取消了优良等级别,而改为合格与不合格,因此业主对工程质量的约定可以约定以达到鲁班奖并给予一定金额的奖金的方式以加强施工方的质量责任心。
对于工程验收由业主(监理)方主持,由施工、设计、监理及业主组成,建筑工程验收合格后即由为工程竣工日,工程保修期自此开始计算。
工程的协调是指在施工方实际施工过程前及过程中需要由业主方予以协调处理的,如施工许可证的办理、与当地政府协调交通运输、居民关系以及分包方工作
协同等工作,均需要由业主加以协助协调,在此情况下业主(监理)均需要做相应的协调配合。
工地的安全是指人身、财产安全,人身安全对工地现场是否会被政府勒令停工整顿等影响工程进度及投资以及伤者家属冲击工地的情形,财产安全涉及到业主投资成本及工程进度,如设备损毁、被盗、工地失火等情况。
在安全管理中不仅要有施工方的管理,还需要业主(监理)的管理。
信息是指施工方、造价、供应、当地自然及社会环境变化(如举办大型活动禁止施工)等对施工的影响的信息。
根据相应信息将对工程进度、价格带来重要影响。
三、合同审查的重点
(一)合同造价的约定
在合同协议书约定的造价中应对合同造价中宜明确约定计价方式,如固定总价、固定单价或取费标准及下浮费率,并对合同造价给出相对确定的暂定总价。
在专用条款中应明确进度款给付的条件、结算约定及质保金给付约定,根据现行建筑规定,在质保期内发生的质量问题应由承包人予以维修,该规定是强制的,承包人无权拒绝,质保期按现行规定为防水期五年,其它均为两年。
因此,建议将质保金分期给付。
由于工程结算为工程合同在履行过程中工程造价变化的总结,在固定总价中因设计变更、甩项、质量罚款等原因仍然存在着造价变更因素,因此,无论是哪种情形的出现,均对工程造价造成影响,而在结算中最常见的就是设计变更或不可抗力造成的工程索赔,工程索赔文件以承包方提出签证由监理方予以确认,此外,在工程会议中也会以双方会议纪要形式达成对工程造价变更的约定。
因此,在合同造价变更约定中应明确变更造价的有效方式以及排除约定。
对进度款给付及与结算条款的挂钩,在工程进度中,工程付款以预付款、进度款及质保金三类组成,一般预付款在付款前
篇五:
合同评审记录
合同评审记录
编号:
年月日
篇六:
浅谈建设工程投标评审与合同评审
浅谈建设工程投标评审与合同评审摘要:
介绍了投标评审、合同评审的具体内容,详细阐述了招标、投标评审与合同评审的工作步骤。
指出只有做好合同的评审工作,才能签好合同,执行好相应条款。
关键词:
投标评审,合同评审,建设工程
现在我国的建筑市场逐步步入正规,通过招标投标去承接工程已成为共识。
但企业搞好招标投标并不是一件简单的事,因为不同地区、不同行业的投标、评标办法不尽相同。
这就要求企业的经营、决策者要去调查研究市场的情况,认真进行投标评审,有准备有目标地去进行投标。
中标后,还要进行合同评审,这样才能签好每一份合同,执行好合同的相应条款。
1投标评审与合同评审概述
工程经营评审工作包括投标评审和合同评审。
这项工作贯穿于从投标开始到工程承揽,合同签订、工程竣工、资金到账、工程保证期满、保证金退还、合同解除的全过程。
投标评审,是指对拟投标工程进行投标前信息处理,掌握招标项目是否符合基建程序、了解招标单位资金筹措和资信情况等,对招标文件进行全面评审,然后对投标书的技术标、商务标进行审核,作出决断,是否可以进行投标。
其主要工作内容是:
1)招标书的评审,2)投标书的评审。
合同评审,是指对合同文本中提出的合同条件,如质量、工期要求、付款办法、索赔的条件等重要条款等进行评审,根据企业能力结合实际情况,予以磋商签约。
合同评审分为合同签约前评审和合同签约后评审。
工程经营、评审工作的重要性,不仅体现在投标的结果———中标还是不中标,更体现在中标后的工程管理等一系列的生产活动,直接影响着施工企业的运作,因此,要慎重对待。
2招投标评审工作
投标前,信息的筛选非常重要。
企业经营者要分析研究市场情况,去伪存真;还要比较竞争对手实力,预测中标的可能性,并非见标就投;要消除盲目心理、急躁心理,把握全局,减少疏漏,走积极、稳健之路。
招标书的评审
对招标书进行认真阅读、反复比较是做好评审工作的关键。
每一次投标,应把招标书看成像考卷一样,仔细“审题”,读懂业主招标要约,在标书编制时即可有针对性地回答,做到“切题准确”,不“偏题”。
不同的招标文件有不同的规范、不同的遵循原则和不同的法律条文,投标人必须区别对待。
如外地的建筑市场与本地市的建筑市场就存在着不同之处,与国际接轨的外资项目更有特殊之处。
无论是实行公开招标或邀请招标,都会因工程的差异、资金渠道的不同、参照的规范不同,使评标的办法也有所不同。
通过建设有形市场的财政拨款建设项目或企业内资项目,都要遵循国内的法律法规执行,市建设主管部门也会有明确的规定;外资项目或合资项目一般参照FIDIC条款,详细编写招标文件的技术条款、合同条款,有些涉及外企产品生产工艺时还特别指明要符合我国行政主管部门的有关规定。
如今年年初招标的山兆丰电解铝厂改扩建工程项目,业主是香港莫氏集团。
加强材料设备采购管理
设备材料管理是实施阶段一项非常重要的工作,一般材料费占建安工程费的60%左右,对于工程造价影响很大,有效控制这部分费用的最佳方法就是实行物资采购招标,如某项目材料采购由业主成立采购总站,由采购总站统一向承包商供料,由于业主的行为使材料采购没有了竞争力。
如原本水泥落地价为
330元/t,而经业主采购总站供料的落地价为430元/t,这样材料价格无形增加了30%。
如果通过竞争,货比三家,可以购买到质量好,价格低的材料,从而合理降低工程造价。
总之工程造价的控制需要全过程控制。
从项目决策开始,经过设计、施工和竣工验收,每个环节、每个步骤都与工程造价密切相关。
因此,工程造价的控制必须包括项目决策、项目设计、项目实施全过程。
传统的工程造价的控制只注重施工阶段,轻视决策阶段和设计阶段是不可取的。
要前期控制与后期控制并重,强化工程造价管理的预测性和控制性,做到决策阶段打足投资,设计阶段搞好限额,施工阶段加强控制的全过程控制,积极促进工程造价咨询机构参与建设项目全过程造价管理,这样才能获得投资省、进度快、质量好的总体最佳经济效益。
管理和可靠的资信,促使山西太行建筑安装公司在投标中要更加仔细认真。
莫氏集团制作的标书严密、详细,还指明了投标人必须能满足我国技术质量规范GMP规定。
为了能全面了解招标书全文,查阅了GMP规范,这样做,给编制标书中的技术标部分给予了很大帮助。
有些情况下业主会在商务条款上有特别的要求,这也是符合
国际惯例的,如除了要求投标人承诺招标工期外还会提出进一步要约:
“工期过半,完成的工程量也必须达半,否则如无正当理由,将罚没总价的一定比例的进度保证金;如不能按合同工期竣工,还将罚没一定比例进度保证金”。
这是国内投标较少见到的,但在国际招投标中经常用到。
因此,投标前招标评审时必须严肃对待,认真研究。
投标书的评审
投标书评审的主要内容有两个部分,即对技术标评审和商务标评审。
技术标评审主要对工期、质量目标、安全措施、业主特殊要求、主要构造技
术的技术方案评审,商务标的评审主要对工程造价、单价与总价的关系、差价报价的评审等。
合同评审中商务标的评审很重要,商务标的评审包括如下两方面。
有标底的投标工程。
对于有标底的工程,须掌握评标办法中标底的确定方法。
第一种是招标单位只委托一家有资质的造价咨询机构编制的工程项目标底,此标底未经审核。
第二种是招标单位委托一家有资质的造价咨询机构编制标底,再将该标底交另一有资质的咨询机构审核,然后在约定日期当众开标,这种办法准确、合理、公正。
第三种办法是采用加权平均的方法确定标底。
将造价单位编制的标底和投标单位的有效标分别给予加权数,以加权平均数确定工程项目的招标标底。
在编制工程预算时,工程量的计算、定额的套用和费率的确定都是关键的因素,必须要准确、细致,在评审有标底的投标书要倍加注意这些内容。
此外对于
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