设备设施维修养护计划.docx
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设备设施维修养护计划
设备设施维修养护计划
为保持XXX大厦房屋主体、公共设施、设备正常使用,延长其使用寿命,降低物业管理维修、保养费用,使其整体经济和技术效益得以提高,为业主营造一个安全、高效、舒适、方便的创业环境和居住环境,将维修、养护计划和实施方法落实XXX大厦工程部,并由其严格遵照标准进行操作。
1XXX大厦消防系统的维护、维修计划与实施方案
序号
项目
维修类别
维修实施计划
计划
方案
标准
实施效果
1
消防控制柜
开关、指示灯信号线,电气元件
每月巡视一次,每年全面检查一次
直观目测紧固除尘,元件测试准修
电气维护规程,消防电气安装规程
开关正常,触点完好,连接可靠
2
集中区域报警器
电源电压指示灯,报警功能信号线连接
每月巡检一次,每半年检查一次
紧固、除尘测试
“故障”和“报警”指示灯正常,电源电压正常
信号传输正常,报警指示准确
3
烟感温感探头
烟感
温感
每月巡检一次,每半年巡检一次
烟感、温感试验。
指示灯亮,区域报警器相应位置的报警指示灯亮
信号采样正常,报警指示正常
4
消防风机
风机控制元件(阀)、信号线路
每月巡检一次;每季试验一次
除尘、紧固线端、开关试验
窗叶开关正常完好;电源控制元件正常完好
送排风正常、控制联动系统正常无误
5
消防水泵系统
水泵、管阀、水位(流)控制器、电气控制柜、
喷淋、消防栓
每月巡检(点)一次;
每季加注润滑油一次
水泵电机检查;管阀、仪表检查;加注润滑油;无渗漏
无跑冒漏水
控制仪器仪表指示
电机水泵运行正常
联动控制正确
6
应急指示灯、应急广播
指示灯
应急广播
每三个月巡检一次
每月巡检一次
直观目测
按测试键
检查控制器和控制开关
指示灯亮
控制开关正常
外观完好
照明正常
音量正常
器材完好
2XXX大厦房屋主体、设施日常维护计划与实施方案
序号
项目
维修类别
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重结构部位
局部受损;施工质量原因造成的结构问题
日常每周巡
查一次,若室内装修装修阶段每天巡查,发现问题立即处理,维修
由工程技术部门按照房屋修缮规定实施维修;如局部受损较重,应请专家“会诊”,提出方案,委托专业公司实施
房屋修缮标准;有关工程施工技术规范
安全,使用正常;
功能完好
2
外墙面
外墙起鼓脱落的修补;外墙局部渗漏;外墙大面积渗漏;外墙面的翻新
每周检查一遍,发现问题,及时维修
由工程技术部按照有关修缮规程实施
房屋修缮标准;外墙面修缮作业规程
无鼓无脱,无渗水,无违章,整洁统一
3
屋面
隔热层破损,防水层破损造成屋面渗漏;屋面积
每周检查一遍,发现问题,及时维修
由工程技术部按相应作业规程实施维修,按照年度普查计划维修
房屋修缮标准
无积水,无渗漏;隔热层完好无缺
4
公共通道、门厅,楼梯间
公用地面的维修改造;公共通道,门厅的墙,天棚维护;楼梯间墙面,扶手,踏步的维护
每一周检查一次,发现问题,及时维修
由工程技术部按相应技术作业规程实施维修
相应建筑部分修缮技术规程;房屋修缮标准
整洁,无缺损,无霉迹;扶手完好,无张贴痕迹
3房屋本体定期维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别
定期维修
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重结构部位
局部受损;施工质量原因造成的结构问题
每年对房屋基础进行一次检查;及时了解房屋的结构性能,作到早发现,早处理
由工程技术部负责实施
建筑物白蚁防治标准;建筑物完好等级标准
结构安全,正常使用;结构性能完好
2
外墙面
外墙起鼓脱落的修补;外墙局部渗漏;外墙大面积渗漏;外墙面的翻新
每2年对于较大面积渗漏,外墙久修无效的,应局部翻新防止继续扩大及污染墙面;并清洗一次;
每年雨季前对外窗台进行一次密封维护检查,杜绝雨水侵入
由工程技术部负责实施
房屋修缮标准;外墙面修缮作业规程
外墙平整。
无渗水,整洁统一
3
屋面
隔热层破损:
防水层破损造成屋面渗漏;屋面积水
每半年疏通一次屋面雨水;
每年对屋面防水层检修一次;
每年翻新更换老化部分
由工程技术部负责实施
房屋修缮标准;相应修缮作业规程
无积水,防水层正常,有效发挥功用,无渗漏;隔热层完好
序号
项目
维修类别
定期维修
计划
方案
标准
实施效果
4
公共通道、门厅,楼梯间
公用地面的维修改造;公共通道,门厅的墙,天棚维护;楼梯间墙面,扶手,踏步的维护
半年对公共地面进行一次维护,补换损坏或空鼓地砖;每5年刷新一次信道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆
由工程技术部门按照相关技术作业规程实施;5年铲除抹灰翻新一次
房屋修缮标准;相应建筑部分修缮技术规程
美观、完好、整洁、清爽
5
共用
烟道
由烟道内隔断板损坏及导流板安装不当造成的回串烟;排烟口封闭不当造成漏烟
每年对屋面出烟口盖板及防罩进行一次维护
由于工程技术部门按照相关作业规范实施
排烟管道技术规范
排烟通畅,安全正常使用
6
上下
水主
管
接口及砂眼漏水;管道堵塞`破裂;固定码松脱。
每年刷一次管道油漆;每年检修一次,并紧固管道固定码;每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格的部分。
由工程技术部按相关作业规范实施
排水管维护修缮标准;给水管维护修缮标准
美观完好;上下水通畅;无渗漏
13.4XXX大厦公共设备设施维护计划及实施方案
序号
项目
维护内容
定期维护实施计划
计划
方案
标准
实施效果
1
供配电设备
1、二级计量表巡查;
2、高压配电设备继电保护试验;
3、配电控制柜、补偿柜、配电开关维护;
4、变压器冷却风机维护
1、每日定时巡查;
2、每年对供配电设备进行一次全面检查,调整相关部件;
3、每年一次继电保护试验和预防性试验
由工程部负责实施
《电气安全工作规程》和公司对设备的管理规程
1、保证供配电设备安全运行;
2、延长设备使用寿命;
3、保障大楼其它设备设施正常安全运行
2
电梯
1、各安全装置保养维护;
2、电气控制设备保养;
3、门机轿顶设备保养;
4、各滑动部件润滑保养。
1、每天巡查二次,每月对电梯进行二次维护保养;2、每年对电梯各安全装置进行一次保养和测试
1、遵照劳动部门电梯作业规程实施维护;
2、电梯公司实施维保。
1、电梯操作维修规程;
2、制造商维保要求。
1、保证电梯安全、舒适运行;
2、延长电梯使用寿命。
3
水泵
1、绝缘下降;
2、轴承磨损噪声增大,轴封漏水;
3、变频器运行正常。
4、定期加注润滑油
1、每年对电机水泵进行一次全面检查;并更换轴承和轴封;
2、每月加注一次润滑油
由工程部负责巡视维护
机电设备维护维护保养规程《电气安装维修作业规程》
1、电机、水泵运转平稳,运行声音正常;
2、轴封无漏水;
3、变频器运行正常
4
空
调系
统
1、机组电气装置调整;、制冷主机保养;
2、冷却水泵维护保养;
3、管道水系统清洗;
4、室内空调器盘管风管维护
1、每年全面检查主机和室内空调器和水泵,清理散热片;
2、管道系统二年清洗一次
由工程部负责实施
机电设备维修技术规程和空调运行管理维护规程
1、空调系统运行正常,能效高。
2、延长空调设备使用寿命;
3、降低空调系统维修费用
5
公共排污设施
1、排污井、雨水井淤泥清理;
2、井盖油漆
1、每月巡检一次;
2、每年对排污管道、排污井、雨水井进行一次清淤;
3、对井盖进行一次油漆保养
由工程部实施
遵照公司物管标准和给排水工程验收规范
1、保证排污管井通畅;
2、井盖刷新
6
设备房
通风排风维护
每周巡检一次;每季度对设备房的通排风进行全面检查维护
由工程部实施
机电设备维护维护保养规程
保证设备正常运行
1、屋面避雷针带脱焊锈蚀;
2、各设备机房电气系统接地电阻测试
每年对屋面避雷系统所有强弱电系统检查进行保养测试一次
由工程部负责实施
《电气维护技术规程》电气测试技术规范
1、保××楼避雷系统发挥正常作用;
2、保××楼设备安全正常运行
8
小区道路
路面地砖破损、起鼓,路沿破损
每月对道路巡检一次,每年对大厦道路进行一次全面检查
由工程部负责实施。
小区路面修缮质量标准
路面平整无积水,路沿垂直无破损
9
园艺绿化
1、绿化带黄土裸露;
2、树木枯死;
病虫害;
3、建筑小品破损
1、每年对绿化建筑小品进行检查发现问题及时处理;
2、每周定期对绿化进行修剪
由管理处和环保队负责实施
绿化工作标准。
1、草坪树木美观,无枯死;
2、建筑小品完整清洁;
3、绿化无病虫害
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