我国房地产库存及开发投资额图文综合分析报告.docx
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我国房地产库存及开发投资额图文综合分析报告
2017年我国房地产库存及开发投资额图文综合分析报告
(2018.09.14)
一、房地产行业库存基本消化
2010年至2013年为房地产行业库存积累阶段,百大城市成交土地规划建筑面积为59.1亿平米,而商品房销售面积仅为45.6亿平米,库存净增加13.5亿平米;2014年成交土地规划建筑面积与商品房销售面积基本持平;2015年至2017年为房地产行业库存去化阶段,百大城市成交土地规划建筑面积仅为28.6亿平米,而商品房销售面积高达41.6亿平米,库存净减少13亿平米,基本等于前面净增加的库存,数据清晰显示行业库存基本消化。
从2017年月度数据来看,除前两个月以外,每月商品房销售面积仍然远高出成交土地规划建筑面积,行业去库存仍在持续进行中。
分区域来看,各大区域过去几年基本都达到去库存目的,不管是落后地区还是发达地区。
但从市场容量来看,北方市场有所萎缩,而南方市场有所增长。
2008—2017年成交土地规划面积与商品房销售面积
2017年成交土地规划面积与商品房销售面积
华北成交土地规划面积与商品房销售面积
东北成交土地规划面积与商品房销售面积
华东成交土地规划面积与商品房销售面积
华中成交土地规划面积与商品房销售面积
华南成交土地规划面积与商品房销售面积
西南成交土地规划面积与商品房销售面积
西北成交土地规划面积与商品房销售面积
二、行业资金持续回笼,尤其是华东华南
2011年至2015年房地产行业处于持续高投入阶段,累计投入资金41.1万亿元,而回笼资金仅36.8万亿元,净投入4.3万亿元;2016年至2017年行业处于资金回笼期,累计投入资金19.3万亿元,而回笼资金22.1万亿元,净回笼2.8万亿元,一定程度上减缓房地产行业的资金压力。
从区域上看,近十年来只有华南和华东两个区域是资金净回笼,其他区域都是资金净投入,即便是近两年大力去库存的情况下,这些区域资金回笼也不理想。
只有区域市场具备合理造血功能,这样的区域市场才具备可持续发展能力,我们相对看到华南和华东两大区域市场房地产行业的发展。
房地产开发投资完成额与商品房销售额
华北房地产开发投资完成额与商品房销售额
东北房地产开发投资完成额与商品房销售额
华东房地产开发投资完成额与商品房销售额
华中房地产开发投资完成额与商品房销售额
华南房地产开发投资完成额与商品房销售额
西南房地产开发投资完成额与商品房销售额
西北房地产开发投资完成额与商品房销售额
三、预计房地产投资增速平稳,华东华南市场好于全国
前几年由于房地产行业库存较高,成交土地规划建筑面积持续下滑,导致房地产开发投资增速持续回落;但经过两三年去库存之后,整个行业状况大幅改善,开发商也开始积极补库存,2017年前10月,全国成交土地规划建筑面积同比增长20%,在这种情况下,我们预计房地产投资增速出现前几年持续下滑的可能性不大,预计平稳为主。
区域上来看,由于人口流动和经济发展水平的原因,华东华南商品房销售面积全国占比已经从2011年的40%大幅提高至目前50%,从而带动开发商把资源往这两个区域倾斜,这两个区域成交土地规划建筑面积占比也从2011年的49%大幅提高至目前的57%,房地产投资全国占比从47%提高至52%。
社会发展推动这个趋势持续推进,认为未来华东华南房地产市场会好于全国,房地产投资增速也就会高于全国。
成交土地规划建筑面积增速与房地产投资增速
华东华南市场房地产相关指标全国占比情况
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