重庆地票制度范文.docx
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重庆地票制度范文.docx
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重庆地票制度范文
重庆地票制度范文
一、地票交易概述xx年12月4日,伴随着重庆农村土地交易所的挂牌成立以及地票的第一次公开拍卖,“地票”由此走进人们的视线,然而对于“地票”,许多人的理解依旧停留在“土地票据化”的初始概念范围之内,因此,笔者认为有必要对地票概念进行厘清,并对重庆地票交易发展历程和运作模式进行梳理。
(一)地票概念厘清地票,是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标,由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这个凭证就称为“地票”。
概言之,地票是建设用地指标凭证的通俗说法,尽管目前尚未规定地票拥有者在城市建设用地拍卖中有优先权,但是地票仍被尊称为“土地VIP卡”。
地票交易,字面理解就是在特定场所对地票进行的买卖。
现实中,因二级市场尚未成型,地票交易仅仅是指在农村土地交易所进行的一级市场地票拍卖。
值得注意的是,地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼,官方对于地票交易,仍称之为“指标交易”。
(二)重庆地票交易发展历程xx年,__批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。
xx年6月27日,国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。
xx年11月17日,重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。
xx年12月4日,重庆农村土地交易所挂牌,该交易所以“地票”作为主要交易标的,中国的地票交易制度就此诞生。
xx年12月4日,重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。
xx年2月,《__关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度,在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上,稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。
xx年12月3日,重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖,共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票,截至xx年12月3日,重庆农村土地交易所总成交44总地票,共计8300亩用地指标,成交总金额7.38亿元,均价每亩9万元。
重庆玉豪龙实业(集团)有限公司成为第一个“吃螃蟹的人”,xx年12月4日,该公司以2560万元拍下第一张地票,xx年2月4日,重庆媒体称该公司已经“兑现”地票。
(三)重庆地票的运行模式1.规划布局《暂行办法》规定:
市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划,编制城乡建设用地挂钩专项规划,确定挂钩的规模和布局,经市人民政府批准后实施。
2.立项申请经村集体三分之二成员或三分之二成员代表同意,闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地可以成为立项申请的标的,区县土地行政管理部门同意后,可以组织复垦。
有其它稳定居所,而且有稳定工作或稳定生活的村民也可申请复垦耕地。
复垦新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营;自己不经营的,可再次流转,获得相应收入。
3.土地管理部门验收村集体或村民复垦土地经土地管理部门严格验收后,腾出建设用地指标,并由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。
4.地票交易价格确定在综合考虑开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上,市土地行政主管部门制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格,供交易双方参考。
5.土地交易所交易重庆市农村土地交易所是开展地票交易的的固定场所。
所有法人和具有独立民事能力的自然人,均可通过公开竞价购买地票。
地票交易总量实行计划调控,原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。
6.地票交易收益分配除缴纳少量税费外,绝大部分归农民家庭所有。
耕地、林地的承包经营权交易收益,全部归农民家庭所有。
农村集体经济组织获得的土地收益,主要用于农民社会保障和新农村建设等。
7.地票兑现地票作为城市建设用地指标凭证,在城镇使用时可以纳入新增建设用地计划,增加等量城镇建设用地,并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费,在符合土地利用总体规划和城乡总体规划,办理征收转用手续,完成对农民的补偿安置。
征为国有土地后,通过“招、拍、挂”等法定程序,取得城市土地使用权。
二、地票交易的现实能动作用土地是农民的生存之本,法律对农村土地流转作出了较为严格的限制,然而,随着城乡一体化进程的加快,一方面是城市建设用地供不应求,另一方面农村土地浪费严重,空心村大量出现。
地票的出现,某种意义上缓解了上述矛盾,有效促进了农村土地使用权流转,并提高了农民收入,促进了城乡一体化进程。
(一)有效促进农村土地使用权流转根据我国现行法律规定,农村土地使用权可以流转但是限制较多,对于农村建设用地使用权,《土地管理法》在允许转让的同时,作出了严格限制。
从《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”可以看出,农村建设用地的流转只有在“破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”才可以出让、转让或者出租,而对于农村宅基地等,法律上规定仅仅限于村集体内部流通。
相比于城市建设用地,农村土地使用权流转面临较大障碍,这也是农村小产权房难以在法律上得到有效承认的根源。
重庆地票交易制度突破了农村建设用地难以流转、农村宅基地不能用于非农建设的法律问题,通过激励相应的市场机制,实现了农村建设用地与城镇建设用地之间的交流,此对于解决我国农村建设用地低效率使用问题、打破城镇发展的土地资源瓶颈,具有较强的现实意义。
该交易制度可以使农村多余的建设用地,通过复垦形成指标,进入土地交易中心进行交易,从而有效实现了农村土地使用权的流转。
当然,重庆地票交易制度的实施建立在重庆城乡一体化的特殊基础之上,其他省份地票交易制度会面临更多的法律制约。
(二)有利于新农村建设,有利于耕地的保护新农村住房建设在各地已经深入进行,统一建起楼房后,原农村宅基地恢复为耕地,由此产生的农村建设用地指标如能进行交易,并将溢价用于新农村建设,既能促进新农村建设的深入进行,又能极大缓解城市建设用地紧张的局面。
我国人均耕地面积不足一亩,有限的耕地资源必须得到保护,地票交易制度通过“先占后补”的方式,极大的缓和了耕地资源的紧张保护局面,杜绝了农村土地资源浪费的现象,通过开源节流,一定程度上促进了农村耕地保有量的增加。
(三)促进城乡一体化,增加农民收入农村集体建设用地与城市建设用地远距离、大范围的转换,一方面可缓解城市建设用地紧张,带动城乡之间土地要素流转,大幅度提升偏远地区的农村土地价值,另一方面,实现了城乡级差地租的价值化,这个价值可以转化为大城市反哺大农村的资金。
农民通过地票增加收入,促进农村劳动力转移,增加农业投入的资金,提高进入城镇后的生活保障水平和发展能力。
三、地票交易的制约瓶颈“地票”作为新生事物,从诞生的那一刻起便被赋予了一种神圣的寄托,然而作为城乡土地流转的试水石,重庆地票交易面临着诸多瓶颈。
(一)复垦的落实问题地票交易的前提是农村建设用地转化为城市建设用地的同时,耕地数量的增加和质量的不变。
然而,复垦土地的数量和质量并不能得到充分保证。
作为政策的执行者和受益者,相关行政部门可能更倾向于复垦耕地当时的数量,而忽视了复垦耕地的质量,以及后期复垦耕地的保护。
依照《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》的规定,对于复垦耕地,区县国土资源部门按规定组织验收,合格后,按照重庆市土地复垦有关规定,向市国土资源部门申请确认并核发地票,如此以来,地方政府“既是复垦耕地带来用地指标的受益者,又是复垦验收的审批者,同时也是复垦成本的支付者”。
由于复垦耕地的未来利用与地方政府并没有直接关系,因此地方政府不会太关心复垦土地质量的好坏,考虑更多的是换建设用地指标的问题。
(二)溢价分配问题对于溢价分配,现行模式下规定:
一是支付复垦成本,对农民的宅基地上的房屋,比照征地的标准,给予补偿,并对其新购房给予补贴;二是给付农村集体组织类似于土地出让金的价款,因建设用地所有权人是集体,农民只有宅基地使用权,因此这部分价款,不能直接支付给村民;三是区县政府建立耕地保护基金。
但是,从溢价分配模式可以看出,经过层层截流,溢价款最终交付给农民的并不多,这对于保护农民利益不利。
因此,如何建议一整套科学的溢价分配机制,是地票交易面临的重要问题。
(三)地票持有者权利保护问题《暂行办法》只赋予了地票持有者人对地块的选择权。
地票持有者人要在符合城市规划和土地利用规划的范围内,寻找尚未被国家征收、又符合其市场开发需求的地块。
如果该地块符合两规,又有市场需求,政府就按程序对该地块进行征用,并作为经营性用地进行招拍挂。
地票持有者和其他开发者成为平等的竞争者。
然而,地票持有人不能享有同等条件下获得国有城镇土地使用权出让时的优先权。
地票持有人拍到该地块使用权,地票的价格计入到招拍挂价格之中。
地票持有人拍不到地块,政府从拍卖价中扣除地票价格,这部分返给地票持有人,但只返还本金,利息损失作为投资风险由地票持有人支付。
可见尽管地票被称之为“买地VIP卡”,但是法律意义上其并不具备“优先权”的含义,现实中,参与地票买卖的企业积极性并不高。
可见,现行政策对于地票持有者的保护并不完善。
四、地票交易制度的完善爱迪生发明电灯的时候并没有人意识到电气时代的到来,贝尔发明电话的时候同样没有人意识到通讯时代的到来,任何新生事物可能如襁褓中的婴儿般充满了幼稚,然而伴随其成长、成熟、成功,展现在我们面前的可能是一个巨人。
地票同样如此,只要我们能不断完善相关制度,其所展现的新面目,其所带来的新风貌,可能超乎我们的预期。
(一)借鉴污染物排放权交易制度,完善土地当量问题不可否认,重庆目前实行的地票制度,与国际上通行的污染物排放权交易制度有异曲同工之妙,区别在于地票核定并未考虑土地质量问题,尽管国土部门认为有必要在评审确定土地数量时考虑土地质量状况,但是实际操作中,相关部门对于复垦土地的质量并未重视,然而由于地域差别,重庆各区县复垦耕地质量差异较大,即便是同一区县的复垦耕地,因各种人为因素,也可能存在质量差异。
片面的仅仅以面积作为地票的计价单位并不科学。
参照污染物排放当量,可以建立一种土地当量,将土地的各项综合指标均予以考虑,最终使地票能够科学合理的反应其所代表的耕地质量,同时促使土地复垦能够更为有效。
土地当量制度的建立,也是农村建设用地未来全国流通的必要保证。
(二)溢价大部分作为建设新农村住房基金溢价全部分配给农民无法律依据,因为村集体是建设用地使用权的主体;溢价不分配给农民却损害了农民利益,因为农民让出了宅基地等作为复垦标的。
对于该部分溢价,笔者认为其中大部分作为新农村住房基金更为合适。
一方面,减轻了村集体的资金压力,另一方面,是对农民失去宅基地的对应补偿,同时,新农村住房基金的设立,能够更为有效的促进新农村住房建设,增加农民的入住积极性。
溢价的其余部分,可以划入耕地保护专项基金,加大耕地保护力度。
(三)建立城市建设用地“招拍挂”准入制度xx年7月1日起,在成都市招拍挂出让的土地,竞买者必须持有地票。
成都市的规定保证了地票持有者的可得利益,这种准入制度事实上属于“优先权”的一种体现形式。
也只有通过这种准入制度,地票持有者的合法利益才有可能得到保证,而该种准入制度在另一方面无疑会促进地票制度的发展完善。
因此,重庆市也可考虑建立建设用地“招拍挂”准入制度。
(四)地票交易应建立二级市场,地票质押应贯彻落实地票作为一种预期权益,可作为质押标的。
xx年12月27日,重庆土地交易所分别与中信银行重庆分行、招商银行重庆分行签订合作协议,探索地票的质押贷款。
地票质押是地票持有人以地票作担保,向金融机构贷款的一种担保方式,该项业务的开辟,增加了地票的融资功能,将极大地促进农村土地交易市场有限健康发展,对推动农村金融市场的发展意义重大。
为保证地票的有序流转,相关部门应该明确地票的登记制度,并配套其抵押或质押的有关规定。
今年1月1日,《重庆市地票管理办法》正式实施。
自此,引发全国关注的城乡统筹制度创新——重庆地票制度改革已风风雨雨地走过了7个年头。
作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,重庆市于xx年12月成立了农村土地交易所,同年12月4日,首张地票成功拍卖。
地票改革实践的大幕就此拉开。
7年来,重庆市不断完善复垦、交易、使用和价款分配等环节设计,已基本形成了地票制度框架体系。
据统计,截至xx年12月底,重庆已累计交易地票17.29万亩、345.66亿元;地票质押8354亩,金额12.23亿元;地票使用11.7万亩。
从实践来看,地票制度在保护耕地、保障农民权益、统筹城乡土地利用、促进新型城镇化发展等方面的作用日益显现,成为重庆统筹城乡发展的重要制度成果。
从试点探索到建章立制,重庆地票走过了怎样的道路?
地票制度改革下一步该如何走?
带着问题,记者进行了深入探访。
幸福故事:
沉睡的农地资产被激活地处武陵山腹地的重庆市秀山县是国家__重点县,总人口65万。
如今,通过高山生态扶贫搬迁,3.3万余人已走出大山深处,其中集中安置率达70%以上。
这一切,都源于地票收益破解了边远山区农户搬迁资金不足难题。
同样得益于地票制度改革,家住重庆市彭水县靛水乡新田村的农户李保华一家过上了小康的日子。
李保华告诉记者,以前家里有父辈留下的旧宅一处,原宅基地面积约8分,院坝、圈舍等附属设施用地1亩多,全家在家务农,日子过得紧巴巴的。
xx年3月,他申请将父辈遗留的旧宅复垦,拿到地票款13万多元。
据他介绍,这13万元一部分投入了养殖业,买了六七十头黑山羊和200只绿蛋壳鸡,另一部分投资开了100平方的小诊所。
“两边加起来每年收益四五万元不成问题。
”李保华高兴地说。
其实,享受到地票制度带来实惠的不光是农户,还有集体经济组织。
重庆市石柱县马武镇18个村,几年前集体经济收入为零的有11个村,有收入的7个村,每村每年收入均低于1万元。
实施农村建设用地复垦3年,全镇集体经济组织地票收入6161万元,村均342万元,极大地促进了当地经济社会发展。
制度创新:
以市场化破解城乡用地难题重庆市探索地票改革的思路是,以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标,建立市场化复垦激励机制,引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地,形成的指标在保障农村自身发展后,节余部分以地票方式在市场公开交易,可在全市城乡规划建设范围内使用。
重庆市市长黄奇帆表示,地票这一制度创新,主要基于三方面的理论逻辑。
首先,地票制度是被异化的城镇化路径的正常回归。
全球城镇化的普遍规律是,城市建设用地增加,农村建设用地相对减少,但农耕地不仅不会减少,还会有所增加。
我国城镇化却出现了与之相悖的情形。
资料显示,2000~xx年,全国1.33亿农民进城,城镇建成区面积增长76.4%,但农村建设用地不仅没减少,反而增加了3045万亩。
耕地年均减少约1000万亩。
出现这一问题,其症结在于城乡二元分割的土地制度下,进城农民工在城市要占用建设用地,其在农村的宅基地因缺乏合理的退出通道而长期闲置,造成了建设用地“双增长”格局,给耕地保护带来压力。
而地票制度为农民自愿有偿退出宅基地开辟了一个制度通道,有助于推进土地城镇化和人口城镇化协调发展,为破解我国的“土地困局”提供了一条路径,是顺应城镇化发展普遍规律的。
其次,地票制度是产权经济学的创新实践。
农村土地为集体所有,农民有使用权,但无处分权。
由于我国农村土地集体所有制产权模糊,导致出现了“人人有份,户户无权”的状况,土地产权很难“动”起来。
地票制度针对农村建设用地比较模糊的产权状况,进行确权分置:
土地所有权归集体,将土地使用权视为一种用益物权归农民,所有权和使用权按比例获得各自收益,并将耕地复垦验收合格票据化形成的地票,交由政府设立的土地交易所组织市场交易。
这样,把农村闲置的、利用不充分的、价值很低的建设用地,通过指标化的形式,跨界转移到利用水平较高的城市区域,从而使“不动产”变成了一种“虚拟动产”,用市场之手把城乡之间连了起来,实现了农村、城市、企业等多方共赢。
第三,地票制度是恪守“三条底线”的审慎探索。
土地是农民的命根子。
重庆地票制度探索,始终恪守中央反复强调的“坚持土地公有制性质不改革、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线。
三条底线不能破,是重庆地票制度设计和实践的基本准绳。
操作模式:
自愿复垦、公开交易、收益归农重庆农村土地交易所执行总裁童代志告诉记者,地票制度经过试验探索,目前已基本形成了以“自愿复垦、公开交易、收益归农、价款直拨、依规使用”的制度体系。
“地票市场化的运作方式,更能体现农民在处置农村土地房屋财产上的主动性、自愿性和参与性。
”据了解,地票复垦由农户或农民集体自愿提出申请,农户需要保证住有所居,不下指标,不搞大拆大建;配套的农民新村建设布局、户型设计充分尊重农民意愿,不搞被复垦、被上楼;复垦形成的耕地仍归农村集体经济组织所有,由原农户优先承包使用。
地票交易实行市场化定价,由农村土地交易所根据市场供需情况统一组织,公开发布交易信息。
“地票成交单价已由首场的8万元/亩逐步提升到现在的20万元/亩左右。
”童代志说。
“那收益是如何分配的呢?
”记者问道。
“地票价款扣除复垦成本后全部收益将归‘三农’所有,作为农户实际使用的合法宅基地,收益由农户和集体经济组织按85∶15比例分享;属农民集体经济组织使用的建设用地,复垦交易的地票收益归集体经济组织所有。
”童代志说,这一政策规定尊重了农房是农民在农村主要财产的现实情况,同时考虑了集体经济组织作为土地所有权人的权益实现,量化了农村集体土地所有权和使用权收益分配比例,实际操作中得到了农民和集体经济组织的普遍欢迎。
此外,重庆市要求,地票制度必须与现行土地管理制度充分衔接,始终依规划实施复垦和使用地票,地票生产、使用各环节也必须符合土地利用规划、城市建设规划要求,城市规划区内的农村建设用地不纳入复垦,不在规划建设范围外使用地票,地票落地后仍按现行土地出让制度供地。
明晰土地权属,是实现农民土地财产权益的前提。
地票制度的运行建立在农村土地产权明晰的基础上。
截至xx年底,重庆在全国率先完成了新一轮农村土地房屋登记发证工作,累计核发集体土地所有权证书8.04万本,宅基地及农房证书660万本,其他建设用地及房屋证书4.06万本,做到了应发尽发,为农村建设用地复垦和地票交易创造了条件。
改革成效:
让用地跟着人口和产业走地票改革在重庆取得了实实在在的成效。
据重庆农村土地交易所副总裁王晓芹介绍,在重庆已交易的地票中,70%以上渝东北、渝东南地区。
这两个区域在全市发展中承担着生态涵养和生态保护的功能,发展导向是引导超载人口转移,实现“面上保护、点上开发”。
而地票的使用,95%以上落在了承担人口、产业集聚功能的主城及周边地区。
“这种资源配置,符合‘产业跟着功能定位走、人口跟着产业走、建设用地跟着人口和产业走’的区域功能开发理念,有利于推进区域发展差异化、资源利用最优化和整体功能最大化。
”王晓芹说道。
同时,地票是一种有偿使用的指标,促使城镇用地者更加理性用地、节约集约用地。
由于地票落地充分考虑了市场意愿,提高了城镇规划实现效率。
实施农村建设用地复垦,促进了耕地集中连片,为农业规模化经营创造了用地条件,提高了农村土地资源的整体利用效率。
因为地票运行程序是“先造地、后用地”,这也更有利于落实耕地占补平衡制度。
据介绍,重庆农村闲置建设用地复垦后,95%以上面积可转变为耕地,而地票使用所占耕地仅占63%左右,地票落地后平均省出了约30%的耕地,实现了耕地占补有节余。
截至xx年12月,重庆已使用地票11.7万亩,实际占用耕地7.3万亩。
地票制度实现了耕地“多补少占”,而且保障了补充耕地质量。
此外,由于复垦宅基地生成的地票按纯收益85∶15的比例分配给农户和集体经济组织,使得农民收入不断增加。
据测算,重庆农村户均宅基地0.7亩,通过地票交易,农户能一次性获得10万元左右的净收益。
复垦形成的耕地归集体所有,仍交由农民耕种,每年也有上千元的收成。
尤其是对贫困地区,因实行“优先地票交易,优先直拨价款”政策,截至xx年12月底,重庆市已累计交易贫困区县地票13.08万亩、260.8亿元,占交易总量的76%左右。
集体经济组织获得地票收益,与部分农民所得收益一起投入新农村建设,改善了农村生产生活条件。
重庆市近年完成数十万户农村危旧房改造和高山生态移民扶贫搬迁就得益于此。
王晓芹说,从地票改革试验来看,农民对于农村宅基地及附属设施用地的利用和管理观念也发生了很大的变化,对于权证办理、农村土地房屋财产,以及集体内其他成员使用宅基地监督等的重视程度与日俱增。
农民对产权的重视也促进了政府完善农村宅基地审批管理,以精细化为目标,加强农村权籍管理,以城镇一体化发展为指导,加快推进农村土地利用规划编制,加强深层次农村产权制度改革的研究。
新阶段任务:
扩大试点,优先用于脱贫攻坚“地票占比太高,会影响其价值;地票占比太低,节约集约用地和反哺农村、农民的效果不明显。
”“地票制度必须是城乡建设用地指标远距离、大范围置换,就近城镇化并无适用的,也无意义。
重庆地票主要偏远的渝东北、渝东南的现象就反映了这一问题。
”“对于远郊农村的闲置建设用地,受区位所限,开发建设机会相对较少,土地价格很低,一旦通过地票交易,就能大幅提升其价值。
”对于试验工作中遇到问题,下一步应该怎么办,重庆国土人规划了地票制度改革新阶段的目标和任务。
重庆市国土房管局局长董建国提出,在经济新常态下,国家对耕地保护提出了更高要求,对地票完善功能、扩大试点带来新机遇。
因此,要科学确定地票在供地总盘子中所占的比例,明确地票的使用范围。
xx年1月1日正式实施的《重庆市地票管理办法》,明确在自愿复垦、公开交易、收益归农、价款直拨、依规使用的基础上,要优化交易方式,突出公开、透明组织交易,完善交易公告启动、拍卖或挂牌的选取、交易结算等规则,提升交易和结算效率;允许地票转让,持有地票超过2年,或者因地票质押到期不能清偿债务的,可以并入一级市场公开转让;在严格要求新增经营性建设用地必须使用地票的基础上,在全市城乡建设用地规划规模不增加、耕地保有量目标不减少的前提下,地票可以在土地利用总体规划确定的有条件建设区内使用。
下一步,重庆市将进一步完善地票制度,并积极配合有关部委做好地票制度推广试点各项准备工作,明确扩大地票改革试点优先用于脱贫攻坚,对贫困地区和其他地区按贫困人口单独包装的复垦项目,实行“优先复垦、优先质押、优先交易、优先支付价款”;优化土地利用年度计划配置方式,合理配置新增建设用地计划指标与地票在供地总盘子中的比例,逐步破解城镇化进程中的城乡建设用地“双增长”的难题。
7年的时间过去了,作为一种先期探索,重庆地票改革按照中央的要求,正在进一步完善相关制度,使之在常态化、制度化、法制化的道路上越走越宽。
附:
重庆地票制度实施环节复垦前提是农民住有所居,并自愿申请,将闲置、废弃或利用不充分的农居房屋,复垦为耕地。
至于单户申请,还是联户申请;是复垦后在本地另建新居或新村,还是到城镇购房,都遵从申请人的意愿。
验收时,以权证为建设用地的合法依据,以第二次全国土地调查的图斑控制复垦范围,以实测结果确认有效建设用地的面积,并严守复垦达标的技术标准。
交易复垦一旦经验收合格,就生成“地票”,即可以公开交易的土地资产之凭证。
权利人(农户或农村集体)可持票进场,到重庆农村土地交易所挂牌出售。
根据土交所章程,城乡法人、具有独立民事能力的自然人及其他组织,均可入场平等竞购地票。
地票的成交价由市场决定,信息一律公开。
落地重庆市建立计划指标、地票、增减挂钩指标分类保障用地需求的制度。
明确规定,主城区和区县城新增的经营性用地,必须使用地票。
同时,也限定不得在城市规划建设范围之外使用地票,保证地票的落地纳入城市建设规划。
另外,地票落地时仍遵守现行土地征收、转用、出让的有关规定。
分配地票的成交价款扣除复垦成本之后,全部收益归农民和农村集体所有。
其中,宅基地收益由农户与集体按85:
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