土地审批制度程序与基本要求内容.docx
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土地审批制度程序与基本要求内容
土地审批制度、程序及基本要求
一、土地管理基本知识
1、土地制度及土地权利体系:
Ø土地公有制:
所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制
Ø土地权利体系:
国家所有
所有权
土
地
权
集体所有
国有土地使用权
利
体
系
使用权
农地承包经营权
集体建设用地使用权
他项权利
2、土地利用总体规划体系
(1)五级规划体系
Ø 全国土地利用总体规划
Ø 省级(自治区、直辖市)土地利用总体规划
Ø 地市级土地利用总体规划
Ø 县级土地利用总体规划
Ø 乡镇级土地利用总体规划
(2)规划的分级审批
Ø 国务院批准:
全国的总规;省、自治区、直辖市的总规;省、自治
区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院
指定的城市的土地利用总体规划
Ø 省级批准:
除上述范围外的
Ø 市级批准:
乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权
的设区的市、自治州人民政府批准
3、土地利用计划管理
土地利用年度计划,是指国家对计划年度内新增建设用地量、土
1
地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。
4、现行耕地保护制度体系
(1)土地用途管制制度
Ø 国家实行土地用途管制制度
Ø 国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用
地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地,控制
建设用地问题,对耕地实行特殊保护
三个基本方面:
Ø实现用途管制的基础是分类确定土地用途
Ø实现用途管制的依据是土地利用总体规划
Ø实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批
(2)基本农田保护制度
《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度”
主要可概括为以下规定:
Ø 划定基本农田保护区:
五类耕地、80%以上、落实到地块和农户
Ø 严禁占用基本农田
五类耕地:
a) 经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地
b) 有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造
的中、低产田
c) 蔬菜生产基地
d) 农业科研、教学试验田
e) 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地
(3) 耕地占补平衡制度
《土地管理法》第三十一条规定,国家实行占用耕地补偿制度,落
实占补平衡制度中主要采取以下措施:
Ø 明确责任,落实耕地占补平衡的法定义务
Ø 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度
Ø 建立补充耕地储备制度,逐步做到先补后占
2
Ø 抓好补充耕地资金的落实 单独选址的,用地单位负责补充
城市批次的,市、县、乡政府负责补充
测算等别折算系数,确保数量、
质量不降低
村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责
接收耕地开垦费的单位负责
(4)土地开发整理复垦的有关政策
“在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,
开发未利用土地”,“国家鼓励土地整理”,“因挖损、塌陷、压占等
造成土地破坏,用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦”
二、审批制度
建设用地审批管理的内涵:
建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权,对
建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的
行政管理。
其主要任务是:
保护耕地与为经济建设服务;保护土地所有
者和土地使用者的合法权益;严格审查建设项目用地;采取有力措施,
确保实现耕地占补平衡;规范建设用地审批管理工作。
审批制度主要包括:
1、建设项目用地预审2、农地转用审批
3、土地征收审批4、土地供应审批
农用地转用审批用途管制的核心
1、概念:
农用地、依法、依规、划转建设用地
2、批准权限:
Ø 国务院
Ø 省、自治区、直辖市人民政府
Ø 设区的市、自治州人民政府审
1、农用地转用审批权限
批准条件为:
符合土地利用总体规划
已纳入土地利用年度计划
已履行或能够履行耕地占补平衡义务
占用林地的需经有权一级林业主管部门审核
须符合国家建设用地供应政策
国务院的审批权限
(1)国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准
的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。
(单独选址)
(2)在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治
区人民政府所在地的城市以及人口在 100 万人以上的城市建设用地
规模范围内,为实施该土地利用总体规划,按照土地利用年度计划申
3
请城市分批次建设占用土地。
(城市批次)
省级人民政府的审批权
除国务院审批权限以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建
设用地的,需报省、自治区、直辖市人民政府审批。
设区的市、自治州人民政府审批权
如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、
自治州人民政府批准,则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建
设用地规模范围内的农用地转用,可以由设区的市、自治州人民政府
批准。
2、土地征收审批权限
Ø 国务院
Ø 省、自治区、直辖市人民政府
国务院的审批权限
(1)基本农田
(2)基本农田以外的耕地超过 35 公顷的
(3)其他土地超过 70 公顷的
省级人民政府的审批权限
征收除国务院审批权限以外土地的,由省级人民政府批准
(1)低于 35 公顷面积的耕地(不包括基本农田)
(2)低于 70 公顷面积的其他土地
注:
其他土地是指耕地(含基本农田)以外的土地。
包括除耕地以外的农用地(包括园地、林地、牧草地等)、
建设用地和未利用土地等
3、土地供应审批权限
县级(含)以上人民政府
建设项目用地报批程序(单独选址的)
1.建设项目用地预审
2.用地单位提出用地申请
3.市(县)拟定一书四方案
4.逐级报至有审批权一级政府审批
4
5.批后实施(2-4 为组件报批过程)
三、预审
建设项目用地预审,是指国土资源管理部门在建设项目审批、核
准、备案阶段,依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查
1、法律依据:
Ø 《中华人民共和国土地管理法》第五十二条
Ø 《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部令第 42 号)
Ø 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
Ø 各省建设项目用地预审管理实施办法
2、预审原则:
Ø 符合土地利用总体规划保护耕地,特别是基本农田
Ø 合理集约利用土地
Ø 符合国家供地政策
3、分级预审
Ø 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建
设项目,由该级人民政府的国土资源管理部门预审
Ø 需核准和备案的建设项目,由与核准、备案机关同级的国土资
源管理部门预审。
4、预审程序
A、申请:
需审批的建设项目在可行性研究阶段,由建设用地单位提出
预审申请;
需核准的建设项目在项目申请报告核准前,由建设单位提出
用地预审申请;
需备案的建设项目在办理备案手续后,由建设单位提出用地
预审申请。
B、受理:
应当由国土资源部预审的建设项目,通常委托项目所在地的
省级国土资源管理部门受理,但建设项目占用规划确定的城市建
设用地范围内土地的,委托市级国土资源管理部门受理。
受理后,
5
提出初审意见,转报国土资源部。
涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地,建设用地
单位可直接向国土资源部提出预审申请。
应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基
站等小面积零星分散建设项目用地,由省级国土资源管理部门预
审,并报国土资源部备案。
申请预审应当提交下列材料:
(已批准项目建议书的审批类项
目、需备案的建设项目)
建设项目用地预审申请表(国土资源部统一制定的)
建设项目用地单位申请预审的报告(内容包括拟建项目的基
本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地
指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦
资金的拟安排情况等)
*项目建议书批复文件或者项目备案批准文件
*单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地
质灾害易发区内的,提交地质灾害危险性评估报告
*单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否
压覆重要矿产资源的证明材料
标注项目用地范围的乡级以上土地利用总体规划图及相关图
件
市、县国土部门列入年度计划的承诺(陕西省)
建设单位不开工承诺(陕西省)
(直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建
设项目,申请用地预审的不提交*项材料。
但项目单位应当在用地
预审完成后,申请用地审批前,依据相关法律法规的规定,办理地
质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续)
受国土资源部委托初审的,在转报用地预审申请时,应当提供
下列材料:
对申报材料作出的初步审查意见
标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图
6
件
属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修
改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划
修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会
纪要
5、预审内容
Ø 建设项目选址是否符合土地利用总体规划,是否符合国家供地
政策和土地管理法律、法规规定的条件
Ø 建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定
Ø 建设项目占用耕地的,补充耕地初步方案是否可行
Ø 征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况
Ø 属《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土
地利用总体规划的,规划的修改方案、规划修改对规划实施影
响评估报告等是否符合法律、法规的规定
6、其他规定
Ø 国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日
起二十日内,完成审查工作,并出具预审意见。
二十日内不能出
具预审意见的,经负责预审的国土资源管理部门负责人批准,
可以延长十日
Ø 预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请
报告的必备文件
Ø 建设项目用地预审文件有效期为两年,自批准之日起计算。
已
经预审的项目,如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调
整的,应当重新申请预审
Ø 未经预审或者预审未通过的,不得批复可行性研究报告、核准
项目申请报告;不得批准农用地转用、土地征收,不得办理供地
手续。
预审审查的相关内容在建设用地报批时,未发生重大变
化的,不再重复审查
四、组卷报批程序与要件
1、单独选址项目
7
(1)省级批准的单独选址项目——程序
Ø 向市、县政府提出用地申请
Ø 市、县国土资源管理部门拟定“一书四方案”,经同级人民政府
审核同意后,报上级国土资源管理部门审查
Ø 有关国土资源管理部门收到上报的材料后,报经同级人民政府
审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府,并将材料及时送
该级国土资源管理部门
Ø 有批准权的国土资源管理部门会审,报同级人民政府批准
单独选址项目用地组卷报批程序
建设单位
项目可行性研究论证
项目立项后,建设单位
提出用地申请
建设项目批准机关同级土地行政主管部门
建设用地预审、出具预审报告
一书四方案:
编制建设项目用地呈报说明书;
土地所在地市、县人民政
府
审核同意
同级人民政府
审核同意
建设用地申请表
土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门
1、受理;2、拟定“一书四方案”(收到申请之
日 30 日内)
上一级土地行政主管部门
审查、上报(5 日内)
1、农用地转用方案
2、补充耕地方案
3、征用土地方案
4、供地方案
城市建设用地范围内,拟定方
案 1、2、3;
村庄和集镇建设用地范围内拟
定方案 1、2;
国有农用地范围,拟定方案
1、2、4。
审核
有权批准的人民政府
批准
有权批准的土地行政主管部门
审查(内部会审 30 日内)、批复(5 日内发出)
(2)省级批准的单独选址项目——要件
文字材料
(1)市、县国土资源部门经市、县政府同意的建设用地请示文
件
(2)国土资源管理部门的用地审查意见
8
(3)建设用地申请表
(4)建设用地项目建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、
补充耕地方案、征收土地方案、供地方案
(5)建设拟征(占)土地分类面积汇总表(用地涉及两个以上县
市提供)
(6)建设拟征(占)土地权属情况汇总表(表中“土地证号”栏
内可填写土地登记卡号)
(7)建设项目用地预审批复
(8)建设项目批准、核准或备案文件
(9)建设项目初步设计批准文件或其他设计批准文件
(10)市县人民政府关于建设项目征地补偿费用标准合法性、
安置途径可行性及履行法定征地程序的说明
(11)被征地农民社保落实的证明
(12)是否压覆矿产资源的有关材料(涉及压覆矿产资源的,提
供省级以上国土资源主管部门出具的审批文件及压覆登记书)
(13)是否位于地质灾害易发区的有关材料
(14)其它有关说明
图件材料
(1)建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图
(2)拟占用土地的 1:
1 万标准分幅土地利用现状图
(3)补充耕地位置图(在 1:
1 万标准分幅土地利用现状图上标
注)
(4)建设项目总平面布置图或线型工程平面图
其他材料
(1)委托国土资源部门补充耕地的,附具耕地开垦费缴纳证明;
已完成补充耕地的,附具补充耕地验收文件
(3)涉及规划局部调整,附具土地利用总体规划局部调整方案
(4)建设用地规模超过有关指标规定的,附具国土资源部门关
于项目用地超标的说明
(5)以有偿使用方式供地的,要附具草签的国有土地出让合同
9
及有关市县人民政府关于新增建设用地土地有偿使用费准备情况
的说明
(6)涉及占用林地的,提供林业主管部门出具的林地审核同意
书建设单位有关资质证明
(3)国务院批准的单独选址项目
《关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工
作的通知》国土资发〔2009〕8 号2009 年 3 月 1 日起实施
改革要点:
✓ 提前介入:
报国务院批准用地的建设项目批准(核准)后
的初步设计阶段,市、县国土资源管理部门要提前介入,主动了
解项目涉及用地有关情况,落实建设项目用地预审意见,开展
用地报批的准备工作
✓ 优化程序:
在建设用地报批前,市、县国土资源管理部
门就征地位置、面积以及补偿标准、安置途径等拟订征收土地
方案,按照规定履行征地报批前告知、确认、听证程序,确认方
案有关内容。
征收批准后,进行公告、登记等实施
✓ 分段呈报:
线性工程往往因为涉及多个市、县,原则上
以省为单位一次报批,但先行完成用地组件报批工作的,也可
以地(市)为单位分段呈报国务院批准用地。
✓ 简化材料:
由现行的 35 件减少到 10 件,减少约 70%
✓ 深化论证:
切实做好实地踏勘和专家论证工作
审查责任:
市、县做好基础性工作,省级进行实质性审查,部
是进行合规性复核
调动省级国土资源管理部门工作的积极性,使中央部门从繁
琐的审批事务中解脱出来,用于宏观政策制定和用地批后监管。
市、县国土资源管理部门:
受理申请、组织报件,审查申请用
地条件,核实权属、地类和面积,编报 “一书四方案”,履行告知、
确认和听证程序等;向上级国土资源管理部门报告上述内容的审
查情况;对申报材料内容的真实性负责。
省级国土资源管理部门:
审查用地是否落实预审意见、符合
10
序号
报 批 材 料 名 称
电子化格式
需纸质材料
1
省级国土资源管理部门的审查报告
PDF 文档
是
2
建设项目用地呈报“一书四方案”
数据库表
是
3
建设项目用地申请表
数据库表
是
4
建设项目用地预审批复文件
PDF 文档
是
5
建设项目批准、核准或备案文件
PDF 文档
是
6
建设项目初步设计批准或审核文件
PDF 文档
是
7
建设项目用地土地分类面积汇总表
数据库表
否
8
建设项目用地勘测定界界址点坐标成果表
数据库表
否
9
补充耕地地块边界拐点坐标表
数据库表
否
10
补划基本农田地块边界拐点坐标表
数据库表
否
土地利用总体规划、纳入土地利用计划,涉及规划调整是否符合有
关规定;是否确权登记、地类和面积是否准确;是否符合国家供地
政策、用地总面积符合土地使用标准和节约集约要求;是否落实征
地补偿安置和被征地农民社会保障措施,是否落实耕地占补平衡
和补划基本农田;审查是否按规定办理压覆矿产资源审批、地质灾
害危险性评估备案和土地复垦方案评审;对存在未批先用等违法
用地行为的,审查是否已进行依法查处,是否追究有关责任人的行
政或法律责任等。
省级国土资源管理部门就上述内容形成报部的
审查报告,说明审查依据,提出审查意见,对审查内容和意见的真
实性、合法合规性负责。
国土资源部:
对省级国土资源管理部门的审查内容和意见进
行复核性审查,对用地是否符合法律法规和有关规定提出结论性
意见,必要时依据有关规定进行实地核实。
对符合要求的项目用地,
在一个月内完成用地审查。
报国务院批准单独选址建设项目用地报批材料目录
关于* * *建设项目用地的审查报告
一、建设项目基本情况
〔项目概况〕、有关审核许可手续〕、动工用地情况〕
二、申请用地现状
〔勘测定界〕、权属、地类和面积〕
11
三、用地规划计划与落实预审意见情况
〔用地规划计划〕〔落实预审意见〕
建设项目控制工期的单体工程先行用地报批材料目录
1.省级国土资源管理部门请示文件(含单体工程名称、位置、
用地规模和耕地面积,省级项目单体工程是否占用基本农田等情
况);
2.建设项目用地预审批复文件;
3.建设项目批准(核准)文件;
4.建设项目初步设计批准文件或国家有关部门确认工程建设
的文件;
5.市、县国土资源管理部门对申请先行用地的征地补偿标准
和安置途径有关情况说明(附建设单位拨付征地补偿费用的凭证、
被征地村组和群众对征地补偿标准和安置途径的意见、动工前将
征地补偿费发放到被征地村组和群众的承诺);
6.申请先行用地的工程位置示意图(附电子版)。
2、城市批次用地---程序
(1)省级批准城市批次项目
Ø 市、县政府提出用地申请
Ø 市、县国土资源管理部门拟定“一书三方案”,经同级人民政府审
核同意后,报省级国土资源管理部门审批
12
Ø 审级国土资源管理部门会审,报同级人民政府批准
Ø 未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的,不予批准
(2)国务院批准城市批次项目
城市国土资源管理部门
1、填报《XX 市 XX 年度农用地转用和
土地征收方案表》
2、编制农用地转用和土地征收方案
城市人民政府
审核、申报(抄送)
省级人民政府
审核同意、一年一次呈报(国务院)
、抄送(国土资源部和驻派地区的
国家土地督察局)
省级国土资源管理部门
1、审查农用地转用和土地征收方案,
并提出书面审查意见
2、省内用地请示汇总,填报《XX
省 XX 年度国务院批准建设用地城市
农用地转用和土地征收方案申请汇总
表》
国土资源部
总体审查、呈报审查报告
国务院审批
城市国土资源管理部门
1、填报《XX 市农用
地转用和土地征收实施
方案表》
城市人民政府
审定
省级人民政府
审核同意、报国土资源部、抄送
驻派地区的国家土地督察局
驻派地区的国家土
地督察局
省级国土资源管理部门
1、审核农用地转用和土地征
收实施方案,并提出书面审查
意见
(建议省级政府同意)
每季度第一个月 10日以前,汇总上一季度实施方案审核同意情
况
填报《XX 省 XX 年 XX 季度国务院批准建设用地城市农用地转用
驻派地区的国土资源部
和土地征收实施方案备案表》并附标注申请用地和补充耕地位置
国家土地督备案
的标准分幅土地利用现状图、建设用地勘测定界技术报告和勘测
察局
定界图(电子软盘)
3、城市批次用地---要件(文字材料和图件材料)
13
文字材料
城市分批次建设用地的报批主体是市、县人民政府,具体由市、
县国土资源管理部门组织报批材料。
报国务院批准的城市建设用地,省级人民政府向国务院呈报
城市建设用地请示时,需提交以下材料。
1、省级人民政府关于**年度城市建设用地请示文件;
2、省级国土资源管理部门对**市**年度建设用地审查意见;
3、**省**年度国务院批准建设用地城市农用地转用和土地征
收方案申报汇总表;
4、**市**年度农用地转用和土地征收方案表;
5、标注申请用地位置的 1 比 1 万标准分幅土地利用现状图;
6、标注申请用地位置的土地利用总体规划确定的中心城市建
设用地范围控制图;
7、上一年度城市农用地转用和土地征收方案的实施情况说明。
附件:
**城市人民政府关于农用地转用和土地征收方案的编
制说明;
当地出台的关于征地补偿安置及被征地农民就业和社会保障
等有关规定或办法,耕地占补平衡的有关规定或办法。
报国务院批准的城市建设用地,城市人民政府向省级人民政
府申报农用地转用和土地征收实施方案时,需提交以下材料:
1、××市建设用地请示文件;
2、××市农用地转用和土地征收实施方案表(参考表);
3、标注申请用地和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状图;
4、建设拟征(占)地土地权属情况汇总表;
5、建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图;
6、其他有关资料(由省、自治区、直辖市确定)。
报省级人民政府批准的城市分批次建设用地
1、市(县)国土部门经市(县)级人民政府同意的用地请示文件
14
2、市级国土资源管理部门建设用地审查情况表
3、建设用地项目呈报材料“一书三方案” (建设用地呈报说
明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案)
4、建设拟征收土地权属证明和土地权属汇总表
5、县级以上人民政府对征地补偿标准合法性、安置途径可行
性及履行征地程序情况的说明
6、陕西省被征地农民社会保障方案审核表或试点地区政府
(管委会)缴纳社保费用的额承诺
7、征收土地预告知书、听证告知书、送达回执单及听证纪要
或放弃听证的证明
8、补充耕地情况说明(含占、补耕地数量和质量情况)、补充
耕地信息确认单
9、城规规划部门出具的申报地块规划用途的说明文件
10、渭河(汉中)流域治理、移民搬迁、重点示范镇建设用地审
核表(涉及该建设类别填写)
11、涉及占用林地的,需附省级(国家级)林业部门的使用林地
审核同意书
12、违法用地处罚决定书以及缴纳罚款的票据、对相关责任人
的处分决定(涉及违法用地的提供)
13、勘测定界报告书(包括勘测定界技术报告书、勘测定界图、
验收意见、勘测定界界址点成果表、勘界单位资质证明)
14、拟征收土地 1:
1 万标准分幅土地利用现状图(标注变更时
间、经办人签字、盖市、县国土资源部门印章)
15、拟征收土地 1:
1 万乡级土地利用总体规划图(标注批准时
间、经办人签字、盖市、县国土资源部门印章)
16、其他有关材料,根据具体情况而定
4、土地征收报批的新要求
征地程序方面提出了“告知、确认、听证”的要求,即 “在
征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径
告知被征地者;
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- 土地 审批 制度 程序 基本要求 内容