房屋及设备维修养护管理规划方案docx.docx
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一:
楼宇的维护
质量目标共分十项,以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标
完成的实施措施。
序
指标名称
号
房屋及配套
1
设施完好率
房屋零修、
2
急修及时率
维修工程质
量合格率
回访率
3
照明灯及疏
散灯完好率
主要机电设
4
备完好率
国家管理
测算依据
标准标准
完好房建筑面
98%以积+基本完好房
98%
上建筑面积/房屋总建筑面积
及时维修次数/
100%100%应计报维修次
数
99%以
维修合格工程
项次/维修工程
99%
上
项次
25%以
维修工程回访
次数/维修工程
25%
上
项次
完好照明灯、
98%以
疏散灯数量/照
95%
明灯、疏散灯
上
总数量
完好的大型及
99%以
重要机电设备/
99%
大型及重要机
上
电设备总计
管理主要措施
建立日常检查制度;定期进行全面分项检修;严格日常管理,无人为损坏事件。
建立严格的修缮制度,维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场,小修8小时内完成,并建立回访制度和回访记录。
建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。
完善机电设备的运作制度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有机电保养维修人员全部持证上岗;实施24
小时专人值班;出现故
障及时排除。
消防设备完
完好消防设备/
实行巡查制度,建档记
5
100%100%大学城消防设
好率
录。
备总数
1‰以
发生火灾面积/
6火灾发生率
1‰以下
大学城内物业
下
(年)
使用
(年)
2‰以下
2‰以
有效投诉次数
有效投诉率
下
(年)
/使用人总数
(年)
7
有效投诉处
处理的有效投
100%诉数量/有效投
95%
理率
诉总计
大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员;落实防火安全三级检查制
度;消防中心24小时值班,统一调动人员。
做好做细日常工作,采取措施,加强与使用人的沟通,定期走访使用人,征求管理意见,强化服务意识,提高员工素质;投诉处理有结果、有记录、有回访。
人员培训自学与培训相
管理人员专
结合;抓好上岗培训、
在职培训、特殊岗位人
培训合格人员/
8业培训合格100%100%
员培训;培训考核制度
培训人员总计
率
与奖罚相结合;强化培
训结果。
建立健全回访制度,做
25%以
回访次数/服务
好服务回访记录,加强
9服务回访率25%
次数
服务队伍服务意识。
上
对管理满意人
使用人满意
96%以
数+基本满意人
10
95%以上
数/使用人总人
率
上
数
采用现代化的科学管理手段,努力完善服务体系,在日常工作中广泛收集使用人意见,加强双方交流及沟通。
二:
设施的维护
一、设备的定期维护保养方案和标准。
(一)、每日巡视保养项目。
1、电力变压器(干式)
序号部位内容要求
1、查低压连接母线;低压母线不发热、无变色,外
1外壳
壳清洁、无杂物、无放电痕迹
2、检查壳体。
1、检查是否完好;显示正常、无损坏、温度不超
2温度计
过140℃
2、观察温度指示。
监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声,无异
3声响
常杂音
1、检查门窗、地面、四壁;
无杂物、不漏水、能防止小动
变压器
物进入、干净整洁、功能正
4
2、检查通风道、通风设施;
室
常、通风良好、无锈蚀、开关
3、检查室内照明设施;
灯具功能正常、消防设施功能
4、检查室内消防设施正常
2、低压开关柜
序
部位
内容
要求
号
1
柜正面
1、清扫(擦拭)柜正面;
无灰尘、污迹,仪表工作正
2、检查仪表指示及运行参
常,电流、电压在正常范
数;
围,工作状况符合运行要
求,指示灯指示正常
3、检查空气开关
4、检查闸刀开关、操作机
构;
5、检查分闸、合闸指示灯。
2
柜背面
1、观察母线、连接点、引出
连接良好、接点无发热变
线;
色,电度表铝盘转动正常
2、检查电度表
3、电容器柜
序
部位
内容
要求
号
1
柜正面
1、清扫(擦拭)柜正面;
无灰尘、污迹,仪表工作正
常,电流电压在正常范围,
2、检查仪表指示及运行参
补偿器功能正常,指示灯完
数;
好
3、检查自动补偿器;
4、检查各组电容指示灯;
2柜内
1、观察电容器壳体、套管;
电容器无膨胀、无渗漏油,
2、检查导线及其连接点;
连接导线无过热变色,无焦
熔现象,柜内温度不超过
3、检查柜内温度。
45℃
4、柴油发电机
序
部位
内容
要求
号
1
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、杂物
2
控制屏
1、检查信号指示;
机组处于正常备用状态,符合
2、检查各控制形式、状态。
运行规程要求
3
蓄电池
1、检查浮充电压、电流值;
浮充电压26±1V,浮充电流1
2、检查蓄电池液比重及液
—2A(观察充电电流表),电
池液比重~(采用吸式比重
位。
计),液位不低于极板
4
冷却水
检查水位
水位在正常刻度范围
箱
5
储油箱
检查油位
保证储油至少能供机组运行
24小时
6
润滑油
检查润滑油位
润滑油位高度应在油尺有效刻
度范围内
7
通风
检查机房通风设施
风机运行正常、室内通风良
好。
5、强电井
序
部位
内容
要求
号
1
插接箱
1、清扫外表面;
无灰尘、污迹,状况符合运行要
2、检查空气开关;
求,无过热变色现象,连接无松
动。
3、检查内部接线;
2
强电井
室
1、检查房顶、四壁、地面、门;
无损坏、无杂物、无漏水,能防止小动物进入,干净整洁,开关、灯具功能正常,无损伤、无
2、检查室内照明设施;放电痕迹、无过热。
3、检查电缆、母线槽
(二)、每周保养项目
1、电力变压器
序
部位
内容
要求
号
1
完成每日巡视保养项目
无灰尘、污迹
2
接地线
1、检查接地线
无断股,无锈蚀,接触良
2、检查连接点
好。
2、低压开关柜
序部位内容要求
号
1完成每日巡视保养项目
检查闸刀开关
不过热变色,三相闸夹到位,灭弧罩牢固不松动,接
检查自动开关
线桩头无发热变色,无焦糊
柜背面
检查保险丝具
异味
无发热,容量符合规定,固
检查电缆及电缆头
定可靠,不过热,固定可
检查母线支撑固定装置
靠,无破损,无松动
地线
检查接地线,接线头
接地线无锈蚀断股,接线桩
3
头紧固
检查室内环境
无杂物、垃圾,无积水,电
地下电
检查电缆托盘
缆排列有序,整洁无杂物,
4
固定可靠,无损坏,无放电
缆室
检查电缆
痕迹
3、电容器柜
序
部位内容要求
号
1完成每日巡视项目
手动(用转换开关)逐组投切电容控制正常功能良好,指
2柜正面
器示仪表及信号正确
3接地检查接地线无松动,无断股
检查熔断器、接触器、热继电器及接触良好,无过热,无
4柜内
其接线损坏
4、柴油发电机
序
部位
号
1
冷却水
2
系统
燃油系
3
统
润滑系
4
统
空气流
5阻指示
器
内容
要求
完成每日巡视保养项目
检查冷却水箱水位
水位距注水口约50mm连接良
检查各管路及连接部位
好,无渗漏
检查油箱油位
油位正常(保证24小时运
检查各管路及连接部位
行)
联接良好,无渗漏
检查油尺、油位
油位高度应在油尺有效刻度范
检查机油油质
围内油质应清洁、无杂质,连
接良好无渗漏
检查润滑系统各接头
色标应为绿色
检查空气流阻指示器
6
控制系
手动空载试运行
启动迅速,开关正常,运转无
统1、按操作规程要求手动启动异常声响
机组
电压、频率正常,信号灯指示
2、检查发电机控制屏上各类正常
仪表及信号指示灯。
油压、水压正常,油温、水温
正常
(三)、年度保养项目
1、电力变压器
序
部位
内容
要求
号
1
完成每日巡视保养项目
1、全面清扫、擦拭
清扫,无油垢
2、全面紧固螺栓连接部分
牢固无松动
3、测量绕组直流电阻
三相电阻应平衡(相间差别不
2变压器
4、测量线圈绝缘电阻
大于三相平均值之4%,线间
差别不大于三相平均值之
5、相间绝缘电阻
2%)采用兆欧表,阻值符合有
关规定
1、调压联接片
调压联接片联接良好,电缆接
电气联
头及母线槽接口紧固、良好
3
2、一次电缆接头
接
3、二次母线槽接口
变压器
全面清扫
清洁,无蛛网、积尘
4
室清扫、检查高压负荷开关清洁,动作正常,安装牢固,
检查修理室内照明、通风、消无损坏缺失
防设施
功能正常,无故障
2、低压开关柜
序
部位
内容
要求
号
1
完成每日巡视保养项目
2
仪表
校验仪表、校验电度表
3
全面清扫灰尘
无灰尘、油质、杂物、整齐、
整理二次线
美观、清晰
补齐、更换二次线接线号
三相同期到位、接触面(线)
柜内
大于2/3以上,刀片夹座接触
检修闸刀开关
压力合适触头不烧损,动作可
检修自动开关
靠灵活无缺损件牢固,无松
全面检查紧固螺栓连接点
动,颜色符合规定
补刷相位漆
4地下电全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐
缆室
3、电容器柜
序号部位内容要求
1完成每日巡视保养项目
2全面清扫灰尘无灰尘、油垢、杂物、整齐、
美观、清晰
整理二次线,更换字迹不清
柜内
晰的接线号完好无缺损、动作可靠
检修控制元器件
3检查电容器壳体及瓷瓶壳体无凹凸,无破损,绝缘电
阻值不作规定,使用1000V摇
测量电容器二极对外壳及二
电容器表用微法表测量或用电压流表级间绝缘电阻,测量电容器
法测量,容量不超过额定值±
容量,更换失效的电容器
10%
4、柴油发电机
序号内容要求
1完成每日巡视保养项目
检查紧固各连接部螺栓无松动
2
检查连接导线连接完好
更换冷却水
手动试机,观察各种参数是否
更换机油滤清器,检查机油油质,老
符合运行规程
泥浊变黑,应更换机油,清洗或更换
油水分离器,更换或清洗柴油滤清器
5、供配电接地系统
序号部位内容要求
1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好
2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀
3
接地电
阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
系统的接地电阻小于
4Ω
6、防雷接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接
无松动、焊点无锈蚀
2
接地电
用接地电阻测量仪测量接地
接地系统的接地电阻小于10
阻
电阻
Ω
二、供电系统应急抢修、处理方案
(一)、供电系统抢修限时规定:
为了保证供电系统发生意外事故后,能及时抢修,特制定本抢修限时规
定:
1、变压器发生故障后,运行值班人员5分钟内到达现场,按变压器环网柜
急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障,在零配件齐全情况下故障排除时
间不得超过3小时。
2、变压器在3小时不能排除故障的,向供电局申请更换备用变压器,并在
最短时间更换备用变压器。
3、配电室内的配电柜发生故障后,运行人员5分钟内赶到现场,排除故
障。
4、配电柜单一抽屉柜发生故障时,维修人员及时修理,若60分钟内不能
排除故障,尽快更换备用抽屉柜。
5、楼层配电箱发生故障时,维修人员在5分钟内赶到事故现场,30分钟
排除故障。
6、公用设备、设施、电器发生线路故障时,维修人员在10分钟内到达故
障现场,排除故障。
7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录,包括故障发现时间、
故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换,材料耗用情况、抢修人员名
单、修复时间等。
(二)、停电应急处理措施
1、对于供电局提前通知,检修高压线路计划停电时,技术科应及时通知管
理部,由管理部告知校方停电原因及时间,并做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时,技术科应与供电局联系,问明停电原因及时间
后,及时通知管理部及校方,同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急
电网,相关人员检查应急供电线路是否正常。
3、当维修和保养电气设备需要计划停电时,技术科应提前通知管理部及校
方停电范围、时间,值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施,维
修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后,方可开始工作。
4、为供电内部出现突发事故时,值班员应立即通知技术科,技术科接到通
知后,迅速组织人力抢修,必要时通知管理部,由管理部通知校方停电时间及
原因。
5、当发生火灾时,值班员应按《校园区灭火应急规程》处理,停止动力设备供
电,启用备用电源以供灭火。
、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准
设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期
1
各类指示灯
直观目测
指示灯指示正
1个月
(含电源、信
常
号)
2
各类开关
直观目测
处于开启或自
1个月
消
动状态
3
各电器触点
如有烧损现象,拆
触点完好,无
半年
防
下后用砂纸打磨
烧损
4
各电器元件接
用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢
半年
线端子及端子
固无烧损
控
排端子
5
各电源、信号
如有轻微破损或烧
导线无破损、
半年
制
线
焦现象,用绝缘胶
烧焦现象
带包扎,严重时更
换
台
6
控制台内部除
用小毛刷、皮老虎
无尘
半年
尘
除尘
7
控制台表面除
用干擦布、毛刷除
无尘
每日
尘
去表面灰尘
设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期
1指示灯直观目测“Ac
Power”(绿
色)指示亮
其余指示灯
区
不亮
2电源电压
在按下内部电源电压
指针指示
1个月
域
/后备电压切(或外
+24V(+5V)
部BatteryTest
报
键)换键前后,目测
指示灯是否正常
3报警功能
按下“FireTest”
“Zone
1个月
警
键
Alarm”指示
灯和
“Switch
器
Care”指示
灯亮几十秒
后,蜂呜器
警铃响
设备
集
中
报
4内部各接线端用螺丝刀逐个紧固各端连接牢
子固,不松动
5信号(电源)如有轻微破损,用绝导线无破半年
线缘胶带包扎,破损或损、老化
老化严重时更换
6表面及内部除用小毛刷、皮老虎除无尘半年
尘尘
7击碎玻璃按钮直观目测按钮盒完1个月
盒好,无松动
序号维护保养项目检查保养方法标准周期
1指示灯直观目测“AcPower”1个月
(绿色)指示
灯亮,其余指
示灯不亮
2电源电压在按下内部电源切指针指示+24V1个月
换键或外部键(+5V)
“BatterryTest”
前后,目测指针指
警示是否正常
3
报警功能
按下“FireTest”
“Zone
1个月
器
键
Alarm”指示
灯和“Switch
Care”指示灯
亮,几十秒后
蜂呜器和警铃
响
4
内部各接线端
用螺丝刀逐个紧固
各端子连接牢
半年
子
固、不松动
5
信号(电源)
如有轻微破损,用
导线无破损、
半年
线
绝缘胶带包扎,破
老化
损或老化严重时更
换
6
表面及内部除
表面及内部除尘
无尘
半年
尘
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
烟
1
烟感探头
用力吸一口香烟,
红色指示灯亮
半年
在距探测器20CM处
感
喷向探头
探2温感探头用750W电吹风,在区域报警器上半年
距探测器500MM相应位置的报
头
处,向探测器吹热警指示灯亮
风
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
1
控制箱内部各
如有烧损现象,拆
触点完好,无
半年
电器触点
下后用砂纸打磨
烧损
防
2
控制箱内部各
用螺丝刀逐个紧固
端子无烧损或
半年
电器元件接线
松动
火
端子及端子排
端子
卷
3
机械部分(齿
如有锈损用煤油清
无锈损且表面
1年
轮、锋条)
洗,然后加润滑油
涂有润滑油
4
卷帘门门体
用煤油清洗锈损部
无锈损
1年
帘
分
5
电机接线端子
用螺丝刀紧固
端子无松动
半年
门
6
击碎玻璃按钮
直观目测
完好无损
1个月
盒
设备
序号
维护保养项目
检查保养方法
标准
周期
1
防火门门体
直观目测
完好无损、无
半年
变形
防
2
防火门弹簧铰
有损坏、更换备
完好,弹性适
半年
火
键
件;若无损,加机
度
油
门
3
消防通道、防
直观目测,并开关
消防通道通
1周
火门
防火门
畅,防火门开
闭自如
1
排烟风机表面
用擦布、毛刷除尘
无尘
1个
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