1区域市场调研.docx
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1区域市场调研
第一部分区域市场调研
1.1调研目的:
对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理,通过专业分析、研判,确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位,从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益,争取利益最大化。
1.2调研范围:
范围涵盖渤海五路以西、渤海十一路以东、黄河十六路以南、黄河八路以北这样一个密闭的区域里,主要调研项目有“北海隆庆苑、北海明珠、北海花园、北海嘉苑、二十里堡、李南浦、麒麟阁等项目。
1.3区域描述:
该调研区域位于滨州市区中北部,紧邻在建中北海板块,道路状况相对理想,距离市中心区域的空间距离也较进,是今年房地产项目相对较多的新兴区域,尤其是小产权、村证项目众多,整体品质不是很高,营销推广水平明显逊色于市区商品房项目。
目前区域内黄河十五路尚未贯通,该路段的预期通行对本案的影响极为重要。
1.4项目调研简述
1.4.1项目调研信息
A、北海隆庆苑
1.环境:
项目位于渤海8路与黄河15路交叉口东南角,北临黄河16路,东临渤海5路,南临黄河15路,西临渤海8路,周边生活配套有滨州职业学院,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有沾化电厂小区,工商局生活小区街。
2.规划:
项目总占地10672平米,总建筑面积为11842.61平米,项目共3栋楼,规划70户,一层为储藏室和车库,2-6层为住宅,7层为阁楼。
面积落点为137-150平米,主力面积为137-150平米,主力房型为三室两室二卫。
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
为初装修,地面为地砖,墙面抹灰。
4.价格:
五层价格为1250元/平米,买5层增阁楼,车库价格为1500-1600(20-30平米)。
5.行销:
项目没有售楼部为为郑家村民集资建房,由村委会对外买房。
6.媒体:
无7.去化:
现在还有5楼4套房子未售。
8.客源:
附近村民。
9.优劣势:
优势:
四面环水,环境幽雅。
紧邻北海及奥林匹克公园。
教育配套齐全。
劣势:
距市中心较远,周边生活配套太少。
交通不便,公交线路较少,规模小,户型比较单一。
无专业物业,物业只是由村委管理。
每月每户20元左右。
B、北海嘉苑
1.环境:
项目位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角,北临黄河十四路,东临渤海九路,南临黄河十二路,西临渤海十一路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有滨城区政府生活小区,工商局生活小区。
2.规划:
项目总占地50万多平米,总建筑面积为20多万平米,项目共分为三期,一期为畅清园,共24栋楼,共500多户,二期为华清园,共35栋楼,共740多户,三期为燕清园,共30栋独栋别墅,43栋双拼,7栋联排。
共500多户,项目多为一梯两户,一层为储藏室和车库,2-6层为住宅,7层为阁楼。
面积落点为90-150平米,主力面积为135-150平米,主力房型为三室两室二卫,其他为两室房型。
小区四面环水。
项目南侧建有16层和19层商务办公楼、3层会所,还有7层的文化中心、商业。
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
4.价格:
1层销售价格为2100-2200元/平米(1楼带私家小院),二层价格为1800元/平米,三层价格为1900元/平米,四层价格为1700元/平米,五层价格为1500元/平米,顶层阁楼价格为1000元/平米,车库价格为2100(20-40平米)
5.行销:
售楼部位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角,共一层,建筑面积为200平米左右,售楼部有总体沙盘,设计小巧,有5个户开模型及一栋楼的整体模型。
有4销售人员,3女1男,统一着装,服务热情,比较专业。
6.媒体:
售楼部,广告,户外看板。
7.去化:
一期早已经入住,二期共售10栋楼,200多户,其余未建但已经被团购。
三期现在未动工,还没有对外销售。
8.客源:
老师,附近居民,部会为学生家长。
9.优劣势:
优势:
交通便利,绿化率高,四面环水,景色好,环境幽雅。
归模大,容积率低,居住舒适度高。
紧邻北海及奥林匹克公园。
小区内配套区齐全。
教育配套齐全。
劣势:
距市中心较远,周边生活配套太少。
公交线路较少,户型比较单一。
C、北海花园
1.环境:
项目位于渤海八路与黄河十四路交叉口,北临黄河十五路,东临渤海八路,南临黄河十二路,西临渤海九路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有沾化厂生活小区,北海嘉苑生活小区等。
2.规划:
项目总占地41.52万平米,总建筑面积为31.45万平米,项目共规划98栋楼,分三期建设,其中一期48栋楼现在已经全部入住,二期为30栋楼,正在建设中,三期为15栋楼还未动工。
二期为工商局小区,一层为车库,二到六层为带阁楼的多层住宅。
使用年限为50年,交房时间为2008年5月份,小区内配套有
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
4.价格:
不对外销售。
5.行销:
无6.媒体:
无
7.去化:
项目一期被滨城区政府占用,二期、三期为工商局占用。
8.客源:
城区政府,工商局人员。
9.优劣势:
优势:
交通便利,环境幽雅。
归模大。
紧邻北海及奥林匹克公园。
小区内配套区齐全。
教育配套齐全。
劣势:
距市中心较远,周边生活配套太少。
公交线路较少。
D、北海明珠
1.环境:
项目位于黄河15路与渤海9路交叉口东北角,北临黄河16路,东临渤海8路,南临黄河5路,西临渤海9路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有郑家村,滨城区政府生活小区,工商局生活小区。
2.规划:
项目总占地20万多平米,总建筑面积为15.9万平米,项目共分为三期,一期建筑面积为6.9万,共288户,二期现在刚开工,三期为别墅明年动工。
项目为一梯两户,一层为储藏室和车库,2-6层为住宅,7层为阁楼。
面积落点为146-167平米,主力面积为146-167平米,主力房型为三室两室二卫,四室两厅。
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
初装修,地面为地板砖,塑钢窗,外飘窗南北通透。
框架结构,集中供热。
墙面抹灰,两套厨具。
搬家具即可入住。
4.价格:
销售均价为2480元/平米,顶层阁楼价格为1500元/平米,车库价格为1500(20-30平米),管理人员说元旦后价格会调整到3000元/平米。
5.行销:
项目没有专门设立售楼部,只是在项目内办公室接待,无专业人员。
6.媒体:
无
7.去化:
现在建设为一期,共288套房,但对外只有60套,共两栋楼,现在已经售出20套左右。
8.客源:
主力为沾化厂人员。
9.优劣势:
优势:
绿化率高,环境幽雅。
归模大,容积率低,居住舒适度高。
紧邻北海及奥林匹克公园。
小区内配套区齐全。
周边教育配套齐全。
劣势:
距市中心较远,周边生活配套太少。
道路未通,正在建设和规划中。
户型比较单一,面积太大。
E、二十里堡
1.环境:
项目位于渤海九路与黄河十路交叉口西北角,北临黄河十一路,东临渤海九路,南临黄河十路,西临渤海十一路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有市电大,中医院,锦城花园,建设小区等。
2.规划:
项目总占地21万平米,总建筑面积为22万平米,项目共规划40栋楼,5栋小高层,35栋多层。
共1500多户,项目一期共携出8栋楼,一梯两户,共210户。
面积落点为107-140平米,全为三室户型。
小区内建有会所,幼儿园,和一条商业步行等。
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
4.价格:
二层价格为1818元/平米,三层价格为1700元/平米,车库价格为1600(20-35平米),阁楼为1370元/平米。
物业费为0.26元/平米/月。
一次性付款为98%,按揭首付30%.其中天然气开口费为2600元,其他费用为15000元。
5.行销:
售楼部位于渤海九路与黄河十路交叉口西北角,共一层,建筑面积为70平米左右,售楼部没有沙盘和模型。
有5销售人员,女2男,统一着装,服务热情,比较专业。
而且来人先由女销售人员接待作来客登记,称呼你为XX老师,然后由主管再来接待。
给售楼打电话也是先由女销售人员接电话,在由主管打回来接待。
6.媒体:
报纸广告(消费之友),户外看板。
7.去化:
项目推出8栋楼,其中有4栋楼早已经售完,现在又推出4栋楼,为期房销售。
8.客源:
政府部门,企业人士,附近居民等。
9.优劣势:
优势:
交通便利。
归模大。
小区内配套区齐全。
附近教育配套齐全。
距市中心更近,方便上下班以及购物。
劣势:
周边生活配套不成熟。
公交线路较少,只有三室户型,太单一,出售体量少。
开发周期过长。
F、李南浦
1.环境:
项目位于渤海十路与黄河十路交叉口东南角,北临黄河十路,东临渤海九路,南临黄河八路,西临渤海十路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有市电大,中医院,锦城花园,建设小区等。
2.规划:
项目总占地18.29平米,总建筑面积为20.6万平米,项目共规划2000多户,沿街为2层商业一期共7栋楼,现售3栋楼共8个单元,一梯两户,共120户。
面积落点为94-138.03平米,其中两室面积落点为94-104平米,三室面积落点为110-138.03平米。
而1#-4#楼每栋楼建筑面积为3391.55平米,建筑高度18.23米,建筑楼层为5层,每栋楼东西总长为55.88平米,南北总长为12.30平米。
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
4.价格:
二层价格为1900元/平米,三层价格为1938元/平米,,五层价格为1590元/平米,车库价格为1800(20-35平米),阁楼为1100元/平米。
物业费为0.26元/平米/月。
5.行销:
售楼部位于渤海十路与黄河十路交叉口东南角,共一层,建筑面积为60平米左右,售楼部没有沙盘和模型。
有6销售人员,4女2男,统一着装,服务热情,比较专业。
而且来人先由女销售人员接待作来客登记,称呼你为XX老师,然后由主管再来接待。
给售楼打电话也是先由女销售人员接电话,在由主管打回来接待。
6.媒体:
报纸广告(消费之友),户外看板。
7.去化:
项目现在正打桩,首推的3栋楼,一楼已经售完,其中一楼、五楼比较好卖。
8.客源:
政府部门,企业人士,附近居民等。
9.优劣势:
优势:
交通便利。
归模大。
小区内配套区齐全。
附近教育配套齐全。
距离市中心较近,方便上下班。
劣势:
周边生活配套不成熟。
公交线路较少,户型比较单一。
对外出售的体量太少。
开发周期过长。
G、祥泰。
麒麟阁
1.环境:
项目位于渤海十一路与黄河十一路交叉口西南角,北临黄河十一路,东临渤海九路,南临黄河十路,西临渤海十一路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有滨城区政府生活小区,工商局生活小区。
2.规划:
项目总占地182565平米,总建筑面积为30万平米,项目共分为三期,一期为33栋多层,共930户,二期为9栋12层小高层,共594户,三期6栋22层小高层。
共720户,项目多为一梯两户,一层为储藏室和车库,多层2-6层为住宅,7层为阁楼。
面积落点为95.75-140.57平米,主力面积为129.8-140.57平米,三室两室二卫,其他为两室房型。
项目内有水景,项目沿街将建2层商业,有50多套商铺。
3.建材:
水,电,天然气,暖气地暖。
人车分流,现代简约风格。
4.价格:
1层销售价格为2100-2200元/平米(1楼带私家小院),二层价格为1800元/平米,三层价格为1998元/平米,四层价格为1928元/平米,五层价格为2060-2100元/平米,车库价格为1900(20-40平米)
5.行销:
售楼部位于渤海十一路与黄河十一路交叉口,共二层,建筑面积为400多平米左右,售楼部有总体沙盘,有4个户开模型。
有6销售人员,4女2男,统一着装,服务热情,比较专业。
6.媒体:
广告,户外看板。
7.去化:
一期大部分被团购,现在只对外销售22号楼建筑面积为2524.29平米、24号楼为3956平米。
共60套房,现在已经售出50套,只有5楼还有房子。
8.客源:
老师,附近居民,部会为学生家长。
9.优劣势:
优势:
交通便利,绿化率高,环境幽雅。
归模大,容积率低,居住舒适度高。
建筑类型多。
紧邻北海及奥林匹克公园。
小区内配套区齐全。
附近教育配套齐全。
劣势:
距市中心还有一室距距离,周边生活配套不成熟。
公交线路较少,户型比较单一。
对外出售的户型太少。
4.2项目调研小结
根据上述项目的调研信息所得,我们可以就产品内容进行如下定性:
A、项目性质:
大部分是单位集资或村集体性质的小产权项目,商品房项目比重还很少,一方面反映出该区位商品房开发热度还较低,区域购房者对住宅价格的敏感程度还较高,现阶段正处于小产权住宅产品快速发展的历史阶段。
B、土地年限:
大部分项目的土地年限还是可以拿到70年的使用权,加上物权法的解释,这方面问题的关注度明显下降,相对以往的小产权房屋土地权属混乱现象,近些年的新项目都有了明显的改善和明确,说明即使是小产权住宅产品也是在严控之下逐步完善。
而日趋成熟、完善的小产权住宅市场对商品房市场的冲击是显而易见,政府主管部门的态度和执行力度就显得异常关键。
C、社区规模:
区域内大部分社区的体量还是比较大的,社区总体规划一般在20—30万平方米居多,说明在这个区域市场上,只有体量足够大才能将社区概念做足,才能更加有可信度,而且土地供应上的相对充足也是该区域社区规模较大的原因之一。
D:
内部配套:
虽然是小产权项目居多,但这些规模项目基本上都有自身的生活配套,会所、商业街、文化中心、景观广场、水景造型等都有出现,大大提升了整个社区的品质感,也提升了整个区域的住宅品质,在这点上与市内商品房项目相差不大。
E:
主力户型:
在滨州这样一个商品房市场发展相对缓慢的地级城市而言,商品房住宅的需求肯定是以二次置业的升级版客群为主,因此三室户型成为市场的绝对主流,并且还是舒适性较强的大户型产品居多,当然这也是建立在滨州市总体房价基数较低的缘故,一旦房价快速上涨,户型比重肯定会有所调整,三室比重会相比目前有所下降。
F:
面积落点:
130—150平米每套是目前区域内最为密集的面积落点,直接反映出该区域产品对位还是以舒适性需求为主要对象,强调空间的尺度足够大,这也是住宅初级市场的表征。
G:
价格水平:
区域内在售项目价格范围较大,除北海明珠的精装修情况比较特殊外,其他大部分项目的价格水平在1400—2000元每平米左右,影响价格水平的最主要因素就是项目土地性质及地理区位,相对而言前者影响更大。
村集体性之土地相比划拨土地上的单位集资自建要弱势一些,权益保障也要略差。
H:
主题定位:
“水景、地段、人文、北海”等主题涵盖了该项目区域的大部分宣传定位,若抛开产品自身看,该区位比较突出的形象定位就是“北海、人文(滨职)、发展空间”,对前两者的认同是大部分项目都能看到的,但对该区位的发展空间才是这些楼盘价值的最大体现,客观地说北海板块相比开发区楼盘有着无法比拟的空间距离、城市功能配套优势。
重点回顾:
这个区域的房地产住宅项目是以“小产权“产品为主流的特色市场,尽管产品性质上与商品房存在差异,但产品自身上的差距并不明显,甚至更突显其性价比的产品卖点,加上该区域显而易见的发展趋势和巨大潜力,致使该区位住宅项目的升值空间较市区要大,而相比开发区又有地段和配套上的双重优势,因此该区为市场的发展潜力巨大、开发效益明显。
备注:
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