绮园商业街开发可行性研究.docx
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绮园商业街开发可行性研究
图书分类号:
密级:
毕业设计(论文)
海盐县绮园商业街开发的可行性研究
THEPROJECTFEASIBILITYSTUDYOFHAIYAN’SQIYUANCOMMERCIALSTREET
学生姓名
8888
学院名称
土木工程学院
专业名称
工程管理
指导教师
8888
2012年
5月
21日
徐州工程学院学位论文原创性声明
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日期:
年 月 日
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论文作者签名:
导师签名:
日期:
年 月 日日期:
年 月 日
摘要
房地产项目的可行性研究是房地产项目建设前期工作的重要的步骤,是编制建设项目设计任务书的重要依据。
对房地产建设项目进行可行性研究是房地产投资过程中的一项最基本的工作,是保证开发商以最小的投资获得最大的经济效益的科学方法。
本文首先探讨了绮园商业街的项目背景,通过实际调查分析了绮园商业街的社会环境,然后根据绮园商业街的实际情况,结合我国宏观经济情况分析项目成功的可能性,在此基础上对海盐绮园商业街的经济效益进行了评价研究。
最后,本文总结了该项目在开发成果后的经济收益,所以该项目是可行的。
本项目具有很强的实践价值,对今后同类项目的决策、建设和经营具有借鉴意义。
关键词房地产;可行性研究;商业街;经济效益
Abstract
Realestateprojectfeasibilitystudyisrealestateprojectconstructionoftheearlyworkoftheimportantstep,isthedesignplandescriptionsoftheconstructionprojectisanimportantbasis.Onrealestateconstructionprojectfeasibilitystudyistherealestateinvestmentprocessofoneofthemostbasicwork,istoensurethatdevelopmentbusinesswithminimuminvestmentsthebiggesteconomicbenefitsofthescientificmethod.
Thispaperfirstdiscussesthebackgroundofthecommercialstreetproject,throughtheactualinvestigationandanalysisofthecommercialstreetthesocialenvironment,thenaccordingtotheactualsituationofthecommercialstreet,andcombiningwithChina'smacroeconomicsituationanalysisofprojectthepossibilityofsuccess,onthebasisofthecommercialstreet)seasalteconomicbenefitsofaevaluationresearch.Finally,thispapersummarizesthedevelopmentprojectintheeconomicprofitsoftheresultsleft,sotheprojectisfeasible.Thisprojecthastheverystrongpracticalvalue,tothefuturesemblableobjectivedecision,significanceofreferencetotheconstructionandmanagement.
KeywordsRealestateFeasibilitystudyCommercialstreetEconomicbenefits
目录
1绪论1
1.1房地产开发项目可行性研究综述1
1.1.1可行性研究的概念1
1.1.2可行性研究的步骤1
1.1.3可行性研究的作用2
1.1.4房地产开发项目可行性研究主要内容3
1.2论文的研究方案和研究方法3
1.2.1研究方案4
1.2.2研究方法4
1.2.3可行性研究报告的依据4
2项目背景5
2.1地理环境5
2.2城市发展5
2.3居民生活水平5
3项目概况6
3.1项目名称6
3.2建设单位6
3.3项目简介6
3.4项目地理位置及环境6
3.4.1交通区位6
3.4.2四周业态分布6
4市场分析8
4.1宏观投资环境分析8
4.1.1我国宏观投资环境8
4.2全国房地产情况9
4.3海盐房地产市场分析9
4.3.1海盐县经济和社会发展分析9
4.3.2海盐商业结构10
4.4本区块SWOT分析11
4.5项目的市场定位12
4.5.1消费能力分析12
4.5.2客源市场定位12
4.5.3产品定位13
5投资估算与资金筹措14
5.1.投资估算14
5.2投资估算依据14
5.3项目总投资估算14
5.4项目总投资估算结果汇总15
5.5资金筹措16
6财务评价17
6.1本项目财务评价17
6.1.1编制说明17
6.1.2基础数据与参数选取17
6.2财务盈利能力分析18
6.2.1保本的情况下18
6.2.2全部出售的情况下20
6.3项目财务评价结论22
7不确定性分析23
7.1不确定性分析概述23
7.2盈亏平衡分析23
7.3敏感性分析23
7.4不确定性分析结论24
8项目风险与对策分析25
8.1项目开发经营风险分析25
8.2风险防范对策25
结论27
致谢28
参考文献29
1绪论
绮园文化区商业街设计以绮园为中心,抓住了这一区块历史的人文气息,力求形成自然历史街区的风格基调,建成后绮园文化区商业街与绮园文化区的市民广场、绮园文化区的文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区,与绮园遥相呼应,将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间,是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间,是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等综合功能于一体的大型公共场所,具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。
基于此,笔者将从项目市场分析,项目经济可行性分析,财务评价等多方面对此项目的可行性进行相关细致的分析论证。
1.1房地产开发项目可行性研究综述
1.1.1可行性研究的概念
可行性研究,是指在调查的基础上,通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析,对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。
可行性研究的基本任务,是对新建或改建项目的主要问题,从技术经济角度进行全面的分析研究,并对其投产后的经济效果进行预测,在既定的范围内进行方案论证的选择,以便最合理地利用资源,达到预定的社会效益和经济效益。
可行性研究必须从系统总体出发,对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证,以确定建设项目是否可行,为正确进行投资决策提供科学依据。
项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。
它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。
可行性研究不仅应用于建设项目,还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。
可行性研究大体可分为三个大的方面:
工艺技术、市场需求、财务经济状况。
1.1.2可行性研究的步骤
第一阶段:
初期工作
(1)收集资料。
包括业主的要求,业主已经完成的研究成果,市场、厂址、原料、能源、运输、维修、共用设施、环境、劳动力来源、资金来源、税务、设备材料价格、物价上涨率等有关资料。
(2)现场考察。
考察所有可利用的厂址、废料堆场和水源状况,与业主方技术人员初步商讨设计资料、设计原则和工艺技术方案。
(3)数据评估。
认真检查所有数据及其来源,分析项目潜在的致命缺陷和设计难点,审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。
(4)初步报告。
扼要总结初期工作,列出所收集的设计基础资料,分析项目潜在的致命缺陷,确定参与方案比较的工艺方案。
初步报告提交业主,在得到业主的确认后方可进行第二阶段的研究工作。
如业主认为项目确实存在不可逆转的致命缺陷,则可及时终止研究工作。
第二阶段:
可选方案评价
(1)制定设计原则。
以现有资料为基础来确定设计原则,该原则必须满足技术方案和产量的要求,当进一步获得资料后,可对原则进行补充和修订。
(2)技术方案比较。
对选择的各专业工艺技术方案从技术上和经济上进行比较,提出最后的入选方案。
(3)初步估算基建投资和生产成本。
为确定初步的工程现金流量,将对基建投资和生产成本进行初步估算,通过比较,可以判定规模经济及分段生产效果。
(4)中期报告。
确定项目的组成,对可选方案进行技术经济比较,提出推荐方案。
中期报告提交业主,在得到业主的确认后方可进行第三阶段的研究工作。
如业主对推荐方案有疑义,则可对方案比较进行补充和修改;如业主认为项目规模经济确实较差,则可及时终止研究工作。
第三阶段:
推荐方案研究
(1)具体问题研究。
对推荐方案的具体问题作进一步的分析研究,包括工艺流程、物料平衡、生产进度计划、设备选型等。
(2)基建投资及生产成本估算。
估算项目所需的总投资,确定投资逐年分配计划,合理确定筹资方案;确定成本估算的原则和计算条件,进行成本计算和分析。
(3)技术经济评价。
分析确定产品售价,进行财务评价,包括技术经济指标计算、清偿能力分析和不确定性分析,进而进行国家收益分析和社会效益评价。
(4)最终报告。
根据本阶段研究结论,按照可行性研究内容和深度的规定编制可行性研究最终报告。
最终报告提交业主,在得到业主的确认后,研究工作即告结束。
如业主对最终报告有疑义,则可进一步对最终报告进行补充和修改。
1.1.3可行性研究的作用
(1)可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要;
(2)可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据;
(3)可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据;
(4)可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据;
(5)可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据;
(6)可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据;
(7)可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据;
(8)可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。
1.1.4房地产开发项目可行性研究主要内容
鉴于房地产的自身特征,不同的开发项目,由于性质、规模、复杂程度以及环境不同,其可行性研究的内容也不尽相同。
一般来讲,项目可行性研究应回应以下几个方面问题:
(1)为什么要选择投资这个项目
(2)项目投资地点在哪来最优
(3)项目投资环境怎么样
(4)项目的市场前景如何呢
(5)项目的投资规模多大
(6)资金筹措方案是否最佳
(7)项目的经济效益、社会效益及环境效益怎么样
(8)项目是否可行并最佳
具体而言:
1.投资必要性。
主要根据市场调查及预测的结果,以及有关产业政策等因素,论证项目投资建设的必要性。
在投资必要性的论证上,一要做好投资环境的分析,对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证,二要做好市场研究,包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论证等。
2.技术可行性。
主要是从项目实施的技术角度,合理的设计技术方案,并进行比选和评价。
各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。
对于工业项目,可行性研究的技术论证应达到能够比较明确地提出设备清单的深度;对于各种非工业项目,技术方案的论证也应达到目前工程方案初步设计的深度,以便与国际惯例接轨。
3.财务可行性。
主要从项目及投资者的角度,设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算,评价项目的财务盈利能力,进行投资决策,并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。
4.组织可行性。
制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等,保证项目顺利执行。
5.经济可行性。
主要从资源配置的角度衡量项目的价值,评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。
6.风险因素及对策。
主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价,制定规避风险的对策,为项目全过程的风险管理提供依据。
1.2论文的研究方案和研究方法
本文采用理论与实践相结合、定量与定性相结合的方式,考察海盐绮园商业街项目的可行性,应用投资学、市场分析及经济学等房地产相关学科知识,重点针对案例项目的市场分析、项目定位、财务评价等进行探讨,想成项目可行性研究报告。
1.2.1研究方案
依次从项目市场分析,项目经济可行性分析,社会经济评价,项目风险与对策分析四个大点着手,各个分析,之后综合数据总体分析,权衡利弊得出结论。
1.2.2研究方法
包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析和模型方法等。
1.2.3可行性研究报告的依据
一个拟建项目的可行性研究,必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下完成,同时,还必须要有相应的各种技术资料。
进行可行性研究工作的主要依据主要包括:
(1)国家经济和社会发展的长期规划,部门与地区规划,经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等;
(2)经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等;
(3)由国家批准的资源报告,国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。
对于交通运输项目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等;
(4)国家进出口贸易政策和关税政策;
(5)当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料;
(6)有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等;
(7)由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定;
(8)包含各种市场信息的市场调研报告。
2项目背景
2.1地理环境
海滨城市海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原,东濒杭州湾,西南与海宁市毗邻,北与嘉兴秀洲区、平湖市接壤。
南离省会杭州98公里,北距上海118公里。
海盐置县于秦,历史悠久,素以“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。
2.2城市发展
海盐的城市空间拓展方向为:
北进、东移、西拓、南控,形成“一城两区”的组织结构,其中,背去指武原城区和大桥新区,武原城区即目前海盐县的中心城区,重点为生活居住和商贸,海盐作为杭州湾大桥北岸桥头堡,目前已规划启动建设25.7平方公里的大桥新区,新区定位为产业基地。
2.3居民生活水平
近年来海盐经济发展保持持续快速增长。
2004年全县实现生产总值(GDP)202.18亿元,同比增长9.7%,增幅比上年回落4.5个百分点。
3项目概况
3.1项目名称
海盐县城市建设重点项目:
绮园文化区商业街
3.2建设单位
建设单位:
海盐县城市置业有限公司
3.3项目简介
绮园文化区商业街设计以绮园为中心,紧紧抓住这一区块历史的人文气息,力求形成自然历史街区的风格基调,二幢保留建筑代表二个不同时代的建筑风格。
大营弄13号楼是清末建筑,老县政府办公楼是建国初期具有代表性的苏式建筑,新建的主体建筑以明清时期的民居建筑为主、另有民国时期的中西合璧风格的新建筑,使商业街建筑体现出多样性、历史性及自然性。
建成后的绮园文化区商业街与绮园文化区市民广场、绮园文化区文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区,与绮园遥相呼应,将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间,是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间,是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等综合功能于一体的大型公共场所,具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。
3.4项目地理位置及环境
3.4.1交通区位
本地块位于海盐县城市中心区,东临新华桥、南接海宁路、西临绮园路、北临朝阳路。
其中新华路为海盐县城交通主干道,后三条道路均为市区早期道路。
除朝阳路外其余三条道路上的商业均较发达。
3.4.2四周业态分布
该商业街位于整个绮园文化区里面,南面有虹桥新村商业街,东面海盐宾馆,北接文化展示中心及市民休闲广场、茶文化中心、西面就是绮园。
1.虹桥新村商业街概况
虹桥新村商业街为多层商业混合,共10幢,底层都是商铺,由杭州滨江房产于2007年投资建成,已形成相当繁华的商业街景。
2.海盐宾馆概况
海盐宾馆是一家按三星级标准建造的旅游涉外宾馆。
以园林式布局为主色调,葡萄牙风格的别墅与具有浓郁现代气息的十层新楼交相辉映,其功能多样,集客房、餐饮、娱乐健身、会议等服务于一体,是会议、商务、旅游的理想下榻之处。
3.文化展示中心概况
文化展示中心分为上面五层及地下二层,上面是博物馆及博库书城、地下为大润发超市,总建筑面积约6万平方米,投资约2.8亿。
4.茶文化中心概况
茶文化中心建筑面积约6000平方米,投资约为0.25亿元
5.绮园概况
绮园是江南著名的园林,十大名园之一,建于清咸丰年间,为海盐县城武原镇滨海及宗教文化旅游的主要景点之一。
4市场分析
房地产市场是整个社会多样市场体系中的一个子市场,具有一般市场的共性特征,在本质上与一般市场相同,受价值规律、供求规律和竞争规律等经济规律的制约。
但房地产本身也具有固有的特点,区别于其他的商品,这就致使了房地产市场区别于其他一般市场的独特性,如市场供给缺乏必要的弹性,市场供给的不同质性,政府垄断的土地出让,市场需求的多样性,与银行贷款关系密切,有比较强的区域性,需要专业人士提供相关服务等。
在社会主义市场经济条件下,房地产投资项目的获利能力不但取决于可利用的各种资源,还取决于该项目能否满足当地居民对房地产商品的现有或潜在需求,要了解这些需求就必须进行市场分析。
房地产项目市场分析是指通过市场调研和市场预测,根据项目的性质、特点以及竞争力等,对房地产商品的市场状况作出正确的分析,具体的有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。
它的目的是要发现市场一般规律,寻求投资空间,预测市场的需求,为项目投资进行可行性研究提供必要的信息。
4.1宏观投资环境分析
房地产投资环境是影响和制约房地产投资项目是房地产生存发展所必须依赖的经济、社会、文化等外部条件的总称。
这些因素相互依赖、相互补充、相互补充、相互制约、形成一个有机的矛盾统一体。
房地产投资环境是一个多层次、多因素的动态系统,分为微观环境和宏观环境两大环境,各子系统间、各子系统中的各个因素之间都是相互联系、相互制约的关系。
对于任何一种投资,投资项目对适宜环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用,环境条件的好坏直接影响了投资收益的高低。
因此,投资环境的分析成为投资者最为关心的问题之一。
4.1.1我国宏观投资环境
近年来,由于政府加大了对房地产产业的扶持,使房地产投资、建设、销售等都保持较好的发展势头,房地产产业成为我国国民经济的支柱产业。
2001年全国房地产开发企业约有27万个,从业人员超过100多万人,开发投资额约4012亿元,比2000年同期增长了11%;商品房施工面积约55105万平方米,同比增长超过13.3%;商品房销售额2655.3余亿元,增长超过23.9%。
居民自有住宅已达到60%。
房地产估价机构5000余家,从业人员约10余万人,其中取得房地产估价师执业资格的人员约145000人,房地产经纪机构约有2.5万个,从业人员20余万人。
物业管理企业2万个,从业人员200多万人。
就总体而言,改革开放20年来,房地产业的发展速度是相当快的。
从投资开发竣工面积到销售总额已达到非常大的规模,房地产市场也日益走向规范化。
房地产行业以然为国民经济的支柱产业之一,它为国家的经济发展,为城乡居民居住条件的改良起着十分重要的作用。
4.2全国房地产情况
统计显示,2009年前半年,全国商品房销售面积35109万平方米,同比增长了31.7%。
商品房销售额15800亿元,同比增加了53.3%。
4.3海盐房地产市场分析
2008年海盐县房地产市场受宏观形势影响,商品房销售量和销售额同比均大幅下降,市场观望的气氛非常浓厚。
在此特定情况下,根据国务院以及嘉兴是人民政府出台的<<关于稳定房地产市场政策有关的精神>>,从税收补贴、住房公积金贷款、各项规费的上缴、政府配套项目的建设等财政、税收、信贷各个方面,对个人消费、房地产开发商均提出了必要的应对措施,扶持了海盐房地产市场健康发展,度过难关。
2009上半年,从市场表现来看,由于这些政策的出台,为低迷的海盐楼市注入了活力,观望气氛得到缓和,市场信心有所增强。
4.3.1海盐县经济和社会发展分析
(1)海盐县人口情况
全县共8个镇,2008年末总人口达到了37万人,其中海盐县城常住人口12万人。
(2)海盐县经济发展情况
近年来海盐县国民经济保持稳定增长。
2011年全县实现地区生产总值272.40亿元,同比增长了9.5%。
其中:
2011年全县房地产开发投资达到12.83亿,比上半年增长了113%。
新开工面积约90.07万平方米,比上年增长了211.7%,竣工面积达到14.33万平方米,比上半年下降6.9%;实际销售面积13.32万平方米,比上半年下降了31%全年商品房销售额约6.06亿元,同比下降25.2%。
宏观经济增长与房地产发展的关系见表3-1
表3-1宏观经济增长与房地产发展的关系
宏观经济增长房地产业发展状况
小于4%萎缩
4-5%停滞
5-8%稳定发展
大于8%高速发展
由此,海盐县房地产市场正处于宏观经济增长大于8%的高速发展的时期。
(3)海盐房地产主要指标特征
1.投资同比明显增长。
全县完成商业性房地产投资约2.14亿元,占
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