翠竹花园项目建设.docx
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翠竹花园项目建设.docx
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翠竹花园项目建设
翠竹宾馆
可行性研究报告
2011年11月22日
可行性研究报告
第一章项目概况
第二章永兴房地产市场分析
第三章项目地块优劣势分析
第四章建设规模与设计方案
第五章投资估算与资金筹措
第六章效益测算与分析
第七章项目总结
2011年11月22日
第一章项目概况
一、项目名称:
翠竹宾馆。
二、项目地址:
本项目场址位于永兴县开发区龙山路与永康路交汇处。
三、项目开发单位简介:
本项目由永兴富通房地产开发公司承建。
该公司
四、组织机构与实施计划
1.组织机构:
2.实施计划:
整个小区(中高层)的开发建设,工程预计2011年10月份动工,2013年10月份交付,整个项目预计建设期为两年。
五、项目总体概况
地理位置:
永兴县开发区龙山路与永康路交汇处,距主城区1公里、省道永安路0.5公里,地理位置优越,交通便利。
总占地面积:
9272平方米。
总建筑面积:
40000平方米(包括地下车库)。
容积率:
3.5
建筑规模:
以中高层住宅为主。
一期总投资1.6亿元人民币,总建筑面积40000万多平方米,其中地下层建筑面积6500平方米。
裙房4层,裙房建筑高度为20米,高层主体17层,建筑高度50米。
是一个汇集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体的高端商住混合项目。
建筑风格:
现代风格
园区绿地率:
25%
建筑密度:
45.7%
第二章永兴房地产市场分析
一、我县经济总量及消费市场分析
1、我县具有优越的地理位置。
我县拥遍布诸葛屯兵、昌黎经此等历史遗踪的巍巍龙山,有尽得“不是漓江胜似漓江”盛赞的幽幽便江,享油茶之乡、冰糖橙之乡、华侨之乡、中国银都等脍炙人口的美誉,人杰地灵,山清水秀,物产丰富,为湖南省经济十强县。
境内S212、G107等公路干线纵横交错,京珠高速、京广铁路、武广高铁等交通要道经纬交织,南上北下、东出西进均十分快捷方便。
我县是“郴州的北大门”,是“粤港澳后花园”延伸的“桥头堡”。
东接苏仙区,北连耒阳。
1998年,国务院批准郴州为由沿海向内地改革开放过渡试验区,实行类似广东的政策和措施,我县被市政府列入“一小时经济圈”。
县委、县政府抓住机遇,把开放带动战略放到了发展大计的首位。
一是在产业上对接,抓住广东一些传统产业需要向内地转移的机遇,主动承接转移,大力发展“三来一补”,吸纳广东劳动密集型产业和高新技术产业,成为广东甚至港澳产业转移的基地;二是在管理机制上对接;三是在发展路子上对接;四是在政策上对接,营造永兴的政策优势;五是在市场上对接,形成与郴州融为一体的紧密结合的统一市场。
来自统计部门的统计表明,我县经济总量在全省连续排名前10名,成为湖南上升速度最快的县城。
2、我县投资市场及消费力市场。
我县矿藏资源十分丰富,造就大量的矿产业主和矿产业经济富裕人群;每年可提供加工白银达2000多吨,被誉为“中国银都”,金、银产业发展空间巨大。
我县的财政收入增长率连续位居全市前列,年旅游消费人次近200万,居民存储余额达80余亿元,年增长率18%以上,市区居民目前社会消费品零售总额达8余亿元,其中日常生活用品类消费约2.5亿元,永兴有着强劲的购买力与极其广阔的发展空间。
二、我市2011年上半年房地产市场运行分析
1、郴州房地产开发投资增幅居全省前列。
上半年全市完成房地产开发投资36.03亿元,同比增长57.8%,比全省平均增幅高21.1个百分点,比2010年上半年增幅提高2.4个百分点,增幅居全省第二位。
全市商品房屋施工面积707.88万平方米,同比增长48.3%,其中新开工面积21.34万平方米,同比增长66.5%。
待开发土地面积52.17万平方米,同比增长5倍。
2、房地产市场住房价格涨幅稳中有升。
上半年市城区新建住房销售均价2871.03元/平方米,涨幅控制在9%以内。
市场定价商品房屋均价3576.13元/平方米,其中别墅房屋均价5313.26元/平方米,电梯房屋均价3692.43元/平方米,多层房屋均价2699元/平方米。
商业用房销售均价4802.87元/平方米,其他用房销售均价2016.13元/平方米。
1—6月份,市城区新建商品住宅销售价格同比指数分别为108.8、109、109.7、108.6、109.1、107.3,波动幅度小;新建商品住宅销售价格环比指数分别为99.7、100.2、101.1、99、100.3、99.7,环比有升有降,变动不大。
3、房地产招商引资成效显著。
自我县实施“百亿投资计划”后,一批项目签约质量比较高,房地产市场发展迅速,投资额145亿元。
5、房地产投资环境进一步好转。
为确保2011年我县房地产投资、建设健康快速发展,上半年我县建立了房地产重点开发项目调度制度。
制订了《永兴县中心城区房地产开发重点项目调度管理办法》,成立了市城区房地产开发重点调度工作领导小组。
上半年召开了多次调度会,有力促进了我县房地产项目尽快开工、尽快施工。
三、存在问题
1、投资环境仍需优化。
近几年特别是近2年来的努力,我县城区基础设施发生了翻天覆地的变化,但是由于历史欠账较多,城市基础设施和配套设施仍然相对滞后,特别是与房地产开发项目建设关系紧密的供水、供电、燃气等问题,制约了项目的顺利进行,也影响外地投资商对永兴投资的热情。
城乡结合部村民在房地产开发项目施工过程中非法阻工,强卖强买,漫天要价,对我市投资环境产生负面效应。
2、房地产信贷规模增长缓慢。
房地产信贷规模增长缓慢,既影响房地产开发企业建设,又严重阻碍了我县个人购房需求。
四、下半年房地产发展趋势
1、房地产政策趋于稳定。
国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】号)后,全国各地认真贯彻落实,房地产市场受到一定程度的影响。
从上半年房价涨幅来看,全国70个重点监测城市房价过快上涨的趋势得到基本遏制,三、四线城市逐步消化因一线、二线城市房地产调控转移的投资,房价涨幅逐步放慢。
房地产限贷、限购等政策的落实,保障性住房逐步投放市场,下半年房价上涨将进一步放缓。
如果不出现极端情况,下半年国家将着眼于落实已有的房地产调控政策,出台更为严厉的房地产新调控措施概率较小。
2、房地产开发建设步伐加大。
随着我县“南延西扩”建设战略的加快,城市基础设施和配套设施的不断完善,将有大量的有实力的房地产投资商来到我县投资、建设。
由于县委、县政府对城市建设高度重视,上半年我县房地产投资增长速度较快,下半年我县房地产开发建设步伐将进一步加大。
全年房地产投资近百亿元,续建在建房地产面积1000万平方米的目标有望实现。
3、住房价格涨幅处于可控范围以内。
下半年随着地价、建设成本上涨的推动,以及我县一些有实力的开发企业推出地段好、品质优的楼盘,我县房价仍将还会有一定程度的上涨。
但上半年房价涨幅控制在10%以内,已为下半年房价涨幅控制奠定良好的基础。
五、购买力状况分析
1、我县是全国著名的“中国银都”,矿藏资源十分丰富,造就大量的矿产业主和矿产业经济富裕人群,满街都是名车,休闲娱乐产业异常火爆,大部分矿老板和矿业经济富裕人群都是郴州市外县或农村人口,拖家带口进城定居已成为一大趋势,随时可以掏出现金一次性购买几套房。
2、城乡居民收入稳定增长。
据农村住户调查,农民人平纯收入为7506元,增长18.9%,其中:
工资性收入4251元,家庭经营收入2080元,分别增长21.2%和13.1%;财产性和转移性收入1175元,增长15.9%。
据城镇住户调查,全县城镇居民人均可支配收入为15959元,增长16.0%,其中:
工薪收入11135元,居民经营性净收入4824.0元,分别增长2.3%和34.5%。
如果保持此增长速度,加上外来人口带入的资金和银行提供的住房按揭提供贷款资金,完全可以满足住房市场资金需求量。
六、我县房地产供求情况
从2009年上半年开始,我县房地产在国家宏观调控下,房地产开发投资小幅增长,住房消费需求趋于理性,房地产市场供求基本平衡,价格基本稳定,结构基本合理。
1、房地产开发投资保持小幅增长,增速低于全国固定资产投资的增速;
2、房地产开发土地供应大幅度减少,土地购置开发面积大幅下降;
3、房地产贷款增长缓慢,外来投资下降;
4、商品房峻工面积增加,商品房施工面积、销售面积及空置面积减少,商品房供求结构趋于合理;
5、商品房价格不断增长,住宅供不应求;
七、我县房地产发展情况:
1、从整个市场来看,永兴的小高层住宅开始被市场认可和接受,以发展趋势看,是从产品、规划、设计、服务等都处在迅速发展的阶段。
2、市场竞争非常激烈,由于地价的攀升,现在的市场新推出的产品基本上是小高层、高层,各项目也是针对这类客户从档次、配套、园林、智能化、物管、服务等各方面来表现自己的楼盘的品质。
3、高层已被市场接受,每个新楼盘都在产品设计、规划等方面有所创新,所以也带动了市场对该类型项目的要求越来越高。
八、个案分析:
可现场去踩盘。
九、永兴房地产市场总结:
房地产业与国民经济协调发展:
房产业已成为郴州支柱产业之一;
1、2011年房地产开发将大幅度增长;
2、商品房市场供需两旺;
3、商品房价格大幅上扬;
4、商品房空置面积得到有效控制;
5、土地开发投资强劲扩张:
南延东进,北优西扩;
6、商品房购买对象以个人购买为主,且市场出现一批投资型客户;
7、楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。
第三章项目地块优劣势分析
一、周边情况概述
永兴县开发区龙山路与永康路交汇处,距主城区1公里、省道永安路0.5公里,地理位置优越,交通便利,场址外部交通条件优越。
1、地块周边景观:
以翠竹广场为中心点的扇形区域,是永兴房地产业态质变的主体区域,房地产的业态定位相对较高,也是能充分代表永兴形象的区域,是当前开发的热点区域之一,目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花。
目前已建成并投入使用的市政配套设施均很完善。
2、配套设施:
本项目可享受较为成熟的生活、娱乐、休闲设施,且本项目周边已有居住区的各项商业配套也很完善。
二、项目优劣势分析
从地块的客观地理位置、环境条件等因素分析,本项目所处地块用于住宅开发能满足市民居住要求,具体表现在:
所处区位、周边环境、交通条件及生活配套均完善并将最终取代老城区而成为市民首选地。
伴随着政府居住区开发力度的加强,其他配套的日趋完善,本地块的居住环境将会有质的提高。
届时本案的地块优势将十分突出。
劣势因素可通过政府开发力度的加强、项目前期的推广引导、开发商实力的体现,将得到不同程度的改善。
市场威胁可以通过项目的总体营销推广思路加以改善。
三、消费资料分析
为了更好地透视永兴消费者的住宅、写字楼消费观念,把握永兴消费者的住宅、休闲等消费需求,因此,通过对在售楼盘的踩点,针对售楼人员对现有楼盘消费者的概述与群体进行调研,对调研结果进行分析,对同类竞争楼盘进行分析,本项目对结果可择优而优化,择劣而改进。
分析结果如下:
1、现居住住宅产权状况分析:
分析此次调研结果比例,目前永兴有住宅消费意愿的消费者分为两种类型:
其一是一次置业的消费者,大约占了80%的比例,其二则为二次置业者,占20%的比例,这说明当地的消费者以一次购房为主。
2、居住区域的选择
达60%的消费者意愿选择在市区置业,而随着城区建设的深入,有人开始把置业的目光转向了新城区域,开始了对翠竹花园物业的关注,主要原因在于区位配套也完善,居住环境良好、居住空间、视野开阔。
3、对住宅形态的选择
通过对目标群体的调查分析,项目在定位时应迎合受众群体,目前永兴以高层为主,高层物业成为现在开发商普遍开发首选,多层主要是7层以下的住宅形态更适合当地群体生活习惯,其他如低层、高层受众群体不多。
4、室内结构选择
项目在进行市场定位的时候是以平面、错层、跃式、复式等何种结构面市。
需通过调研进行分析。
5、户型建筑面积的选择
通过调研进行分析,目标消费群体倾向于100至125平方米以上的三房二厅户型结构。
100以下的户型也受部分大众欢迎。
对于超小面积的户型市场需求量并不大。
6、房型布局需求情况
通过调研进行并结合面积需求表分析,80至100平方米的二房二厅需求较低、100至140的三房二厅需求量大,超大面积的复式布局需求量少。
前两种户型的居住群体是以居住适用性为主,后一种因为有钱,则是以居住舒适性为主。
7、交楼标准需求
通过调查分析,主要是毛坯房为主,辅以厨房、卫生间防水处理。
对于全装修受众群体普遍不认同。
对于在售楼层设样板房的问题,在内地受众群体还是一个观念的问题,而目前郴州在售楼盘均没有设立样板房。
8、社区景观需求
有效地组织社区的景观特色,也是本项目的一大关键,结合当地的自然环境及自然灾害,种植各类花草也是很有讲究的。
9、付款方式的选择
通过调查分析,并对受众群体的分析,目前郴州选择一次性付款方式的约占40%,另外60%选择银行按揭,而这60%有大部份会在房产证下来的时候,尽量还清贷款,都不愿意支付银行利息。
由此衍生出消费者的消费观念普遍认为支付银行利息不划算。
10、社区楼体密度
通过调查分析,现在各社区的楼宇密度都比较大,社区活动空间窄,采光通风效果不尽如人意。
且多数受众群体都在关注这个问题。
11、房地产广告认知途径
通过调查分析,目前在售楼盘的广告均以墙体广告为主,电视广告、户外广告、媒体广告、车体广告的宣传尽如人意。
通过调查,大众对楼盘的认知多数是通过楼体广告与朋友告知。
而大众对电视广告如湖南电视台与郴州台比较关注,报纸主要客户群体为郴州日报,
12、购买者的年龄结构
通过调查分析,绝大部份购房者为年轻人,以买套房结婚为目的,单身置业者相对来说比较少。
因此如何引导此类人群购买高品质、较高价位的住宅,也是项目开发成败的一大关键。
13、购房意愿者的职业状况
通过调查分析,购房者均以是公司职员、公务员、私营业主为主,有相当一大部份为下辖县城置业市区的私营企业主。
14、小区配套特征分析:
通过调研分析,目前郴州受众群体讲究居住的多元化,从统计表上不难看出,现在的居住不仅仅只是一个住的概念,更多的是追求一个方便性、舒适性及质量性。
15、购房意愿者文化程度状况:
通过调查分析,购房者的文化程度均很高,甚至有部份本科以上毕业,大部份购房者的文化程度均在大专左右。
表明受众群体或者说郴州人的整体素质已经提高。
第四章建设规模与设计方案
一、建设规模
翠竹花园小区,规划用地位于永兴县开发区龙山路与永康路交汇处,总占地面积:
9489平方米,总建筑面积:
44900平方米,容积率:
3.0。
二、规划构思
以生态为主题,拱托出周边环境的优美,空气质量高的特点,社区概念的引入,将住宅加以人性化特征,通过小区内部景观的点缀与大环境溶为一体,形成一种健康、温馨的绿色社区。
优美、宁静,青山绿水之间将带给你返朴归真,回归自然的美好感受。
三、规划分级及功能分区
整个小区中高层住宅楼组成,小区内部规划有两块中心花园,整个小区将由绿地,花卉组团及鹅卵石铺成的保健小路组成。
形成小区内完整的连续性绿地景观系统。
小区采用内部人车分流,有地下架空停车场及公共停车场。
四、空间及景观组合
1、层数控制
整个住宅小区拟建17+1层。
2、总体特点
根据先进的规划理念,采用较先进的住宅技术手段,表现出个性化特点:
(1)采用框架结构体系
(2)住宅内居住部分采用动静分区、功能分区,保证私密性
(3)采用塑钢窗,使用较大面积玻璃
(4)阳台采用大面积的生态阳台设计
(5)采用四明设计(明卧、明厅、明厨、明卫)
(6)给排水管均采用PVC管
(7)尽可能使用节能型灯具
第五章投资估算与资金筹措
一、项目投资估算:
(详见附表1:
项目投资成本估算表)
二、资金筹措:
本项目所需投资额12060万元,计划自筹资金3000万元,预售房款3000万元,需银行贷款和社会融资5000万元(期限为24个月)
第六章效益测算与分析
一、收入预测
本项目建设规模为44900平方米,一次性整体开发建设,整个建设周期为24个月,2012年9月销售整个楼盘。
售价:
商品房售价4200元/平方米,车库售价80000元/个,整个工程可实现销售收入1885万元。
二、利润预测
现永兴房地产市场供需两旺,商品房价格大幅上扬,商品房空置面积得到有效控制,根据市场走势,至本项目对外公开发售,商品房价位应该还有一个攀升的空间,本案采取保守估算的原则,均价以每平方米3000元计算。
第七章项目总结
一、国家为了促进普通住宅产业的发展,出台了一系列利于房地产发展的相关政策,本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策,有利于改善郴州人民的居住条件。
二、小区的规划设计,以提供安全舒适及温馨健康的社区为宗旨,先进的规划理念创造出先进的居住社区,将永兴居住小区建设提升到一个新的层次,以充分满足现阶段内人们对全面提高生活品质的要求。
三、销售策略采用低开高走的方式,开盘以3000元/平方米的起步价迅速占领市场,低价策略将增强楼盘的竞争力。
四、从财务指标分析结果看,本项目的财务净现值为6000万元,说明了本项目在财务上是可行的。
五、我们在进行成本估算时,充分考虑了各方面最不利的因素,并在投资估算按20元/平方米预计了不可预见费100万元;在销售上采取低利润、快回收的策略,以确保项目资金的安全。
综上所述,我们认为本项目是可行的,只要资金到位,一定会取得预期的经济效益和社会效益。
固定资产投资估算表
单位:
万元
序号
费用名称
建筑工程
设备安装
其他费用
总值
一
征地费用
2000
二
前期费用
100
1
建设单位管理费
50
2
地质勘测
30
3
土石方平衡
200
4
图纸设计(审)费
100
5
工程监理
100
6
工程报建
500
三
工程费用
1
建筑工程
6000
2
绿化工程
500
3
电力工程
500
4
给排水工程
200
5
其他工程
500
四
不可预见费用
100
五
建设借款利息
600
六
消防设施
580
580
七
固定资产投资
12060
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