报告湖北天门市房地产市场研究报告.docx
- 文档编号:12924928
- 上传时间:2023-06-09
- 格式:DOCX
- 页数:31
- 大小:1.34MB
报告湖北天门市房地产市场研究报告.docx
《报告湖北天门市房地产市场研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《报告湖北天门市房地产市场研究报告.docx(31页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
报告湖北天门市房地产市场研究报告
【关键字】报告
湖北省天门市2014年房地产
市场调研报告
摘要:
本研究报告,通过对天门市的深入调查,从宏观经济到微观市场,分析总结出天门市整体投资环境:
城市区位优势明显,交通发达;拥有较为丰富的自然资源、旅游资源,整体宜居性较强;城市经济发展状况良好,城市发展有一定的发展潜力;城市房地产发展较为健康,城市房地产销售年去化量超过60万㎡,供需关系基本处于平衡状态;城市房地产市场,主力户型为三房100-120㎡,刚需户型为主;主力客群主要来自于老城区及周边乡镇有改善型住房需求人群。
关键词:
天门市市场调研;天门市投资环境分析;天门市房地产市场研究
一、天门市宏观市场分析
(一)城市概况
1.区位情况
湖北省天门市地处鄂中腹地江汉平原中心,是“武汉8+1城市圈”中的城市之一。
地理位置优越,上通荆沙,下接武汉,南濒江汉黄金水道,北枕三峡过境铁路,紧衔107、318国道和宜黄高速公路。
2.交通情况
3.
公路:
天仙一级公路、随岳高速公路、武荆高速公路穿越市境。
天仙一级公路与沪蓉高速公路相连,随岳高速和武荆高速交叉过境天门。
铁路:
长荆铁路穿市北而过,并设天门站。
已经开工建设的沪汉蓉高速铁路过境天门,并在仙北工业园设二级客运站和货运编组站;沪汉蓉高速铁路建成通车后,天门至武汉仅需30分钟,天门至上海4小时30分,天门至成都4小时。
水运:
全省最大的人工河—汉北河穿天门城区而过;汉江黄金水道流经市域南部,并在岳口镇建有1500吨级港口。
航空:
天门市区距中国第四大航空港武汉天河机场90分钟车程,仙北工业园距武汉天河机场60分钟车程。
4.城市资源
矿产资源方面, 油储量占江汉油田总储量的三分之一,以及大量的岩盐、无水芒硝和天燃气 等矿藏储备。
旅游资源方面,自然景观有位于皂市镇的长寿山风景旅游区,人文景观有石家河文化遗址、陆羽公园、白龙寺及胡家花园等。
物产资源方面,除农作物和家畜家禽外,野生动植物约有1100余种。
此外,天门水利资源也相当丰富,境内有大、小河流29条,河道总长600余公里。
5.行政区域及人口
天门市现辖竟陵、杨林2个办事处;岳口、多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山21个镇;净潭1个乡;天门经济开发区,国营蒋湖农场,仙北工业园区,沉湖生态林业科技示范区,白茅湖棉花原种场。
全市总人口为1162.1万人,其中城镇人口为658.36万人(中心城区人口约30万人),占36%。
天门是全国内地最大的侨乡,28万天门儿女旅居在40多个国家和地区,其中百余名实业巨子、侨界领袖、军政要员、文化名流、科技专家在旅居国政治、经济舞台上大展才华。
6.城市发展规划
“一体两翼”的城镇空间格局
市域城镇空间布局规划采取强化首位城市和重点镇的方式,以点轴式布局为特点,以“一主两翼”为战略空间布局,形成以天门主城区为主中心,以岳口城区及多祥(仙北工业园)为副中心,以一般城镇为基础,沿随岳高速公路、天仙一级公路、荷沙公路、皂毛公路、汉江主轴分布的城镇网络体系,构成纲举目张的城乡一体化格局。
最终实现空间上东边一片(岳口、九真、皂市、干驿、仙北),西边一线(渔薪、拖市、多宝),强化南北(突出皂市作为老中心城镇的经济作用,同时重视南部与仙桃衔接的仙北工业园的经济带动作用),突出中心的格局(通过非均衡发展的模式,强化中心城区的核心地位),通过中心城市的带动作用,体现网络辐射与引力互补的优势特征。
7.
旅游发展规划
天门是享誉海内外著名的“三乡(棉乡、侨乡、文化之乡)宝地”,为江汉平原的重要城市,其旅游资源丰富,文化底蕴厚重。
天门市自然资源极为丰富,原始景观保持较好且价值高,极具开发潜力。
以市场为导向,以加快建设武汉城市圈旅游市场为目的,充分挖掘天门的优势资源,加强皂市、佛子山、沉湖、张家湖资源的开发。
以皂市旅游开发为重点,着力打造以陆羽茶文化、石家河文化、皂市佛教文化和地热温泉文化、佛子山佛教文化、农业生态旅游、江汉平原民俗文化为代表的特色旅游品牌,构成武汉城市圈旅游区的一部分。
(二)天门市宏观经济分析
1.天门GDP高速增长、城市经济发展空间巨大
(数据来源:
政府统计公报)
2013年天门市GDP达365.19亿元,城市整体经济发展迅速,2009-2013年GDP保持平均13.7%的平均增幅,天门市市房地产仍处于持续高速发展阶段。
城市
荆门
随州
仙桃
天门
GDP
1202.61
661.94
504.28
365.19
增长率
10.5%
10.6%
11.3%
10.9%
与周边相邻的城市荆门市、随州市、仙桃市相比,天门市经济仍有较大的发展空间。
2.天门2009年-2013年人均GDP情况
(数据来源:
政府统计公报)
天门市人均GDP2009年-2013年上升趋势平稳,从2009年开始,人均GDP保持上升趋势,但是是上升幅度有所减缓;2013年人均GDP约27632元说明天门市房地产进入快速增长期,房地产发展以质量为主,质量与数量并存。
3.天门消费市场活跃、消费能力强劲
(数据来源:
政府统计公报)
2013年天门市社会消费品总额202.18亿元,增长率14.3%,2009-2013年平均增长率17.76%,整体增长幅度减弱。
天门消费市场强劲,必然带动房地产市场的消费能力。
4.天门城镇人口可支配收入持续增长、消费和投资能力强劲
天门市支配性收入持续增长,2013年17112元,2009-2013年平均增长率10.68%。
天门市人均消费性持续增长,2013年支出13162元,2009-2013年平均增长率11.48%。
人均支配性收入与人均消费性支出的持续增长,表现出消费和投资能力强劲。
5.天门城市化率提高为房地产市场提供需求
天门2009--2013年总人口整体增长较为平稳,常住人口逐年减少,年轻一代外出务工人数约30万以上;
非城镇人口占总人口数量50.8%,处于全国城市化完成较低水平,49.2%非城镇化率为房地产提供了需求;伴随着天门市进一步城市化,逐年提高的人口必将成为房地产消费的生力军。
6.天门房地产市场投资逐年增强、投资市场空间仍有较大空间
(数据来源:
政府统计公报)
天门市2013年房地产投资17.5亿元,固定资产投资272.18亿元,天门市投资市场稳步增强。
房地产开发投资/固定资产投资
异常
基本正常
正常运行
基本正常
异常
<15%
15%-22%
22%-30%
30%-37%
>37%
反映投资是否合理的基础性投资指标,发达国家的比例为20%-25%
天门房地产开发投资/固定资产投资处于异常状态,房地产投资远远低于理论值,表明天门市房地产需求市场较为萎靡。
7.天门近年来产业结构变化情况
(数据来源:
政府统计公报)
以天门主城区作为发展中心,培育壮大产业集群。
依托优越的道路交通条件,推进天门经济开发区、岳口工业园区和仙北工业园区的建设。
打造工业发展平台,使工业园区形成产业相互关联、相互协作、错位分工、簇群发展的格局,为承接武汉城市圈产业梯度和资本转移提供坚实的腹地。
天门主城区围绕纺织、机械、医药以及食品四大支柱产业,促进产业链的延伸和产业规模的扩张;同时依托天门岩盐、芒硝等优势矿种的合理开发和利用,岳口工业园区盐化工产业的规划和建设也将作为天门极其重要的支柱产业之一,这是天门“产业天堂”的重要组成部分。
从数据来看,天门市核心产业是第二产业,2009-2013年第一产业占比逐渐减小,第二产业占比逐渐增强,第三产业占比逐年减小。
天门市的产业结构表明了产业结构逐渐优化,消费能力逐渐增强,人民房地产购买能力将增强。
(三)宏观经济环境小结
Ø天门市是武汉城市圈重要组成部分,是全国农业大市,是国家著名的优质粮产区和优质棉产区。
随着轻工业迅速发展和交通建设的加快,天门的经济实力将得到本质的提升,人民的消费购买能力迅速增强,为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。
Ø天门市地理位置优越、历史悠久,在长江、汉水经济开发带中,具有强大的接纳和辐射能力。
随着武汉城市圈建设步伐的加快和促进中部崛起战略的实施,为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移提供了千载难逢的机遇,尤其是高速铁路、高速公路的相继通车,天门的快速交通网络基本完善,天门市将成为武汉城市圈现代制造业加工配套基地、优质农产品生产加工基地、江汉平原北部物流中心和休闲度假区。
Ø天门市GDP与周边城市相比,仍处于较低水平,2013年GDP约385.19亿元,并且持续平稳增长,说明天门房地产进入快速发展期,潜力很大,发展势头看涨。
Ø城市经济发展加速,带来的必将是城市常住人口的膨胀以及居住空间的延伸,对于目前尚处于发展阶段的房地产行业,市场刚性需求强烈。
天门市50.8%城市化率与周边临近城市相比较,处于城市化速度较低的水平,伴随着人口的逐年提高与天门城市化速度的加快,天门住宅消费需求潜力巨大。
Ø天门市人均GDP2009年-2013年上升趋势平稳,从2009年开始,人均GDP保持上升趋势,但是是上升幅度有所减缓;2013年人均GDP约27632元说明天门市房地产进入快速增长期,房地产发展以质量为主,质量与数量并存。
二、
天门市房地产市场分析
(一)近几年土地一级市场供给情况
1、2011年至2014年上半年商住用地供给
2013年天门市商住用地成交68宗,数量同比上涨106%,翻了一翻,2014年上半年商住用地成交达30宗,出让面积41.86万㎡。
从成交详情来看,2011年成交35宗,成交面积66.44万㎡,2012年成交33宗,成交面积15.24万㎡,2013年成交68宗,成交面积152.41万㎡,2014年上半年成交41.86万㎡。
2011年-2014年上半年商住用地出让情况
年份
成交面积(万㎡)
成交金额(万元)
土地均价(元/㎡)
土地均价(万/亩)
2011
66.44
108690
1636
109.12
2012
82.45
56819
689
45.96
2013
152.41
141207
926
61.76
2014上半年
41.86
44729
1068
71.24
目前天门市商住用地成交30宗,成交均价约71.24万/亩。
2013年天门市商住用地出让情况一览
序号
宗地编号
受让单位
地块座落
面积(平方米)
供地用途
成交时间
成交价格(万元)
1
P(2012)109
卓尔城(天门)投资有限公司
天门市竟陵办公园村、开发区友谊村
49301.85
商业住宅
2013-1-4
12126.00
2
P(2012)110
卓尔城(天门)投资有限公司
天门市竟陵办公园村、开发区友谊村
49488.22
商业住宅
2013-1-4
12172.00
3
P(2012)105
张大军
天门市九真镇利涉村
8001.52
住宅
2013-1-8
207.00
4
P(2012)116
天门市正泰房地产开发有限公司
天门市岳口镇建设北路
15291.23
商业住宅
2013-2-8
624.00
5
P(2012)117
刘春兵
天门市石河镇吴刘街
11171.00
商业住宅
2013-2-8
245.00
6
P(2013)002
高健
天门市九真镇九真村
10967.61
商业住宅
2013-2-17
264.00
7
P(2013)003
天门市泰安房地产开发有限公司
天门市竟陵办陆羽大道西5号
10841.67
商业住宅
2013-2-17
573.00
8
P(2013)004
天门市泰安房地产开发有限公司
天门市竟陵办人民大道西32号
3014.75
商业住宅
2013-2-17
92.00
9
P(2012)060
张建林
天门市佛子山镇佛山大道
15728.89
商业住宅
2013-3-1
390.00
10
P(2013)011
天门市九盛建材家居有限公司
天门市九真镇九真村
7520.35
商业住宅
2013-3-4
205.00
11
P(2013)017
张军
天门市岳口镇建设北路
9843.44
住宅
2013-3-7
284.00
12
P(2013)018
湖北华祥博来置业有限公司
天门市竟陵办官路街
9244.45
住宅
2013-3-25
1391.00
13
P(2013)022
天门市鑫鼎置业有限公司(陈灯刚)
天门市马湾镇人民大道
189号
9900.20
商业住宅
2013-4-28
579.00
14
P(2013)027
天门正泰房地产开发有限公司
天门市竟陵办车湾村
5578.60
商业住宅
2013-4-28
1254.00
15
P(2013)026
湖北祥恒建筑工程有限公司
天门市多宝镇彭场村
11660.21
商业住宅
2013-4-28
211.00
16
P(2013)032
湖北华茂置业有限公司
天门市杨林办徐渡村、杨林口村
49635.73
商业住宅
2013-5-15
1464.00
17
P(2013)033
湖北华茂置业有限公司
天门市杨林办徐渡村
25990.53
商业住宅
2013-5-15
776.00
18
P(2013)056
湖北星星宏基置业有限公司
天门市竟陵办公园村
18666.69
住宅
2013-5-31
1798.00
19
P(2013)057
湖北福鑫泰宇置业有限公司
天门市竟陵办官路村
2811.51
商业住宅
2013-6-9
729.00
20
P(2013)058
高华(天门市军华房地产开发有限公司)
天门市卢市镇卢家口村
5117.32
住宅
2013-6-9
251.00
21
P(2013)064
天门供销华西农商城有限公司
天门市竟陵办永丰村
40001.09
商业住宅
2013-7-2
4082.00
22
P(2013)065
湖北天门汉达置业有限公司
天门市竟陵办永丰村
40001.15
商业住宅
2013-7-2
4082.00
23
P(2013)041
天门市环银房地产开发有限公司
天门市卢市镇五一路
332.91
商业住宅
2013-7-3
23.00
24
P(2013)042
天门市环银房地产开发有限公司
天门市卢市镇五一路
1054.67
商业住宅
2013-7-3
65.00
25
P(2013)043
天门市环银房地产开发有限公司
天门市卢市镇五一路
572.74
商业住宅
2013-7-3
35.00
26
P(2013)069
刘奇中
天门市蒋湖农场东南区
732.00
住宅
2013-7-9
36.00
27
P(2013)087
天门正鑫房地产开发有限公司(王少华)
天门市竟陵办鸿渐路
18356.58
商业住宅
2013-8-13
8238.00
28
P(2013)060
陈小华
天门市皂市镇李场社区玉岭路
1080.70
商业住宅
2013-8-22
87.00
29
P(2013)061
陈小华
天门市皂市镇李场社区玉岭路
1944.40
商业住宅
2013-8-22
102.00
30
P(2013)088
陈小华
天门市皂市镇李场社区
4386.02
商业住宅
2013-8-22
136.00
31
P(2013)090
天门中基房地产有限公司
天门市竟陵办陆羽大道
5289.46
商业住宅
2013-8-22
1824.00
32
P(2013)094
天门卓泰置业有限公司
天门市开发区龙嘴村
13340.39
商业住宅
2013-9-4
1030.00
33
P(2013)100
天门中基置业有限公司
天门市竟陵办东湖村、永丰村
46819.19
商业住宅
2013-10-18
10594.00
34
P(2013)103
天门市卓越房地产开发有限公司
天门市竟陵办公园村
21988.08
商业住宅
2013-10-18
4242.00
35
P(2013)140
湖北福鑫泰宇置业有限公司
天门市开发区友谊村
7637.76
商业住宅
2013-10-30
5040.00
36
P(2013)132
天门金利屋房地产有限公司
天门市竟陵办东湖村、陆羽村
9041.20
住宅
2013-11-1
2207.00
37
P(2013)135
天门市问天地产置业有限公司
天门市竟陵办江垸村
61506.91
商业住宅
2013-11-1
7480.00
38
P(2013)145
天门北湖置业有限公司
天门市竟陵办永丰村
12110.94
商业住宅
2013-11-20
1935.00
39
P(2013)143
天门市鸿昌房地产开发有限公司(徐柱成)
天门市皂市镇二龙大道
26614.59
商业住宅
2013-11-22
1057.00
40
P(2013)144
吴开林(连云港东林房地产开发有限公司天门分公司)
天门市开发区群力村
24055.96
住宅
2013-11-22
989.00
41
P(2013)147
范年利
天门市黄潭镇窑台村
23731.05
住宅
2013-11-25
1424.00
42
P(2013)148
范年利
天门市黄潭镇窑台村
41573.21
住宅
2013-11-25
2433.00
43
P(2013)154
孙红春(天门九盛置业有限公司)
天门市九真镇利民路
5600.93
商业住宅
2013-11-26
153.00
44
P(2013)155
李云昌(恒同昌(湖北)建设投资有限公司)
天门市竟陵办陆羽大道
11568.74
商业住宅
2013-11-27
5229.00
45
P(2013)162
湖北天门汉旺房地产开发有限公司
天门市竟陵办永丰村、谌桥村
68846.70
商业住宅
2013-11-27
6106.00
46
P(2013)164
湖北天门汉旺房地产开发有限公司
天门市竟陵办东湖村
28593.80
商业住宅
2013-11-27
2544.00
47
P(2013)142
湖北锐风房地产开发有限公司
天门市竟陵办鸿渐路
1069.56
商业住宅
2013-12-4
468.00
2、2014年上半年商品房开发整体概况
2014年天门市商住用地出让情况一览
序号
宗地编号
受让单位
地块座落
供地面积
(公顷)
供地用途
成交时间
成交价格
(万元)
1
P(2014)039
湖北天宫置业有限公司
天门市多宝镇荷丰街
0.215595
其他普通商品住房用地
2014-6-3
74
2
P(2013)196
湖北伟祥置业有限公司
皂市镇上付村
1.701537
其他普通商品住房用地
2014-1-10
439
3
P(2013)195
湖北伟祥置业有限公司
皂市镇上付村
1.118624
其他普通商品住房用地
2014-1-10
292
4
P(2014)010
湖北卓然置业有限公司
天门市竟陵办事处公园村
1.332034
其他普通商品住房用地
2014-3-4
2103
5
P(2014)025
李国艳
岳口镇沿河街
0.225504
其他普通商品住房用地
2014-4-3
74
6
P(2013)222
天门东林房地产开发有限公司
天门市竟陵办陆羽大道
0.377316
其他普通商品住房用地
2014-2-12
468
7
P(2013)218
天门环银房地产开发有限公司
天门市卢市镇友谊路
0.207298
其他普通商品住房用地
2014-2-20
142
8
P(2013)215
天门市顺发房地产开发有限公司
天门市经济开发区友谊村
3.342318
其他普通商品住房用地
2014-5-22
9302
9
P(2014)038
天门市祥兴置业有限公司
天门市皂市镇二龙村
2.588899
其他普通商品住房用地
2014-6-5
936
10
P(2013)214
天门市兴业房地产开发有限公司
天门经济开发区涂台村
2.10155
其他普通商品住房用地
2014-4-15
1712
11
P(2014)027
天门市益佳房地产开发有限公司
天门市横林镇天彭路西
0.470484
其他普通商品住房用地
2014-4-16
248
12
P(2013)198
天门市正泰房地产开发有限公司
天门市岳口镇金湾村
0.206012
其他普通商品住房用地
2014-1-8
76
13
P(2013)206
天门市正泰房地产开发有限公司
天门市岳口镇金湾村
0.633219
其他普通商品住房用地
2014-1-8
216
14
P(2014)028
天门市正泰房地产开发有限公司
天门市皂市镇二龙村
0.084338
其他普通商品住房用地
2014-4-10
31
15
P(2014)029
天门市众信房地产开发有限公司
天门市拖市镇人民街
0.303585
其他普通商品住房用地
2014-4-30
97
16
P(2013)192
天门汤臣房地产开发有限公司
天门市干驿镇白马小区
0.487029
其他普通商品住房用地
2014-3-4
352.8
17
P(2013)179
天门智汇数码广场置业有限公司
天门市竟陵办事处官路村
0.888537
其他普通商品住房用地
2014-3-6
2613
18
P(2013)189
谢绍文
天门市皂市镇二龙大道
0.336201
其他普通商品住房用地
2014-1-21
112
19
P(2013)190
张元红
天门市皂市镇桥西路
0.501721
其他普通商品住房用地
2014-1-21
161
20
P(2013)151
赵定平
天门市皂市镇二龙村
0.819894
其他普通商品住房用地
2014-1-14
262
21
P(2013)191
赵海洋
天门市皂市镇桥西路
0.860095
其他普通商品住房用地
2014-1-20
283
(数据来源:
中国土地市场网)
2014年1-7月(截止2014年7月19日)天门市市供应总计推出68宗,土地规模142.52万平方米,成交金额62686万元;从成交详情来看,工业成交32宗,成交面积93.68万㎡,住宅成交26宗,成交面积38.47万㎡,商业成交10宗,成交面积
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 报告 湖北 天门市 房地产市场 研究