柳州市盛天龙湾房地产doc.docx
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柳州市盛天龙湾房地产doc
第一部分项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目所在区域概况
柳州市位于广西壮族自治区的中北部。
东与桂林市的龙胜、永福为邻,西接河池市的环江南族自治县、宜州市,南界新设立的来宾市锦绣瑶族自治县、象州县、兴宾区。
北部和西北部分别于贵州省黎平县、从江县相邻。
全市辖6县4区,总面积1.8万平方公里,总人口372万。
柳州市总人口364万多人,是一个多民族相聚而居的地区,一共有48个民族成分。
除汉族外,壮族、苗族、瑶族、回族等少数民族的人口达198万多人,占全市总人口的百分之54以上。
1.1.2柳州经济发展
地区生产总值,初步统计,2011年全年实现地区生产总值1571.05亿元,按可比价格计算,比上年增长本分之10.6。
其中,第一产业增加值136.21亿元,增长本分之5.4。
第二产业增加值1016.18亿元,增长百分之12.5。
其中工业增加值935.7亿元增加百分之12.1。
第三产业增加值418.66亿元,增长本分之7.8。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为本分之8.67。
第二产业增加值比重为本分之64.68。
第三产业增加值比重为百分之26.65。
人均地区生产总值41603元。
1.1.3区位优势
柳州市中国西部区域性交通枢纽。
已形成集铁路、公路、水路和航空与一体的立体化现代交通网络。
四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇、陆路运输4个小时可达北部湾海岸港口。
柳州市中国西部区域性商贸物流中心。
柳州自古以来就是商品集散地。
目前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场,商业网点服务功能完善,连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。
食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场。
柳州被世界著名杂志《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。
柳州市中国内陆走向东盟的重要通道城市。
柳州市位于长三角、珠三角与西南经济圈、东盟经济圈的交汇地带。
是中国西南出海大通道集散枢纽城市,是中国东盟自由贸易区的物流中转站,也是东部产业西向梯度转移的重要节点城市,在多区域合作中有着重要的战略地位。
随着中国东盟自由贸易区的加快建立和北部经济区的开发建设,以及泛北部湾。
泛珠三角等区域合作的深入开展,柳州有望在多区域合作和产业转移中实现共赢发展,成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地。
柳州的加工贸易与现代物流蕴藏着巨大的投资商机。
1.2开发商及项目介绍
1.2.1开发商基本概况
盛天龙湾项目开发商是柳州盛天房地产开发有限公司。
关于盛天房地产开发有限公司,盛天集团来自福建,是一家以房地产开发为主营业务,集混凝土生产销售、商业运营管理、物业服务等为一体的综合性企业集团,现总部位于广西首府南宁市。
早在1976年,盛天集团(前身)就已涉足建筑、贸易等相关行业,2004年底,盛天集团响应“百企入桂”的号召,挥师南宁,从此开启了集团事业的另一片天空。
目前,集团旗下拥有12家子公司,所涉领域总投资额达130多亿元,员工2000多人。
自2004年进军广西以来,盛天集团坚持快速拿地、快速开发、快速交付、快速周转的经营策略,以“诚信”和“品质”作为企业发展的立足点,产品始终定位于城市主流住宅市场,不断探索,积极创新,8年18个项目(其中南宁16个,柳州2个),开发建设总建筑面积近350万平方米。
2011年底,盛天集团因战略调整的需要,成立盛天置地公司,专注于集团房地产业务的运营管理。
目前,集团已开发完成的地产项目有:
金色盛天、盛天尚都、盛天茗城、盛天名都、盛天熙园、盛天国际、盛天龙湾(柳州)、盛天华府、盛天公馆、盛天果岭;在建地产项目有:
盛天东郡、盛天源墅、盛天香墅、盛天领域、盛天新界、盛天龙湾·南苑(柳州)、盛天广场、盛天时代……
1.2.2项目情况
盛天龙湾项目位于柳州市阳和片区。
随着静兰大桥2008年的拓宽开通,车流人流的增加,该项目在该地区和柳州市都十分瞩目,具有极大影响力。
此外,该地块是阳和区第一块挂牌出让的居住用地,区内市民和政府格外关注,希望项目能为区内房地产发展起有标杆性示范作用。
1.2.3关于项目
【企业篇】盛天龙湾项目由盛天集团巨资打造,具备雄厚实力和丰富经验。
企业总资产6亿多元,注册资金2.2亿元。
集团名下拥有:
广西盛天房地产开发有限公司、南宁盛天房地产有限公司、广西盛东房地产开发有限公司、广西利澳贸易有限公司、广西利澳物业服务有限公司、广西盛达混凝土有限公司、福州盛天房地产开发有限公司、福州盛东贸易有限公司、福建盛德经贸有限公司、香港盛天集团有限公司等企业实体,年贸易产值近50亿,年房地产开发量30多万㎡。
开发过多个著名房地产项目:
盛天茗城、盛天名都、盛天尚都、盛天熙园、盛天华府、盛天国际、盛天果岭、福建的盛天现代城等,目前盛天龙湾是盛天集团在柳州开发的第一个项目,未来柳州市将成为盛天集团继南宁之后又一个开发房地产重点城市之一。
【建筑篇】盛天龙湾小区建筑风格为现代简约中式,既具有中式建筑的典雅风格,也具备现代简约艺术表现风格。
盛天龙湾整个项目全部由高层组成,户型设计有一房、两房、三房、楼中楼,面积在64㎡-219㎡不等,适合各类客户的需要。
盛天龙湾首层入口大堂地面铺拼花图案花岗石,墙身大理石;典雅、尊贵的天花、灯饰等,给您一生“美”的追求。
【景观篇】盛天龙湾包括架空层、室外泳池、小区内园林绿化、小区外绿化带等,其中小区内4万平方米,4万平方米公共绿化带,五个组团园林水系景观,整个项目中轴通过各个水系景观相连接,水系园林做到虚实相连,使得整个小区园林景观浑然一体。
盛天龙湾小区临江面将规划一个市政府江滨公园,拥揽一线江景及滨江生态休闲区,景观优势更加明显。
【团队篇】汉森国际:
项目规划设计单位、建筑设计单位是广州汉森国际,在全国各地设有分部和联营机构。
2004年、2005年连续被评为"CIHAF2005中国房地产二十大品牌影响力规划建筑、景观设计院";2005年、2006年连续被评为"中国十佳规划建筑设计机构";2007年被评为"CIHAF中国房地产二十大品牌影响力规划建筑、景观设计院"。
成功服务于富力集团、时代集团方圆集团、兰州仁恒置业、佛山奥林匹克置业、龙光集团等多家国内顶级的实力发展商,拥有大量获奖和明星项目,代表作有:
云山诗意系列、富力城系列、时代系列等等。
广州普邦园林:
项目景观设计、施工单位是广州市普邦园林配套工程有限公司,是一家具有国家园林绿化二级资质,专门从事园林景观规划设计、工程施工、绿化养护以及苗木生产的大型民营企业,在国内同行业的发展中一直处于领先地位。
公司长期服务于中海地产、富力集团、万科地产、保利集团、中信集团、合生创展、方圆集团、珠江实业、香港和记黄埔、新鸿基地产等知名房地产开发商。
代表作有:
保利系列、中海系列、万科系列、富力系列、中信系列、盛天系列等等。
【服务篇】盛天龙湾小区物业服务标准是根据盛天集团旗下的利澳物业公司服务范围标准为依据制定。
盛天龙湾电梯采用西门子电梯,配备一流的物业管理系统,包括主要区域闭路监控系统;智能车辆收费管理,出入口管理系统及人行道口栏闸系统;可视楼宇对讲门禁系统;电子巡更系统;周界防越界报警系统,监控中心及室内外管线桥架。
1.3项目区域情况
1.3.1项目地址
盛天龙湾
项目地址:
柳州市阳和大道北2号(静兰桥头东)
作为盛天集团布局全广西的起点,位于柳州市阳和片区的盛天龙湾,不仅处于群山环抱之中,更可西眺柳江,尽享周边优美的自然环境。
盛天集团为项目配套一定比例的商业、娱乐、休闲场所,充分利用优美的自然山水环境,结合小区外的滨江公园、沿江绿化景观带和小区内人文景观,打造出一流的居住环境。
1.3.2项目概况
盛天龙湾项目位于柳州市阳和片区,群山环抱,西眺柳江,周边自然环境优美,东临阳和立交,紧接桂柳高速出口,处于柳州市进出柳州、南宁的交通要道,是柳州市的东大门。
千人印证,柳州置业向东!
城市东迁全面启动。
盛天龙湾。
成为汽车城第一次个收益者。
打动千万人的心,项目净用地6.5平方米,容积率3.0项目总建筑面积约24万平方米,绿化景观景观用地约8万平方米,建筑密度百分之12(含绿化带)。
,小区规定有1800套住宅,地下车位900多个。
并配套有幼儿园,室外泳池,商业广场等设施。
由20栋15-28层高层建筑组成,其中两栋二十八层、六栋二十五层、一栋二十层、十栋十八层、一栋十五层。
其中一栋为二十五层独立管理的公寓式住宅。
并配套有幼儿园、小区商业。
1.4项目地块及周边现状
1.4.1地块现状
行政区域:
柳东区。
项目位置:
柳州市阳和大道北2号(静兰桥头东)
建筑类型:
高层开发商:
柳州盛天房地产开发有限公司
物业类别:
住宅物业公司:
利澳物业物业费:
1.30元/平方米·月
售楼地址:
柳州市阳和大道北2号(静兰桥头东)
预售证:
售房柳字第(2009)001号
1.4.2项目价格
均价:
5750元/平方米价格说明:
5750元/平米
历史价格:
2013-05-30均价5750元/平米
2012-10-22均价4900元/平米
2012-10-15均价4900元/平米
1.4.3项目具体参数
产权类型:
大产权房绿化率:
40%
总户数:
1800总占地:
98亩
总建筑面积:
240000㎡绿化率:
40%
1.4.4项目周边配套
医院:
距离阳和新城只有1公里,即将规划建设一所大型医院
商业:
古亭山商业街
学校:
古亭山小学、30中附中
银行:
工商银行、交通银行
综合商场:
联华超市、古亭山商业街
项目配套:
中美合资小酷星幼儿园、联华超市、交通银行等。
公交线路:
20路、34路、50路、64路、82路公交车到阳和大桥东站下车
第二部分:
市场研究
2.1宏观环境分析
2.1.1柳州经济现状
改革开放以来,柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市,多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。
城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。
随着柳州现代化建设的深入进展,柳州经济取得飞速发展。
柳州2001年国内生产总值比2000年增长10.6%,2002年国内生产总值为286.4亿元,比去年同期增长13.9%。
超出2001年国内生产总值81.09亿元,经济增长开始提速。
而从柳州国内生产三大产业比重走势来看,柳州作为中、西南地区的工业重镇,第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。
2.1.2柳州经济发展趋势
2002年,柳州市第一产业增加值22亿元,比去年同期增长7.1%;第二产业增加值112亿元,比去年同期增长16.1%;第三产业增加值96亿元,比去年同期增长12%。
农业趋向减缓,第二产业尤其工业迅猛发展,而第三产业(服务业)也加快了发展步伐,三大产业比重更趋合理。
2002年柳州投资情况表
数额
同比增长
固定资产总投资
63.63亿元
55.7%
基本建设投资
18.9亿元
82.73%
房地产开发投资
15.99亿元
81.3%
而从社会固定资产投资来看,如上表所示:
2002年柳州固定资产投资高速增长。
随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工,全市掀起了新一轮城市建设的热潮,全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”的城市品牌,使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。
综合以上所述:
各项经济指标显示,2002年柳州市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略,以中国加入WTO和西部大开发为契机,加快改革与发展的步伐,柳州经济运行呈现良好的发展态势。
而良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。
2.2柳州房地产市场分析
2.2.1柳州房地产市场总体态势
柳州市的房地产业自1992年正式起步以来,发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面,据不完全统计,2002年底在柳州市注册的房地产公司约达217家,全年完成施工的商品房面积总数(不含经济实用房和单位集资房)达266.81万平方米。
2001年柳州房地产投资完成88226万元,比上年同期增长82.36%;而2002年房地产投资完成159900万元,比去年同期增长81.3%,近年柳州房地产投资保持较快的增长势头。
柳州市面上的房地产经济经过整整10年的发展,已经初步形成了一个稳定的市场格局,并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。
正是在这种环境和背景之下,2002年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高,并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。
而2002年作为柳州“城市建设与管理”年,新区开发和旧城改造在全城到处开花,成片开发也大有起色,城市构架的拉开、行政中心东移,给房地产开发带来了巨大的商机,其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上。
2.2.2柳州市房地产的发展趋势
国家宏观经济调整,市民的消费信心得以增强和巩固;机关企事业单位取消了实物分房政策,催生了商品房新的市场需求;在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增,使房地产走旺。
金融机构对购房者发放贷款,市民观念的转变、收入的提高,楼盘配套的日益完善,也大大推动了房地产业的发展。
导致柳州市房地产业的升温。
2.2.3柳州房地产市场供求分析
2002年柳州房地产供求情况一览表
类别
统计指标
数额
供应
商品房
新开工商品房面积
136万m2
总施工面积
300多万m2
竣工面积
70多万m2
需求
商品房
销售面积
85万m2
销售额
约12亿元
如表所示,2002年柳州商品房的销售面积超过了竣工面积,柳州房地产市场呈现供求两旺的市场局面。
2002年初,全市有房地产企业180多家,目前已有217家;全年商品房在建开工点达66个,房地产开发投资15.99亿元,在建施工面积300多万平方米,创下了柳州历史的最高水平。
而据不完全统计,2002年有60个以上的楼盘同期销售。
而且在政府注重成片开发的引导下,新楼盘规模呈现越来越大的趋向。
2.3房地产市场价格分析
2001年柳州商品房销售均价1608元/平方米,而至2002年柳州市商品房销售均价为1650元/平方米,在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下,仍然出现了一个销售高潮。
供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格,使柳州房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势,据有关专家预测,柳州房地产热将持续3-5年左右。
2.3.1柳州房价态势。
随着竞争加剧,房子本身越建越好,质素越来越高。
土地拍卖政策导致地价攀升。
新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后发展商成本加大,同时新盘房价比照拆迁房价;消费市场支持。
使得柳州房价一路走高。
2.4房地产市场空置简析
至2002年底止,柳州市空置商品房面积为13.24万平方米,比上年减少32.7%。
据悉,2002年柳州拆迁面积约50万平方米,按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1:
5,目前有超过1万户房地产消费人口。
随着房地产投资势头的旺盛,旧城改造如火如荼,拆迁周转房、安置房的商机应运而生,同时带动了销售势头的旺盛,使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。
2.5近年来柳州以及全国房产市场态势
2.5.1全国房地产市场趋势
2013年一季度,我国房地产市场的供求矛盾或减弱,预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求,会激发市场的供给信心;与此同时,中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。
综合多种因素,2013年房地产的发展局面或许会呈现为:
以市场健康和民生改善为目标的调控下的,供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
目前,我国经济转型要求主动降低过快的增长速度,宏观经济也开始企稳,这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾,使楼市调控获得了空间。
中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”,已经奠定了2013年调控的基调。
随后,住房和城乡建设部也明确表示,2013年将继续实行严格的房地产调控政策,同步实行差别化的住房信贷和税收政策,支持合理自住及改善性需求。
由此可见,2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。
业界观点认为,2013年,通过强化和完善调控政策,取法其上,将争取房地产市场理性回归;得乎其中,将实现房地产市场稳中有进;避乎其下,要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。
倪鹏飞谈到,2013年的房地产市场,在价格上要确保稳定,力争理性回归,保证价位较低,城市的房价增幅不能超过经济增长率,价位较高城市的房价下降;在销售上要力争稳步增长,尤其保障房和普通商品房销售比例要上升;在投资上要总体适度,保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。
2.5.2柳州房地产市场趋势
在“国五条”出台和各地“国五条细则”相继落地后的两个月内,柳州楼市先后经历了“平淡三四月”,被寄予厚望的“红五月”已然收场,但成交数据上却令人黯然失色。
根据柳州房产交易管理网数据显示,2013年5月柳州楼市新房共成交1253套,成交面积共131051.46平方米,相比4月份成交套数减少331套环比下降20.9%,与2012年同期相比减少了307套,同比下降19.68%;成交面积环比下降26.79%,同比下降12.01%;而这个1253套的数据也创下今年来柳州月成交的最低数值。
尽管成交上成色不足,但5月的柳州房价止跌反涨。
根据中国指数研究院发布的报告显示,5月,柳州新房价格环比上涨0.46%,新房均价6331元/平米,位居百城涨幅榜的第六十一位,继4月微跌之后再次上涨!
而在新品供应上,5月柳州共有5个项目获批预售证,获批总面积为75114㎡。
其中包括大都雅苑1、2号楼;同和佳境3、4、5号楼等均已获得预售证,6月推新攻势将猛增。
除了在新品供应有新增之外,5月的柳州楼市放量也是较此前的多月有明显上升。
据柳房网数据中心统计的结果显示,整个5月共有10个楼盘分别进行了10次开盘推新,推出住宅约1261套,商铺约20套,与4月相比,住宅新品放量增长近1.4倍,商铺供应方面有所放缓。
而值得一说的是,5月柳州楼市放量的产品中,除了中房胜利小区推出300多套中小户型之外,其他多个项目均以大户面市,户型多在100~180平米之间,可见在新政的影响下,开发商应对市场多以一步到位或改善置业的户型为主要产品,而根据市场销售反馈情况,个别高端楼盘大户走量较给力,而对于在品质上或配套上稍有欠缺的项目大户成交却稍有不足!
土地方面,虽然5月全国土地市场热闹非凡,频频惊现“地王”,但柳州土地市场却不受此影响,供应量少,整个5月仅推出1宗地块并以底价成交。
而据了解,后期柳州土地供应仍低迷,此现象或将持续至7月!
第三部分板块市场分析
3.1产品成长情况
3.1.1区域内供应产品特征
[盛天龙湾]项目历史价格
价格时间
起价
均价
最高价
价格备注
2013-6-14
--
6000
--
--
2013-5-1
--
5700
--
23#楼加推
2013-4-29
--
5600
--
--
2013-3-16
--
5550
--
22#楼均价
2013-1-26
--
5350
5350
22#楼加推
2012-10-23
--
5200
--
南苑均价5300
开盘均价5200
2012-4-8
4800
5600
6300
--
2011-11-12
4800
5600
6300
1#楼均价
2011-6-9
5300
5500
6300
2#楼高层
2011-5-14
5180
5400
5980
20#公寓楼
2011-3-22
--
5100
--
--
2011-2-24
--
4900
--
--
2011-1-8
--
4900
--
4#楼均价
2010-11-6
4300
4800
5300
7#、8#楼开盘
2010-5-20
--
4500
--
--
2010-1-14
--
3900
--
--
2009-9-26
--
3500
--
一期开盘
3.1.2产品最新价格趋势
3.1.3区域市场目标客层研究
从地理上细分:
以柳州市区居民为主;
从购买人群上细分:
柳州本地人、外地人;
从年龄上细分:
以25—55岁的人群为主;
从工作环境上细分:
以在市中心大中型公司、外资公司工作的白领阶层及个体经营者为主;
从经济状况细分:
家庭月总收入在3000元以上的家庭为主;
从购房心理细分:
以自主购买及用于投资置业为主。
3.2项目SWOT分析
(1)项目的优势分析strength
一是项目层次多变的园林景观。
盛天龙湾的园林实景,项目今年6月刚交房的楼栋就已经拥有非常成熟的园林景观,而且小区林木茂盛,小径蜿蜒,花草幽香,还有不少应景的塑像,增添了不少园林乐趣,盛天龙湾早在项目最初动工之际就将园林外景全面呈现,是柳州首个以“景观先行”的项目,目前在售的南苑,盛天龙湾又提前做好了住宅公园,南苑旁边的体育篮球场也已全部投入使用。
除此之外,更让网友大爱的是小区园林景观并不单一,水景、山石、花草小径、蓊翠林木以及造型活泼的塑像,让并不很大的园林处处是景,充满了乐趣。
二是项目超前的工程进度。
盛天龙湾一直紧抓工程进度,不乱是在园林上还是建筑上,都争取在保证质量的情况下,提前交给购房者。
项目的园林绿化提前做好,篮球场提前建成,各类商业的引进也都基本完成,让大家深刻地感受到了盛天的速度和盛天对待购房者的态度。
第三是项目位于柳东新区,是目前柳州政策利好之地,将来升值空间显而易见。
目前新区已经完成规划,是广西首个近期建设规划覆盖率100%的城市新区。
(2)项目的劣势分析weakness
第一,成功打造南宁8个品质楼盘的盛天集团,2007年拿下在柳州的第一块地,沉寂两年后终于浮出水面。
虽然公交比较发达,但是交通出行并不是很便利。
这一片广阔的地带以农田为主,是典型的生地开发,周围一片百业待兴的场面,生活配套设施并没有完善建好。
第二,从整个的区域图上看,盛天龙湾位于阳和工业区向中央城区辐射的第一个涉外生活圈,并且根据柳州城市规划,在2006年——2020年间,静兰片区将要打造成为柳州市“绿色人居典范区”,盛天龙湾“住宅公园”概念的提出顺应了城市规划的方向,在未来还是有很大升值空间的。
第三,后期的幼儿园和商业广场等小区配套正在筹划中。
由于有了8万平方米的绿地做基础,建筑密度达到别墅水平的12%,可惜了全是高层建筑。
而且房价较为昂贵,消费者无力购买。
第四,小区设有900个地下车位,虽然做到人车分流,但分到每户只有0.5个车位。
项目其中许多基础设施不完善,不能运用于实际生活中。
(3)项目的机会分析opportunity
第一,所有的柳州人,都看到了柳州继续向东奔跑的轨迹。
城市向东,是柳州现今乃至未来城市扩张的主要方向。
从地域发展上观测,只有继续向东扩张,才有土地开发。
但凡世界上经济昌荣的现代都市,伴随着繁华的中央商务行政中心,周边必定会有一个针对中央商务行政中心内工作人群的高尚居住区出现——这个居住区域远离喧嚣、与自然生态亲密接触,几乎成为所有生活在紧张压力下都市人梦寐以求的人居佳地。
在柳州,这样的区域。
就是柳州下一个10年,即将展翅腾飞的柳东新区。
第二,与20年前河东发展的大背景不同,今天
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