注册房地产估价师考试资料.docx
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注册房地产估价师考试资料
课程预习
有梦就去飞翔
没有基础怎么办?
教材内容有哪些,很复杂吗?
考什么?
学什么?
怎么学?
怎么考?
考不考?
——注册房地产估价师考试简介
考什么?
——简介房地产估价案例与分析考试
学什么?
——教材整体结构分析、主要内容介绍
没基础咋办?
——需要掌握的相关基础知识
怎么考?
——提供专业学习建议
专题一:
注册房地产估价师考试简介
一、了解全国注册房地产估价师考试
注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照《注册房地产估价师管理办法》注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。
国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。
凡从事房地产评估业务的单位,必须配备有一定数量的房地产估价师。
国际注册房地产估价师是香港HKTCC颁发的职业证书,在亚太地区权威性。
可见,房地产估价师考试是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。
它实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。
全国注册房地产估价师考试和全国注册建造师、注册监理工程师考试等一样都是由住建部组织的全国注册考试。
如果想开办房地产估价公司,从事房地产估价业务,首先要成为一名注册房地产估价师。
先参加全国房地产估价师执业资格考试,通过全国考试,获得房地产估价师资格证书,然后到相应公司注册,就成为一名注册估价师。
相对来说注册较容易,而考试是控制准入的关键,应该是有一定难度的。
二、房地产估价师考试性质
它属于执业资格考试,人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试,不同于职业资质考试。
从1995年起,国家开始实施房地产估价师执业资格制度。
房地产估价师执业资格考试工作从1995年开始实施,至今已经走过21个年头。
三、房地产估价师考试内容
1.估价师考试科目
房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度,原则上每年举行一次。
考试共四门《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》4个科目。
考试分为四个半天进行,每个科目考试时间为两个半小时。
2.2016年房地产估价师考试时间暂未公布,请参考2015年房地产估价师考试时间安排:
资格名称
考试日期
考试时间
科目名称
房地产估价师
10-17
上午9:
00~11:
30
房地产基本制度与政策
(含房地产估价相关知识)
下午14:
00~16:
30
房地产开发经营与管理
(自备计算器)
10-18
上午9:
00~11:
30
房地产估价理论与方法
(自备计算器)
下午14:
00~16:
30
房地产估价案例与分析
(开卷、自备计算器)
3.考试结果
房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法。
获取执业资格证书的条件是:
参加考试的人员,必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目。
获得证书
☆房地产估价师执业资格证书(考试获得)
☆房地产估价师注册证书(注册后)
4.考试前景
专题二:
房地产估价案例与分析考试简介
一、《房地产估价案例与分析》考试题型与分值分布:
这门课总分100分,及格分数线为60分。
本课程考试题型主要有:
问答题(30分),
选择题(20分),
指错题(40分),
改错题(10分)。
(一)问答题
1.答题要求(共3题,每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
每个问答题是一个具体的案例场景设置,然后有1~3个问题
【2013考题·问答题】近期,某城市房地产市场发生了较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务,请问:
结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?
『正确答案』在当前市场环境下,运用假设开发法时应特别注意:
预测开发完成后的价值宜谨慎。
(2分)
开发费用可能发生变化。
(2分)
开发周期可能延长。
(2分)
开发和销售税费构成内容及税费费率可能发生变化。
(2分)
折现率或利润率水平可能发生变化。
(2分)
2.答题要点
问答题要求考生有相当强的语言组织、表述能力,虽然占的分值不高,30分,但要在有限的时间内把答题要点组织好,表述准确也要有一定功力,从历年的考试情况来看,问答题的得分率偏低。
问答题虽然难,但我们观察历年考点,还是我们所熟悉的基本知识,主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、征收估价或抵押估价的特定问题等。
常考问题也可能转化为单选题。
答题要点:
1)认真审题、找出考点与依据(揣摩出题者的意图)
2)理清思路(组织语言),用准确、简练的文字把答案表述、答出要点来(3~5个要点)
3)对相应的依据一定要熟悉(平时多下功夫)
题中有不把握或不会答的属正常现象,相对来说,问答题开放性大,难度大,放平心态,先舍后得。
不要空。
(二)单项选择题
1.答题要求(共3大题,10小题,每小题2分,每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
【2010考题·单选题】甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程许可证,规划建设厂房5幢,食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为16500m2,至2008年12月办公楼已完成主体结构,3幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今,在此期间,2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍,共计500m2,因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
1.采用假设开发法估价时,应按照( )前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。
假设开发法的估价前提有3种:
(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;
(2)估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本题中是因经营不善,只能转让。
因此应该按照被迫转让前提进行估价。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
2.采用成本法估价,求取土地重新取得价格时,容积率应采用( )。
A.0.03
B.0.83
C.0.85
D.1.25
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
25000÷20000=1.25。
参见《房地产估价理论与方法》教材P112。
3.采用成本法估价时,可计入开发成本的是( )。
A.办公楼开发费用
B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用
D.浴室开发费用
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。
房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润,只有办公楼建造了,所以可计入开发成本的是办公楼开发费用。
参见《房地产估价理论与方法》教材P273。
4.采用成本法估价时,应( )。
A.按照预算额预算在建工程价值
B.按工程已结算额预算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值
D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是成本法最基本的公式。
成本法是重新构建价格减折旧,因在建工程停工所以要考虑折旧的问题,计算重新构建开发成本时可根据实际完成的形象进度计算开发成本。
参见《房地产估价理论与方法》教材P284。
2.答题要点:
本题是为增加试题覆盖面而设置,三个大的案例,十个小题,每题只选一个最佳答案,但分值2分,分量重。
看清要求与所有可选答案、运用排除法、运用猜测法,最后剩两个答案如果认为都对,就挑一个最符合题干题意的。
有些基础题,很容易答,不要失分,有几题很偏,从来没见过,就猜好了,蒙对了就赚了,错了也无所谓,又学会一个知识点。
(三)指错题
1.答题要求
(估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,每指明一处错误得3分,指明13处得全分40分。
注意:
本题答题处只有13个序号,指明的每一个错误要求写在对应的序号后,如果未将指明的错误内容写在序号后面的空格处不计分。
)
2.答题要点:
仔细阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。
根据“指错题”的答题要求和评分标准,建议考生应采取如下措施:
一是考生应将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出,并根据错误的严重程度进行排序,将错误严重的、自己有把握的,特别是以前考试中出现过的类似错误排在前面,然后依次写入答题纸的13个序号上,且一个序号对应一个答案。
二是考生在按照自己的理解和判断而指出的错误项目,要对照“估价报告常见错误”的总结(本课程基础班的讲授内容)、历年真题分析进行检查,进一步核实“指错”的准确性和是否存在漏指的错误。
核实完毕后抄录在答题纸上。
【2011考题·指错题】三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明1处错误得3分,本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
房地产估价报告(也可写城市房屋征收估价报告)
项目名称:
××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人:
××市房屋征收管理办公室
估价机构:
××房地产估价有限公司
估价人员(现应该写注册房地产估价师):
×××(注册号:
×××)、 ×××(注册号:
×××)
估价作业日期(现教材改为估价报告出具日期):
2011年8月8日至8月18日
估价报告编号:
××估字第××号
目录(略)(现教材在致估价委托人函后面)
致估价委托人函(略)
房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
(一)估价委托人(略)
(二)估价机构(略)
(三)估价对象
1.实物状况
(1)土地状况
估价对象位于××区××东街,四至:
东至××剧院,西至××东街,南至××商场,北至××餐厅。
土地使用权面积为1000m2,地块形状规则呈矩形,地势平坦,土地开发程度为“七通一平”(土地其他情况略)。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月,坐东面西,为钢混结构建筑,总层数为4层。
建筑面积为3000m2,分割为9个零售商铺和餐饮卖场,统一由资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
2.权益状况
(1)土地使用权
根据委托人提供的资料,《国有土地使用证》证号为×××号,用地面积为1000m2,使用权类型为出让,用途为商业,起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日,约定不可续期。
1.权益状况描述不全,缺少土地使用权人等
(2)房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》,证号为×××号,产权人为××公司,建筑面积为3000m2
(其他情况略)。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款,贷款额度为1000万元人民币,抵押贷款期限为1年,至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用,根据双方签订的租赁合同,月租金为65元/m2,租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日,租赁期内不调整租金,租赁税费按规定各自承担。
合同到期后,资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况(略)
(四)估价目的(14年教材改在估价对象前)
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。
(五)价值时点
2011年8月8日,即房屋征收决定公告之日。
(六)价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
2.价值定义表述错误,缺少:
但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
(七)估价依据
1)《中华人民共和国物权法》;
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3)《中华人民共和国土地管理法》;
4)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);
5)《城市房屋拆迁管理条例》;
6)《国有土地上房屋征收评估办法》;
7)《房屋征收评估委托书》;
8)《房屋征收评估委托合同》;
9)委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》;
10)估价对象的《房屋租赁合同》;
11)注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
3.估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》
4.依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代,不应作为估价依据
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则(说明略);
2.合法原则(说明略);
3.最高最佳利用原则(说明略);
4.替代原则(说明略);
5.价值时点原则(说明略)。
(九)估价方法
经综合分析,确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
5.缺少估价方法选择的理由。
或估价方法选用理由未充分说明
(十)估价结果
评估总价:
4001.24万元。
大写金额:
人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)。
(十一)注册房地产估价师
注册房地产估价师:
×××(盖章);注册号:
×××。
注册房地产估价师:
×××(盖章);注册号:
×××。
6.注册房地产估价师不得以签章代替签字
(十二)估价报告应用的有效期(略)
14年教材已经被列入估价假设和限制条件中。
此处改为是“实地查勘期”。
(十三)估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析(略)
(二)估价对象权益状况描述与分析(略)
(三)估价对象区位状况描述与分析(略)
(四)市场背景描述与分析(略)
(五)最高最佳利用分析(略)
(六)估价方法适应性分析(略)
(七)估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路:
由于目前市场类似房地产交易实例较多,估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例,从中选取可比实例;将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整;结合估价经验,依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格,以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例
实例
名称
位置
交易时间
总层数/所在层
建成年代
交易价格(元/m2)
房屋用途
房屋面积(m2)
A
××天地1号楼1段21号营业房
××区
2011.4
4/1~3
2003
15500
商业
2929.56
B
××东街××城3号楼03号营业房
××区
2011.4
17/1~3
2007
17319
商业
3165.12
C
××东街××城2号楼20号营业房
××区
2011.6
19/1~3
2007
17320
商业
2810.99
(2)比较因素说明表
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易价格(元/m2)
15500
17319
17320
交易日期
2011.8.8
2011.4
2011.4
2011.6
交易情况
正常市场交易
正常市场交易
正常市场交易
正常市场交易
实物状况
所处楼层
4/1~4层,规划使用无限制
4/1~3层,规划使用有一定限制
17/1~3层,规划使用有一定限制
19/1~3层,规划使用有一定限制
建筑品质及内部格局
钢混结构,设施齐全,内部格局有利于经营
钢混结构,设施齐全,内部格局有利于经营
钢混结构,设施齐全,内部格局有利于经营
钢混结构,设施齐全,内部格局有利于经营
室内净高
3.5m
3.5m
3.5m
3.5m
7.楼层应该是区位因素,放在实物状况中错误
无形价值
无特殊无形价值
无特殊无形价值
无特殊无形价值
无特殊无形价值
装饰装修
中档装修
简单装修
简单装修
简单装修
建筑面积
3000
2929.56
3165.12
2810.99
建成年代
1999
2003
2007
2007
权益状况
剩余土地使用年限
26
30
34
34
其他限制
无
无
无
无
区位状况
土地级别
商业Ⅰ级
商业Ⅰ级
商业Ⅰ级
商业Ⅰ级
周边商业环境
毗邻商业中心,商业环境优
毗邻商业中心,商业环境优
毗邻商业中心,商业环境优
毗邻商业中心,商业环境优
基础设施配套
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
交通条件
便捷度高
便捷度高
便捷度高
便捷度高
公共服务配套
公共服务
设施齐全
公共服务
设施齐全
公共服务
设施齐全
公共服务
设施齐全
临街状况
临××东街
临××东街
临××东街
临××东街
(3)比较因素情况修正表
估价对象
实例A
实例B
实例C
位置
xx东街xx号
xx天地1号楼1段21号营业房
修正系数(%)
xx东街xx城3号楼03号营业房
xx东街xx城2号楼20号营业房
修正系数(%)
一
交易价格(元/m2)
15500
17319
17320
二
交易日期
2011.8.8
2011.4
6
2011.4
6
2011.6
3
三
交易情况
正常
正常
0
正常
0
正常
0
四
实物状况
9
11
11
1
楼层
4/1~4
4/1~3
10
17/1~3
10
19/1~3
10
2
建筑品质及内部格局
相同
相同
0
相同
0
相同
0
3
室内净高
相同
相同
0
相同
0
相同
0
4
无形价值
无
无
0
无
0
无
0
5
装饰装修
中档装修
简单装修
-3
简单装修
-3
简单装修
-3
6
面积
3000
2929.56
0
3165.12
0
2810.99
0
7
建成年代
1999
2003
2
2007
4
2007
4
五
收益状况
1
剩余土地使用权
26
30
4
34
7
34
7
2
其他限制
无
无
0
无
0
无
0
六
区位状况
0
0
0
1
商业繁华度
好
好
0
好
0
好
0
2
基础设施完备度
好
好
0
好
0
好
0
3
交通条件
好
好
0
好
0
好
0
4
公共设施完备度
完善
完善
0
完善
0
完善
0
5
临街状况
好
好
0
好
0
好
0
七
比准价格(元/m2)
16670.81
15782.90
17359.94
16869.60
8.市场法可比实例交易价格内涵未明确
9.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明,如定基、环比指数,价格变动率的说明。
1.市场法测算
(房地产状况调整系数中,实物状况权重确定为30%,权益状况权重确定为35%,区位状况权重确定为35%;权重修正系数确定过程略)
10.市场法中缺计算公式
市场法评估单价:
16670.81元/m2;
市场法评估总价:
16670.81×3000=50012430(元)。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
其计算公式为:
V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]
其中:
V为收益法评估价格,A为房地产年净收益,Y为房地产报酬率,n为房地产收益年限。
11.收益法公式选择未说明理由,未对未来收益情况进行分析
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同,月租金为65元/m2,期间不调整租金,且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租,因此本次评估月租金取65元/m2,空置率取0。
根据估价对象房屋造价审计报告,经造价指数修正和成新修正后,确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。
12.收益法租金计算使用合同租金错误
正常情况下应该在合约内使用合同租金,租金外应使用市场租金。
因为是征收评估,应按市场租金且考虑其未来变化趋势来选取收益法公式
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。
本次估价采取累加法。
无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果,确定风险报酬率为3%(过程略),最终求出:
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率,即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料,估价对象为钢筋混凝土结构建筑,建筑物经济寿命为60年。
商业用地最高使用年限为40年,该地块使用权终止日期为2037年8月7日,至价值时点剩余土地使用年限为26年。
按照孰短原则,确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定(详见下表)
序号
名称
取值依据
计算公式(获取值)
计算结果(元)
(一)年收益
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