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户型调整意见
关于“嘉和·城市名品”户型建议
贵州·华语堂策略机构
2010·6·27
华语堂户型设计观点一:
户型设计,始终是提高住宅产品竞争力的核心手段之一。
谁能设计出零缺陷的户型,谁就具备了赢利的稳定前提。
在区位、环境等因素不可改变的情况下,户型设计具有四辆拨千斤的功效。
户型设计在房地产行业来说,属于公共课题,各家房地产开发公司也好,设计机构也好,有系统营销策划及销售代理能力的机构也好,随着市场环境的变化和提升均付出一定的时间、资金、人力物力进行研究,出现“户型同质化”的现象是显然的,力争突破“户型同质化”,实现独有的创新性可能是也可能是唯一的一个研讨方向。
就楼盘面向市场竞争而言,除了营销战略及技术手段的竞争外,关于产品的竞争,有两个核心点:
一是区位、包括项目园林景观及物业管理功能在内的环境方面的竞争;二是具体户型产品的竞争(主要也是两点:
1是户型比例,户型大小涉及总价问题,直接类分客户;2是户型功能,功能的舒适性、合理性、人文性、创新性,直接制约营销机会)
因此,在检讨“嘉和·城市名品”的户型设计上,户型比例、户型功能是必须要考究的两个具体问题。
那么,怎样考究或考究户型比例、户型功能有依据吗?
华语堂户型设计观点二:
户型的价值与小区布局、容积率、单元平面、楼层、景观朝向都有关。
好户型应符合专业性、合理性、市场性三大评判标准:
专业性即符合中国住宅标准;合理性即符合人居标准;市场性即满足民俗标准。
1、专业性标准
住宅户型分类表
户型分类
户型
面积(㎡)
豪宅
3室2厅1工3卫
150~180
4室2厅1工3卫
200~240
5室2厅1工多卫
250~350
大户型
2室2厅2卫
85~95
3室2厅1工2卫
130~150
4室2厅1工2卫
250~350
中户型
2室2厅1卫
75~85
3室2厅1/2卫
90~120
4室2厅2卫
110~130
小户型
1室1厅1卫
35~45
2室1厅1卫
55~65
3室2厅1卫
70~80
产品分类有别墅、洋房、公寓等分类;产品形式有小区步梯房、小区小高层、高层建筑、超高层建筑等形式;而对于户型分类,如上所述主要由四种分类组成。
根据上述表格,可对照检讨“嘉和·城市名品”的户型比例及户型功能,以检索其户型类分的定位。
2、合理性标准
客户购房时对户型各分部的关注点及其先后顺序
(3)市场性标准
受中国传统文化的影响,中国人购房都比较讲究风水。
除了看大环境的风水外,买房人对具体户型的门、房也有诸多关于风水的挑剔,如果犯忌,则可能会引起讲究风水的客户的不认同,所以在户型设计时应考虑到这方面的要求。
户型风水要求
总结:
利用本章节三个标准(专业性标准、合理性标准、市场性标准)检讨“嘉和·城市名品”,可发现其不专业、不合理、不市场的些须细节,其调整方向也显见。
华语堂户型设计观点三:
户型决定楼盘价值,打造地产项目的户型竞争力。
1、向跃错层要空间:
客厅或卧室跃错层设计:
同样的层高,但室内空间更灵动,且能更好地干湿分区、动静分离。
2、向布局要面积:
室内无过道,面积零浪费,即使是小户型也有面积合理、好用的厅、厨、卧、卫。
3、向设计要和谐:
满足年轻人与老年人同居一室的不同居住需求,兼顾家人间开阔而私密的空间需求。
4、向细节要舒适:
或近户门处辟小块面积设立鞋柜和衣帽镜,或厨房连接生活阳台,照顾人们的生活习惯。
5、向阳台要延伸:
充分利用阳台,既可以合理增加套内面积,又不影响建筑物外观的整齐美观。
6、向传统要吉利:
厅堂居中设计,暗合中国传统民居阴阳平衡的住房之说。
依据上述华语堂户型设计观点、三大标准体系及六个户型价值设计的方向
来检讨“嘉和·城市名品”,
我们发现,其调整的部位比较多,
从某种意义上讲,应当推翻此次方案设计,
按照上述标准重新进行户型方案设计。
按照都匀嘉和房地产开发有限公司高层决策团队的意图,此次户型调整方案只是“微调”,则按照我司对户型设计的观点和市场总结,做出如下调整意见:
一、从项目整体定位的高度来审视户型
1、项目地块处于都匀最佳位置,其理由为:
(1)地处剑江河畔,而且是传统城区中心的剑江河畔,放眼都匀,由此两项优势之地,仅此一隅!
(2)地处文峰公园,直线仅剑江一隔,而且是全景式零距离触摸文峰公园!
(3)文峰公园内文峰塔,其精髓之人文背景是都匀人所共知且人所共趋的景观,与项目零距离全景式接触!
(4)每一个地方,都有市民梦中一居之所;项目地块,是都匀人几代人都梦想居住之地,都匀人公认此地块就是都匀的龙脉所在,更有人绘声绘色地说本地块就是都匀龙的眼睛!
…………仅上述原因,“嘉和·城市名品”肯定是都匀最尊贵的地块,其商品房作为都匀的最高价,也是市场会认同的。
那么,取值多少,作为最高价呢?
根据市调,都匀房产市场目前最高价为“江城”项目,最高价达4386元/㎡;比邻本项目之“金麒麟·财富华庭”的最高价目前为4100/㎡,对比这两个项目的最高价,“嘉和·城市名品”的定价应考虑起价(噱头价)在4500元/㎡,而均价应达至5200元/㎡或以上。
2、根据上述,我们在预算户型比例之总价控制上,按照均价5200元/㎡来进行检讨:
户型编号
户型套型
建筑面积(㎡)
预测总价(元)
A—1
3室2厅2卫
119.17
619684
A—2
3室2厅2卫
123.65
642980
A—3
3室2厅1卫
104.85
545220
A—4
3室2厅3卫
126.20
656240
A—5
3室2厅3卫
144.30
750360
B—1
3室2厅1卫
109.00
566800
B—2
3室2厅1卫
87.90
457080
B—3
3室2厅3卫
126.90
659880
B—4
2室2厅1卫
81.60
424320
B—5
3室2厅2卫
115.14
598728
B—6
3室2厅2卫
128.36
667472
如表可分析:
(1)总价最低之B—2、B—4户型处于本项目最佳位置(临景临街),不符合华语堂户型设计调整四大要诀之2,因此建议放大此两大户型面积;
(2)总价在60万元左右,我们认为价值与项目地段较为匹配,因此,其户型比例可按照此比例执行,如能略为压小一些,则更加理想;
(3)其户型功能设置上,几乎没有工人房,A—3、B—1、B—2三房户型仅有一个卫生间,不符合项目整体定位的品质要求不相匹配。
二、户型具体“微调”建议
1、关于A—1户型的调整意见:
调整前(119.17㎡,3室2厅2卫,无服务阳台,中厅明显过长)
调整后(119.17㎡,3室2厅2卫,有服务阳台,中厅合理)
2、关于A—2户型的调整意见:
调整前(123.65㎡,3室2厅2卫,厨房略显小,无特色)
调整后(121.85㎡,3室2厅2卫,厨房大气,错层特色)
3、关于A—5户型的调整意见:
调整前(144.30㎡,3室2厅3卫)
4、关于B—2、B—3、B—4户型的调整意见:
首先,建议取消B—3复式设计,改为平层设计,因此涉及调整B—2、B—4户型。
B—2调整前(87.90㎡,2室2厅1卫)
B—2调整后(100.50㎡,3室2厅1卫)
B—3调整前(126.90㎡,复式设计3室2厅2卫)
B—3调整后(与B—4合并为120.93㎡,平层设计4室2厅2卫)
特别说明
由于时间仓促,且调整任务尚不明确,暂且只能做如上微调。
但根据我华语堂对户型设计的观点和总结,如切实按照各项标准和预测未来畅销于市场的户型,充分考虑项目品质打造的任务等角度出发,建议全部推翻此次方案设计,在重新设计的过程中,纳入以下观点来进入设计:
1、户型设计围绕“要卖5500元/㎡”的考虑做总体布局;
2、每个户型均考虑适大的入户花园,或错层等能增加空间灵动的户型要素;
3、可考虑多个复式设计(可将B—1、B—2考虑复式设计),其余尽量考虑错层设计;
4、将110㎡作为本项目主力户型,考虑电梯及公共过道通风采光,虽牺牲部分面积,但价格可拉升至5500元/㎡以上,这不愧于真正龙脉地块的价值所向,更无愧于“嘉和”品牌的塑造和提升。
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