广东前期物业服务合001doc.docx
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广东前期物业服务合001doc
编号:
江门市前 期 物 业 服务合同
(示范文本)
江门市住房和城乡建设局
说 明
1、本合同为前期物业服务合同示范文本。
合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。
2、经双方当事人协商确定,可以对本示范文本的条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容)进行选择或增补.
3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位,乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经房管部门批准采用协议方式选聘的物业服务企业。
4、物业服务收费方式分为包干制和酬金制,由双方当事人协商选定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
5、根据《广东省物业管理条例》第三十七条的规定,本合同为甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同的组成部分。
6、根据《广东省物业管理条例》第四十一条的规定,物业交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由甲方承担.物业交付使用后发生的物业服务费用,由业主承担.
7、在签订合同时,合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。
江门市前期物业服务合同
(征询意见稿)
甲方:
(建设单位)
法定代表人:
地址:
联系电话:
邮编:
乙方:
(物业服务企业)
法定代表人:
地址:
联系电话:
邮编:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及相关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对 (物业项目名称)实施前期物业管理服务事宜,订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称:
物业类型:
座落位置:
_______市______区________路(街道)______号.
物业管理区域占地面积:
:
_______ _平方米.
管理区域四至:
东至:
___ ;南至:
___ ;
西至:
___ ;北至:
_____。
建筑面积:
_______ _平方米,
其中物业管理用房面积:
_______ _平方米。
(规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
第二条乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人,本物业的业主和物业使用人均应在占有、使用物业中依法承担相应责任.
第三条业主是指:
(1)各类型物业的所有权人:
(2)已办理物业买卖合同登记且所购房屋已交付使用的单位和个人:
(3)持有空置物业的建设单位.物业使用人是指:
物业的承租人和其他实际使用物业的人。
第四条 在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:
一、物业交付前:
1.本合同签订生效后,乙方应早期介入,对工程进行适时跟踪,乙方提出的合理意见,甲方应及时进行解决;
2。
甲方在施工过程中如与原设计有变动的,应及时告知乙方;
3._______ .
二、物业交付后:
1。
房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理(物业共用部位详见附件三);
2.公用设施、设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备详见附件四)。
可选聘专业公司承担上述的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方; 乙方与所选定的专业性服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准;
3。
公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理;
4.公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运;
5.交通与车辆停放秩序的日常管理;
6。
维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤;发生安全事故,及时向有关部门报告,采取相应措施,协助做好救助工作;
7.管理与物业相关的工程图纸、住(用)户档案与竣工验收资料,建立、健全本物业的物业管理档案资料;
8。
组织、配合社区居委会开展文化娱乐活动;
9。
负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后可由乙方组织实施;
10。
业主的房屋专有部分、自有设施和设备的维修、养护,由业主或物业使用人自行负责;如业主或物业使用人委托乙方处理,且经乙方同意的,乙方有权要求合理收费;
第五条 在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:
1. ;
2。
。
第六条 乙方提供的前期物业服务应达到双方约定的质量标准:
1、物业公共部位的维修、养护和管理服务基本要求.
(1)对房屋公共部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全.
(2)根据房屋实际使用年限,检查房屋公用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围内的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。
向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或更新改造;
(3)每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护.
2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理服务基本要求.
(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护;
(2)建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检修、维修、保养等记录齐全;
(3)设施设备标志齐全、规范、责任人明确;操作、维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常;
(4)对共用设施设备定期组织巡查,作好巡查记录,需要维修,属于小修范围内的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。
向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或更新改造;
(5)消防设施设备完好,可随时使用;消防通道畅通;
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等服务基本要求。
(1)按栋设置垃圾桶,生活垃圾每天清运次。
(2)合理设置果皮箱和垃圾桶,每天清运次。
(3)小区道路、广场等每日清扫次,楼道每日清扫次,共用部位玻璃每月清洁1次;
(4)服务区域内共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每季度检查1次,视检查情况及时清掏。
(5)雨天应及时对区域内道路积水进行清扫.
(6)无卫生死角。
(7)定期开展除“四害”工作.
4、公共绿化地养护和管理基本要求.
绿化充分,无裸露土地;绿地整洁,植物无虫害、无斑秃、无折损等现象;绿地无破坏、占用等现象;绿化区所产生的垃圾及时清运。
5、车辆停放管理服务基本要求。
(1)车辆在规定位置停放有序。
(2)24小时值勤和巡逻.
6、公共秩序维护、安全防范等协助管理服务标准.
(1)对火灾等突发事件有应急预案。
(2)对重点区域、重点部位每 小时至少巡查1次.
(3)小区实行封闭式管理,24小时保安巡逻值勤。
(4)对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。
7、装饰装修管理服务基本要求。
(1)有健全的装修管理服务制度;
(2)查验业主装修方案,与业主、施工单位签订装修管理协议,告知业主装修注意事项;
(3)严禁越权与任何装修或搬运公司签订搬运协议;不得向装修、搬运队伍收取“进场费”、“驻点费”等任何费用.
(4)装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷。
(5)业主装修结束后,应进行检查.对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政主管部门.
(6)及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过一天。
(7)按照住宅装饰装修管理有关规定,建立完善的装饰装修管理制度.装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查一次装修施工现场,发现在物业管理区域内发生《广东省物业管理条例》第五十五条所列举行为的,物业服务企业应及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门。
8、对消防管理服务质量要求.
(1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制.
(2)消防设施有明显标志,每月定期检查消防设施,保证能够随时启用。
(3)配备专职或兼职消防管理人员。
(4)消防通道畅通无阻.
(5)发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散、救助人员.
9、对档案管理的质量要求.
乙方要妥善保管好以下档案资料:
规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;附属配套设施、地下管网工程竣工图;物业质量保修文件和物业使用说明文件;其他竣工验收资料;设施设备安装、使用说明;产品合格证明和维护保养等技术资料;业主基本情况资料;物业服务所必需的其他资料。
第七条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 物业服务费用
第八条本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式:
1。
包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积(已办理房产证的,以房地产证记载的建筑面积为准.房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳,包干使用,盈余或亏损均由乙方享有或承担,具体标准如下:
多层住宅:
元/月·平方米;
高层住宅:
元/月·平方米(房屋的总层数在七层(含)以上);
别墅:
元/月·平方米;
办公楼:
元/月·平方米;
商业物业:
元/月·平方米;
物业:
元/月·平方米。
会所:
元/月·平方米.
物业服务费用主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域绿化养护费用;
(4)物业管理区域清洁卫生费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(7)办公费用;
(8)管理费分摊;
(9)物业服务企业固定资产折旧;
(10)法定税费;
(11)物业服务企业的利润;
(12)经业主同意的其它费用.
乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。
上述物业服务费用不包含共用水费、共用电费、燃气费、二次供水、共用设施设备维修和更新、改造费用及居民生活垃圾处理费、排污等费用。
关于物业管理区域内共用水电费分摊问题,按照《江门市发展和改革局、江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定作如下约定:
.
2。
酬金制
酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金,在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.具体预收标准如下:
多层住宅:
元/月·平方米;
高层住宅:
元/月·平方米(房屋的总层数在七层(含)以上);
别墅:
元/月·平方米;
办公楼:
元/月·平方米;
商业物业:
元/月·平方米;
物业:
元/月·平方米.
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成.
物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域绿化养护费用;
(4)物业管理区域清洁卫生费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(7)办公费用;
(8)管理费分摊;
(9)物业服务企业固定资产折旧;
(10)经业主同意的其它费用。
乙方采取以下第 种方式提取酬金:
(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
(2)乙方 (每月/每季/每年)按应收的物业服务资金 %的比例提取.
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。
物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。
第九条业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用,甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺.
物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
乙方不得擅自减免甲方应缴物业服务费用。
业主约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任.业主与承租人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方.物业发生产权或者租赁权转移时,业主或者承租人应当结清物业服务费用。
物业服务费用按月交纳,业主或承租人应在 (每次缴费的具体时间)前交纳。
第十条物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况.
对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:
1. ;
2. 。
第四章 物业的经营与管理
第十一条停车场收费分别采取以下方式:
1。
物业管理区域内产权停车位 个;人防停车位 个;业主共有停车位 个;
2。
停车场属于全体业主共有的,车位使用人应按露天车位 (元/个·月、元/平方米·月)、车库车位(元/个·月、元/平方米·月)的标准向乙方交纳停车服务费。
乙方从停车费中按露天车位(元/个·月、元/平方米·月)、车库车位(元/个·月、元/平方米·月)的标准提取物业服务费用。
3.停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位 (元/个·月、元/平方米·月)、车库车位 (元/个·月、元/平方米·月)的标准向乙方交纳停车费.
乙方从停车费中按露天车位 (元/个·月、元/平方米·月)、车库车位 (元/个·月、元/平方米·月)的标准提取物业服务费用。
4。
停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按露天车位 (元/个·月、元/平方米·月)、车库车位(元/个·月、元/平方米·月)的标准向乙方交纳物业服务费。
此项物业服务费用具体标准由市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。
5。
临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定并向全体业主公示.
第十二条乙方应与停车场车位使用人(临时停车除外)签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
需要进行车辆保管服务的,收费标准由乙方根据相关法律法规规定确定,并向全体业主公示。
第十三条 本物业管理区域内的会所属(全体业主/甲方)所有,会所总建筑面积 平方米,会所应首先满足本物业管理区域内业主的使用。
会所出售或出租时,物业管理区域内的业主享有优先购买或承租权。
会所所有人委托乙方经营管理会所的,其经营管理、收费等事项由乙方与所有人另行约定。
第十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营,乙方应单独立帐,独立核算,接受社区居委监督,并每季度将收支情况在物业管理区域显著位置公示,公示时间不少于10天。
业主大会成立后,共有收益分配按业主大会约定执行。
业主大会成立以前的共有收益按按下列约定分配:
1。
所得收益依法归全体业主共有,主要用于补充物业专项维修资金;
2。
。
第十五条在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后,建设单位将停车场出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。
第五章物业的承接验收
第十六条乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验:
1.智能化设施设备系统;
2。
供水、供电、排污、天燃气(煤气)、消防、电梯系统、空调系统;
3.绿化园林景观工程;
4。
公共道路;
5。
。
第十七条甲方应解决物业查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题,具体解决办法如下:
(选择其中一项或另行约定)
1.由甲方负责进行维修和完善;
2.由乙方负责维修,费用由甲方支付;
3. 。
第十八条甲乙双方应按照《物业承接查验办法》规定签订物业承接查验协议,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十九条 建设单位不得在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第二十条乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:
1.物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2。
设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;
3。
物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4。
物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
5.物业及配套设施的产权清单;
6。
物业服务用房的清单;
7.物业的使用、维护、管理必需的其他资料;
8。
。
第二十一条物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、市(县)房地产主管部门办理备案手续:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其他承接查验有关的文件。
第二十二条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任.
第二十三条业主对由甲方因施工质量等引起的纠纷,甲方要及时解决,并对相关业主作出解释,乙方要配合甲方做好解释工作。
甲方委托乙方予以解决的,要支付相应的费用。
第六章物业的使用与维护
第二十四条业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内的临时管理规约,内容包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等。
乙方根据临时管理规约提供管理服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合.
第二十五条乙方可采取规劝、制止、报告有关行政主管部门、
等必要措施,制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为。
第二十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主、物业使用人的监督。
第二十七条因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得业主委员会和乙方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。
第二十八条 乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,按照《江门市发展和改革局江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》要求,就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金(押金)、装修人员出入证押金(或工本费)等事项进行约定,并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十九条甲方应于 (具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房.
物业管理用房面积和装修标准应符合《广东省物业管理条例》第三十八条规定.
第三十条物业服务用房属全体业主所有,包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房,其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。
第七章 住宅专项维修资金
第三十一条住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,按政府有关规定交纳、管理和使用。
业主应于 前按 元/平方米将住宅专项维修资金交纳至政府在 银行开设的住宅维修资金专项帐户:
。
第三十二条住宅专项维修资金属于业主所有,主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期 满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第八章 物业保修
第三十三条甲方交付给乙方管理的房屋,设施,设备应达到国家规定的验收标准,如存在质量问题,按以下第()种方式处理:
(1)甲方负责返修;
(2)委托乙方返修,由甲方支付全部返修费用。
返修后由双方共同验收,并以书面形式确认.
第三十四条 保修办法按相关规定执行,具体的约定见《住宅质量保证书》.
第九章甲乙方双方责任
第三十五条 甲方责任
1。
履行本合同约定的甲方责任,按照法律,法规和有关规定及本合同约定,协助乙方做好物业管理工作。
2。
起草《业主临时管理规约》,在销售物业时向业主(指买受人)明示,并要求买受人作出遵守的书面承诺。
3.在销售物业时,协助乙方与业主(指买受人)签订《前期物业管理服务协议》。
4.本物业竣工验收交付使用时,协助乙方对物业进行接管验收。
5。
收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料,并于本物业竣工验收交付使用之日起 日内向乙方移交资料。
第三十六条乙方责任
1。
履行本合同约定的乙方责任,按照法律、法规和有关规定及本合同的约定,制定物业管理服务制度,开展物业管理活动.
2.编制物业年度维修养护计划、方案、预算并组织实施.
3。
向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定,业主或非业主使用人装饰装修物业时,告知有关禁止行为和注意事项,订立书面协议,并负责监督.
4.可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担,但不得将本物业的管理整体服务内容一并转让或委托给第三方。
5.不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。
6。
建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案,并负责及时记载有关变更情况。
7.本合同终止时,乙方必须向业主大会、业主委员会移交各类物业管理用房及物业管理全部档案资料和维修资金;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或社区居委会代管.清理与业主或非业主使用人发生的债权债务,与新的物业管理公司妥善交接,按时退出物业管理区域。
业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的,乙方可依法追讨,但不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域.
8.其它:
。
第三十七条 甲、乙双方未能履行本合同的约定,导致业主或非业主使
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