小区开发计划书.docx

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小区开发计划书

小区开发计划书

篇一：

家居小区推广活动计划书

德邦家居小区推广计划

一、活动背景及目的

我商场自2011年11月20日开业以来至6月1日前，外围全方位、高密度的宣传模式在行业内获得了普遍的认可，同时也极大的提升了德邦家居在榆林市的知名度。

但投入资金太多，额外增加了很大的经营成本，给商场周转资金方面造成了很大的压力。

因此2012年下半年我商场企划部对外宣传一定要转变思想，争取做到小投入、高回报、销量提升、商户满意，未下半年商场房租的收取做好铺垫工作。

纵观家具行业的发展态势，与跟房地产、装修行业的发展是息息相关、密不可分的。

可以这么说，一个市场，其小区开发的数量，宣传投入的多少，促销活动开展的效果直接影响到家具商场内各个专柜的销量！

随着家具行业竞争的日趋激烈，小区在部分地区已经成为商场之间、家具品牌之间的“必争之地”，重视小区投入人力、物力、财力的专卖店则销量回报多，反之，则销量回报少！

小区就相当于我们的销售的最终端之一，看我们如何去开发，如何去挖掘！

得小区者得终端、得小区者得民心、得小区者得天下！

现在，很多较为成熟的行业，对小区已经投入了大量的人力、物力、财力和精力，已经摸索出一套很好的活动方案，如：

地板、陶瓷卫浴、装修公司和太阳能等。

而目前，家具行业也只有个别做的好的品牌以及商场总结出一套行之有效的活动方案，能够系统的进行小区促销工作的开展，我们只知道小区重要，加强宣传，可是宣传一直只是停留在表面，没有更深一步去挖掘。

通过大量收集，思考，创新。

二、活动宗旨及方针

宗旨：

聚精会神、精确制导、重点突破、掘地三尺！

方针：

渗透到角落、熟悉到家庭

我们的格言：

广告最大意味着品牌最大

三、小区操作步骤

1、小区前期工作：

（非常重要）

1）小区信息的收集。

填写《小区信息登记表》

就像打仗一样，如果情报不准确，或根本就没有情报，这个军队胜算机率就极低了。

其实小区操作更是如此，有很多有潜力的小区被别的品牌吃完了我们还不知道是常有的事。

小区信息收集的内容：

交钥匙的时间/地点/户型/性质等。

■小区信息如何收集？

——90﹪的小区信息来自店面。

只有店面人员有这方面的意识，很多信息就不会错过。

切记：

店面人员要及时把信息返馈到商场营运经理。

——商场企划部工作人员负责搜集商场各大小区信息的义务。

——领导层要负起监督的力度，每经过一个新开发的小区都能查看一下有无登记。

监督到位，员工执行力自然会强。

（员工只做领导检查的工作、不做领导布置的工作）

2）在交钥匙的时候开始做宣传的预热，可以通过公关使物业或者房地产公司使用德邦家居以及商场内各品牌的钥匙扣，以及在交钥匙的时候发放小礼品和一些宣传资料（德邦家居资料袋），使客户第一时间能接触到德邦家居，了解德邦家居，也为后续宣传做好铺垫。

3）小区的结构尺寸图

单位小区：

由于单位小区一般没有宣传的海报，我们可以采取现场丈量。

为小区后续宣传做好准备。

商业小区：

可以直接在售楼处获得。

注：

在获得小区平面图后进行效果设计，一般一个户型可以设计2-3个或多个效果图。

为以后进场宣传做好铺垫作用。

4）做好公关工作

可以提前将钥匙扣赠送给小区物业或者房地产公司，确保在交钥匙的第一时间让顾客接触到德邦家居。

5）交钥匙现场

在交钥匙的现场配备导购员2-5名（统一的工装）太阳伞一个及德邦家居帐篷一顶，德邦家居宣传礼品袋一个内装（宣传资料和小礼品）加深顾客对德邦家居的好感，同时可以起到宣传作用。

2、小区中期工作（广告进场布置）

现在很多小区的物业管理都比较严，这时需要企划部人员做一些公关工作，特别是在我们进小区搞活动期间一定要想办法让小区物管做好清场工作，把其他行业的业务员挡在门外，从而保证我们活动期间不要出现其他行业的人员参杂造成消费者不好的看法。

这是为我们后续的工作做铺垫。

这个环节相当重要，也成了很多业务员不能正常发挥水平的障碍。

当然，业务员的业务水平也要加强，最好能在每个环节都能独挡一面。

（1）形象广告：

选择一块或多块小区内位置最好、最大、最醒目的侧墙做喷绘广告（楼房封顶后立即进场）。

记住我们的格言——“广告最大意味着品牌最大”，先建立品牌高度和提升品牌拉力。

（2）破坏性广告（密度型广告）：

为了节约成本，我们不能把小区内所有的广告位置做到最大，但我们可以把所有位置以小广告的形式占完（比如形象喷绘，德邦家居彩旗等）让对手没有位置做形象广告。

这种操作可以让很多所谓的“第一品牌”很无奈。

注：

单元牌/绿化牌/楼层贴/喷绘/彩旗等是有力的武器。

（3）业务开展

小区的性质决定业务开展形式。

正常分为两种：

单位小区业务开展模式、商业小区业务开展模式。

单位小区：

*适合采用集体采购模式（俗称团购）：

即在规定的时间给予特别的价格，且根据定单量的大小，价格方面作阶梯状变化。

团购现场一定要选择在新房住户的住址，正常周四、周五进场预热，周六、周日两天团购。

预热时间视具体情况而定，预热时间越长，效果越好，当然人力成本也会增加。

*现场布置要有气势、有霸气，另还需有声音设备、图象设备。

（详见《小区活动物料表》）要有团购特价理由，备讲解用。

（详见《特价通知》）

团购信息要想尽一切办法传达到每一位准客户。

方法：

在新、旧小区入口、楼梯口、办公地点门口、公告栏帖团购通知；在单位局域网发布团购信息。

寻找客户代表:

办公室主任、工会主席、各领导、在单位说话有一定影响力的人、热心肠的人（即在单位上班时间长，岁数较大的人）都是客户代表最佳人选。

另最好能每一个新房楼梯单元都有客户代表。

注：

客户代表的质量与多少将直接决定团购是否成功。

注重安装完毕一套，同时把软服务做好，一定要有电话回访。

让每一位选择了在德邦家居购买家具的客户都只说好话，成为我们忠实又免费的“业务员”。

商业小区：

*适合采用限时特价征集样板房模式，征集户数以小区大小而定。

如果已获得较多客户定单且有能够有效地传达每一位准客户信息的渠道，则可以在充分宣传的情况下，选择一个时限做团购。

商业小区由于业主之间相互不认识，所以整体业务战线会拉得较长，而且业务做起来也比较吃力，很难像单位小区有滚雪球的效应。

商业小区的工作思路：

大型广告进入；限时特价征集样板房告知到位；在每个周末做“体验式”销售（踩踏）

商业小区的业务工作主要以宣传为主，靠店面收单（请看后面特别声明）。

*?

?

固定接送顾客的车辆（越高档越好），可以方便顾客立刻到店面参观选购，同时又能体现出德邦家居的尊贵服务。

四、小区费用预算

每一个进场操作的小区的第一步工作就是小区投入预算。

一个小区具体投入多少费用由以下几方面决定：

小区性质（单位房或商品房）、小区平均消费水平、小区总户数（总地面面积）、家具消费意识（往往会受商家宣传力度的影响）

小区宣传投入预算=小区户数×15000元/户×1%

小区投入注意事项：

单位小区：

消费水平高、总面积大、消费意识好等，这些小区投入的人力和物力要相应加大。

先入为主，小区的投入越早越好，客户对第一印象的品牌的感觉是最深刻的。

已预计好的小区投入费用千万不随意扣减，因为小区投入与产出不是我们想象正常递增。

如果前期操作得好，已签单的客户起的作用是惊人的，介时量会发生质的变化。

五、小区人员配备

各专柜配备1—2名专职小区工作人员，人员要求：

性格活泼，外向，亲和力强，沟通能力强，成熟稳重，能吃饭耐劳，意志力顽强，建议：

可从其他家居，建材行业聘请，或者是中年妇女等。

备注：

每天专卖店报到后，到小区宣传，对近期锁定小区，进行长时间的宣传，跟踪，做到小区业户全都掌握了解，熟悉。

工资发放，建议与整个小区销售挂钩，同时结合对日常小区宣传工作建议，执行，检查。

组建：

小区宣传，售后跟踪部门：

单独的进行安装后的跟踪，安装完后。

1.进行家居布置，等服务；2.打扫卫生；3.礼品，饰品的赠送；4.再次购买的跟踪。

六、活动开展

（一）市场小区信息的掌握，收集，整理

我们的战场在那里？

不在专卖店，而是在小区，所以我们企划部以及商场各专柜负责人应该经常走访市场，对新建小区进行详细的了解，掌握小区的建设情况，消费群体，交付时间，装修的时间，搬家时间，进行系统的分析，建立备忘表，建立时间安排计划（见附表1）收集途径：

家居建材同行，专卖店，小区人员走访；

（二）建立商业联盟，团结力量；

在小区交付钥匙之前，在地板，陶瓷，卫浴，太阳能，装修公司，婚纱影楼，（或物业公司）等房地产家居家装行业，每行业选择1家在当地最优秀的合作者，形成一个“绿色家居家装行业联盟”，形成强大的联盟，与房地产商进行沟通，只有团结方能引起重视，方有气势（此联盟可自己在当地建立一个联盟网站，可经常聚会，学习，资源共享，搞联合促销，相互帮助，共同宣传等活动。

）

（三）小区广告攻势

在与小区达成协议后，针对小区消费，户数，位置，进行广告的投放，做广告不一定是品牌，但是品牌一定做宣传，在消费者心目中，“宣传越多，品牌越大”！

有小区人员和专卖店负责人快速落实

广告投放形式：

小区内墙，单元之间，楼墙等大型户外广告（喷绘，产品图片，根据户型设计的实景）；

楼层贴，单元牌，楼号牌，小区物业提示牌，花园提示牌，单元物业公告牌，楼梯贴，消防，公安合作提示牌，灯杆牌，环保箱，物业处展架，保卫处太阳伞等，见缝查针，到处是商机）；小区外墙，小区周边可执行的一切可选择广告；

与小区房开商，装修公司，陶瓷，卫浴，电器，地板等联合做样板房的装修推广；强调：

广告不一定大，但是一定要多，整体覆盖，彰显品牌气势；

（四）小区销售备选方案

针对小区的户型，消费能力，导购结合产品系列，制定几套系列产品销售方案。

（五）开盘或交付钥匙

针对锁定小区开盘的时候或交付钥匙的时候，在小区内进行联合推广，做大型的品牌宣传，促销推广活动。

执行细节：

促销活动，联盟可共同参与，以我商场品牌为主；

宣传当天配备充分的资源，礼仪导购（要求挂绶带），钥匙扣，文件袋，联盟优惠卡，奖券，礼品券，抽奖券，小区优惠政策宣传单等针对小区住户进行发放，

宣传方式：

宣传单，条幅，展架，立面喷绘，太阳伞，桌子，彩虹门，空飘气球，彩旗，画册，电视，影碟机，赠送装修梯子等。

发放资料时，务必收集小区住户名单，此时是收集住户名单的最佳时机；

联合做大型庆典演出（可联盟一起做，同时我商场各品牌也可单独在小区做一场活动，促销宣传）；

要求必须加强现场的氛围营造；

同时可专车接送到我商场各专柜参观。

（六）人员进驻

小区交房后，会有大量的住户进行房屋的装修，在此过程中，小区人员进行全过程的跟踪，全天后的蹲守，在小区内设立帐篷或租用小区车库，或在已经完成的装修样本房内，桌子，宣传资料，电脑，饮用水等；

人员工作要求：

1）24小时防守，除吃饭以外，不能离开小区；

2）到各个住户家里建立人缘关系，协助客户装修工作，做到认识小区的住户90%以上；

3）对原有广告进行维护，对广告的投入，进行建议；

4）掌握竞争品牌信息，并及时汇报；

（七）德邦家居“××小区”VIP客户专场恳谈会

选择在小区交房和装修期间，选择在星期六、日，针对德邦家居特定小区进行VIP客户专场恳谈会

执行步骤：

第一步：

在小区交房2天之后，对收集到的客户名单，进行1—3次的短信宣传，（短信内容主要以“温馨提示”“德邦家居环保小常识“祝福”等温馨内容为主）。

短息内容：

1）您的一切奋斗都是为了健康和家人，请关爱您的身体和家人！

您身边的朋友**家具温馨提示；

2）家和万事兴，美好生活的每一天皇朝家私生活馆您身边值得信赖的朋友；

3）快速，方便，热情，真诚，热情，全力以赴！

**服务宗旨；

4）八喜：

久旱逢甘霖，他乡遇故知，洞房花烛夜，金榜提名时，升官又晋爵，财源纷纷至，家和体魄健，尽享天伦日。

德邦家居温馨祝福；

5）锁定目标，专注重复！

德邦家居成功语论；

工作——首先是快乐的，才是值得的，更是成功的！

德邦家居温馨语录；

成功就是简单的事情重复的做！

。

6）现代的成功不是损害别人的利益，最大的成功是双赢！

德邦家居温馨语录；

第二步：

确定人员，发放邀请函、礼品券、优惠券和奖券（一函三券），邀请参加小区VIP客户专场恳谈会。

第三步：

进行电话的沟通

电话内容：

您好！

请问是×先生吗？

有没有打扰到您？

自我介绍一下，我是德邦家居的小×，我们最近在您购买新房的××小区，开展了一个优惠活动，选择了一部分重要的代表性客户，邀请到我们生活馆来参加我们的VIP客户专场恳谈会，您看一下，我们的邀请函是给您送到家里呢？

还是单位？

（得到回复），好的，谢谢您！

祝您工作顺利！

第四步：

在开展活动的头一天在短信提醒

短息内容：

尊敬的×××先生：

德邦家居定于×月×日00：

00是举行VIP客户专场恳谈会，届时恭请您参加！

您的朋友：

德邦家居

第五步：

专卖店准备：

门口放置彩虹门，门头制作发布“德邦家居**小区VIP客户专场恳谈会。

提前联系地板公司，在卖场建立地板样板，根据地板颜色选择家具；

准备根据小区户型，装修风格，制定几套整体客厅，卧房，青少年，餐厅购买方案；卖场用气球布置气氛，设定专用休息区，被水果，小吃，发放礼品等；

有专人负责看管小孩；

卖场配备投影仪或电视机，播放小区的介绍，实景，户型，皇朝家私简介，产品介绍，配合轻音乐，说明装修的风格配备家具；

专人进行针对VIP客户的专场优惠的广告播音（强调时间，优惠政策，针对人群），促成签单；安排到酒店用餐，专人跟踪每桌，业务洽谈；

组织抽奖，讲解产品知识。

（时间不宜过长，不让客户产生反感）

（八）专业跟踪服务

执行步骤：

1）安装技师安装完后，组建专业服务团队，专人打扫，布置调整，摆放，布置饰品；

2）加强其他产品的推销；

3）在安装的单元一楼入口立一块提示牌：

楼正在施工，给您带来不变，我们深表歉意！

投诉电话：

4000-456-488（带上德邦家居品牌标志）

七、小区联欢晚会

1）在小区入住到50％，我商场各品牌的销售达到30％的时候，与小区物业联合，在小区举行联欢晚会，促使小区更多的业主了解我商场，最终来我商场购买家具;

2）对购买客户，进行礼品发放，家具维护，跟踪服务，建立口碑宣传，引导进行二次、甚至三次购买。

篇二：

某小区项目计划书

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

XXXXX小区

项目计划书

XXXXXXXXXXX投资有限公司

XXXX年XX月XX日

一、项目说明……………………………………………………1

二、项目选择地理位置概况……………………………………1

三、项目建设市场需求情况及开发策略定位…………………1

四、建设规模、小区规划、建筑风格…………………………2

五、环境影响及风险分析………………………………………2

六、建设成本、销售、税金、利润估算………………………3

七、项目资金运作………………………………………………6

八、项目实施原则及建设周期…………………………………7

九、销售策划……………………………………………………7

十、项目立项结论………………………………………………8十一、吉林省广东工业园中小企业孵化基地广隆小区规则平面

图………………………………………………………8

一、项目建设说明

XXXXXXXX小区，是吉XXXXXXX投资有限公司投资筹建的。

该小区的筹建是为XXXXXX的配套设施。

为园区入驻企业及XX经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。

二、项目选择地理位置概况

该小区位于XXXXXX开发区内，在XXX路与XXX交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。

距XXX中心XXX米。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

（1）、XX经济开发区已进入驻许多企业，如XX钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。

（2）、XXX镇内没有封闭式小区。

住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。

（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。

2、开发策略定位

（1）、小区规模、规划占地5万平方

米以内，规划建筑面积10万平方米以内。

（2）、建筑类型：

门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。

（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。

（4）、较好的施工质量。

（5）、科学的物业管理。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模：

规划占地：

41506平方米，建筑面积：

85407平方米（其中住宅建筑面积：

58485平方米，商业门市：

17683.98平方米，物业及车库：

9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。

车库每套面积：

19.8平方米，总套数约：

400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。

主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。

设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。

（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，

工程如果延期将影响项目的资金回收。

（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。

（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。

确定合理开发规模及户型面积分类。

（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

（1）、住宅按900元/㎡（砖混）：

58485×900元/㎡=元。

（2）、商业建筑1200元/㎡（框架）：

17683.98×1200元/㎡

=元。

（3）、车库、物业等1100元/㎡：

车库7922.88㎡，物业450㎡（其

它640㎡），计：

9013×1100元/㎡=9914300元。

（4）、土地成本：

270元/㎡×41568.8㎡=元，

单位建筑面积地成本：

132.5元/㎡。

（5）、前期费：

规划设计费：

3元/㎡（含外网竖向），

审图费：

2元/㎡，防雷检测费：

1元/㎡，

测绘费：

2.72元/㎡，质量监督费：

1元/㎡，

篇三：

XX小区一期五区开发计划书

胜利油田胜利花苑一期五区工程

项目开发建设计划书

山东众成地产有限公司

编制日期：

2010年5月1日

第一章开发建设计划书编制说明1.1.编制依据1.2.编制内容及说明第二章项目综述2.1.项目概况

2.2.本建设项目的特点

第三章项目班子成员、项目机构组成、主要技术管理人员安排计划3.1项目班子成员3.2项目机构组成

3.3主要技术管理人员安排计划3.4组织机构职责分工

第四章项目开发建设进度计划4.1.项目开发总体工期计划

第五章住房建设成本控制措施5.1.建设投资总体控制措施

5.2.招投标与合同洽商管理阶段的成本控制5.3.施工阶段成本控制5.4.竣工结算阶段的成本控制第六章保证工期的主要措施6.1.人、财、物保证措施

6.3.项目单体施工阶段的工期保障措施

6.4.绿化和配套工程工期保障措施6.5.保障项目工期的其他措施

保证质量的主要措施7.1.保证质量的总体措施

7.2.保证质量的全程控制措施

人防工程质量目标基坑降水、支护施工方案

第七章

7.3.保证质量的其他措施

项目建设关键点及资料管理8.1.项目建设的准备措施

8.2.项目的开工建设工作关键点8.3.图纸、资料、合同管理

第八章第九章