住宅区建设项目可行性研究报告.docx
- 文档编号:13308583
- 上传时间:2023-06-12
- 格式:DOCX
- 页数:27
- 大小:395.70KB
住宅区建设项目可行性研究报告.docx
《住宅区建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《住宅区建设项目可行性研究报告.docx(27页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
住宅区建设项目可行性研究报告
郑州十二里屯项目可行性研究报告
二零一零年七月
目录
1.项目背景3
1.1.报告编制目的3
1.2.项目概况3
1.2.1.地块基本条件3
1.2.2.项目资源分析4
1.2.3.基地资源评估表5
2.项目开发经营环境分析6
2.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾6
2.1.2.上半年房产政策效果:
7
2.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测7
2.1.郑州市房地产市场分析7
2.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析7
2.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望11
3.区域房地产住宅市场研究12
3.1.项目所处房地产板块市场特征分析12
3.1.1.东风路沿线板块:
区位优势明显,居住氛围浓厚12
3.1.2.东风路板块供应量稍显不足,供求比失衡,新政影响成交量萎缩12
3.2.项目区域主要竞争项目分析12
3.2.1.主要在售竞争项目一览表12
3.2.2.后续市场供应预测13
3.2.3.重点竞争个案分析14
3.3.项目区域置业者分析15
4.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判16
4.1.项目综合分析(SWOT分析)16
4.2.项目销售价格预判16
4.2.1.建筑类型16
4.2.2.销售价格建议17
5.项目开发经营策略及投资估算18
5.1假设预算开发方案18
6.营销推广节奏20
6.1.郑州楼盘销售一览表20
6.2.产品推售时间20
6.3.入市节奏及产品类型的选择21
7.项目综合评价21
7.1.结论22
1.项目背景
1.1.报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
3、结合市场的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目投资预期进行分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
6、对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。
1.2.项目概况
1.2.1.地块基本条件
地块位置:
该地块位于郑州市东风路沿线,具体位置为西起天明路、南临群办路,东接丰庆路西,位居东风路核心板块。
地块目前为驾校及部分住宅,住宅部分已拆迁完毕,地块较为平整。
Ø地块编号:
Ø项目四至:
西起天明路、南临群办路,东接丰庆路,位居东风路核心板块;
Ø用地面积:
65亩;
Ø规划用地性质:
住宅
Ø建筑容积率:
≤4;
Ø总建筑面积:
约17万㎡,(其中回迁面积约2.6万平米)
1.2.2.项目资源分析
方向
资源
照片
东
东面为丰庆路,丰庆路两侧为小型的沿街门店,档次较差
南
南面是群办路,群办路南侧是为老式居民区,房屋破旧
西
西面临天明路,隔路相望是该区域商业核心——天旺商业广场
北
地块北临五洲强仔俱乐部,东风路北临市政公园——绿荫广场。
1.2.3.基地资源评估表
权比细目
优
良
中等
一般
较差
土地级别
★
自然景观
★
环境污染
★
交通情况
★
生活配套
★
学区情况
★
社会治安
★
社会人文
★
区位形象
★
人工开发
★
结论:
☐地块属东风路板块,东风路为城市次干道,但交通压力过大,堵车现象严重,道路亟待拓宽,周边多为老居民区,区位形象很受影响。
☐地块所属位置属老郑州人中心居住区域,人员复杂、外来人口众多,是拆迁户及外地来郑务工人员居住地,社会治安、环境一般。
☐外部市政配套较齐全,商业配套较为集中,教育资源档次较高,东临轻工业学院、财经学院等院校;
☐地块位于金水区东风路板块,位于郑州的西北区域,虽随着城市的不断发展目前也属主城区,但本案目前周边现状多为外地来郑的打工着居住或老郑州人居住,由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕,因此实际离主城区也较远,无法与蓝堡湾及圣菲城等相提并论,是属于东风路区域中相对比较差的位置。
☐地块北侧的为绿荫广场及新建居住区,其中不乏有森林半岛等高端项目,这为地块的未来价值提升提供的潜在契机。
☐根据基地分项评估,综合评估基地级别为中等偏上。
本案位于中心居住城区,总体开发条件上属良好,如潜心规划项目价值潜力巨大。
2.项目开发经营环境分析
2.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾
2010年上半年房地产市场随着一系列房产新政的推出衰退态势明显。
随着4.17新政持续影响,全国70个大中城市反应迅速,各地成交量急剧下降,开工面积及成交面积也下降明显,客户观望情绪严重,目前调控政策的累积作用已开始显现,各方面政策已基本处于较为严厉的状态,特别是房贷政策,是历史最严状态。
当前房地产市场已经出现供大于求的状况,70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌,其中超过一半的城市房价出现下降。
2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征:
a)房屋交易量大幅下降,部分重点城市跌幅过半。
2010年上半年,主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。
重点城市中,仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升;杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期,下跌幅度均超过了50%。
上半年,重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨,其中,深圳成交均价领涨全国,其次为北京、杭州,上涨幅度都在60%以上。
虽然明显高于去年同期水平,但是在新政调控下,这些城市成交价格或扭转了上行趋势,或放缓了上涨步伐,新政对楼市的调控政策可见一斑。
b)房地产开发投放量稳中有降。
受需求市场低迷的影响,北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平,可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳,可售面积减少18万平方米。
广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。
c)房价继续上涨,但涨幅回落,房价基本持平。
国家发改委、国家统计局统计数据显示,房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。
2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。
d)新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应力度。
2010年,国家继续加快保障性住房建设,成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一,经济适用房投资增加和廉租房建设的加快,对商品房市场存在一定的冲击。
2.1.2.上半年房产政策效果:
a)房地产新政对购房需求影响显著,5、6月商品房销售面积环比、同比双降;
b)新政支持房地产开发企业增加供应,并不断加大保障性住房的供应力度,市场供求关系的转变将逐步形成;
c)多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨,政府调控目标有望在年内实现;
d)信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。
2.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测
◆后期房地产政策走势展望:
a)短期内房地产调控已进入效果观察期,地方政府细则呈现“高开低走”;
b)本轮房地产调控短期内难以完全退出,政府将继续扭转商品房的投资功能,使其回归居住属性;
c)房产保有环节征税不可避免,但土地出让金制度不会改变。
◆后期房地产市场走势展望:
a)中国经济内外部环境较为复杂,房地产政策走势存在不确定性;
b)土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇;
c)保障性住房建设力度持续加大,今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。
2.1.郑州市房地产市场分析
2.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析
a)2010年上半年供不应求局面略有缓解,整体市场运行良好;
2010年上半年郑州市区商品住宅共计批准预售350.61万平米,同比增加55.8%,环比下降16.2%,成交备案442.4万平米,同比增加8.2%,环比下降25.0%。
供销比为0.79:
1,而同期供销比为0.55:
1,09年下半年为0.71:
1,市场供小于求的局面在逐渐得以改善,但目前市场仍供小于求。
2010年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为5084元,同比上涨14.1%,环比上涨9.0%。
与近几年市场房价涨幅基本相当,维持在10-15%之间,市场表现稳中有升,郑州房地产商品住宅市场处于快速发展阶段。
。
2010年郑州上半年商品住宅市场从各行政区供销情况来看,金水区区域范围大,房地产发展起步早,区域发展成熟,因而接连几年成为郑州市的主力供销区域,当前金水区可开发用地少,而市场需求不减,出现供不应求局面;其次是中原区,中原区城市改造力度加大,动辄上百万平米建筑体量,并且以其成熟的区位、完善的市政配套及优质的教育资源而备受客户喜欢,呈现供销两旺态势。
郑东新区和二七区发展迅速,近两年区域接受度大幅增加,供不应求。
惠济区区域小,人口数少,楼盘有限,所以楼市供销量均较小。
2010年郑州上半年商品住宅情况分区域来看,郑东新区为郑州重点发展区域,以其环境优美及未来的升值前景而备受客户欢迎,因此价格也较高,09年上半年商品住宅已经突破6000元/平米大关;其次是管城区,由于高品质大盘带动作用,价格也冲破6000元/平米。
从价格预期和实际成交的价格情况来看,郑东新区、金水区、惠济区均存在预期价格高于成交价格现象,而其它区域预期与成交基本相当。
b)新政下商品住宅成交量有一定下滑,但成交价格依然坚挺。
新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份批准预售面积分别69.44、61.13、89.34万平米,预售情况稳中有升,这是09年市场火爆情况下开发商加快开发节奏,集中在10年5、6月份入市的表现。
新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案面积分别为88.79、55.95、59.29万平米,自09年3月份以来,除了2010年2月(因春节成交量少)外,新政前的月成交量均在80万平米以上,而新政后的5月、6月份成交量不足60万平米。
说明新政对住宅的影响比较大。
新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案价格分别为5007、5506、5419元/平米,同比分别上涨了13.2%、15.4%、16.5%。
新政后价格不但没有下降的趋势,反而大幅上涨,有几方面的原因,一是开发商资金充裕,不急于降价销售,二是反映了郑州商品住宅的需求主要为刚性需求,刚性需求支撑房价不会大幅下跌,三是受市场供应结构影响,当前市场可售货量少,供应主力价格较高,消费者可选择余地小,导致总体成交价格高。
四、部分楼盘变相采用低首付策略,使得合同单价提高,大量的成交也在某种程度上拉升了整个市场成交价格。
2.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望
⏹预计下半年将保持稳定的供应量和成交量,房价短期内较为波动,长期稳中有升
a)展望2010年下半年郑州市区商品住宅市场,受施工周期和开发节奏影响,第3季度的市场批准预售面积仍会持续增加,将在180万-260万平米之间,第4季度将根据新政影响力度有相应的调整。
b)从需求来讲,郑州市需求结构主要以刚性需求为主,而郑州当前累计可售商品住房量仅238.95万平米,供应量的不足与刚性需求的巨大是支撑房价的主要原因。
c)预计2010年下半年,郑州商品房住宅市场仍将保持稳定的市场成交量,约50万-80万平米,房价将会受各种因素影响上下波动,长期来看稳中有升是大势,大幅下跌的可能性小。
3.区域房地产住宅市场研究
3.1.项目所处房地产板块市场特征分析
3.1.1.东风路沿线板块:
区位优势明显,居住氛围浓厚
东风路作为次中心道路,是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路,交通位置显著;周边多为居住区,随着城市改造进程的加快,掀起城中村改造的热潮,周边多原郑州郊区人口,由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住,由于位置显著及北临东风渠,该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。
3.1.2.东风路板块供应量稍显不足,供求比失衡,新政影响成交量萎缩
东风路沿线在售楼盘较少,部分已成为尾盘,或高端楼盘客户量较为恒定,中档楼盘供应量不足,该区域需求旺盛,随着2010年上半年新政的逐步落地,新政对房地产的影响愈发明显,成交量有所下降,但总体成交量尚属正常。
3.2.项目区域主要竞争项目分析
3.2.1.主要在售竞争项目一览表
东风路、南阳路区域:
项目名称
建业壹号城邦
怡丰新都汇
家天下
正弘春晓
华林尚峰苑
白庙改造
正弘数码公寓
项目地址
南阳路东风路交汇处北300米
农业路与天明路交汇处
金水南阳路与农业路交汇处向北300米路东
索凌路与北环交汇处西南角
金水南阳路与农业路交叉口向西200米
文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北
花园路与东风路向西200米路南
开发商
河南建业
河南怡丰置业发展有限公司
河南国基置业
正弘置业
郑州中原华丰投资公司
恒大
金基不动产
总建筑面积
11.4万㎡
40万㎡
30万㎡
50万㎡
14万㎡
110万㎡
15万㎡
容积率
1.95
5.1
4.17
1.7
2.09
6
5.19
绿化率
40%
36%
40%
35%
41.5%
40%
推出时间
预计2010年9月
08.12
08-12
09.12
10.5
09.11
在售期数
一期
一期
一期
四期
一期
二期
建筑形式
9栋小高层、底商
12栋31-34层高层
15栋高层
3栋33层高层
9栋高层,小高层
5栋32层高层
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
精装
总套数
691套
4360套
2046套
约400套
1300套
4270套
销售率
未开盘
40%
一期剩下两套156㎡
100%
30%
未开盘
100%
销售均价(元/㎡)
预计7500
6200(一期)
6500
5600
6400
6700
主力面积(㎡)
60-160
36-131
37㎡-156㎡
70-110
46-260
23-72
主力客群
主城范围内年轻白领及成功人士
首次购房外地人,白领上班族
首次购房外地人,白领上班族
板块内首次购房外地人
高级白领,改善性住房
主要建设精品住宅、顶级酒店、商务配套等设
首次购房外地人,白领上班族
后续供应量(㎡)
约11万
二期10万平
约13万
售完
约10万
部分资料不详
售完
Ø项目所在区域楼盘受土地稀缺性限制,建筑一般为高层、小高层,争取建筑面积的最大化。
Ø从楼盘户型方面,各个楼盘的主力面积几乎都是以36-50平米(一房一厅)60-89平方米(两房两厅)、89-130平方米(三房两厅)的户型占据了市场主力地位,两房与小三房仍然最受市场的青睐。
Ø从价格上看,项目所在东风路区域销售均价在5500-6500元/平方米左右,较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低,符合此区域中端购买人群的定位。
Ø从楼盘配套来看,周边环境尚可,周边配套设施齐全,教育资源商业等一应齐全,但交通不够顺畅,时有堵车现象发生。
3.2.2.后续市场供应预测
根据房地产网上公布的东风路板块在售和在建项目(不包括未入网的待开发地块)不完全统计数据,预估项目所在区域总待售和待建的后续供应量约为200万平方米,由于项目周围同属城中村改造,而且基本都在下半年动工,该区域将竞争非常激烈。
但该区域整体供应量较大,在2010年全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下,快进快出,快速回笼资金,在其他项目未动之前抢占先机,快速销售,避免展现过长,销售前景值得期待。
3.2.3.重点竞争个案分析
开祥御龙城
「项目概况」:
项目坐落于东风路与天明路交汇处,行政隶属金水区,东侧紧邻绿荫公园,对绿荫公园景观充分的拥有;南侧紧邻天旺广场商业项目,项目总占地面积约129亩,拟规划建设商品房50万平方米。
项目位于大学集中的文化区内,配套成熟,教育机构、医疗设施,以及购物、休闲、餐饮、金融等生活服务设计完备,同时以森林半岛为代表的大型居住社区落成,已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区域之一。
「基本情况」:
物业类别:
住宅、商业
建筑类别:
高层
装修状况:
毛坯
物业地址:
东风路与天明路交汇处
开发商:
河南开祥置业股份有限公司
开盘时间:
未开盘
占地面积:
129亩
总建筑面积:
50万平方米
总户数:
4833户
容积率:
4.5
绿化率:
35%
交通状况:
17路,723路,90路,92路,95路,K62路。
周边配套:
五洲强仔俱乐部,香格里拉大酒店,丰乐园大酒店,金帝咖啡,天旺购物广场,世纪联华;科技市场,文化路一小,文化路二小,东风路小学,南阳路小学,九中,三十一中,实验中学,轻工业学院,河南财经学院……
「规划与产品设计」:
整个项目用地面积约129亩。
项目推广名称为御龙城。
项目总用地面积88778㎡。
绿地面积31250㎡,占总用地面积的35.2%;总建设面积548026㎡:
地上412732㎡(其中住宅364253㎡,阳台12187㎡,其它幼儿园、商业、物业等36292㎡);地下135294㎡(含人防26321㎡)。
容积率4.51。
90㎡以下住宅面积265834㎡,在总住宅面积的占比中大于70%。
40-60㎡住宅2426套、70-90㎡住宅1607套、100-130㎡住宅272套、130-190㎡住宅528套。
小区主要设备包括安全、消防、智能化设备等,项目启动区有可能从商业开始。
「销售情况」:
目前未开盘
3.3.项目区域置业者分析
因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅居住区,产品多为高容积率、高密度产品,交通与发展前景均不如东区,因此该区域一次置业的客户有以下主要特征:
Ø附近居住或工作的外来人口、都市白领
Ø区域内的改善型自住人群;
Ø投资客;
4.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判
4.1.项目综合分析(SWOT分析)
S优势
——成熟居住区,北部已形成大型居住群,生活氛围浓厚;
——公交情况相对较好;
——商业、超市、银行、学校、医疗、公园配套等较齐全;
——地块本身条件良好且拆迁完毕;
W劣势
——地块面积小,且存在不规则状况,规模中,景观档次、品牌创立等均有难度;
——周围为老式居民区,环境嘈杂,治安状况较差;
——大众心目中,区域心理认同度低,区域市场不易突破;
O机会
——南阳路与东风路即将拓宽,交通问题的解决大力抬升了东风路板块的价值;
——楼盘尚未开发,可在主题设计和产品规划上力争特色;
T威胁
——本案周边新老小区都有,产品不易突破、客户有较多对比参数;
——区域内有几个同质楼盘较多,且规模较大,尤其是开祥御龙城的开发,对本案开发产生较大影响;
——区域内客户不足,要在客户群的突破上作文章。
结论:
本案若想在激烈的市场竞争中取胜,须发掘项目自身优势,从产品规划开始就与同区域产品作出区分,用精品物业在市场中取胜。
4.2.项目销售价格预判
4.2.1.建筑类型
本项目占地65亩,容积率为4,总建面积为17万平方米,为保证多出面积需建成高层住宅小区。
4.2.2.销售价格建议
根据对项目的分析和市场环境,我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目建业一号城邦、怡丰新都汇、家天下、正弘·春晓采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。
项目
均价(元/㎡)
地理位置
交通状况
配套设施
项目规划
物业服务
户型设计
居住环境
开发商实力
项目价格
修正价(元/㎡)
建业壹号城邦
7500
98%
98%
100%
100%
100%
100%
99%
101%
99%
7130
怡丰新都汇
6200
100%
100%
100%
99%
99%
100%
100%
99%
99%
5955
家天下
6500
100%
100%
100%
100%
100%
99%
98%
99%
99%
6180
正弘春晓
5600
99%
99%
100%
100%
100%
99%
100%
100%
99%
5379
市场加权算术平均系数修正表
项目
建业壹号城邦
怡丰新都汇
家天下
正弘春晓
修正价(元/㎡)
7130
5955
6180
5379
权重
10%
40%
30%
20%
修正值
713
2382
1854
1075
本项目价格(元/㎡)
6024
通过以上的市场比较分析,我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在6024元/㎡,
从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来看,郑州房地产市场影响不大,因此市场不是最主要因素,考虑到本案将是一场快进快出资本运作战役,因此为了短时间内快速消化产品回笼资金,预计在10-12个月消化80%以上的产品,本案价格需要有一定竞争力,因此合富建议采用低价入市、小步快跑策略,一期产品定价略低于市场价,建议一期入市价5800元/㎡,通过后期热销逐步拉升价格,最终实现整盘6000元/㎡。
5.项目开发经营策略及投资估算
5.1假设预算开发方案
预算前提条件:
1、占地面积:
65亩
2、容积率:
4
3、建筑面积173160平方米(其中含2.6万平米回迁面积)可售面积147160平米
4、土地成本按1.6亿预测(约246万/亩计算)
5、按2年建设周期
6、销售均价按6000元/平方米,总销售额为88296万元
序号
项目名称
数量
单位
单价
单位
小计(万元)
说明
一
土地成本
16000
1
土地出让金
16000
二
前期费用
1055
1
建筑规划设计费
173420
㎡
10
元/㎡
173
2
日照分析费用
173420
0.5
元/㎡
9
1万㎡以下1万元,超过部分0.5元/㎡
3
文物勘探费
10
估算费用
4
地质勘探费
10
估算费用
5
招投标费用
173420
㎡
5
元/㎡
87
6
工程监理费(建安0.8%)
31615.6
万元
0.008
253
建筑安装费的0.8%
7
桩基检测
10
估算费用
8
门窗检测
5
估算费用
9
避雷审查
173420
㎡
2
元/㎡
35
10
图纸审查
173420
㎡
2.2
元/㎡
38
11
土壤氡检测
5
估
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 住宅区 建设项目 可行性研究 报告
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)