海口商贸业研究方案.docx
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海口商贸业研究方案
海口商贸业整合可行性研究
海南是我国最大的经济特区和岛屿省份,地处海上交通的关键节点,也是我国与东盟、南亚、中东沿海各国海上交往的最前沿,地理位置优越。
海口是海南省的商贸、物流中心,贸易基础健全。
但由于商贸业态陈旧、主体布局散乱、发展空间狭小、商品品类单一等问题,导致当前海口商贸业的发展停滞不前,向上走的动力和空间基本缺失。
当地政府如能立足地域优势、引入义乌资源、大力拓展新的商贸体系,实现海口义乌在政、企、商的全域互通,海口将能成为我国“21世纪海上丝绸之路”的重要战略支点,商贸产业发展潜力巨大。
一、海口商贸业的情况
(一)商贸业的分布
当前海口的商贸主体及关联产业主要集中在龙华和秀英两区,商贸链条相对完整。
但由于市场、物流、仓储、电商等商贸产业长期以来缺乏相关的配套布局和统一的发展规划,整个商贸业的分布呈现出“省内集中、市内分散”的特性。
这种散乱的实体布局不利于创造健康的商贸环境,也无法植入现代的商贸体系,更跟不上现今商贸业的发展步伐。
海口商贸主体分部图
(二)商贸业的现状和问题
1.博爱南小商品市场群
博爱南市场群形成与上世纪80年代,是海口商贸业最为集中的区域,约占全省小商品流通量的8成以上。
市场整体约有商户2200余家,其中小商品约1900家,海鲜干货约300家,货源主要来自义乌、广东两地,市场整体初具规模。
该市场借市区老街为依托,以临街店面的形态经营,是一个专业街模式的区域市场。
市场经营、仓储、住宿混合,存在拓展空间狭小、行业布局混乱、经营环境嘈杂、物流交通拥堵、运营管理缺失、安全隐患严重等问题。
由于经营区域狭小,经过几十年的发展,市场业态趋于饱和,现有环境已不能承载新的贸易形态。
从市场的发展规律来看,早已到了整合提升的阶段。
目前已有部分商户在完成升级转型后搬离了博爱南市场,以寻求更大的发展空间。
另从文化和商业的角度分析,未来博爱南区域更适合以骑楼老街为核心做文创类的项目开发。
博爱南市场街景图
2.海南金盛达建材商城
金盛达建材商城是由海南寅鼎实业有限公司投资开发,占地面积3000亩,建筑面积200万平方米,投资36亿元人民币。
涵盖石材、瓷砖、洁具、水暖、五金机电、灯具、橱柜、门业、板材、型材、管材、钢材、油漆涂料、家居饰品等建材行业。
市场集加工、展示、仓储、物流、电商于一体,是一个现代化的装饰建材商贸城。
目前该市场已成为海南建材行业的集散中心,形成了建材行业的聚集、辐射优势。
现该市场周边还有一定的土地资源,是谋划未来海口商贸物流集散平台的理想区域。
海南金盛达建材商城实景
3.福记南洋批发市场
福记南洋批发市场建成于2003年,原名为海口义乌小商品市场,由金华人氏开发,以返租模式招商。
项目初衷是将博爱南市场完成整体迁入,但未能实现,项目现已数次转手。
该市场建有商铺400余家,目前仅存商户20余家,其余铺位均已转为仓用。
福记南洋批发市场开发时间较早,其规模和店、仓一体的布局已不符合现今商贸发展的需求。
当前市场运营基本缺失,仅存物业保障,在未来商贸发展中已难有作为,亟待整合。
福记南洋批发市场实景图
4.椰海粮油市场
椰海粮油市场主营粮油类农副产品,在市场底部区域集中了部分小商品门店。
该市场经营场地宽裕,适和体量较大的商户入驻。
现有有两家规模化的小商品配送中心,分别为盛广达和联合展发小商品配送中心,所营商品约7成来自义乌市场。
椰海粮油市场实景图
5.水产码头市场
水产码头市场主营粮油、小商品和酒店用品。
该市场整体环境老旧,类似棚户区形式,当地区政府在2016年4月26日开始对水产码头棚户区进行项目改造,拆迁期限五个月,但至今许多商户仍在经营。
水产码头市场实景图
6.海口林安国际商贸城
海口林安国际商贸城由广东林安物流有限公司和河南天伦地产集团有限公司共同投资开发。
布局有日用百货、五金建材、风情美食街三大行业,占地317亩,建筑面积40万m2,总投资20亿,可容纳1500户商户,目前在建的日用百货、五金建材各约600户。
建筑设计为2-3层结构,首层高6米,二、三层高3.6米,铺位首层面积41-79m2,三层总面积123.7-306m2。
该市场实行产权买断模式,目前日用百货一期300户已全部认筹,价格10000-13000元/m2。
现五金建材600户正在招商,价格16000-20000元/m2。
海口林安国际商贸城为目前海口硬件设施较好的小商品市场,但其开发商并非专业的市场运营企业,经营管理和行业布局均有失规范。
该市场整体规模较小,经营业态为陈旧的商业街模式,行业布局延续了旧商贸体系中粗放的品类划分,其整体仍是一个以房地产开发为导向的商业项目,离专业市场的标准相去甚远,无法成为海口未来商贸业整合和发展的承接载体。
海口林安国际商贸城规划图
7.物流仓储
现代商贸离不开物流、仓储的配套支撑。
当前海口拥有一定基数的商贸流通体量,但物流、仓储未有系统规划。
跨省专线物流散落各处,省内分拨物流仅有部分集中。
特别是跨省专线物流,由于对地理位置和场地面积要求较高,部分公司只能租用苗木育种土地自建临时站点。
另海口民宅仓用现象普遍,物流和仓储的散乱将打乱海口市政规划的布局、增加市内交通的压力、提高商品运输的成本、降低商品流通的效率。
当前海口、义乌间的商贸往来密切,物流渠道通畅,普通发货只需36小时即可到达。
如安能物流的淡季运量为日均2车(17米挂车),旺季(11月至下一年3月份)为日均4-5车,运时36小时,运费为160元/立方米。
安能物流海口义乌专线场地实景图
二、商贸业整合SWOT分析
(一)海口商贸业的优势
1.现有商业基础扎实
海口作为衔接内陆的省会城市,政治、经济、文化优势明显,原商贸体系经过几十年的发展,拥有一定的贸易体量,商业基础扎实。
2.现有物流渠道畅通
海口当前专线和分拨物流站点众多,物流渠道畅通,丰富的物流网络为商贸业的发展创造了良好的流通环境。
3.地理优势突出
海南毗邻东南亚11国,有着5.3亿人口的巨大市场,国际贸易前景可期。
(二)海口商贸业的劣势
1.没有现代化的大型专业市场和集中便利的物流、仓储配套
海口目前没有一个适应现代商贸环境的大型专业市场,大型专业市场的建立可迅速整合全省的商贸体系,大量引流省外的商贸资源,为整个海口的商贸业提供一个高效、高能、高质的运营载体。
2.没有集中便利的物流、仓储配套
现代商贸离不开物流、仓储的配套支撑。
当前海口拥有一定基数的贸易流通体量,但物流、仓储未有系统规划。
跨省专线物流散落各处,省内分拨物流仅有部分集中。
特别是跨省专线物流,由于场地面积需求较大,部分公司只能租用苗木育种土地自建临时站点。
另海口仓储民宅仓用现象普遍,物流和仓储的散乱将打乱海口市政规划的布局、增加市内交通的压力、提高商品的运输成本、降低商品流通的效率。
3.没有切实落地的商贸扶持政策
当前海口没有切实落地的商贸扶持政策,特别是在商贸税收方面,没有类似义乌市场的减免或定额税政策。
4.没有经验丰富的市场运营团队
海口的商贸业虽经历了近30年的发展,却没有一支专业的市场运营团队来带动市场的发展和突破。
5.没有支撑市场创新发展的产能合作生态园区
(三)未来海口商贸业的威胁
1.周边市场的同质化竞争
海南临近的广东省小商品市场众多,同质化竞争激烈。
2.现有市场的整合难度大
博爱南市场的历史上曾有数次搬迁,但均未成功,整合难度大。
(四)未来海口商贸业的机遇
1.经济的快速发展带来更多的消费需求
当前海南经济快速发展,资金和人口不断涌入,经济的快速发展带来更多的消费需求。
2.地区经济的发展规划带来更大的平台空间
海澄文一体化经济圈的建设将给海口的商贸发展带来更多的政策和资源优势。
三、项目实施
(一)项目定位--覆盖岛内、衔接内陆、辐射东南亚
本项目将通过整合海口现有商贸体系,引入义乌及全国商贸资源、打造“一站式”商贸产能综合体。
实现覆盖岛内、衔接内陆、辐射东南亚的战略目标。
(二)项目简介
拟打造中国商贸物流产业园的完整形态,拥有完整的商贸产业链配套服务及产业升级计划,主要包含商贸功能区、仓储物流功能区、加工包装功能区、综合服务中心等四大板块。
带动海口商贸物流产业不断创新、转型、提升。
(三)项目选址
通过前期调研,我们认为金盛达建材市场已完成海口建材批发集散的部分整合,商贸集散功能初见雏形。
可依托即有基础,构建海口商贸物流集散平台。
(四)项目构架
1.商贸板块
建设现代化的大型专业市场集群,通过划行归市整合海口即有商贸业,同时引进国内各产业优势资源,构建海口商贸集散地,打造海南一站式购物平台,同时积极构建以义乌市场为母体,海口商贸物流产业园为分发节点进而辐射东南亚的中国商贸CDN网络。
2.仓储物流功能区
整合海口物流业,通过科学的规划来提高物流效率,降低运输和仓储成本,为市场的商贸发展提供有力的支撑。
构建以海口为中心、连接大陆、辐射全岛的仓储物流中心,提升海口物流业整体水平。
主要包含中小型仓储和大型智能仓储,旨在为海口商贸主体提供便利的仓储服务,同时也为工厂及进口市场提供一站式大型智能仓储服务,并通过供应链平台的架构和数据收集,为海口商贸转型提供有效数据。
3.加工包装中心
基于产品订单的增多,充分整合海南资源优势,同步匹配产品加工包装中心,实现产品入库、加工、包装、出库以及部分柔性化生产的一站式服务。
4.综合服务中心
引入围绕商贸产业提升的能力服务公司,构建商学院、设计研发中心、大数据中心等子版块。
(五)项目政策扶持
1.土地出让政策扶持
实行优惠的土地出让政策,通过降低市场投资主体的运营成本来降低商户租金,减少商户负担。
2.市场主体经营扶持
借鉴义乌税收政策扶持模式,按行业和经营面积实行定额税率。
3.帮助完成市场的整合搬迁工作
帮助企业完成博爱南等市场的整合搬迁工作,借鉴义乌标准实行划行归市。
商贸业是驱动经济发展的基石,毗邻海南的东南亚11国有着5.3亿人口的巨大市场。
海口和义乌如能携手共进,秉持共商共建共享的原则,在海南开设义乌中国小商品城海口分市场,孵育海口国际商贸产业生态园,将能实现义乌模式+海南优势的裂变效应,商贸业发展潜力巨大。
浙江中国小商品城集团股份有限公司
2017年10月31日
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