房屋买卖合同违约要赔百分之20.docx
- 文档编号:13484082
- 上传时间:2023-06-14
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:23.05KB
房屋买卖合同违约要赔百分之20.docx
《房屋买卖合同违约要赔百分之20.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房屋买卖合同违约要赔百分之20.docx(9页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
房屋买卖合同违约要赔百分之20
竭诚为您提供优质文档/双击可除
房屋买卖合同违约要赔百分之20
篇一:
房屋买卖合同违约问题
在二手房买卖中,每遇房上涨或下跌,都会出现卖方或买方违约的情况。
诉至法院,有地方法院判决合同有效,双方继续履行合同;而有的法院则判决违约一方承担违经责任,解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办
(一)要求继续履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
1、法律上或者事实上不能履行;
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
3、债权人在合理期限内未要求履行。
(二)解除合同,适用定金罚则或要求对方支付违约金。
当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是:
支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一
方违约时,应双倍返还定金。
其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。
2、违约金,如不适用定金罚则适用违约金。
当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。
但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
3、赔偿损失,在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:
(1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。
(2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。
损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约咋办
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。
因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要
求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。
在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:
(一)双方协商确定的,从其约定;
(二)双方不能协商确定的:
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
2、无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。
最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法
作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为,遇到这种情况,守约一方在向人民法院提起诉讼时,最好选择让违约方承担违约责任,解除房屋买卖合同,而不要选择合同的继续履行。
理由是:
一般情况下,业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房,之后按月供款还贷。
在购房时间不长,银行贷款未还完情况下,房产都抵押给了银行。
所以,在进行二手房交易过种中,业主要赎楼,买家要申请过户及申请银行贷款等。
在办理这些事项时,很多情况下是需要原业主的配合。
如果原业主不配合,买家根本完不成二手交易过户的全部程序。
不但如此,在原业主不配合赎楼的情况下,买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。
如果原业主另有债务,极有可能被债权人申请查封。
或者原业主真接另找买家,把房屋过户他人,使买家落空。
二手房交易中手续繁琐,风险随时可能发生,加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行,所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示:
为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房,建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金,增加违约成本,违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时,可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%,就会得到法院的支持。
篇二:
卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例
卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持—
张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例
【案情简介】
原告:
王某,女,汉族,196*年*月*日出生,住北京市**区**楼**室。
被告:
刘某,男,汉族,196*年*月*日出生,住河北省**楼**单元**门。
第三人:
北京**房地产经纪有限公司,住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称:
20XX年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》,约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告,原告向其支付房款750万元。
原告应于20XX年1月13日将首付款275万元支付给被告,并约定原被告双方应于接到**地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续,双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
原告按照约定履行了自己的义务,并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续,但被告一直推脱不与配合。
故此起诉请求:
1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》;2、判令被告返还原告已付购房款275万元;3、判定被告向原告支付违约金150万;4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元;5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。
被告辩称并反诉称:
不同意原告的全部诉讼请求。
合同约定的违约金过高,请求予以减少。
合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同,其没有接到中介公司的通知去办理贷款,也没有向原告提出过增加购房款。
被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签,却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办理网签,被告查找了相关资料,觉得这样对自己的风险很大,因此拒绝配合办理网签。
原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款,按照650万元的成交价来交税,以达到偷税漏税的目的,损害国家利益。
因此原被告签订的买卖合同无效,原告应当承担定金罚则。
第三人述称:
补充协议是否解除听从法院判决。
不认可被告的反诉请求,合同是有效的。
【审理结果】
一审法院认为,原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据,法院不予支持。
按照合同约定,卖方应配合买方办理贷款面签手续,被告在两次面签时均拒绝配合,其理由一是网签价格与合同不符,二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。
对于网签价格问题,被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价650万元,家具家电装饰装修及配套设备等作价100万,对此应自行承担相应后果。
且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后,被告仍不同意配合办理贷款面签,缺乏合理依
据。
对于税费承担问题,双方已在买卖合同中约定全部由买方负担,在贷款面签时为了打消被告顾虑,原告同意先办理缴税手续,但被告仍不同意配合办理贷款面签,缺乏合理依据。
被告拒绝配合原告办理贷款面签,已构成违约,并造成双方买卖合同无法继续履行,被告应承担相应违约责任,原告有权解除合同,鉴于原告已于20XX年7月11日将房屋交还被告,法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于20XX年7月11日解除。
原告要求被告返还购房定金50万元的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。
被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。
原告要求被告支付违约金150万的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。
原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失,要求被告赔偿房屋增值损失65万元和中介费损失72350元的诉讼请求法院不予支持。
被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。
对于被告要求原告支付房租的诉讼请求,原告和中介公司至迟在20XX年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。
被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延,按照双方《补充声明》的约定,此后的租金有被告自行承担。
被告不服案件一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉。
北京市第三中级人民法院对本案进行了二审,并于20XX年6月20日出具了民事判决书,二审法院采纳了一审法院的判决理由,并作出驳回上诉,维持原判的终审判决。
【律师讲法】
虽然整个案件案情并不十分复杂,但若想做到当事人满意也不容
易。
我本人从执业以来做过很多二手房纠纷的案件,基本上所有跟二手房有关的纠纷类型都是打过的,所以对这个案子驾轻就熟。
最终凭借丰富的经验以及扎实的专业知识,获得了当事人的认可。
回顾整个办案过程,我有几点办案经验和心得想和读者分享:
一、原告咨询——为当事人安抚情绪,进行心理建设
本案原告在被告拒不配合办理贷款面签,又不承担违约责任的情况下,表现得十分焦虑、手足无措。
他找到我进行咨询,我首先耐心询问案件的基本情况。
由于当事人显得颇为激动,对于案情描述不够全面。
细心洞察到此种情形,凭借以往的办案经验,我首先对当事人的情绪进行安抚,并进行心理建设。
我用过去办理成功的几个类似案例作为例证,向当事人表明案件胜诉的可能性。
此外,还向当事人细心列举了法律法规及司法解释对案件所涉情形的规定,从法律依据的角度为当事人提供心理支持。
最后,用心鼓励当事人,违约在于对方,作为守约方应该勇敢地拿起法律武器,切实维护自身的合法权益。
当事人被我的话语打动,情绪重新变得平静。
我再次对案件情况进行梳理,抽丝剥茧,详细记录下与案情有相关度的案件描述,循序渐进,一步一步深入案情内部。
分析之后,当事人肯定了我的专业知识以及敬业态度,并对此次案件的审理重拾信心。
二、抽丝剥茧——尽可能使得违约金获得全部支持
在房屋买卖合同纠纷类型的案件中,卖方违约,拒不卖房、过户的案件并不少见,尤其是作为国内一线城市的北京,随着房屋价格的
不断攀升,买卖双方在签订房屋买卖合同之后,卖方见房屋价格上涨巨大,不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍,本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。
但是在以往类似案件的法院判决中,大部分案件的违约金都未能获得全部支持。
由于经历过百余起二手房买卖的案件,经验在我办理本案过程中发挥了很大的作用。
从当事人利益的角度出发,虽然现实中违约金全部支持的案件并不十分常见,但我决定努力尝试一把,尽力丰富证据材料,维护当事人合法权益,力求使得违约金获得全部支持。
在本案中,被告一再要求减低违约金数额,关于违约金数额的确定成为双方争议的焦点之一。
法官虽然对于违约金数额的判断拥有较大的裁量权,但也并非完全没有依据。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》(以下简称“《合同法》司法解释二”)第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
根据以往的办案经验,我认为这一条在司法审判中具有很好的指导意义,它既是法官在违约金数额认定过程中的重要依据,也是双方当事人在违约金博弈中制胜的关键。
因此在寻求违约金争议的突破口时,我也是从以下几个方面进行考虑:
(一)原告实际损失
篇三:
房屋买卖合同纠纷案一审判决公司赔偿违约金百分之二十
四川省荣县人民法院民事判决书
(20XX)荣民二初字第117号
原告xxx,女,生于196x年x月x日,汉族,住荣县旭阳镇西街xxx号附x号x—x号,身份证号xxxxxxxxxxxxx。
委托代理人王定刚,荣县荣州法律服务所法律工作者,一般授权代理人。
被告四川荣新房地产开发有限公司,住所地自贡市盐都大道花园会所。
法定代表人张森,董事长。
委托代理人郑建国,四川拓宇律师事务所律师,特别授权代理人。
原告xxx与被告四川荣新房地产开发有限公司(简称荣新公司)房屋买卖合同纠纷一案,原告xxx于20XX年7月21日起诉来本院。
本院受理后,依法组成合议庭,于20XX年8月26日、11月18日开庭公
开进行了审理,原告xxx及委托代理人王定刚、被告委托代理人郑建国到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称:
20XX年5月,原告到被告处看房,购买被告位于荣县金碧城香山美林x-x-xxx错层式底楼期房一套,套内面积85.02平方米,每平方米1152.83元,并于5月13日、16日交纳首付款30014元,水电气闭路户头费用11800元,测绘费125元,对讲门400元。
同年9月18日,原告与被告签订书面商品房买卖合同。
被告在修建中,将错层结构擅自变更为平层结构,在103号下,增修附一层,违反了合同规定。
20XX年4月20日,被告以补充协议形式告知原告,经测绘公司预测量,该套房屋套内面积为80.4平方米,比合同面积少4.62平方米。
请求判令被告支付原告房价总额20%的违约金19602.80元,返还原告面积误差房价款3%内2940.41元,超过3%双倍返还4771.33元,合计27314.53元。
原告为支持其主张,在举证期限内,向本院提交了以下证据:
1.20XX年5月13日、5月16日自贡市荣新力拓房地产开发有限公司(简称力拓公司)收据5份,证明向被告交纳了购房订金和有关费用;
2.20XX年9月18日商品房买卖合同及补充协议;
3.20XX年4月20日补充协议;
4.房屋内外景照片5张。
5.根据原告的申请,本院于20XX年10月21日在双方当事人参加下,对讼争商品房进行实地勘验的勘验笔录。
被告荣新公司辩称:
房屋面积因尚未办理房产权证,应以房产权证实际面积为准;原告请求违约金的计算方式应按已交纳的房价款计算,并应当提供证据证明其主张。
庭审调查中,对原告所举证据,经被告质证,对其真实性不持异议,本院予以采信。
经审理,本院查明以下案件事实:
20XX年5月13日xxx向力拓公司交纳“香山美林”x-x-xxx购房订金10000元;同月16日,交纳房款20XX4元,水电气闭路户头费11800元,测绘费125元,单对讲门400元。
20XX年9月18日,xxx与力拓公司签订备案号为000xxxx的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》:
xxx购买力拓公司开发的香山美林x幢x单元xxx号砖混结构住宅商品房,层高3米,建
筑面积91.85平方米,套内建筑面积85.02平方米,分摊面积6.83平方米,每平方米单价1152.83元,总价款98014元;交付期限20XX年7月30日;剩余房款68000元,xxx向银行按揭贷款支付力拓公司;合同第五条面积确认及面积差异处理规定,商品房交付后,产权面积与合同约定面积发生差异,双方自行约定按实结算;合同第十条规则、设计变更约定,该商品房结构形式、户型、空间尺寸变更,出卖人应当在有关部门批准变更之日起10日内通知买受人,买受人可退房,出卖人退还买受人已付房款,并按银行同期存款利率支付利息;出卖人逾期交房在180日内按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金,超出180日,买受人有权解除除合同,出卖人按买受人累计已
付款的20%支付违约金,买受人要求履行合同的,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金;合同对按揭贷款、房产权证的办理,保修责任、买受人逾期付款的违约责任等进行了详细约定;合同附件一对xxx所预购商品房平面图标示为梯步错层设计。
20XX年4月20日,xxx与荣新公司就所购住宅商品房面积事宜达成补充协议:
经荣县房产测绘公司预测量,该商品房建筑面积89.06平方米,套内建筑面积80.4平方米,按合同规定,双方按测绘套内面积与合同套内面积的差额进行找补,房价款调整为92688元;首付房价款28688元,代收水电气户头费、单元门、测绘费12325元,剩余房款64000元xxx向银行按揭发贷款支付给荣新公司。
本案在审理中,根据xxx的申请,本院于20XX年10月21日在双方当事人参加下,对讼争房屋进行实地勘验,xxx所购买的香山美林x-x-xxx号商品房错层结构设计,荣新公司变更为平层结构,该房下增修附一层。
另查明,自贡市荣新力拓房地产开发有限公司于20XX年6月30日变更为四川荣新房地产开发有限公司。
本院认为,荣新公司在商品房修建中,将xxx所预购底层商品房错层结构设计,变更为平层结构,房下增修附一层,没有通知买受人xxx,征得xxx同意,系违约行为。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”第一百一十一条规定:
“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。
对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
”荣新公司交付的商品房改变了部分结构,但不影响整体使用,也没有给xxx造成重大损失,双方在合同中没有对该违约行为违约金计算方法具体规定,酌定按该商品房总价款92688元的15%计算,由荣新公司支付xxx违约金。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房屋买卖 合同 违约 百分之 20
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)