浙江慈溪房地产市场分析报告文案.docx
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浙江慈溪房地产市场分析报告文案
一、慈溪市未来经济格局
1、慈溪市现有经济发达,小家电等产业繁荣。
作为全国百强县排名第七的慈溪市,经济的发展有目共睹,各项经济指标都呈现出快速发展的势头。
城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。
慈溪市各产业繁荣,模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚,这些都为慈溪经济的快速发展奠定了基础。
2、一桥改变慈溪经济地位,后续发展前景广阔。
2006年,慈溪市的城市居民人均可支配收入远超过长三角16城市,处于经济领头羊的位置,但是,由于地理位置的原因,一直以来,慈溪市处于交通的末梢,从一定程度上限制了慈溪市经济的发展。
而今,湾跨海大桥进展顺利,将于2008年通车,大桥的通车将彻底改变慈溪经济末梢的尴尬,一跃成为接轨上海的桥头堡。
同时,由于大桥的开通,慈溪市将融入到长三角2小时交通圈,进一步方便同各城市的交通往来,商贸外来更加频繁,不过同样地,随着慈溪与上海交通距离与时间的缩短,慈溪人在上海置业的可能性也随之增加,对慈溪高档住宅市场也会形成一定程度的影响,不过总体而言,慈溪的经济将会更加活络,发展前景更加广阔。
3、慈溪市作为商贸、信息中心为特色区域,将被重点打造。
从市重点打造的余慈统筹规划得知,统筹余慈地区发展,构筑都市区北部中心和先进制造业集聚区;慈溪城区以打造商贸、信息中心为特色,发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。
很显然,慈溪市将随着大桥的开通及余慈规划区的重点打造,城市经济更快发展,城市地位进一步提升。
二、慈溪商业市场分析
1、慈溪市区域消费力研究
Ø2006年年末全市总户籍人口为102.08万人,比上年减少5397人,其中非农人口为16.65万人,整体消费力很强;
Ø慈溪市个体工商户数量有42905户,占到市总数量的18.4%,位居下属市及各区第一位,消费力可观;
Ø外来人口大概有80~90万,分布在全市各地;
Ø慈溪市近期规划人口规模90万人,远期规划人口规模达到140万人,城市人口的增加带来新的消费力。
2、慈溪市主要商业区域分析
现有商业格局
Ø百货业受地域限制,发展方兴未艾,集中表现为规模较小、业态杂乱等;
Ø主题型商业发展以家用电器为主,其它如数码产品、家私市场均有小规模的专业市场。
家用电器中主要有国美电器、苏宁电器、永乐电器等,数码市场有中直颐高数码广场,家私市场有红海家私城等。
Ø慈溪超市业垄断性较强,但专业性一般,经营管理能力有限。
据市场调查了解,目前慈溪市的超市业基本被华润万家慈客隆所统占,其网点也遍布了慈溪市主要商业区域,已经开业较大规模的有华润万家教场山店、华润万家城南大道店等,而按照华润万家的战略部署,其将在未来两三年会在维科中央商务区及城南大道的香格广场设立大型超市及精品百货。
由于华润万家的超市经营专业性一般,国际知名超市的进驻将会改变这种格局。
Ø慈溪市主要商业街市场状况
✧329国道
329国道商业租金对照表
名称
面积
转让费
年租金
售价
日租金
城市丽晶
165平米
一层30000
时代华都
180平米
一层30000、二层6000
329原餐饮
一层100平米、二层160平米
10万
19万/年
2元
春兰电器
60平米
12万/年
5.4元
衣店
20平米
4万
6万/年
8.2元
概括:
329国道自新城大道始至邬山路国贸百货,主要以家电、音响、数码、通信、珠宝、眼镜为主,档次较高,自邬山路国贸百货至慈溪大厦,主要以品牌男装为主,日租金在3—8元/平米/天。
✧三北大街
三北大街商业租金对照表:
名称
面积
转让费
年租金
日租金
波斯曼一层商铺(次街)
160平米
28万/年
4.7元
原服装店
25平米
12万
12.5万/年
13元
原化妆品店
一层50平米、二层50平米
15万
17万/年
4.6元
红袖服装
40平米
5万
12万/年
8.2元
古塘金苑一层空置
133平米
16万/年
3.3元
三北大街西空置
一层173平米、二层1600平米
78万/年
4.5元
三北大街西五金
200平米
2万
13万/年
1.8元
概括:
三北西大街主要以品牌女装专卖店、品牌鞋店为主,租金在5—12元/平米/天,是慈溪商业租金最高地段。
三北北大街主要以五金、建材为主,租金相对较低,在1—2元/平米/天左右。
✧新城大道
新城大道商业租金对照表:
名称
面积
转让费
年租金
日租金
新城大道东
100平米
无
12万/年
3.2元
新城大道东
50平米
无
6万/年
3.2元
新城大道南
70平米
3万元
10.6万/年
4.1元
概括:
新城大道南端主要业态以小百货、五金建材、通信为主,档次较低,东面业态主要以餐饮、药店、旅行社、保健、茶室、茶叶零售、咖啡、琴行、水果店、美容美体等,因为该地段有虞波北园等居住社区以及规模较大幼儿园,因此配套商业稳定,商铺转让、出租情况很少,商业面积为50——200平米左右,日租金在3元/平米/天——4元/平米/天。
3、慈溪市现有主要商业项目分析
Ø维科慈溪CBD项目
位居慈溪市中心城区繁华区域,东至糖坊路、西临浒山路、北依大塘河、南面由329国道城区的环城南路环绕,贯穿其中的解放中街几十年来一直是慈溪的商业中心。
项目总占地面积162631平方米(合245亩),总建筑面积41余万平方米,其中商业商务区总建面积为33余万平方米,商住区总建面积为8万多平方米。
维科慈溪CBD项目当前运营的业态约有6种,即购物、美食、文化、健康运动、商务、教育等,娱乐业态尚处于招商之中。
业态说明:
以餐饮为特色的上林坊仿古商业街。
以餐饮为主题、以小饰品为主打、大众服饰为辅。
以家电数码为特色的金黄商厦街区。
包括国美电器、苏宁电器、宏图三胞、苏美电器、话机世界、苏宁手机、众泰数码手机卖场等。
体现时尚元素的新天地购物中心。
包括80家品牌专卖店和1家南苑柏隆购物中心百货主力店
定位相对生活化的新都汇商务中心。
尚在建造之中,以“百货+超市(华润万家)”的小型MALL业态出现在新都汇商务中心。
商业主力店经营状况:
国美电器于2005年5月首开营业,其后包括苏宁、苏美、南苑柏隆百货相继开业,开业业绩均较好。
与2006年火爆场面相比,2007年各主力店业绩均出现不同程度下滑。
2007年上半年,苏宁慈溪店场面冷清,只销售了2.31亿元,同比下降了44.0%,国美销售2.40亿元,没有国美商都店的支持,也同样出现负增长,另一家南苑柏隆销售也靠打折促销来凝聚人气,上半年销售只有0.21亿元,亏损面仍在扩大。
造成市场不景气的原因主要在于,开发商在营造商业气氛上尚有欠缺。
由于慈溪现有商业的功能缺失,致使慈溪市民到上海、、购物的人数不断增长,为此,慈溪市非常需要高水准的商业业态以满足慈溪市人民的消费需求。
4、慈溪市未来主要商业项目概况
Ø华润万家生活广场
位于慈溪市三北大街同新城大道交汇处西北侧,属于在开发的香格广场的裙楼商业项目。
华润万家生活广场为中空式购物广场,占地14638平方米,总建筑面积4.54万余平方米,包括地上四层面积3.17万平方米,地下一层1.34万余平方米,规划布置350个停车位。
购物广场将以销售高档精品百货为主。
5、商业市场分析结论
Ø居民消费能力强,需求旺盛;
Ø商业发展尚未成熟,业态单一,较集中于服装类。
商业区局限在市中心临街店铺,大型商圈仍旧处于成长过程中,未成气候;
Ø目前市区主要商业街包括传统商业街慈甬路与新兴步行街三北西大街,专卖店众多,可见消费能力较强,业态较集中于服装类;
Ø现有商业中心区经营状况一般,经营水平和档次有待提高;
Ø慈溪市商业后续发展空间大,需要合理的引导,将更多的消费人群留在慈溪消费。
三、慈溪市写字楼市场分析
1、慈溪市写字楼市场简介
Ø慈溪写字楼起源于上世纪九十年代,即天九商务大厦项目。
Ø随着房地产业的迅速发展,慈溪的写字楼也逐步提上了开发的快车道。
Ø现有写字楼主要集中于老城区,但后续推出量向外围扩展明显,主要集中到新城大道两侧。
Ø目前慈溪市写字楼年开发量在8万平方米左右,消化量在6万平方米左右。
Ø随着湾跨海大桥通车在即以及慈溪第三产业的迅速发展,慈溪的写字楼市场将会迎来一个更为广阔的空间。
2、慈溪市现有写字楼分布图
慈溪市现有写字楼除中央大厦和香格大厦外,其余写字楼无论从基础设施还是后续服务上都存在较大的弊端,慈溪市写字楼的升级换代势在必行。
香格大厦为28层写字楼,目前中信银行已进驻,该写字楼已全部销售完成,开发商承诺3年8%回报,现在正在招租,经过向香格集团租赁处咨询、了解,该大厦15层三间租金分别为:
335平米,1.08元/平米/天;131平米,1.38元/平米/天;131平米,1.44元/平米/天,平均租金0.7元—1.4元/平米/天,该大厦是目前慈溪定位最高的写字楼项目,售价在7000元/平米左右,购买客户群体基本为外贸业主、私营企业主、公务员等。
3、写字楼后续推出量大,竞争加剧
后续写字楼的竞争主要集中在新城大道两侧,这一区域成为慈溪市写字楼竞争的主要战场,竞争加剧明显。
慈溪市待开发商业、办公等地块一览
序号
地块名称
坐落位置
用地
性质
用地面积(M²)
容积率
成交
时间
楼面价(元/M²)
竞得单位
1
慈土储(城区)20号地块
新城大道西、三北大街北。
商服
36496
3
2004-12-30
1379
香格房地产
2
慈土储(城区)CBD22号-1
工人路与规划水南路交汇处
商业
金融
6140
3.26
2006-
5-31
1703
慈溪恒隆商务公司、慈溪农村合作银行
慈土储(城区)CBD22号-2
6139
4.9
3
慈土城区19号地块
新城大道与开发大道交汇处
商业
服务业
9456
3.9
2006-
6-20
1247
香格房地产有限公司
4
慈土储(城区)27#地块
西二环路与庙山路交汇处
商住
34567
1.0-1.4
2007-
1-31
1329
维科精华房地产开发有限公司
5
慈土储(城区)22#-A地块
开发大道与走路交汇处
商业
办公
2817
1.56
2007-
1-31
1710
自然人
6
慈土储(城区)22#-B地块
走路与开发大道交汇处
商业
办公
5028
1.95
2007-
1-31
7
慈土储(城区)22#-C地块
走路与开发大道交汇处
商业
办公
11913
1.5
2007-
1-31
1288
慈溪蓝海湾工贸有限公司
8
慈土储(城区)28#A地块
剑山路与浒山江交汇处
商住
8377
1.0-1.6
2007-
2-5
2746
慈溪市泰兴房地产有限公司
9
慈土储(城区)28#B地块
29228
1.0-1.6
10
慈土储浒山07001号
三北大街与市府东路交汇处
办公
15309
1.3-1.8
2007-
6-26
2762
慈溪市国有资产投资控股有限公司
4、写字楼市场总结
•慈溪市写字楼具有一定的发展规模,并且随着湾跨海大桥建成通车利好将引来快速发展契机,发展空间较大;
•在售项目分布于行政中心与商业中心旁,产品档次以及户型面积均有差距,相互竞争较弱,销售形势尚可;
•出让地块中,住宅用地体量较少,按目前的市场需求量来看,容易形成供不应求的市场状况,这给商业金融用地中规划住宅功能性质的用房提供了契机;
•出让未开发的金融商业地块总建面积274433平米,按照50%的建筑面积作为写字楼计算,那么未来两年的写字楼量开发量估计在13.7万平方米左右,按照慈溪目前的销售速度看,供需基本平衡。
但由于慈溪的写字楼市场主要为投资客购买,消费群体有限,而且非常容易受到国家宏观政策的影响,所以后续的市场并不明朗,存在较大的不确定性。
四、住宅市场分析
Ø供求分析
2007年浒山街道住宅供应量较少,4个项目(和润公寓、时代华都、富丽湾景苑、慈溪新城大道B-3街区)总建合计为15万平米左右,呈现了供不应求的市场格局,截止目前,3个项目已售罄,尚有一个项目和润公寓余1.6万平米余房,对后市基本不构成竞争;目前浒山街道已出让未开发住宅地块共3幅,总建在39万平米左右,并考虑到最大一副地“慈土储城区49#A、B地块”(2007年9月底取得,总建28万平米左右)开发时间晚、开发周期长等特点,未来2年住宅市场的供不应求的状况仍将存在,住宅市场后市较为乐观。
Ø户型分析
2007年销售的4个项目无论处于何种位置,其主力户型仍是面向改善型需求,但也根据位置不同,户型面积仍有一定差异性。
处于较为中心区的时代华都、富丽湾景苑、慈溪新城大道B-3街区户型面积明显要偏大,主力户型在130-180之间,而位置相对偏远的和润公寓主力面积则在130-140之间,并且70-80小户型面积也有一定比例。
与项目最近的慈溪新城大道B-3街区项目,户型面积较大,共有2种户型,面积为150、224。
Ø售价分析
2007年住宅市场跟上了房价大涨的步伐,4个项目与开盘时的均价相比,均出现了不同程度的增长,从总体上看,增幅较大,年增幅已经超过30%,使得慈溪城区的住宅均价已处于一个较高的点。
项目名称
开发商
地理位置
总建
总户数
主力户型
开盘时间
开盘均价
目前均价
销售率
和润公寓
慈溪大通房产
浒山街道329国道城区1#(A、B)地块
75000
637
130-140
2007年10月
7000
7200
76%
时代华都
华泰房产开发
浒山街道慈甬路北侧、公交公司西侧
40000
159
172-178
2007年6月
6200
8000以上
售罄
富丽湾景苑
住宅经营有限责任公司
环城南路、剑山路口
15000
101
130-150
2007年4月
6200
8000
售罄
慈溪新城大道B-3街区
新城房地产
新城大道西、三北大街南
14000
69
150、224
2007年3月
5400
8000
售罄
Ø客群分析
目前慈溪城区购房的主要群体包括:
个体经营者,私营业主,公务员等,购房群体置房用途上,投资自用都有较大比重。
Ø市场总结
✧2007年可售房源少,市场呈现供应不足的情况,并在大市大好背景下,房价增幅过30%;
✧住宅户型面积普遍以改善型户型为主,主力面积在130-180之间,其中中心区位置户型面积更大;
✧未来2年,供不应求的市场状况仍将存在,市场预期明朗,但由于受国家政策风险等不确定因素影响,仍需稳扎稳打;
五、小户型公寓市场分析
Ø小户型公寓市场分布
目前慈溪市已推或在推的小户型公寓所处的地理位置普遍较好,如名人中心、三北名都单身公寓、嘉富中心酒店式公寓等;这些小户型公寓因其优越的地理位置、良好的投资预期比较受市场客户群的追捧。
Ø小户型公寓产品分析
目前市场上的小户型公寓主力面积多以50~70平方米为主,产品多以精装修平层类型出现,而挑高、白坯的产品相对较少。
古塘金荷、一品.空间为精装修挑高公寓。
Ø市场售价、租金情况
目前市场上的小户型公寓因其位置、装修、挑高与否等因素的影响,售价在4200~8900元/平方米不等,而市场租金一般在1000~2000元/月,部分位置优越的精装修公寓租金更高,如东瑞大厦酒店式公寓可达到1800~2200元/月,投资回报率相对较高。
Ø客群及未来市场预测
从市场情况看,目前慈溪市的小户型公寓购买客群主要以投资客为主,兼有部分首次置业者。
而从未来趋势看,商务型公寓将会比较多的出现,如嘉里商务中心、香格广场等都会有酒店式公寓产品,而且由于慈溪市成交的商业金融用地较多,估计部分会改为商务公寓进行销售,届时慈溪市的小户型公寓竞争压力趋大。
但随着慈溪经济的迅速发展,宜商宜住的商务公寓也有市场扩大的空间,并且随着城市规划中心的东移,新城大道两侧将会成为慈溪市写字楼、商务公寓的集中供应地。
Ø小户型公寓市场总结
✧小户型公寓的主要购买群体为投资客,比较容易受到国家宏观政策的打压;
✧2007年11月份前,慈溪市的办公性质的小户型公寓销售火爆,如中央大厦酒店式公寓、富丽湾景苑的商务公寓等项目一推出便被市场抢购一空,这与2006年小户型销售遇阻形成了鲜明对比;
✧预测慈溪市办公性质的小户型公寓后续推出量较大,纯住宅性质的小户型公寓开发量将会大量缩减。
待开发的商业、办公性质的项目多,基本都会考虑设计小户型公寓,因此,竞争将会加大;
✧2008年,国家宏观政策调控加强,从紧的货币政策将会进一步对投资客进行打压,所以,小户型公寓的市场前景不甚明朗;
✧小户型公寓在产品设计、装修、后续服务等要求都会提高,市场需要差异化产品的出现。
六、慈溪市酒店市场分析
1、慈溪五星级酒店与国际顶级五星级酒店房价比较分析
标间折后价
北京
上海
慈溪
万豪
920(金域万豪酒店)
658(万豪虹桥大酒店)
2875(上海明天广场J.W.万豪酒店)
/
/
/
/
喜来登
1415(北京喜来登长城饭店)
955(喜来登豪达上海太平洋大饭店)
1104(福朋喜来登由由酒店)
1078(天府丽都喜来登饭店)
/
/
/
希尔顿
1208(希尔顿酒店)
/
/
/
/
/
/
索菲特
/
886(索菲特海仑宾馆)
1254(东锦江索菲特大酒店)
1058(索菲特万达大饭店)
/
/
/
湾大酒店
/
/
/
/
624(标准间A)
520(标准间B)
408(标准间C)
备注:
数据来源于携程网,房价单位为元/天/间。
行政间折后价
北京
上海
慈溪
万豪
1265(金域万豪酒店)
1380(万豪虹桥大酒店)
2875(上海明天广场J.W.万豪酒店)
/
/
喜来登
2093(北京喜来登长城饭店)
2036(喜来登由由酒店)
/
1308(天府丽都喜来登饭店)
/
希尔顿
1725(希尔顿酒店)
/
/
/
/
索菲特
/
1426(索菲特海仑宾馆)
1599(东锦江索菲特大酒店)
1403(索菲特万达大饭店)
/
湾大酒店
/
/
/
/
704
备注:
数据来源于携程网,房价单位为元/天/间。
小结:
从数据比较可知,慈溪目前酒店的房价水平与国际顶级五星级酒店的房价水平仍有较大差距,低房价水平不利于国际顶级酒店的品牌发展。
2、慈溪市酒店经营现状
Ø慈溪市目前旅游饭店数量共45家,其中四、五星级酒店数量各1家,三星级酒店共5家,其它39家。
Ø酒店经营几家欢乐几家愁,总体而言,酒店利润较低,投资回收期长。
•2007年1-9月,慈溪市旅游饭店营业总收入为3.58亿元,其中客房收入达到1.48亿元,餐饮收入达到1.60亿元,总利润为4017万元,房价均值为188元/间,出租率均值为63.68%。
其中经营饭店中,亏损店共12家,占比例为27%,均亏损额为135万元/家;盈利店共33家,占比例为73%,均盈利额为165万元/间。
Ø餐饮收入是各酒店的主要营业收入,高星级酒店目前市场状况相对较好,但相比较,营业收入不高。
2007年1-9月慈溪旅游饭店经营情况汇总表:
星级
旅游企业
客房数量(间)
营业收入(万元)
客房收入(万元)
餐饮收入(万元)
利润(万元)
房价(元/间/天)
出租率
五星级
湾大酒店
266
9877
2885
4773
1563
691
63%
四星级
国际大酒店
205
3719
1278
2104
912
417
61%
三星级
喜来顿大酒店
97
981
302
608
981
231
62%
三星级
天地家苑大酒店
94
669
270
339
105
167
73%
三星级
慈溪大酒店
3408
1311
1968
88
471
85%
三星级
国脉大酒店
111
1885
496
1161
-67
276
60%
三星级
银都大酒店
146
503
242
202
-123
168
56%
合计
/
1045
21043
6784
11155
3459
/
/
所占比例
16%
/
59%
46%
69%
86%
/
/
3、待建五星级酒店多,机遇与挑战并存
Ø待建五星级酒店有6家,而且国际知名酒店管理集团已经介入,一方面说明国际酒店集团非常看好慈溪市场,另一方面,五星级酒店的竞争将会加剧。
Ø在区位布置上,靠近市区的有三家,偏离市区的有三家,随着湾大桥的通车,慈溪市交通末端的现状被彻底改变,对酒店的需求有增大的机会。
Ø皇冠假日酒店于2007年6月分动工开发,计划于2011年上半年完工;雷迪森酒店于2007年10月份动工开发,计划于2009年年底开业。
4、酒店市场分析总结
●国际顶级五星级酒店一般不把县级及以下城市作为酒店的战略发展方向,慈溪本地五星级酒店房价水平的低位,也不利于他们酒店业务与品牌的发展,因此引进国际顶级品牌酒店存在一定的难度;
●高星级酒店总体市场相对较好,慈溪目前四、五星级酒店各一家,基本无竞争对手,在慈溪酒店市场中表现最好,但收益值仍不高;三星级酒店存在一定的市场竞争,表现大相径庭,具有一定的市场风险。
●高星级酒店的餐饮运营收入较高,总体高出客房收入60%多,表明慈溪餐饮消费市场广阔,成为星级酒店利润的一个重要来源,随着竞争市场的加剧,对星级酒店的餐饮运营能力也提出了更高的要求。
●高星级酒店利润相对高,占市场旅游饭店数量16%的份额,赚取了旅游饭店总利润的86%之多,可见要进入慈溪旅游饭店市场,高星级酒店仍是一个优先选择方向。
●随着湾跨海大桥的即将落成通车,慈溪高星级酒店业市场将迎来一个发展高峰期,几家知名酒店品牌将陆续登陆慈溪,比如皇冠假日酒店、雷迪森大酒店等,形成对当地五星级酒店市场的冲击。
慈溪市作为湾大桥的桥头堡,商贸往来更加频繁,经济发展更加活跃,这将会加大对高星级酒店的需求量,酒店市场需求量会猛增。
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