智拓精文某知名地块可行性分析报告.docx
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智拓精文某知名地块可行性分析报告.docx
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智拓精文某知名地块可行性分析报告
某知名地块可行性分析报告
一、区域房地产住宅市场研究
二、项目地块分析
三、地块周边竞争楼盘情况
四、地块周边潜在竞争楼盘情况
五、项目销售价格预判
六、风险分析
七、项目开发经营策略与投资估算
八、结论与建议
一、区域房地产住宅市场研究
1、区域房地产环境特征
项目地块所处区域沿江发展核心位置,铁路,水路,公路等交通发达,旅游资源丰富,自然环境优越。
在随着房地产项目逐年迅速发展的同时,该区域房地产住宅主要集中了高尚别墅、高档住宅、豪宅的产品特征。
高昂的价格也使得全市及外地具备较强经济实力的二次购房者及投资客户为主。
2、项目区域房地产市场运行状况
据网上房地产销售数据显示,截至X月XX日,城北板块今年上半年共认购了317套,成交3109套,销售面积为353073平米。
放眼全市,城北板块销量同比增幅明显高于全市水平。
正因为如此,无论是都新盘、老盘,城北开发商积极“赶工期”,希望能在下半年再火一把。
据统计,城北板块下半年预计将有14个楼盘推出新房源,上市量约为2898套(包括少量别墅),总上市面积约354100平方米。
其中纯新盘上市量为450套,上市面积约72000平方米。
滨江桃园区域都将是20XX年NJ楼市7大热点开发区域之一。
通过对城北下半年上市量的调查发现,城北纯新盘上市量占比不高,主要的新盘上市量集中在大发·凯鸿隽府、玉桥国际公寓和盈嘉·香榴湾三个新盘。
其中,备受关注的大发·凯鸿隽府位于“20XX年NJ楼市7大热点开发区域”之一的滨江桃园。
在去年饱受降价风影响的滨江楼盘率先调价,打破了城北的价格格局。
在随着市场的回暖滨江楼盘再次重新振作起来,销售价格再次攀升至20000元/平米的水平线,直逼城中豪宅。
世茂外滩新城在本次价格攀升时推出了一期楼王3号国际公寓,开出了20000元/平米的均价,并且以197套的成交量位列城北前十。
截止日期XX年X月X日
数据来源:
网上房地产
二、项目地块分析
1、项目基本情况
A、地块区位
地块位于滨江景观核心区域,紧邻长江自然风光带,地块西侧为ZH南路,东靠江东北路,南邻定淮门大街,地理位置优越。
B、地块周边环境
C、周边配套
①交通
本案西侧为ZH南路,东靠江东北路,南邻定淮门大街,公交18路、12路、39路、57路、32路、302路等公交线路均途径于此。
②购物
华润苏果超市,三叉河水果批发市场、白云亭农贸市场、定淮门及漓江路沿街商铺、龙江新城市广场等。
③餐饮娱乐
江东北路靖江渔港(桑拿、茶社)、定淮门大街沿街饭店、一号公馆、龙江华纳影城、龙江百乐门KTV、漓江路云水百都桑拿休闲会所、龙江美食街、JS电视塔下“水木秦淮”特色餐饮街等。
④教育
NJ第四十中学、十二中学本部,多伦路小学,姜家园小学,
⑤医疗
JS省妇幼保健医院,JS省人民医院,海军414医院,NJ医科大学第二附属医院,下关医院
⑥金融服务
中国银行、建设银行、交通银行等。
⑦其他服务配套
中国移动公司、公安局鼓楼分局、宝船公园、建材超市等。
⑧地块经济技术指标
根据规划要求,本地块占地178亩,容积率≤2.0。
由此推算本地块总建筑面积应在230000平米左右。
根据地块特征、周边楼盘情况以及地块经济技术指标上来看,本项目最佳住宅产品类型为高层、小高层。
2、地块SWOT分析
优势(Strength)
1、区位优势——位于主城河西板块最北端,生活居住区密集,土地价值稀缺,坐拥城市成熟中央生活圈。
2、交通优势——地块周边公共交通发达,江东北路、定淮门大街两条城市干道直通山西路、新街口等商业中心及奥体中心。
3、配套优势——紧邻超市、卖场、学校、医院、公园等配套设施,就学,购物,医疗,文化、餐饮一应俱全。
4、资源优势——仅靠沿江景观,外秦淮河沿河景观带为本地块提供了较好的水景资源。
劣势(weakness)
1、环境劣势——地块周边为一些老居民小区,形象比较差,一定程度上影响到本地块项目品质。
2、区域选择项目多——本案周边新老小区都有,产品不易突破、客户有较多对比参数。
机会(Opportunity)
1、中央空中豪宅——坐拥城市自然景观优势资源,在建筑、景观、物业服务上深化豪宅内涵。
2、产品特色——楼盘尚未开发,可在主题设计和产品规划上力争特色。
3、品牌开发商——通过打造该高端项目提升开发商、各合作企业的品牌形象。
威胁(Threat)
1、区域内品质楼盘较多,对新楼盘开发提出更高要求;
2、竞争威胁——本案的自然景观与“世茂滨江”相比没有突出优势,价格竞争不及“皇冠钻石双星”(目前均价1万元/平米),项目档次不及风尚国际(别墅)。
由此看来,周边在售楼盘对本案构成一定的威胁。
三、地块周边在售竞争楼盘情况
1、世茂外滩新城
项目名称:
世茂外滩新城
类型:
超高层、高层、商业、酒店
用地总面积:
518900平米
建筑总面积:
1500000平米
交通位置:
下关区南通路89号
开盘日期
20XX年X月
开发商:
NJ世茂房地产开发有限公司
配套设施:
设有NJ首个13层全江景超五星级世茂凯悦酒店,并拥有规划多个大型商场的沿江商业步行街、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学、主题会所以及大型购物超市等综合配套。
户型:
精装修小户型90~300㎡、一房93~98㎡、二房124~145㎡、三房172~184㎡、四房245㎡、五房273㎡
销售价格:
3号楼精装公寓最高价20000元/平米。
当前销售均价18000元/平米。
销售情况:
共推出2176套,已成交1772套,认购23套。
去化率:
82.4%
点评:
地处NJ滨江板块城市功能区之核心,项目位于长江东岸,秦淮河北,沿江恢宏展开2公里,远眺NJ长江大桥,与狮子山、阅江楼比肩而立。
建成后将成为倡导璀璨滨江城市生活,承载NJ未来都市梦想的标志性建筑群。
2、皇冠钻石双星
项目名称:
皇冠钻石双星
类型:
高层
用地总面积:
16511平米
建筑总面积:
44800平米
交通位置:
下关区淮滨路2号
开盘日期
XX年X月
开发商:
NJ振海房地产开发有限公司
配套设施:
住宅单元入口将以星级酒店的标准专设为业主提供服务的大堂、休闲会所、综合健身房和屋顶游泳池等服务设施。
户型:
办公性质的精装修小户型50~97㎡、二房99㎡、三房132~158㎡、五房265㎡
销售价格:
均价10000元/平米。
目前精装小户型均价9700元/平米
销售情况:
共推出278套,成交98套,认购48套。
去化率:
52.5%
点评:
在户型上把重点考虑项沿江景观和外秦淮河风光带景观,精心设计合理布局,使每一户都能观赏到秦淮河河口公园、长江的美景,成为名符其实的滨江水景住宅。
3、锋尚国际
项目名称:
锋尚国际
类型:
多层公寓、联排别墅、独立别墅
用地总面积:
197431.80平米
建筑总面积:
177688.62平米
交通位置:
下关区小桃园1号
开盘日期
XX年XX月
开发商:
NJ锋尚房地产开发有限公司
配套设施:
配套附属用房的建筑面积分别为:
物业管理用房:
236m2;幼儿园:
1217m2;健身俱乐部:
1398m2和地上机动车停车位60个。
户型:
二房二厅三卫191~206㎡、三房三厅三卫191㎡
销售价格:
目前成交均价21000元/平米。
销售情况:
共推出214套,成交159套,认购2套。
去化率75.2%
点评:
小区在狮子山-清凉门风光带中段,南接风光秀丽的秦淮河、东临保存完好的具有600多年历史的古城墙。
隔护城河、古城墙和八字山相望,山上长满了多年古树,绿树成林枝繁叶茂,是NJ市内具有"山水城林"景观的第一流的几块绝版地块之一。
小区建筑采用新型环保材料,节约能耗。
并采用卫生间墙排水系统(根除卫生间异味)、健康置换式新风系统(预防空调病)、垃圾处理系统等八大子系统。
户型设计上追求极为舒适的享受。
属于城北乃至全市高档物业和环保节能物业的典范。
四、地块周边潜在竞争楼盘情况
项目名称
天正桃源
大发·凯鸿隽府
栗树园住宅
飞江·二板桥项目
姜家园三、四期项目
交通位置
下关区姜家圩路与中山北路交界处
下关区热河南路31号
下关区姜家圩路
二板桥351-471号
姜家园18号
占地面积
23000平米
27242.5平米
7094.9平米
13503.9平米
2400平米
建筑面积
35000平米
37778.9平米
13338.4平米
27007.8平米
5549.05平米
开盘时间
XX年X月~Y月
XX年年底
未定
未定
未定
开盘价格
预计15000元/平米
预计13000元/平米
未定
未定
未定
物业类型
多层、小高层
多层、小高层
多层、小高层
多层、小高层
多层
容积率
≤1.48
≤1.3
≤1.88
≤2.0
≤1.57
绿化率
未定
30%
未定
未定
未定
开发公司名称
天正集团NJ置业有限公司
大发集团NJ凯鸿房地产开发有限公司
JS东升实业有限公司
NJ润开置业公司
NJ天江房地产开发有限公司
工程进度
地已平整
售楼处和样板间已落成
正在进行打桩
--
规划公示阶段
●目前主要上市新楼盘项目由于受到容积率限制,建筑一般为多层、小高层,为争取建筑面积的最大化,产品多做了顶层跃层。
●从楼盘户型方面,各个楼盘的主力面积偏大,一般以120~130平方米(三房两厅)的户型占据了市场主力地位,三房仍然最受市场的青睐。
●从即将上市的几家楼盘的区位来看,主要集中在下关滨江桃源地段。
下关滨江规划的确定,未来的环境将会大大提升,下关滨江的角色将会从一个老工业区,摇身变成高档宜居区。
今年5月份,滨江大道下关大桥至定淮门大街段通车后,滨江桃园楼盘距离河西滨江更近。
●从价格上看,项目周边在售楼盘销售均价在10000-20000元/平方米左右,凭借主城区类似地段的稀缺度,豪宅的定位较符合中高端购买人群的需求。
●从各个楼盘配套来看,周边配套和景观环境尚可,但附近早年入住的老小区以及为“棚户区“较严重的影响到新楼盘在品质、档次、居住氛围上的提高。
改善目前这一地带的现状还需一定时间。
五、项目销售价格预判
1、建筑类型
本项目占地178亩,容积率为2.0,总建面积为230000平米,为保持较低密度,可建成纯电梯小高层和高层住宅小区。
2、销售价格建议
根据对项目的分析和市场环境,我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目锋尚国际(公寓)、世茂外滩新城、皇冠钻石双星、海德卫城(二手房),采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。
项目名称
均价(元/㎡)
地理位置
交通状况
配套设施
项目规划
物业服务
户型设计
居住环境
开发商实力
项目价格
修正价(元/㎡)
锋尚国际(公寓)
21000
+1
-3
-1
+1
+1
0
+1
0
-4
20160
世茂外滩新城
20000
+1
-3
+1
+2
0
-1
-1
0
-4
19000
皇冠钻石双星
10000
-1
-1
0
-2
0
-1
-1
0
0
9400
海德卫城(二手房)
12500
+1
+1
+1
0
0
0
0
0
0
12875
市场加权算术平均系数修正表
项目
锋尚国际(公寓)
世茂外滩新城
皇冠钻石双星
海德卫城(二手房)
修正价(元/㎡)
20160
19000
9400
12875
权重
10%
60%
10%
20%
修正值
2016
11400
940
2576
本项目价格(元/㎡)
16932元/㎡≈17000元/㎡
通过以上的市场比较分析,我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在16000~17000元/㎡,按目前NJ房地产市场价格增幅情况来看预计2010年将有6~8%的上涨,即未来项目市场合理定价应在17000~18500元/㎡左右。
六、风险分析
1、定性分析
A、区位竞争风险
区位竞争的风险,以及由此带来的市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。
当然要突破区位竞争的风险仍然有许多的操作方式,如营造品牌效应、加大营销广告向投入量等等,但只是枝节之末。
本案的区位竞争风险体现在区域内竞争,所以本案要在区域内树立精品意识,积极营造主题文化竞争差异化特质。
B、行业市场竞争风险
市场竞争风险对本案的不利影响可归结为三点:
一是价格难以上涨;二、直接竞争楼盘已具有的市场品牌度和销售经验;三、后续供应量较大。
市场风险是无时无处不在的,本项目只能积极投身于市场的竞争,把握竞争。
本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测的基础上,为本项目制定一种抗市场风险的发展模式。
C、技术风险
技术风险体现在以下三方面:
●项目的规划是否得到市场的认同;
●施工的质量。
●要回避技术的风险,一方面对市场要保持良好的触觉,另一方面要加强项目的工程管理。
D、国际风险
国际金融危机和国家政治变革都将直接影响宏观经济市场环境,将会对购买力产生重要的影响,使本项目销售产生高潮或陷入低谷。
因此,对国际风险的分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利的。
2、经营风险
A、预警机制风险
预警机制风险体现在以下两方面:
●处理危险的能力
●对市场的适应性
市场是变化万千的,本案必须在发展期内面对各种市场的突发事件,并根据各种市场的变化调整即时决策,特别是营销决策。
七、项目开发经营策略及投资估算
1、假设预算开发方案一
预算前提条件:
1、占地面积:
118667平方米
2、容积率:
2.0
3、建筑面积230000平方米
4、楼面价按7000元/平方米底价测算(约904.5万/亩计算)
5、按3年建设周期
6、销售均价按17500元/平方米,总销售额为402500万元
项目
总费用
每平方米费用
备注
一
开发成本
2180400000
9480
1
土地成本
1610010000
7000
1.1
土地费用
1610010000
7000
2
前期工程费
43700000
190
2.1
规划勘察设计费用
9200000
40
2.2
规费
34500000
150
3
建安成本
414000000
1800
3.1
建安成本
414000000
1800
4
配套费
80500000
350
4.1
基础设施配套费
57500000
250
水、电、管网、智能化、公建等
4.2
居住区绿化建设费
11500000
50
4.3
人防工程建设费
11500000
50
5
不可预见费
4600000
20
市政增容、煤气管道运资费、
卫星电视也包含在内
6
教育赞助费
3680000
16
7
垃圾清运费
11500000
50
8
管理性费用
20700000
54
建安费的3%
二
开发费用
281750000
1225
1
销售费用
120750000
525
销售收入的3%(含广告投入)
2
财务费用
161000000
700
按土地成本60%的3年计算
三
成本费用合计
2462150000
10705
四
销售收入
4025000000
17500
五
营业税
221375000
962.5
总销售收入的5.5%
六
土地增值税
16100100
70
土地成本1%增收
七
利润
1325375000
5762.5
八
所得税
331430000
1441
利润的25%
九
净利润
993945000
4321.5
十
净利润率
32.8%
2、假设预算开发方案二
预算前提条件:
1、占地面积:
118667平方米
2、容积率:
2.0
3、建筑面积230000平方米
4、楼面价按6500元/平方米底价测算(约840万/亩计算)
5、按3年建设周期
6、销售均价按17500元/平方米,总销售额为402500万元
项目
总费用
每平方米费用
备注
一
开发成本
2073680000
9016
1
土地成本
1495000000
6500
1.1
土地费用
1495000000
6500
2
前期工程费
43700000
190
2.1
规划勘察设计费用
9200000
40
2.2
规费
34500000
150
3
建安成本
414000000
1800
3.1
建安成本
414000000
1800
4
配套费
80500000
350
4.1
基础设施配套费
57500000
250
水、电、管网、智能化、公建等
4.2
居住区绿化建设费
11500000
50
4.3
人防工程建设费
11500000
50
5
不可预见费
4600000
20
市政增容、煤气管道运资费、
卫星电视也包含在内
6
教育赞助费
3680000
16
7
垃圾清运费
11500000
50
8
管理性费用
20700000
90
建安费的3%
二
开发费用
270250000
1175
1
销售费用
120750000
525
销售收入的3%(含广告投入)
2
财务费用
149500000
650
按土地成本60%的3年计算
三
成本费用合计
2343930000
10191
四
销售收入
4025000000
17500
五
营业税
221375000
962.5
总销售收入的5.5%
六
土地增值税
16100100
70
土地成本1%增收
七
毛利润
1443595000
6276.5
八
所得税
360898725
1569
毛利润的25%
九
净利润
1082725000
4707.5
十
净利润率
36.8%
根据以上经济测算,如果按照楼面价6500~7000元/平米(土地价840~904.5万元/亩)的土地成本预算,项目净利润回报率达到32.8%~36.8%,总体回报水平已超过行业20%~30%左右的平均开发水平,项目开发具有较强的可行性和操作性,如果在价格预测上考虑市场不可控风险控制因素(下浮10%)后,本项目净利润回报率在28.3%~29%,本项目开发按照以上两种成本方式预算均可行。
经济预测综合分析:
总结第一和第二套方案,根据我们对目前市场的调查理解,以及考虑到未来1-2年房地产市场的风险因素的综合考虑,再结合行业利润平均20-30%之间的合理利润回报率,我们可以初步得出的土地成本在840~904.5万元/亩比较合理。
八、结论与建议
1、项目综合评价
从目前的市场情况来看,本次可行性研究主要是以市场、发展、营销为重点,结合项目的开发、经营等方面较系统的分析项目发展的市场、营销条件,寻求最佳的开发、经营模式。
综合评价如下:
本项目周边近期上市量不大,但在2~3年内下关“滨江”和“桃园”两个区域上市量比较庞大,且均以高端产品为主,从长期来看市场竞争较为激烈,销售价格压力较大。
建议产品在规划定位上要填充市场空缺,在营销策略上把握市场脉搏。
下关区在城市环境、经济水平、人口素质等方面落后于NJ其他几个区,市民对下关区认可度不高,选购下关区楼盘的基本偏向本区的购房者,就目前来看客户人群在区域和层次上有一定局限性。
区域整体档次和形象有待进一步改善。
如根据以上所提出的销售预判价格执行,此销售价格在区域市场基本符合市场的价格预期,在保证一定利润率的前提下,将在一定程度上降低开发的经营风险,保证开发资金安全。
2、结论
通过对宏观市场、区域研究、地块分析,以及项目开发经营所要考虑到的投资费用估算,我司得出以下结论:
根据目前市场环境以及结合项目所在区域未来1-2年市场预判,我司认为本地块的目前合理土地价格在840万~904.5万元/亩之间。
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