房地产估价师评估师基础知识试题库 16.docx
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房地产估价师评估师基础知识试题库16
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师(评估师)考试题库
注意事项:
1.试卷中所有试题均来自历年真题,均含有答案与详细解析
2.本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷(选择题)
评卷人
得分
一、单项选择题
1.颗粒污染物又称总悬浮颗粒物,是指能悬浮在空气中,空气动力学当量直径(以下简称直径)≤()μm的颗粒物。
A、100
B、200
C、500
D、800
答案:
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是颗粒污染物及其危害。
颗粒污染物又称总悬浮颗粒物,是指能悬浮在空气中,空气动力学当量直径(以下简称直径)≤100μm的颗粒物。
参见教材P43。
2.A房地产开发公司在B市城市规划区内建设一住宅小区,该项目工程合同价为1000万元,建筑工期为25个月。
A房地产开发公司申请领取《施工许可证》时,应当提交建设资金已经落实的证明文件,其到位资金原则上不少于()万兀。
A.100
B.300
C.500
D.800
答案:
B
3.列城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线,是指()。
A.城市绿线
B.城市黄线
C.城市紫线
D.城市蓝线
答案:
B
4.以集体所有制企业的房地产抵押的必须经()通过。
A.集体所有制企业工会
B.集体所有制企业职工(代表)大会
C.集体所有制企业股东大会
D.集体所有制企业董事会
答案:
B
5.房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含()。
A与原估价机构有利害关系
B本人就是当事人
C由拆迁当事人亲自委托
D与拆迁当事人有利害关系
答案:
C
解析:
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
6.建筑区划内,规划用十停放汽车的车位、车库,其产权()。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
D.属于物业服务企业
答案:
C
7.业主委员会是()的执行机构。
A.物业服务企业
B.社区居委会
C.业主大会
D.业主或物业住用人
答案:
C
8.转让房屋开发建设项目,除建设用地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的()以上。
A.25%B.30%C.35%D.50%
答案:
A
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上。
参见教材P95。
9.2011年7月,房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是()。
A.20%B.25%C.30%D.35%
答案:
A
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。
2009年5月25日,国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例,调整后,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
参见教材P92。
10.某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后,有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为()。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
答案:
A
答案:
估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值,与作业日期和双方指定的日期无关。
11.房地产业与建筑业既有区别又有联系,它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于()
A、第一产业
B、第二产业
C、第三产业
D、既是第二产业又是第三产业
答案:
参考C
12.一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡,开发商推出了以租代售的方式来促销,具体方案为:
每年需支付净租金5000元/㎡,5年付清。
若同类物业投资收益率为8%,则开发商推出的以租代售方案对购买者来说()。
A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价一样D.难以判定是否给予了优惠
答案:
A【解析】:
将购房者作为投资者来看,每年收取净租金5000元/㎡,5年收清,投资收益率为8%,代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n],得出P=19963.55元/㎡,也就是说,按题意条件,该新建写字楼实际价值应为19963.55元/㎡,开发商推出的以租代售方案对购买者来说比售价优惠。
参见教材P154
13.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所
有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万
元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0
答案:
D
『答案解析』本题考查的是现金流。
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
=30×80%+2=26。
参见教材P367。
14.下列表述中不正确的是()。
A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价
B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价
C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价
D.2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元
答案:
B
『答案解析』本题考查的是保险价值评估。
投保火灾险时的保险价值,仅是有可能遭受火灾损毁
的建筑物的价值及其可能的连带损失,而不包含不可损毁的土地的价值,通常具体是指建筑物的
重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。
2001年3月1
日的评估价值200万元不包含地价。
15.在一定的市场条件下,某宗写字楼物业的整体租金水平,主要取决于()。
A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、物业本身的状况及其所处的位置
答案:
【正确答案】D
【答案解析】
本题考查的是写字楼租金的确定。
在一定的市场条件下,某宗写字楼物业的整体租金水平,主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
参见教材P351。
16.房地产估价师从某种意义上讲是()房地产的价值
A.发明B.发现C.创造D.稳定
答案:
B
17.下列股东权利中,属于共益权的是()。
A、股票过户的权利
B、股息红利分配的请求权
C、表决权
D、股票买卖的权利
答案:
【正确答案】C
【答案解析】
本题考查的股票的基本分类。
共益权包括出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权。
参见教材第256。
18.按照现行政策,国有企业改造或改组为国自独资公司的,其划拨建设用地使用权,经批准可保留划拨建没用地使用权,但保留划拨土地方式的期限不超过()年。
A.5
B.6
C.8
D.10
答案:
A
19.根据国家《城市区域环境噪声标准》,1类标准适用于()。
A.疗养区
B.大学区
C.居住、商业、工业混杂区
D.工业区
答案:
B
『答案解析』本题考查的是环境噪声标准。
判断标准,类别数字越大,噪声污染越严重。
其中,选项A属
于0类;选项B属于1类;选项C是2类;选项D是3类。
参见教材P49。
20.若名义率为10%,通货膨胀为4%,则实际利率为()。
A.5.77%1.
B.6.00%系
C.12.00%联
D.14.40%
答案:
A题
『答案解析』本题考查的是名义利率与实际利率。
参见教材P157。
解法一:
准押
解法二:
带有技术含量的猜测法。
有通货膨胀的存在,实际利率定会小于名义利率,所CD
可直接排除。
新
评卷人
得分
二、多项选择题
21.下列控制性详细规划的控制体系指标中,属于建筑形态控制指标的是()。
A、建筑高度
B、建筑密度
C、建筑间距
D、建筑后退红线距离
E、人口容量
答案:
【正确答案】ACD
【答案解析】
建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。
参见教材P26。
22.下列关于拍卖保留价规则,说法正确的是()。
A、保留价是拍卖的必备条件
B、保留价的修改权从属于保留价的确定权,归委托人享有
C、委托人拥有保留价的确定权
D、拍卖人拥有保留价的确定权
E、保留价通常是仅限委托人和拍卖人等有限人知情
答案:
【正确答案】BCE
【答案解析】
本题考查的是保留价原则。
保留价并非拍卖的必备条件。
委托人拥有保留价的确定权。
所以AD选项不正确。
参见教材P389。
23.根据《物权法》,不经登记也发生物权效力的行为有()房屋。
(2014年试题)
A.买卖
B.合法建造
C.抵押
D.赠与取得
E.受遗赠取得
答案:
BE
答案:
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
24.工程建设监理活动中的控制主要有()。
(2015年试题)
A.合同控制
B.质量控制
C.投资控制
D.进度控制
E.设计控制
答案:
:
BCD
答案:
“三控”是指监理T程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。
25.下列可无偿取得划拨土地使用权的有()。
A.荒山
B.滩涂
C.沙漠
D.集体土地
E.城市的存量土地
答案:
ABC
26.保障性住房等享受政策支持的住房,包括()。
A.经济适用住房
B.廉租住房
C.商品性住房
D.棚改安置住房
E.限价商品住房
答案:
ABDE
27.下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中,错误的是()。
A地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目,由该市人民政府核发选址意见书
B直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目,由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
C省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目,由项目所在地人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
D中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目,由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
E国家审批的大中型和限额以上的建设项目,由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见,报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书,并报国务院城市规划行政主管部门备案
答案:
B,D,E
解析:
地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目,由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目,由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见,报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。
28.被查封、预査封的房屋,在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
()
答案:
×
『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。
被查封、预査封的房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
参见教材P135。
29.不需要办理施工许可证的是()建设工程。
A.工程投资额30万元以下的
B.建设面积300m2以下的
C.建设面积500m2以下的
D.工程投资额30万元以下且建筑面积在400m2以下的
E.投资额50万元以下且面积不超过300m2的
答案:
AB
『答案解析』本题考查的是施工许可管理。
工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。
参见教材P79。
30.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有()。
A.按地域范围细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分
答案:
ABDE
评卷人
得分
三、判断题
31.在空间和时间上,近因一定是最接近损失结果的原因。
()
答案:
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是保险的基本原则。
在空间和时间上,近因不一定是最接近损失结果的原因。
参见教材P283~284。
32.民事义务的分类中,需要义务人以作为来完成的义务为消极义务。
()
答案:
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是民事法律关系。
需要义务人以作为来完成的义务为积极义务。
参见教材P373。
33.按照出让合同约定已经支付全部土地出让金,取得土地使用权证书,房地产开发项目即可以转让。
()
答案:
×
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。
对于出让方式获得土地的项目转让,除获得土地使用权证书外,还必须完成一定开发规模后才允许转让。
属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件。
参见教材P96。
34.房地产估价师初始注册、变更注册、延续注册可由当事人申请,也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出。
()
答案:
√
35.城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。
()
答案:
×
36.房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
()
答案:
√
37.招标人设有标底的,标底必须保密。
()
答案:
√
38.对保障性住房建设,减免税收,减半收取各种行政事业性收费和政府件基金。
()
答案:
:
×
39.农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有,即除法律规定属于国家所有的以外,都属于农民集体所有。
()
答案:
:
√
40.目前,我国住房供应政策是以商品件住房供应为主。
()(2014年试题)
答案:
:
√
答案:
目前,我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体,同时,对低收入住房同难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。
评卷人
得分
四、综合分析题
41.2014年12月,李某在某市购买了甲公司开发建设的1套120m2的商品住宅,并与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)签订了代理山租协议。
2015年1月,乙公司代理李某与王某订立了商品房屋租赁合同,约定月租金为1000元,租期为2年,该租赁合同未办理登记备案。
2016年1月,王某将该住宅转租。
2016年6月,该出租房屋所在的小区成立了业主大会和业主委员会,并选聘丙物业服务企业,取代了原物业服务企业。
1.乙公司与李某之间为()关系。
A.委托代理
B.复代理
C.法定代理
D.指定代理
2.关于该商品房屋租赁合同的说法,正确的是()
A.双方应共同遵守
B.应采用书面形式
C.应办理登记备案
D.应采用示范文本
3.关于王某转租该房屋的说法,正确的是()。
A.房屋转租应当订立转租合同
B.该转租合同符合合房屋租赁合同的有关部门规定外,还必须具备李某同意转租证明
C.该转租合同不需办理登记备案手续
D.如出租人与转租双方协商不一致,则转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
4.该房屋的业主为()。
A.李某
B.王某
C.李某和王某
D.乙公司在李某、王某中指定的人
5.按照规定,丙物业服务企业计算物业服务成本构成包括()。
A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
B.物业典用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C.物业公用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
6.如果丙物业服务企业采取物业服务收费包干制,则其物业服务费用的构成包括()。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
答案:
ABD
AE
ABD
ABDE
BCDE
ABDE
BC
BCD
BD
ABCE
ABCE
ABCD
×
×
√
√
×
√
×
×
√
√
√
√
√
×
√
√
×
√
×
×
√
×
√
×
√
√
×
A
ABC
ABD
A
ABD
ABD
42.甲房地产开发企业(以下简称甲企业)通过招标方式在丙省丁市取得一宗国有建设用地使用权,上地用途为商业,因开发商自身原因闲置1年后申请办理了《建设工程施工许可证》,3年后项目建成,由于经营不善,甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业(以下简称乙企业)。
1.该建设用地使用权出让合同应由()与甲企业签订。
A.丙省人民政府
B.丙省人民政府土地管理部门
C.丁市人民政府
D.丁市人民政府土地管理部门
答案:
D
2.甲企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件为()。
A.已确定施工企业
B.已取得《建设工程规划许可证》
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设资金已经落实,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%
答案:
ABC
3.甲企业转让给乙企业的标的为()。
A.建设用地使用权
B.房屋承租权
C.房屋所有权
D.土地所有权
答案:
A
4.乙企业取得建设用地使用权年限最高为()年。
A.36
B.37
C.46
D.47
答案:
A
5.应按照(),向甲企业征缴土地闲置费。
A.投资额的20%
B.土地出让价款的20%
C.工程造价的20%
D.转让金额的20%
答案:
B
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