XXXX休闲度假山庄开发建设可行性分析报告.docx
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XXXX休闲度假山庄开发建设可行性分析报告
XXXX休闲度假山庄开发建设
可行性分析报告
第一章项目介绍
第二章项目背景
第三章核心优势
第四章功能定位与项目构成
第五章项目建设规划
第六章环境影响与保护措施
第七章市场分析
第八章投资财务分析
第九章社会效益
第十章风险分析与防范对策
第一章项目介绍
一、项目建设意义
随着社会de发展..人们不断提高生活质量de现实需求也愈加迫切..其中显著de反映就是近年来整个社会de恩格尔系数de持续趋降..而亲近园林羡山慕水、崇尚自然追求环保de消费意识渐成潮流..高品位、纯生态de园林景观和休闲娱乐项目已成为发展区域经济、优化产业结构de战略布局de关键。
但由于种种原因..国内园林及旅游产业普遍存在技术含量不高、产业质量低下、发展后劲不足de缺陷。
其中技术、资金和市场三大瓶颈更是严重制约了上述两项朝阳产业de发展。
如何将现代高新技术、高品位de文化定位、先进de经营管理手段和优质资本导入其中并有效整合利用就成了现阶段业界亟待解决de问题。
XX市岳塘区清水村处于长、株、潭城市金三角核心地带..本地区气候、土壤条件优越、原生及引种品种丰富..园林绿化产业基础具有先天优势..而市场需求de拉动效应强劲..加之低成本优势和政策倾斜de助力..对于绿化园林以及生态休闲产业de发展十分有利。
建设集人环科技和休闲娱乐于一体de生态园林山庄具有非常重要de意义和现实价值。
而本项目de成功启动..不仅能有效满足人们生态消费de需求..又能在很大程度上带动相关产业群de共同发展..还可以有效配合省市城建规划de建设..促进本地区经济、技术和文化de交流..对于长株潭三市融城具有重大意义和深远影响。
二、项目名称和定位
项目名称:
XXXX花卉山庄
项目定位:
综合运用现代人环科技打造高品位、纯生态de休闲山庄。
在此..我们将人环科技定义为:
有助于人与自然环境之间保持和谐关系并得以良性协调发展de技术手段..其中关键技术包括现代园林绿化科技、生态和环保技术等..并且包括了极为深刻de文化底蕴。
三、项目选址和建设规模
本项目de择建地址为XX市XX区荷塘乡清水村..环绕XX水库占地0.33平方公里(约合500亩)范围内。
此处为典型de亚热带气候地区..区域内多为丘陵地貌..植被丰盛..降水充沛..山环水绕..空气清新..自然环境优美..且位于长沙株潭经济圈核心区域..紧邻XX市区环线..距107国道2.9公里..京珠高速2.3公里..往来山庄仅几分钟车程..交通极其便利。
本项目建设用地为43600平方米..拟建宾馆、别墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景观及辅助用房等..建筑面积约为74800平方米..各类绿化园林景观面积为227200平方米..投资总额为18047万元人民币。
四、项目公司简介
XX花卉山庄项目筹建单位为XX市XX花卉山庄有限公司。
公司经营范围为各项高科技新产品de研制、生产、经营;种植业;房地产开发;信息服务和文化旅游业de开发引进。
公司本部现有职工40人..其中大专以上文化10人..中高级技术职称以上de5人..其余员工均具有中专、中技以上学历。
同时还拥有由博士、教授、研究员等业界专家组成de顾问团队..他们在植物分类、生物技术、古树名木栽培和养护、园林生态建设、化学、工程材料、美学和结构力学等学科领域具有深厚de理论功底和丰富de实践经验。
此外..为了完善公司de经营管理..确保公司快速、有序地发展..公司还聘请了国内知名de管理咨询专家作为外脑..专业领域涵盖了人力资源、财务和资本运作、市场管理和企业文化建设等各个方面。
XXXX花卉山庄有限公司已与XXX投资发展有限公司合作..共同出资发起组建中外合资湖南省XX花卉山庄有限公司。
合资公司注册资本1400万美元..其中XXXX花卉山庄有限公司以土地、房产、种植、专利技术及部分资金出资..折算人民币7414万元..占64.3%比例..菲律宾XX投资发展有限公司出资500万美元..占35.7%比例。
菲律宾XX投资发展有限公司(MULTI-LINKINVESTDEVELOPMENTCO.,LTD)是一家致力于不动产、高新技术制造及物流等领域de专业投资公司..在美加、东南亚、港澳台及中国内地已成功运作了一大批投资项目。
公司实力雄厚、经营稳健..业绩优良、信誉卓著..并与国际多家企业组建了战略发展联盟。
第二章项目背景
一、政治与政策环境分析
长期以来..中国国内政局稳定..经济增长稳步提升..投资环境不断改善..社会主义市场经济体系不断健全与完善..在公有制de实现形式、建立现代产权制度和大力发展非公有经济等方面取得了重大突破。
党de十六大为国家和社会发展指明发展方向.."三农"问题得到前所未有de重视。
投资建设多功能科技生态休闲山庄..正是切实贯彻国家"三农"政策..发展区域经济和解决部分农民就业和增收de具体表现。
中国加入WTO..政策进一步开放和完善..在挑战de同时也伴随着机遇..省市政府不约而同地作出了做大做强湖南旅游生态产业de决定。
本项目de建设既有利于提高XX在湖南旅游产业中de地位..增加旅游湘军de实力和影响..也必将为优化省市城建规划、促进第三产业发展作出积极de贡献。
目前..本项目de建设得到省、市、区各级政府de全力支持..XX市政府已批准我公司立项计划。
二、经济和社会环境分析
中国国民经济已连续26年保持持续快速、稳定健康发展..广大人民群众生活水平日益提高..据国家统计局de资料表明..我国城乡居民年均可支配收入以及在第三产业项目上de消费水平增幅长期保持两位数de速率..人民迫切要求进一步提高生活质量..对于文化、娱乐、旅游等休闲项目de需求稳步上升。
经济de升温..不但催生了"生态"de观念..也强化了"环保"和"绿色"意识。
仅以旅游为例..专家预测..未来de20年间..国内旅游产业步入黄金期。
湖南省预计文化产业10年内de产值将增长6倍..超过600亿..2003年到主席故乡韶山de旅游人数达到了137万人。
即使是在非典肆虐de2003年1-8月间..湖南省国内旅游收入还是上升了26.06%..而国家林业部de数据显示..去年以花卉业、林业加工、园林绿化为主题de旅游业de产值增幅分别达到30.87%、59.56%和390.10%。
(援引国家林业部发布de数据)
仅在今年"五一"黄金周期间..XX市就接待游客34.34万人次..实现旅游收入7965.51万元..同比增长城2.3%..不仅家庭出游总量增加..而且过夜游客增幅达27.26%..近城周边休闲游也成为市场新宠。
但是另一个情况却是:
虽然接待人次在全省排名第二..但旅游总收入排名第五..这就要求旅游接待企业在提高产品服务附加值和引导客人de消费方面大做文章。
在本项目中..该公司以现代高科技手段..引种了国内外数百种名贵花木及果树..同时将公司de生物培植技术专利"复合型生态活体景观植物"项目和"自控式地下垃圾箱"等国际先进技术引入山庄建设..填补了我省乃至全国技术空白..极具显性de社会意义和现实价值..市场前景喜人。
而环保产业和园林产业..不论在国际国内..都被誉为当前de朝阳产业..正由于其社会效益和经济效益双优..国家一直在加大对环保和园林产业de扶持和投入。
结合产业结构调整..各地都掀起了建设环保产业园区和园林绿化基地de热潮。
XX和株洲均为工业制造业集约地区..环保和园林产业基础相对薄弱..极具产业发展空间..即便是省会长沙、湖南全省乃至中南地区..生态概念亦是令人瞩目de焦点。
在这样de背景下启动XXXX花卉山庄项目..其综合效益de预期是不言而喻de。
第三章核心优势
根据企业经营法则中de"木桶效应"原理..即经营要素有效整合de结果决定了经营绩效和企业de成败..其中所有de资源要素都不应存在明显de缺陷..否则任意方面de短板都将会在整体经营过程中埋下隐患。
XX花卉山庄即凭借其独特de技术优势、区位优势和产业优势在市场竞争中拔得头筹..取得了制胜先机。
一、技术优势
XX花卉山庄de经营首先倚重de就是技术优势..这包括国内最先进de园林技术和生态环保技术。
如国内首创并已申报专利de"复合型生态活体景观植物"科研项目..以多学科最新成果相结合de植物驯化工程技术为基础..对于2-5年生名贵桩景植物活体材料进行复合造型..并最终形成研发-生产-销售-维护一条龙de完整产业链..市场前景广阔..利润空间巨大;又如利用组织培养法大批量驯化热带兰、蝴蝶兰为代表de珍、奇、特花卉果木等;利用引进de国际先进de环保技术优化人居环境..真正达到纯生态健康休闲de至臻境界。
二、区位优势
如区位图1-1(见附件)所示..XX花卉山庄所处de岳塘区正处在长株潭三市结合部..是三市经济一体化de核心区域..素有金三角之称..区位优势明显。
京广、湘黔铁路贯穿其中..107、320国道和京珠、上瑞高速在此交汇..即将动工deXX市环线从山庄大门经过..距黄花国际机场、大托机场仅需30分钟..湘江三面环绕..交通极为便利。
区内旅游资源丰富..正在发展成为长株潭三市休闲游de后花园。
三、产业集聚de优势
本项目将生态主题、环保概念和现代高新技术元素完美地糅合成自身de独特卖点..注入XX山庄..使之具有宽泛de业务涵盖和丰厚de文化内涵..产生优势叠加甚至达到乘数效应和良性嬗变。
这比之单一主题de园区或基地..无疑更能获取市场de认可和青睐..当然也为自身构建了一道较高de进入门槛..为本项目de永续经营和健康发展提供了有力保障..同时也极大地促进了当地经济结构de进一步优化和城市化建设。
第四章功能定位与项目构成功能定位
XXXX山庄定位在综合运用现代人文科技..打造高品位、纯生态de休闲山庄..构建拥有原创自主知识产权de园林、环保技术研发平台和展示中心。
并按照城市整体规划..配套适当de生活居住与公共服务设施..优化当地经济结构..带动周边农民致富..促进长株潭金三角核心区de高速健康发展。
本项目包含de深层内核定位于纯生态de概念..依靠科技和文化手段..大力发展和开拓环保科技研发展示中心、园林科技研发展示中心、休闲娱乐中心和名优花卉de培养展示中心等四大主要功能。
经项目组研究..建议XX山庄在功能定位与支柱产业链组合上拟
在产业基础上..包括了经过优选过滤de科技、人才、资本和文化四大要素..并通过优势de管理加以整合、提炼和升华..形成企业经营中de集约优势和笃实基础;锻造出XX花卉山庄de生态品牌。
在产业链组合方面..包括环保与园林科技产业链和生态休闲娱乐产业链两大支柱。
进入山庄进行休闲娱乐de消费者在此可以观摩到先进de环保、园林技术de研发流程和产品展示..而科研人员、工程人员、技术交流和业务洽商de来宾也能在山庄de生态休闲娱乐中心享受到拥抱自然de乐趣。
而这种对接还并非简单de矢量交流..而是在良性互动中得以优合和嬗变。
先进de环保和园林科技研发成果进一步推动了生态休闲娱乐项目de品质提升..同时人们在休闲娱乐方面de更新更高de需求又将进一步促进环保和园林技术研究de发展..正是这种互相促进作用使XX山庄在经营过程中先天具有了极佳de扩张性和成长性。
另外从功能de结构上分析:
首先..山庄de高品位来源于人环科技de技术含量和山庄本身自然生态所体现出de“天人合一”de价值形态;而“全生态”de主题体现在山庄建设、格局、经营项目和休闲娱乐空间中充溢着de“纯环保”、“真绿色”并通过人环科技de导入具体强化和引导了消费者de生态概念。
在这里..生态概念顺理成章地成为了人环科技发展de终极目标..人环科技de不断发展则为全社会生态意识de进一步升华提供了第一源动力。
而在与外部市场环境de关系方面..由于经营管理de完善和山庄品牌de提升而形成de市场吸引力..催生出一个技术流、资金流、物流和产品流以及服务流de加速输入和提升输出de过程..这个过程中所产生de助动力对XX山庄de跨越式发展起到了极其重要de促进作用。
二、项目构成
人环科技产业链中包括山水景观设计制作中心、园艺研究中心和环保技术研发与展示中心等;生态休闲娱乐产业链中包括了宾馆与各种风格别墅、康体休闲中心露天观光休闲咖啡吧、垂钓中心、自然景观游泳池、艺术插花沙龙和茶道会所等。
其余为公共配套服务设施。
第五章项目建设规划
一、项目选址
XX花卉山庄选址XX市岳塘区荷塘乡清水村..东临京珠高速公路..西临107国道..北靠上瑞高速和320国道..南边就是规划中de"XX第一路"(环线)。
距离XX市中心10公里左右..离长沙市30公里..处于"长株潭"中心地带..交通非常便利。
XX市已经决定重点开发山庄所处区域..同时该区域内没有任何de工矿企业..并有一个"向红"水库..具有良好de生态自然环境。
二、拟征/租用土地现状
1、地形地貌
项目用地形状为不规则拳形状..南北相距约400米;东西相距约800米。
山庄规划确定以清水村(向红水库)约0.33平方公里(约计500亩)de区域..该区域全部为山地、水库..没有农田..非常适合于综合开发。
2、基础设施
山庄用水采用自供水de方式..从水库和井内取水;山庄周边已有电力和通信设施..可以随时接入..只需在山庄内建设一个变电站。
三、项目实施方案
1、项目建设方案
项目建设拟用土地500亩..总投资18047万元。
2、项目规划方案
该项目根据市场de需求..由XX市XX花卉山庄有限公司组织实施..建设集园林科技研发、环保科技研发、奇木异花展示、休闲娱乐于一体de生态山庄。
方案内容主要包括:
(1)园林科技研发..包括山水景观研发中心、园艺研究中心。
(2)环保科技研发..包括"自控式地下垃圾箱"和地下厕所项目。
(3)奇木异花展示..包括"百种植物生态园"、"奇木园"和"异花园"。
(4)生态休闲..包括娱乐中心、露天观光休闲咖啡厅、水上彩色音乐喷泉、垂钓中心、自然景观游泳池、宾馆、别墅、养猪场、养羊场和养狗场。
(5)建设相配套de水、电、汽、路、绿化和山庄生活污水处理系统等公用工程..建设综合服务楼和员工宿舍、食堂等员工生活设施。
3、建设规划
(1)建设规划原则
A.可持续发展de原则..保持并重点强调生态环境de可持续发展..充分尊重山体、水面与自然植被..重视资源及能源de再利用;
B.分步建设与整体规划相结合de原则..结合目前现有de资源综合能力..实现分步建设。
(2)用地规划(见表5-1)
序号
类别
项目
用地(㎡)
1
人环科技研发中心
①山水景观研发中心
②园艺研发中心
③环保科技研发中心
1200
1200
1200
2
人环科技研发中心
①“百种植物生态园”
②“奇木园”
③“异花园
80000
66667
66667
3
生态休闲中心
①自然景观游泳池
②别墅
③宾馆
④养猪场、养羊场和养狗场
350
4500
1000
300
4
配套设施
①水井15个
②水塔3个
③道路(进山庄路、环山庄路、园区生态路)
④停车场3个
⑤配电站
⑥公共绿化
⑦综合服务楼
⑧员工宿舍、食堂①水井15个
②水塔3个
③道路(进山庄路、环山庄路、园区生态路)
④停车场3个
⑤配电站
⑥公共绿化
⑦综合服务楼
⑧员工宿舍、食堂
16000
2000
350
14500
300
1000
表5-1项目用地规划
四、项目实施进度
XX花卉山庄项目在各级政府de大力支持下..通过股东单位和花卉山庄有限公司全体员工努力..力争高质量、快速度地建设好山庄。
项目建设周期为两年..分为四个阶段推进。
第一阶段:
2004年元月-2004年7月..完成立项、规划、报建、征地及土地开发等
第二阶段:
2004年3月-2004年7月..完成山庄de设计并开始园林工程和配套基础工程。
第三阶段:
2004年6月-2005年10月..完成宾馆、A级别墅、B级别墅和C级别墅和垂钓中心等工程..争取在5月1日前..上述项目对外营业。
第四阶段:
2005年5月-2006年元月全面完成D级别墅..山水景观研发中心、园艺科技研发中心和环保科技开发中心等山庄开发建设工作..2006年元月1日前山庄全面投入运营使用。
第六章环境影响与保护措施
一、环境影响评价
山庄建成投产后..本身就是纯生态de山庄..对于环境主要是生活污水de排放和生活垃圾..不会形成其他显性de污染。
二、环境保护措施
1、自有环保产品和技术de使用
对于生活垃圾de处理..山庄拟建设3个高技术含量de"自控式地下垃圾箱"..集中进行高科技处理。
对于生活污水..山庄拟建设3个地下厕所..污水污物通过山庄内自建de地下管网集中处理后排入市政管网。
2、积极进行动物卫生防疫
山庄建设养猪场、养羊场、养狗场..运用先进de饲养方法,对所饲养de牲畜进行疫病防治..杜绝任何动物传染疾病,为山庄提供纯生态不含任何激素de肉类食品。
3、有效保护"向红"水库水质和水量
通过先进环保科技de运用..对生活垃圾、各种污水进行处理..并加强内部管理和顾客引导..防止对水库水质de破坏。
加强节约用水..充分利用丰富de地下水资源..确保"向红"水库de蓄水量..不破坏其灌溉功能。
4、导入ISO14001环境管理体系
山庄拟进行ISO14001国际环境管理体系认证..以建立一个经济效益好、资源利用率高、环境质量好、优美洁净de纯生态园区..结合本地环境保护工作实际..实现环境、经济与社会de可持续发展。
第七章市场分析
一、需求分析
山庄de定位在于"综合运用现代人环科技..打造高品位de纯生态休闲山庄"..并由此而衍生山庄de两大支柱产业:
人环科技开发和生态娱乐休闲。
因此..本山庄de建设和发展源自于现代居民和组织de对生活质量de追求..在回归自然中享受现代文明..实现城市生活de自然化、乡村生活de现代化..两者融为一体。
具体表现为四个方面:
(一)园林科技de需求分析
1、宏观层面:
从前面de环境分析可以得知..当前中国de园林产业发展迅猛..进而带动了园林科技de发展..也同时给园林科技de发展带来了新de要求。
中国2002年de花卉产值达到2206534万元..比2001年增长36.87%..这说明了园林花卉产业发展de迅速;另外..据有关专家de估计..现在世界上de植物不下千万..而真正适合于园林绿化de品种极少..不过上百种..科技de需求由此可见。
2、微观层面:
环境绿化、美化水平既是城市居民生活质量de重要标志..更是城市形象、品位de重要体现。
大型和超大型古树名木植物景观则是城市公园绿地、文化广场绿化、美化de精品..市场需求量很大。
长沙市"创建国家园林城市总体规划"..提出在两年内新建100座公园绿地..近几年用于城市绿化、美化工程投资都在亿元以上。
我省de地级市如株洲、XX、岳阳、衡阳、郴州等中型城市..都把绿化、美化作为城市建设de重点工程..全省用于绿化工程de投资达十亿元。
国内de大中城市更是不遗余力地推进城市美化、绿化de工程。
南京市2002年就移栽4万多棵大树入城。
上海市从1998年9月开始实施了"大树引入城市..改善生态环境"计划..计划用三年时间..从沪郊、外地引种100万棵各类乔木..其中大树6万棵。
然而..自然界de原生大树愈来愈少..供需矛盾日趋紧张。
并且大树、古树de移栽后de成活率很低(不到30%);乱挖乱移造成生态环境de破坏..古树遭致灭顶之灾。
我国各级政府已明令禁止移植销售野生古树、大树。
但是城市绿化、美化对大树、古树de需求不仅不可能萎缩..反而随着城市化步伐de加快更加强劲..城市对山水、植物景观..特别是对大树、古树旺盛de需求..与自然界原生资源de稀缺和原生土地景观、生态环境de保护之间de矛盾更加突出。
技术de需求非常现实。
(二)环保科技de需求分析
1、宏观层面:
国家经济de发展..给环境de保护提出了更高de要求。
国家环境保护总局提出de《国家环境保护"十五"规划》中..明确提出了一些新de环境保护思路和措施..提倡加大对环境保护新技术、新工艺和新设备de研制。
根据具体情况来看..2002年..全国环境污染治理投资为1363.4亿元..比上年增长23.2%。
其中城市环境基础设施建设投资785.3亿元..比上年增加了31.8%;工业污染源污染治理投资188.4亿元..比上年增加了8.0%..其中用于废水治理投资71.5亿元、废气治理投资69.8亿元、固体废物治理投资16.1亿元、其它治理投资31.0亿元;新建项目"三同时"环保投资389.7亿元..比上年增加15.8%。
全国环境污染治理投资占国内生产总值de1.33%。
环境污染治理投资中..城市环境基础设施建设投资占57.60%..增长比例较大。
环保产业de增长..就是技术de发展和新de需求。
2、微观层面:
2004年全省环境保护工作会议指出..目前我省一是污染负荷重..污染物排放总量仍处于较高水平..生活型污染又呈加剧趋势。
每年仅排入"四水"de工业废水在11亿吨左右..未经处理排入江河de城市生活污水大约有9亿吨。
总量控制9项指标中CODde排放量不减反增。
二是局部地区环境污染和生态破坏加剧de状况没有根本好转。
湖南省环保产业年产值已突破100亿元..省政府又制定了环保产业de发展目标并出台具体措施..大力加强环保工程建设和环境保护科研开发..进一步做大做强环保产业。
目前在城镇de环保方面..生活和生产垃圾量非常大..在我国城市一般来说..平均每户3-4口人..日排放垃圾均10公斤左右..绝大多数放置于地面..腐烂发臭..使得蚊蝇滋生造成了对环境污染和居民de危害;很多地方都是把住户de垃圾袋再用特制de塑料袋集中后装车..不仅费钱而且塑料袋会造成环境污染..并且住宅区地上置垃圾箱或建垃圾房易污染..不仅占地面积大..而且与住宅区优美de环境极不协调。
因此..环保技术和工程de发展空间非常大..尤其在生活垃圾de处理方面..需要有所突破。
(三)旅游休闲需求分析
1、宏观层面:
根据专家预测..未来近20年..中国de旅游进入旺盛期。
国家"2020年发展规划"也提出建设"世界第一旅游大国"de目标。
中国社会和经济de发展..尤其是改革开放de发展..极大de刺激了中国居民享受休闲、领悟文化和进行旅游认知世界和大自然de热情..也吸引了大批de外国居民来华观光。
2002年中国旅游业de产值达到832071万元..同比增长390.10%!
根据湖南旅游主管部门de统计..在去年极其恶劣de情况之下..2003年1-8月湖南de旅游总收入达到154.46亿元..同比增长了11.94%。
生态旅游成为新de时尚..发展形势喜人。
2、微观层面:
今年"五一"期间..XX市共接待游客34.34万人次..实现旅游收入7965.51万元..与历年同期相比分别增长5.4%和52.3%。
其中显著de特点是:
家庭出游总量增加、休闲旅游成为"新宠"。
从XX市主要de几家宾馆de情况来看..平时de开房率在96.8%以上..节假日更是爆满。
并且在XX..休闲
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