郑州龙湖副CBD1516号地可行性研究精简版1219.docx
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郑州龙湖副CBD1516号地可行性研究精简版1219
郑州龙湖副CBD15/16号地
可
行
性
研
究
报
告
(简版)
2016年12月19日
一、目标地块基本情况
(一)目标地块区位
1、区域位置与交通条件
15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块,距郑州鲁能公馆项目约3.7公里;其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南,众意路东;8号地块位于朝阳路北,众意路东。
该地块距离郑东新区CBD约3公里,距郑州火车站约8.5公里,距郑州东站约6.5公里,龙湖区域为城市未来发展的核心区域,未来城市价值最高的区域板块。
(二)区域规划及配套
北龙湖片区作为郑州副CBD,区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。
核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心,战略地位较高。
湖心岛沿线作为未来的高档居住区,吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。
该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构,目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻,将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心,将主导未来城市发展及资本导向。
目前项目周边配套比较匮乏,目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。
同时,区域未来规划定位较高,为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区,规划配套齐全,未来周边规划有以下配套。
教育:
丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等;
交通:
轻轨二号线、轨道交通4号线;
商业:
龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。
区域周边配套详见所附图表。
(三)规划设计条件
地块指标具体如下:
编号
土地位置
使用权面积(㎡)
土地用途
规划指标要求
出让年限(年)
开发程度
容积率
建筑密度(%)
建筑高度(米)
绿地率(%)
投资总额(万元)
15
龙湖区域:
朝阳路南,众意路东
58824.85
城镇住宅
(1,1.5)
<28
<18
>35
≥151768
70
交付时达三通一平
16
龙湖区域:
朝阳路北,众意路东
62286.39
城镇住宅
(1,1.5)
<28
<18
>35
≥160699
70
交付时达三通一平
二、目标地块出让相关信息
(一)出让安排
目前地块尚未进行招拍挂公示,但按照从政府获取的土地出让计划,15#、16#地块预计节点在2017年1月推出,两块土地单独招拍挂。
(二)招拍挂形式
意向地块属于郑东新区,根据最新政府调控政策,采取“限地价,竞房价”形式。
网挂报价超过50%溢价率时,竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。
同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%,溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。
三、目标地块市场分析与机会选择
(一)房地产宏观市场概况
2016年4月份以来,随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策,市场成交量激增,出现多个日光盘,三季度开盘去化率达到90%。
10月初,为平稳房地产市场发展,政府相继出台限购和限贷政策,同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作,市场热度迅速下降,10月-11月,推盘量骤降,且成交量近乎腰斩,市场进入平稳期,客户普遍进入观望状态。
7月份自万科美景夺得郑纺机地王后,经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王,不断刷新纪录,提高了整体土地成交单价和楼面价。
9月中旬政府颁布“郑九条”,出台限地价竞房价及熔断机制。
四季度计划供应6000亩土地,保证土地市场的平稳发展。
10月份主城区基本无土地成交,进入11月份逐渐有土地挂牌出让,成交市场逐步回暖,但地块多为城改用地,已确定开发企业,净地出让较少。
1、郑州市商品住宅市场概况
(1)市场现状分析:
在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下,商品住宅市场逐渐趋稳。
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡,同比上涨35.3%,销售面积1318.22万㎡,同比上涨63.9%。
(2)供需关系:
2016年1-11月份,郑州楼市成交逐渐趋稳,供需比达到1:
1.1,供小于求,市场需求较为旺盛。
(3)郑州市商品住宅价格:
近五年,郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势,仅2015年下半年出现微跌。
2016年1-11月份,商品住宅整体成交均价9998元/㎡,同比上涨1.9%。
2、郑州市土地市场概况
郑州市由于大量城改地块出让,郑州土地市场以住宅用地成交为主力,1-8月份土地市场持续火爆,呈现供不应求的状态,多家全国品牌房企来郑抢地,公开市场招拍挂竞争激烈。
7-8月份,出现多个地王,9月份政府出台新政,土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10月处于短期土地调控期,市场暂无土地竞拍。
11月份,郑州市土地市场集中供应,成交市场逐步回暖。
相比于10月份的0成交,郑州土地成交市场回暖趋势明显。
土地成交量价走势分析:
近五年,郑州市商品房用地供不应求,2016年1-11月份土地供应169宗,供应面积2218万㎡。
成交土地116宗,成交面积1570万㎡。
其中1-9月份成交112宗,受“郑九条”新政调控影响,土地市场暂缓出让,10月份无土地成交,11月仅成交4宗商服用地。
住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响,拉高了整体成交均价。
商服用地受阳光城经开地王影响,拉高了整体成交均价。
(二)房地产微观市场概况
1、区域市场概况(郑东新区商品住宅)
近三年成交情况
分类/时间
2014年
2015年
2016年
新增供应量(万㎡)
33.32
127.12
200.28
成交量(万㎡)
67.08
103.18
146.48
成交价格(元/㎡)
10624
13524
14365
2016年1-11月成交情况
分类/时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
新增供应量(万㎡)
0
0
2.57
16.66
18.62
13.10
17.70
31.97
52.6
16.8
33.4
成交量(万㎡)
7.80
2.90
7.26
11.06
17.44
16.90
11.28
26.58
19.3
12.05
15.68
成交价格(元/㎡)
11736
14288
14067
11973
12998
21031
14433
11966
16969
16367
12191
2、区域市场客群情况
按户籍来源分析,外地客户占比最大,其次是金水区、郑东新区以及郑州周边客户;高端项目的客户来源相对集中,有能力购房的有私营业主、企业高管、政府人员三大类。
年龄集中在35-50岁的中年人群,置业目的以自住为主,纯投资客户相对较少;客户购买项目的关注点主要为产品和环境,其次是区位和交通。
客户对价格承受能力较强。
(三)可类比竞品概况
区域内主要竞品项目较少,主力产品业态为高端住宅,主力产品类型小高层及洋房产品,户型多为三室及三室以上。
区域内市场竞争程度评价一般。
1、正弘瓴
项目位于郑东新区龙湖副CBD九如路和朝阳路交叉口东北角。
项目由13栋7层洋房、6栋联排别墅组成7层电梯洋房,1-2层为复式,1层层高3.3米,2层层高3米。
3-6层为标准层,层高3.1米。
共计464套房源,机动车停车位1094个,全部地下,超过1:
2的配比。
项目售楼部于10月中旬开放,目前处于前期咨询中。
景观设计上三段步入式院落让人眼前一亮。
引进的有洛嘉儿童乐园、风雨连廊、宠物乐园、慢跑道等各种人性设计。
全通透户型,南北贯通,动线合理,零浪费,引入全生命周期理念,加入可变可改造空间设计。
2、永威上和院
项目位于朝阳路北,龙翔二街东,为纯洋房社区,采用八重景观围合院落,规划12栋7+1层洋房,层高3.2米,2梯2户,一层送地下室及院子,七层带阁楼,共计319套房源,面积区间为190-500㎡,190-290㎡为主力面积段,户型为“3+2、4+1”套房设计。
采用新中式建筑风格,内部配有1所下沉式会所,建面3600㎡,高4.5m。
项目现处于封筹阶段,具体开盘时间待定。
3、恒大悦龙台
项目位于龙湖外环路与龙翔八街交会处,整体业态规划为高层、洋房。
高层面积段140-180㎡,洋房面积段200-220㎡,高层精装修标准为3500元/㎡,洋房精装修标准为4000元/㎡。
项目于2016年11月27日开盘,推出4#、5#、6#、7#、8#、9#楼高层产品,共计395套房源,户型为133-200㎡三房、四房高层,开盘当天现场销控去化334套,去化率85%,12月5日售罄,销售额约20亿元,均价28000-30000元/㎡,精装修(3500元/㎡),以终极改善置业客户为主。
目前二期高层、洋房认筹中,认筹金5万元,12月25日开盘,预计高层均价29500元/㎡,洋房均价41000元/㎡。
整体价格较为平稳。
4、正商善水上境
项目位于平安大道东风南路向东1000米路南,整体业态规划为6栋高层和12栋洋房,交房标准高层为精装,洋房为毛坯房。
项目于11月13日首次开盘,共推出洋房、高层共计498套房源,户型分别为156-193㎡高层(精装)、184-226㎡洋房(毛坯)。
开盘当天销售236套,去化率47%,高层均价30000元/㎡,洋房均价34000-51000元/㎡。
12月18日在售楼部选房(11月13日开盘剩余房源,约200套),高层均价29500元/平,洋房标准层均价34000元/平,一层均价48000-51000元/平,当天销售10套左右。
整体价格较为平稳。
5、茉莉公馆
项目位于龙湖外环路,龙翔六街,为小高层、洋房产品,在客群上与区域其他项目有一定的差异化,相对竞争较小,高层5000元/㎡精装修标准提升项目附加值。
精装小高层成交价格为3-3.1万/㎡,洋房中间层约3.6万/㎡,一层约4.7万/㎡。
9月14日晚开盘推出高层房源44套,洋房6套,全部售罄。
目前封盘停售中。
6、龙湖上第(轨道交通颐嘉园)
项目位于九如路东、鑫睿街南,所有户型均为四房叠墅。
新古典主义建筑风格,40多种建筑工艺精雕细琢的全干挂石材外立面,景观由美国A-COM公司规划设计,樱花林、银杏林、镜面水系,750米慢跑道,雾森系统打造出属于龙湖上第的小生态圈。
项目由12栋6-7层住宅构成,户型180㎡-200㎡,共300户左右,地上规划了47个车位,地下两层一共有588个车位。
2016年9月内部团购已售完。
一层均价45000元/㎡,整体均价40000元/㎡,2016年1-11月份销售额21000万元。
四、项目定位
(一)总体定位
项目依托龙湖片区规划,利用鲁能的品牌资源和完善的产品系,区隔与其他项目竞争,项目整体定位于:
龙湖之上世族名门
(二)客户定位
产品目标客户为终极置业类客户,客户核心特征为注重项目环境及品质,能承受总价范围760-1000万,客户基本要求:
环境佳、安静,交通便利,户型方正,赠送露台,顶层带阁楼,6-9层左右多层三室、四室户型,整体品质要高,同时注重后期的物业服务、生活品质及私密性(高端会所、运动健身等)。
(四)项目概念性规划方案
1、规划布局
(龙湖北7号地块规划)
(龙湖北8号地块规划)
以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
2、产品配比与分布
15/16号地1.5的容积率,适宜打造电梯洋房产品,产品建议180㎡四房,200㎡五房,200/300跃层。
产品配比如下:
地块
产品类型
户型面积(㎡)
套数
套数配比
面积
面积配比
备注
15
洋房
180㎡四房
136
33%
24480
29%
200㎡五房
136
33%
27200
32%
300㎡顶跃
68
12%
20400
24%
200㎡底跃
68
12%
13600
16%
赠送80㎡地下室
合计
408
100%
85680
100%
地块
产品类型
户型面积(㎡)
套数
套数配比
面积
面积配比
备注
16
洋房
180㎡四房
144
33%
25920
29%
200㎡五房
144
33%
28800
32%
300㎡顶跃
72
12%
21600
24%
200㎡底跃
72
12%
14400
16%
赠送80㎡地下室
合计
432
100%
90720
100%
3、地下室、停车方案
车位按照住宅套数的90%规划计算,考虑区域客群经济实力较强、户均2辆车以上、区域在售项目车位配比相对较高现状以及地下容积率,建议,
15号地规划816个车位,5440㎡地下室;
16号地规划864个停车位,5760㎡地下室。
(五)产品竞争力研究
鉴于区域内基础条件相似,普通精装及毛坯洋房产品屡见不鲜,本项目单依靠产品户型、常规精装难以跳出市场,计划在项目精装标准、健康生活、社区智能化、产品附加值打造、物业服务等多方面进行提升,提高产品整体竞争力,打造城市高品质终极居所,形成城市标杆级的市场认知与形象。
一是打造与名门大宅相匹配的贵族标准精装规格,项目采取“2+1大堂”设计,首层入户及车库入口均为精装大堂,4米挑高,全大理石铺设,只智能照明系统,营造豪宅仪式感,电梯厅公共区域全部干挂石材,户内装修均采用国际品牌,人性化设计,打造全家庭生活样本,尤其厨卫器材全套德系高端品牌,如博洛尼、博世等,做足产品品质感。
二是增强产品附加值,一方面借助产品面积赠送,如一楼小院赠送、地下室层高挑高、增大露台、飘窗设计、入户花园等,实现高端豪宅产品附加值提升,一方面优化项目整体设计,引入可采光车库、下沉式庭院设计,形成竞争力。
三是社区智能系统打造,计划社区引入全WIFI覆盖,接入智生活APP,标配汽车充电桩,环境智能检测系统、快递智能收发系统、配置直饮水设备、夜光健康慢跑系统、智能停车管理系统等30余项智能技术,将项目打造成为龙湖、郑州乃至中原地区领先的智能样板社区。
四是引入蓝卡医疗,打造鲁能式康乐社区,以配套住区医疗服务于业主,通过蓝卡系统,完成业主健康追踪,形成业主健康档案,升级加入蓝卡会员,通过蓝卡手机APP,随时预约高端医疗资源充当个人私人医生,实现衔接世界的一流医疗服务。
五是物业服务方面,引入具备一级物业资质的北京鲁能物业,引进“金钥匙联盟”物业服务标准,采用102项触点管理服务体系,为业主最高标准的服务体验。
同时连接鲁能集团相关资源,提供业主各类生活需求的拓展服务,如加入鲁能会会员,享受鲁能全国5大区域旗下星级酒店、商场、贸易等各类资源的优惠折扣及物业免费试用权。
(六)价格定位
1、价格策略
价格策略:
项目作为高端改善楼盘,以高端品质感为核心策略;
客群策略:
以高端改善型客群为主。
2、价格预测(整盘)
售产品价格以及地块销售周期预计为18个月,15号地住宅全盘均价32000元/㎡,16号地住宅全盘均价32000元/㎡,具体见下表:
地块
物业类型
销售面积(㎡)
整盘均价单价(万元/㎡)
总案值(万元)
备注
15
洋房
85680
3.2
274176
精装3500元/㎡
地下室
5440
1.2
6528
车位
816个
30万/个
2448
车位按照1:
2计算
小计
119680
/
283152
16
洋房
90720
3.2
290304
精装3500元/㎡
地下室
5760
1.2
6912
车位
864个
30万/个
25380
车位按照1:
2计算
小计
126720
/
322596
五、开发与销售计划
(一)开发节点安排
按照2017年二季度开盘的目标,主要开发节点安排如下:
序号
工作名称
计划完成时间
1
取得《建设用地规划许可证》
2017年3月20日
2
取得《国有土地使用权证》
2017年4月5日
3
取得《建设工程规划许可证》
2017年5月20日
4
确定总包单位
2017年6月15日
5
取得《建筑工程施工许可证》
2017年6月31日
6
出零米(首批开盘楼座)
2017年6月5日
7
取得《预售许可证》(首批开盘楼座)
2017年7月5日
8
首次开盘
2017年7月10日
9
首期竣工
2018年12月15日
10
首期交房
2019年6月30日
(二)销售计划
住宅考虑市场热度下降,去化相对较慢,且项目为纯洋房项目,计划分18个月进行销售,预计15号地月均去化约0.48万㎡,16号地月均去化约0.5万㎡。
地块
年度
2017年
2018年
合计
15号地
销售面积(㎡)
47124
38556
85680
销售金额(万元)
150796.8
123379.2
274176
销售回款(万元)
117895.7
156280.3
274176
16号地
销售面积(㎡)
49896
40824
90720
销售金额(万元)
159667.2
130636.8
290304
销售回款(万元)
124830.72
165473.28
290304
6、成本分析
1、15号地块:
预计总投入334651万元,可售单方成本17619元/平米(含税):
开发成本约为310159万元,16514元/㎡,其中,土地获取价款及契税等215185万元,9722.20元/㎡;主体建筑安装工程费约65135万元,5442.4元/㎡;资本化利息约15097.50万元,682.11元/㎡;前期费用约4574万元,206.68元/㎡;基础设施约6762万元,305.51元/㎡;开发间接费约1147.07万元,51.83元/㎡;不可预见费约2294.13万元,103.65元/㎡。
期间费用约为12603万元,合569元/㎡,其中,管理费约2294.13万元,103.65元/㎡;营销费用约10309.25万元,465.78元/㎡。
增值税及附加约11852.06万元,535.48元/㎡;土增税0万元,0元/㎡。
2、16号地块:
预计总投入354299万元,可售单方成本18334元/平米(含税):
开发成本约为328506.33万元,2958元/㎡,其中,土地获取价款及契税等为227843.31万元,10294.09元/㎡;主体建筑安装工程费约68966.06万元,5442.40元/㎡;资本化利息约16025.63万元,724.05元/㎡;前期费用约4826.99万元,218.09元/㎡;基础设施约7199.66万元,325.29元/㎡;开发间接费约1214.89万元,54.89元/㎡;不可预见费约2429.78万元,109.78元/㎡。
期间费用约为13239.57万元,合598元/㎡,其中,管理费约2429.78万元,109.78元/㎡;营销费用约10809.79万元,488.39元/㎡。
增值税及附加约12552.77万元,567.14元/㎡;土增税0万元,0元/㎡。
具体内容见附件2:
项目成本测算表
七、投资风险评价
1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温,尤其是龙湖板块成为城市标杆、领涨板块,该板块成为众多开发商追捧的重点区域,且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一,限地价竞房价的土拍模式,对企业开发及成本控制提出新的要求。
第二,限购限贷政策出台,市场面临下行风险。
八、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原,扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议:
1、本着“保障利润,积极参与”的原则参加项目竞拍。
2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。
15/16号地块土地溢价50%时启动竞房价机制,各利润点下住宅售价情况如下:
15#地块地价溢价50%
销售利润率
土地价款(万元)
综合楼面地价
总成本(万元)
房价(元/㎡)
(元/平米)
13.48%
206550
23384
334651
42000
10.00%
206550
23384
332321
39988
0.00%
206550
23384
326671
35108
16#地块地价溢价50%
销售利润率
土地价款(万元)
综合楼面地价
总成本(万元)
房价(元/㎡)
(元/平米)
13.48%
218700
23384
354299
42000
10.00%
218700
23384
351827
39984
0.00%
218700
23384
345843
35104
3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持,保证顺利报名。
若竞买成功,请集团财务资产部做好后续资金支持。
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