济州岛选址分析报告.docx
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济州岛选址分析报告
济州岛选址分析报告
目录
一、韩式料理的现状XX
二、济州岛韩式风情料理的介绍XX
三、韩式料理宏观环境分析XX
四、济州岛韩式风情料理的南昌选址XX
4.1济州岛南昌选址备选方案XX
4.2济州岛南昌选址影响因素XX
4.3选择七大因素作为评价的原因XX
4.4三处选址七大因素比较分析XX
4.5影响因素的权重确定XX
4.6备选地址评分比较XX
4.7加权平均法比较三个备选地址XX
4.8济州岛南昌选址结果
五、济州岛的店内布置XX
六、附录XX
6.1.南昌韩国料理大学生市场调查问卷
6.2.韩国料理访谈提纲
一、韩式料理的现状
韩国料理的市场已经形成,经过十几年的发展,韩国料理已经成功地在中国立足和发展起来,并逐步得到了顾客的接受和认可。
从高档的韩国料理餐厅到中档的韩国烧烤,再到低消费的韩国小吃店,形成了一定的市场规模,培养了各种层次的消费群体。
从韩国料理在各大城市呈现的发展速度、规模和顾客对其的认可度以及日趋完善的经营管理策略来看,韩国料理的市场将不断扩大。
韩国料理的客观固定并呈稳定增长趋势,顾客群集中在年轻人方面,且周围竞争相对较小。
2、济州岛韩式风情料理的介绍
韩式料理“济州岛”是一个集拌饭、烧烤、汤类、主食、炒菜、面食和饮品为一体的韩式餐饮饭店。
石锅拌饭和烧烤为本店的主要特色,店内采用韩国当地风格设计,环境优雅。
3、韩式料理宏观环境分析
1.政治法律环境要素
(1)目前我国政治环境稳定。
(2)2009年5月韩国政府发布“韩餐世界化推进战略”,以法律形式支持推广韩餐,在2017年前将韩餐发展为“世界五大饮食”之一。
(3)国家相关政策文件提到要促进消费,明确提出要调整投资和消费的比例关系,坚持扩大内需方针,重点扩大消费需求,为餐饮业的发展提供了较好的政策支持。
2.经济要素
(1)近年来,国民人均GDP逐渐提高,消费结构的改善,恩格尔系数的改善,人们越来越注重养生之道。
(2)经济的稳定增长,为餐饮业持续发展创造了较好的宏观经济环境。
3.社会与文化要素
(1)中国多数消费者的消费空间充足,有足够的消费能力。
(2)中国传统的膳食都以五谷为主,而同样以五谷为原材料的韩国料理能够引起广大消费者的共鸣。
4、济州岛的南昌选址
4.1济州岛韩式风情料理南昌选址备选方案:
A.北京东路408号恒茂梦时代广场三楼B6座
B.西湖区中山路318号(中山路与象山路交汇处)B1楼
C.南昌市东湖区苏圃路2号
4.2影响济州岛南昌选址的因素:
(1)人口状况
(2)交通状况
(3)竞争状况
(4)规模与外观
(5)市政设施与服务
(6)租金
(7)区域规划
4.3选择八大因素作为评价的原因:
(1)人口状况
首先因为济州岛韩式风情料理属于餐饮行业,而影响餐饮业生意好坏最重要的一个因素就是人口状况,因为人口数量的多少以及集中程度反映了该地区需求量的大小,进而构成该地区生活水平的一部分。
而且该地区人口状况中的人群收入水平,年龄状况,就业情况,受教育程度等均对选址有重大影响。
(2)交通情况
交通状况包括车辆的通行状况、公交、地铁、停车场等。
交通状况对于就餐的便利程度有很大的影响。
比如说,一个选址位于交通要道,但是停车极为不便,也会导致客流量的减少。
因此,停车的便利程度,周围是否有地铁,去往该地的公交路线选择是否多样都对选址有很大的影响。
(3)竞争状况
商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标。
通过计算或测定某类商品销售的饱和指标,可以了解某个地区同行业过多还是不足,以决定是否选择在此开业。
通常位于饱和程度低的地区,门店成功的可能性较高度饱和地区的商店要大,因而分析商圈饱和度对于开设门店选址有很大帮助。
商圈饱和度指标(IRS)计算公式如下:
IRS=(C)*(RE)/RF
其中,IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数,C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE是某地区每一顾客平均购买额;RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
(4)规模与外观
餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好,必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。
三角形或多边形的地面除非它非常大,否则是不足取的。
同时,在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。
(5)市政设施与服务
市政设施包括经营所必须具备的能源效应,如水、电、燃气(天然气、煤气)等、下水道设施,周边道路和建筑的建设与绿化、垃圾处理设置、通讯设施、消防设施等。
市政服务包括与上述设施有关的服务和环卫、环保、治安等情况。
这些将决定餐厅周围是否有良好的社区环境。
(6)店面租金
我们常说寸土寸金,好地址通常都是高租金,但是这并不意味着我们要一味地选择租金搞的店铺,适合自己门店的定位,有充足的客流量的店铺才是好店铺。
(7)区域规划
区域规划往往涉及到建筑的拆迁和重建。
如果未做调查分析,餐厅盲目上马,而店铺在成本收回之前就要拆迁,无疑会使经营者蒙受损失或失去原有的地理优势。
所以在确定选址之前,一定要向有关部门进行咨询。
4.4三处因素八大选址比较分析
(1)人口因素:
影响人口状况的主要因素有人群收入水平,年龄状况,就业情况等。
A.北京东路408号恒茂梦时代广场
梦时代广场的人口较为密集,周围有商业区,住宅区和学校(其中包括高校,如江西师大,南大南院等,也有小学和幼儿园,如南昌少春中学附属实验小学;江西广播电视少儿艺术小学;青山湖小区中心保育院;南昌市培英学校等)。
人群较为密集,且多为儿童,青少年,而韩式料理店价格较为平民,主要针对青少年和儿童。
B.西湖区中山路318号(中山路与象山路交汇处)
天虹百货”共有四个入口,两大两小,对天虹百货的客流量调查,我们挑选的时间是周四,上午10点—11点(这个时段客流量属比较正常),我们5个人,4个人分别负责记录一个入口的进入人数,通过40分钟的调查统计,四个入口总共有1000人进入天虹百货,平均下来,人流量25人/分钟。
“天虹商场”的营业时间是09:
30—22:
00,总的营业时间是12.5个小时,也就是750分钟。
该地处于南昌市核心商业区,街道两侧客流量巨大,同时附近有大量的服务业存在,形成大量的目标客流,附近有百盛商场、动壹基地地下购物等众多百货公司,这样天虹也能分享众多大型百货公司聚客能力带来的客流量。
C.南昌市东湖区苏圃路2号
据我们小组人员的实地考察以及一些数据的查阅,我们发现在这一片区域中,营业时间内平均人流量大约为人/小时,这是个中性偏强的数据,对今
后的客流量是一个可观的预测与估计。
据统计,上海路区域周末营业时间每小时人流量大约为人/小时。
本区人口密集,流动性大,尤其到了晚上人流会更大。
因此我们认为这样的交通环境对我们新点的发展是极为有利的。
(2)交通因素
A.北京东路408号恒茂梦时代广场
上海路往北是北京东路,往南是新溪桥路,商圈内交通很便利。
西面是洪都
大道,东面则是青山湖南大道,交通状况良好,仅有小范围的交通拥堵现象。
它的附近有众多的写字楼/高级住宅区,这些先天条件无疑又给它带来了许多目标客流。
而且梦时代有自己设立的地下停车场,停车便利,这样同样又能聚集许多的目标客流。
新建地铁也将从这里通过,未来交通将更加便利,车流、人流的集散将更加方便。
轨道交通:
地铁1号线;
周边公交线路:
7、10、11、24、207、216、220、308路
B.西湖区中山路318号(中山路与象山路交汇处)
此地点附近有众多公交车车站,例如2路,5路,33路,232路等,而232通往昌北多所高校,可以带动许多高校的学生前来商场看电影、购物。
当然,它的主要顾客群体还是那部分生活水平在中、高层次的人员。
它的附近有众多写字楼、高级住宅小区,如景田大厦、地王广场写字楼等这些先天的条件无疑又给它带来了许多目标客流。
便利的交通,自己设立的商场停车场,这些同样又能聚集许多的目标客流。
轨道交通:
地铁1号线
周边公交路线:
2、5、33、232路
C.南昌市东湖区苏圃路2号
该地址位于南昌市东湖区苏圃路2号,交通便利。
且离南昌二中较近,学生能成为韩式料理的一大客户人群。
因为处于较为南昌市中心的商业区中,车流量较大,易发生交通堵塞的情况。
但是在建的地铁2线,从长远发展的角度而言,是选址的一大助力。
轨道交通:
地铁2号线(在建)
周边公交路线:
:
230、2、游1路
(3)竞争状况
A.北京东路408号恒茂梦时代广场
济州岛韩式风情料理在梦时代广场内部的竞争对手众多,诸如
B.西湖区中山路318号(中山路与象山路交汇处)
济州岛韩式风情料理处于天虹的主要竞争不仅包括天虹内部的竞争,例如必胜客,肯德基等快餐,还有绿茵阁西餐厅和黄记煌焖锅等,而且其中已经有一家韩式烤肉店,还有外部的百盛商场和动壹基地地下购物城的目标人群定位是在普通大众消费群体。
两个竞争对手“百盛”和“动壹”包含许多餐饮店,店址分别的位于天虹的北侧马路对面和东侧马路对面,三者的中间是一个十字路口,分别跨在中山路和象山路上。
C.南昌市东湖区苏圃路2号
(4)规模与外观
一个餐饮店具有良好的环境和整洁亮堂的布置,外观吸引人,可以吸引更多的顾客。
韩式料理店要求简单,整洁,明亮,卫生就可以了。
我们济州岛韩式料理店的店铺面积要求是20—40平方米,但是在实地考察中我们发现只有恒茂梦时代的一家店面外观整洁,室内布置优雅别致,给人一种舒服的感觉。
中山路的天虹8楼面积过大,成本过高,不适合济州岛料理店营业。
苏圃路2号位于老城区,外观与济州岛餐厅主题不相符。
(5)市政设施与服务
餐饮店周围是否具有良好的环境是选址要考虑的一个很重要的因素。
恒茂梦时代是一个人流量较大综合性很强的市场,环境卫生水平不错,深受年轻人的喜欢。
将都市最高端的购物中心、包罗万象的美食广场、星级IMAX影院、国际商务写字楼、国宾级精致SOHO、“森”态屋顶公园、梦幻天幕广场等功能组合汇聚一城。
所蕴含的价值大且前景好。
中山路的天虹百货位于繁华商业街,但由于受地铁施工与周边旧城改造的影响,长时期内周边环境较差,交通不便。
位于苏圃路二中附近空气环境质量相对较好,周边是八一公园,老城区车流量较大,时常出现交通拥挤的状况。
(6)店面租金
(7)区域规划
4.5影响因素的权重确定
关于影响因素的权重的确定我们采取了行业分析法,选择满分1分(按照各个因素重要程度所占的比重)让六位从事餐饮行业的老板在八大因素中分析各个因素在选址中所占的权重,最终加权平均六位行业;老板的权重,得出最终权重。
以下是我们总结出的权重:
人口状况
交通状况
竞争状况
规模与外观
市政设施与服务
租金
区域规划
韩滋轩老板
0.38
0.10
0.12
0.10
0.05
0.20
0.05
老闵田螺馆老板
0.40
0.15
0.10
0.05
0.10
0.15
0.05
阿拉馄饨老板
0.40
0.08
0.15
0.03
0.08
0.15
0.11
肉蟹煲老板
0.35
0.12
0.15
0.04
0.06
0.23
0.05
韩舍韩国烧烤特色餐厅老板
0.30
0.13
0.14
0.08
0.06
0.2
0.09
综合权重
0.366
0.116
0.132
0.06
0.07
0.186
0.07
各因素所占比例如下:
通过柱状图,不难得出对于济州岛韩式料理店的选址,经过各位老板的分析综合,人口状况对选址的影响最大,租金次之。
4.6备选地址评分比较
假定各因素的总分是100分
(1)人口状况(假设每分钟人流量100个为满分)
由上面的分析可知,在周一到周五的下午5:
00-6:
00间,A点的人流量最大,C点其次,最差的是B点。
根据我们的实地考察,梦时代的人流量是72个/min,苏圃路2号的人流量是65个/min,而中山路的天虹的人流量是61个/min。
因此我们经过讨论后打出相应的分数:
A点72分,B点61分,C点65分。
作图如下:
在周六到周日下午5:
00-6:
00间,A点的人流量最大,B点其次,C点最少。
梦时代的人流量为90个/min,中山路天虹的人流量是82个/min,苏圃路2号的人流量是78个/min。
因此我们经过讨论后打出相应的分数:
A点88分,B点82分,C点78分。
作图如下:
加权平均得分:
A点76.6分,B点67分,C点68.7分
加权平均得分=(周一至周五平均人流量*5+周六至周日平均人流量*2)/7
(2)交通状况
根据三个备选地址附近的地铁和公交线路的多少,我们对备选地址的交通状况进行了如下比较:
梦时代附近有15年底通车的一号地铁,以及8条经过该点的公交路线;中山路天虹店附近也有在建的一号地铁,以及5条经过该点的公交路线;而苏圃路2号附近的地铁二号线将于17年底通车,和4条经过该点的公交路线。
综合之后,我们小组给出的评分是:
A点90分,B点86分,C点82分
(3)竞争状况
对于同类行业同类别的竞争,梦时代广场餐饮店较多,竞争激烈,且分布较为集中,间接竞争压力大。
有一家汉釜宫韩式料理店,直接竞争压力较小;中山路天虹店的餐饮店相对较少,但有一家韩国年糕料理和满纳园正宗韩国料理,直接竞争压力大;苏圃路2号附近餐饮店较少主要以甜品店为主,且没有韩式料理,直接和间接竞争压力都小。
A.梦时代广场三楼餐饮分布图:
B.中山路天虹店餐饮分布图:
C.苏圃路2号餐饮分布图:
综上,根据相关选址的实地分析以及餐饮店分布图,我们认为C点竞争状况最好,A点次之,B点最差。
而竞争的激烈程度会影响门店的利润,所以经过讨论我们给出的得分是:
A点75分,B点68分,C点80分
(4)规模与外观
实地考察得知,A地点尚有未出租的店面,而B、C点有可转让的店面。
但是A地装修费用较高,B地的店面需经改造才能使用,C地的店面可就原店面进行简单装修。
所以我们小组打出的评分为:
A点75分,B点80分,C点90分
(5)市政服务与设施
(6)租金
对于店面的租金成本,我们主要通过查阅网上的租店面网,了解到有关的租金,如下:
地点
面积
月租金
梦时代广场三楼B6座
45平方米
20000
中山路天虹B1
35平方米
13500
苏圃路2号
30平方米
11000
计算可知,A点的租金为每平方米444元;B点为每平方米471元;C点为每平方米366元。
B点的成本最高,A点其次,C点最低。
C点的租金成本有一定的优势。
综上,我们小组的打分为:
A点78分,B点74分,C点82分
(7)区域规划
4.7加权平均法比较三个备选地址
行业分析权重
A得分
B得分
C得分
A总分
B总分
C总分
人口状况
0.366
76.6
67
68.7
28.04
24.52
25.14
交通状况
0.116
90
86
82
10.44
9.98
9.51
竞争状况
0.132
75
68
80
9.90
8.98
10.56
规模与外观
0.06
75
80
90
4.50
4.80
5.40
市政服务与设施
0.07
租金
0.186
75
80
84
13.95
14.88
15.62
区域规划
0.07
选址总分
1.00
五、济州岛的店内布置
1.韩式料理店的装修风格
韩式料理店越来越注重运用时尚的新理念突出个性,满足客人在快节奏的社会中追求完美、舒适的心理需求。
通过巧妙的几何造型、主体色彩的运用和富有节奏感的“目的性照明”烘托,营造出简洁、明快、亮丽的装饰风格和方便、舒适、快捷的经营主题。
2.韩式料理店装修设计与布置
韩式料理店通道的设计与布置应体现流畅、便利、安全的特点,切忌杂乱,要保证服务人员顺利的完成任务。
通道的尺寸要符合人体活动的功能要求。
活动空间:
包括通道、走廊、座位等;
管理空间:
包括服务台;
公共空间:
包括洗手间、休息室等;
后勤空间:
配餐间、厨房、冷藏保管室等。
3.韩式料理店装修的座位布局、空间分隔
要考虑方便顾客和服务员的活动及路线的合理,还要考虑料理店本身的特点和顾客群体,巧妙地利用空间,使料理店发挥出最大效益。
餐桌布置有双人座、四人座、六人座、火车厢式、沙发式、长方形、情人座、家庭式等形式,以满足顾客的不同要求。
空间分隔是运用相应的材料将店面内的空间进行合理的分割,以使顾客能够感受到一种与众不同的视觉特征及隐蔽的就餐氛围。
常用的形式:
(1)运用灯具进行分隔
设计得当的灯具,能够起到一种有效分割空间的效果,而且还能给人一种“隔而不断”的朦胧感觉。
使用灯具对韩式料理店空间进行分割,不仅能够起到实际分割的效果,而且还能在本质上保持韩式料理店空间的一体性,以达到一种便于空气流通、视野开阔的良好效果。
(2)使用植物进行分隔
用植物进行分隔不仅可以美化韩式料理店的环境,而且还可以保持一定的独立私密空间,从而使韩式料理店更舒适、自由,清新。
而且由于植物本身就是一种充满生机的分隔体,隔而不断,使空间保持其完整性和开阔性,还更能够调节室内空气,并增加顾客视觉和听觉上的舒适度。
(3)通透隔断空间
这种分割方式通常用带有传统文化气息的屏风,从而将一个韩式料理店分隔成若干个空间。
(4)使用矮墙分隔空间
用矮墙对空间进行分隔能给就餐者一种很大的安全感及私密感。
既保持了空间的共融性,又保持了一定的心理隐秘性。
(5)使用装饰物进行分隔
使用适当的装饰物,如花架等,也能给韩式料理店室内带来丰富的空间层次感。
4、餐厅的光环境和声环境
餐饮空间的适度照明是减少噪声行之有效的方法。
就餐环境的光线越亮,不良的噪声环境就越容易形成。
过亮或过暗的就餐效果,又使就餐环境显得不够合理。
设计时要考虑规划的错落与灯光的有机结合,从而达到有效控制噪声的作用,营造良好的餐饮空间环境。
5、洗手间的设置
洗手间设置要合理,便于顾客使用,其色调要体现整洁、安静、舒适的特点,光线要柔和。
洗手间应与餐厅设在同一楼层,以免不便。
标记要清晰,醒目,最好中英对照,不能和厨房连在一起,空间最好能容纳3人以上。
此外,韩式料理店设计中,顾客移动路线应以从大门到座位之间的通道畅通为基本要求,一般采用直线为好。
南昌韩国料理市场情况调查问卷
您好!
我们是江西师范大学的学生,我们正在开展关于韩式料理的调研。
本调查只用于研究,不做其他用途,请您放心填写!
谢谢您的配合!
请问您的性别是?
A、男B女
1、请问您的年龄是
A、18岁以下B、18岁——28岁
C、28岁——38岁D、38岁以上
2、根据您对韩国料理的了解,如果梦时代广场开一家韩国料理餐厅,您会去消费吗?
A、会B、不会C、看情况而定
3、请问您认为韩国料理餐厅以下各项哪项更重要(多选)
A、食品味道B、地理位置C、装修风格D、环境氛围
E、产品价格F、品牌形象G、服务质量
4、请问您在外就餐一般是多少人一起?
A、1人B、2—3人C、4—6人D、7人以上
5、对于韩国料理餐厅的一些风格,您更喜欢哪一些?
A、古典气息B、淳朴风格C、浪漫气息D、艺术风格
E、民族风格F、其他
6、如果您喜欢韩国料理,您会选择多长时间去一次?
A、每天B、三天C、一周D、一个月
E、一个月以上
7.在选择吃饭场所的时候你首先考虑的因素是?
A、就近原则B、性价比高C、味道好的D服务好的E环境好的
8、请问您能接受韩国料理餐厅的消费标准是多少?
A、20元/人B、40元/人C、60元/人D、看情况而定
9、您会在什么情况下选择韩国料理餐厅(多选)
A、节日庆贺B、远朋来访C、朋友聚餐D、休闲消费
E、情侣约会F、朋友推荐G、生日聚会
10、
济州岛访谈提纲(南昌东湖区中山路动壹75号)
您好!
我们是江西师范大学的学生,为了了解韩国料理市场以及经营现状,我们特此展开访谈,谢谢您抽出时间予以配合。
1.贵店选址标准有哪些?
(1)本店处于繁华的商业区,人流量密集。
(2)本店位于中山路动壹基地,集购物餐饮为一体的商城内,虽然有些竞争,例如寿司店,肉蟹煲,必胜客,牛排等,但好在人口较多,且年轻人较多愿意品尝韩式料理。
2.贵店店面面积为多少?
25平方左右
3.该店主要消费群体有哪些?
学生,白领,写字楼工作人员等
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