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预售收入的利润率不得低于15%(含15%),由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
(一)下列行为应视同销售确认收入
1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
2.将开发产品转作经营性资产;
3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
4.以开发产品抵偿债务;
5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
(二)视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
(三)视同销售行为收入确认的方法和顺序
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;
3.按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;
持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。
完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。
期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出,包括:
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。
直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。
间接成本能分清负担成本对象的,直接计入有关成本对象中;
因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的,则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除:
(一)销售成本。
房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷
总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×
可售面积单位工程成本
(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。
房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配,并按规定在税前进行扣除。
1.属于成本对象完工前实际发生的,直接摊入相应的成本对象。
2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。
(三)借款费用。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;
如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。
(四)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。
房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定,因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除,提取的维修基金不得扣除。
(五)土地闲置费。
房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;
因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除。
(六)成本对象报废或毁损损失。
成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;
如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
(七)广告费和业务宣传费。
新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。
(八)折旧。
房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;
未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品,不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。
此前发生的尚未进行税务处理的事项,也按本通知执行。
国家税务总局
二○○三年七月九日
房地产开发企业财务
管理若干问题的补充规定
为了适应房地产开发经营业务发展的需要,进一步规范房地产开发企业财务行为,
加强房地产开发企业财务管理,现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下:
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目,暂按如下规定处理:
1项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的,主办企业收到投资
各方开发资金作应付账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业按合
同规定分配投资各方项目开发产品,应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。
投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
2项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的,主办企业收到投资各方
开发资金作预收账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业对外出售
项目开发产品,应将预收账款转为营业收入,并相应结转营业成本。
项目利润形成后,
按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同,
合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的,房地产开发企业收到出资各方资金
作预收账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业按合同规定
分配出资各方项目开发产品,应按合同规定的转让价格计入营业收入,并相应冲转预
收账款,结转营业成本。
合同中规定按各方出资比例分配项目利润的,按第一条第二
款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目,按照法律、法规的规定,应办
理土地使用权过户登记手续。
需调整土地使用权出让金的,按照调整后的土地使用权
出让金计入开发成本;
不需支付土地使用权出让金的,按照合同、协议约定的价值计
入开发成本。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业分配合作方开发
产品,按照合同、协议约定的价值计入营业收入,并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程,不需办理土地使用权过房户
登记手续。
在工程竣工验收办妥交接手续后,应按照委托方确认的结算价款,计入营
业收入,并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产,应视同销售处
理,并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产,应作如下处理:
1出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的,土地使用权转让收入计入
其他业务收入,该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费
计入其他业务支出。
地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售
过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。
2出售合同中实行房地产统一作价的,房地产出售收入扣除该项房地产的账面
净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出,计入营
业外收入或营业外支出。
出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的,所取得的净收
入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时,应将周转房转作开发产品处理,并按照合同、
协议约定价值计入营业收入,按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后,方可上市预
售商品房。
预售商品房所得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为企业预收账款
管理。
商品房竣工验收办理移交手续后,应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前,
与承租人签订商品房租赁预约协议,取得的商品房预租价款,作为预收账款管理。
商
品房竣工验收办理租约的手续后,应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用,再
根据合同、协议约定出售给该承租人,所取得的价款应按下列情况处理:
租赁期间取
得的价款作为租金收入计入营业收入;
租赁期满,承租人愿意购买该商品房,企业取
得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定,在出售后的一定年限内由企
业以代理出租的方式进行包租。
企业出售商品房时,与买受人签订售房合同、协议并
不据价款结算账单,按照合同、协议约定的价款计入营业收入。
代理出租期间,收取
的房屋租金作为其他应付款处理。
合同、协议中约定,租金收入可用于冲抵售房价款,
企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在
开发产品完工之前,计入开发成本。
开发产品完工之后而发生的利息等借款费用,计
入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入,
但确需发生业务招待费的,须经主管财政机关批准后,方可按当年完成房地产开发工
作量(即开发成本的当年借方发生额)的60%预计营业收入,并在下列限额内据实列入
待摊费用:
预计全年营业收入在1500万元以下的,不超过年预计营业收入的5‰;
预
计全年营业收入超过1500万元(含1500万元)但不足5000万元的,不超过该部分预计营
业收入的3‰;
预计全年营业收入超过5000万元(含5000万元)但不足1亿元的,不超过
该部分预计营业收入的2‰;
预计全年营业收入超过1亿元(含1亿元)的,不超过该部
分预计营业收入的1‰。
房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始,
应将待摊的业务招待费,在3-5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施,建设规模占开发项目比重较大的,
经主管财政机关批准后,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从
开发成本中计提公共配套设施费。
预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,
不得挪作他用。
采取预提办法建设的公共配套设施,房地产开发企业不得有偿转让。
单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提
公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时,按照国家规定代为收取的住宅共同部位、
共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理,并专户存储。
按
照国家规定,房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时,
相应冲转代收代缴款项。
维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而
滞留在房地产开发企业期间,产生的利息净收入转入本金,不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费,
计入销售费用。
开发产品出售后,在保修期内发生的维修费,冲减质量保证金(应收
账款);
质量保证金不足冲减的部分,计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。
关于企业房地产开发与交易
若干财务处理问题的通知
财基字〔1995〕938号
国务院各有关部、委、直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》,现对企业房地产开发与交易
中的若干财务处理问题,通知如下:
一、企业以出让方式取得的国有土地使用权,应按照取得时实际支付的土地出让
金计价,并按其用途分别进行管理。
(一)企业取得的土地使用权用于房地产开发的,支付的出让金计入该房地产的
开发成本;
企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理,并在出让合同约定的
使用期限内平均摊销。
(二)企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用
权,其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限
后的剩余年限确定。
(三)企业因改变土地用途,按规定补交的土地出让金,应相应调整土地使用权
的入帐价格。
重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的,
企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。
二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的,应视其用途和作价
方式的不同而分别进行管理。
(一)用于房地产开发的土地上的建筑物,按实际支付价款数额计入开发成本,
如有清理收益冲减开发成本。
(二)自用土地上的建筑物与土地分开作价的,地上建筑物应按实际支付价款数
额计入固定资产,并按规定的折旧方法计提折旧;
如房地产实行整体作价,无法明确
区分土地与地上建筑物价值的,其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。
房地产
交易价格扣除地上建筑物价值后作为土地使用权价值计入无形资产。
三、以出让方式取得土地使用权的企业,因超过出让合同约定的动工开发日期,
按规定缴纳的土地闲置费,或因满二年未动工开发,被政府有关部门无偿收回土地使
用权而造成的损失,企业可计入当期管理费用。
四、企业以划拨方式取得的土地使用权,应另设备查簿登记管理,不入帐核算。
企业向国家交纳的补偿、安置等费用,其土地用于房地产开发的,计入开发成本;
自
用的,计入地上建筑物的价值。
五、以营利为目的,企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的,
应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。
其租金收入扣除按规定上交国家的土
地收益后的剩余部分计入其他业务收入。
六、企业转让房地产所取得的收入,按下列办法处理:
(一)企业转让属于开发性质的房地产,其收入计入经营收入。
企业转让自用的
房地产,按下列情况处理:
转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的,土地使
用权转让收入计入其他业务收入,该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交
纳的有关税费计入其他业务支出。
地上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的
残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入;
转让合同中实行房地产
统一作价的,房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳
的税费和其他费用后的净收入或净支出,计入企业的营业外收入或营业外支出;
企业
转让自用职工住房所得的净收入,计入企业的住房周转金。
(二)企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时,土地使用权的转让应经
有关主管部门批准,且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续,其转让收入中包含土地收益的,
应将土地收益按有关规定上交国家。
国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权,仍依照《农业企业财务制度》的
规定进行处理。
七、本通知自1995年1月1日起实行。
国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
法规文号:
国税发[2005]082号
发文部门:
国家税务总局
颁布日期:
2005年5月18日
施行日期:
2005年7月1日
法规效力:
有效
效力范围:
全国
法规内容:
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:
随着我国房地产业的快速发展,房地产税收收入大幅增长,已成为我国财政收入的重要来源,房地产税收的宏观调控作用日益重要。
但是房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在较多漏洞。
为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平,进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时,通过整合现有征管资源,实现信息共享,加强部门协调配合,搞好各征管环节连接,进一步加强房地产税收管理,即实施一体化管理。
现将有关事项及要求通知如下:
一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。
以契税管理先缴纳税款,后办理产权证书(简称“先税后证”)为把手,以信息共享、数据比对为依托,以优化服务、方便纳税人为宗旨,通过部门配合、环节控制,实现房地产业诸税种间的有机衔接,不断提高征管质量和效率。
目前,在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加(以下简称营业税及附加)、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税(以下统称所得税)、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同,但是税收征管所依据的基础信息大致相同。
各级税务机关和征收契税的财政机关(以下统称征收机关),要加强申报管理,积极争取房地产管理等部门的配合与支持,充分掌握各税种征管所依据的基础信息;
要加强征收机关之间的沟通协调,准确、快捷地传递信息,逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享,提高税源监控水平;
同时要简化办税程序,优化纳税服务,方便纳税人。
二、以契税征管为把手,全面掌控税源信息。
契税征收机关要会同房地产管理部门,严格执行“先税后证”的有关规定,把住房地产税收税源控管的关键环节,全面掌握、及时传递有关信息。
(一)规范契税申报管理。
纳税人申报缴纳契税时,要填报总局统一制定的契税纳税申报表(另文下发),并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。
征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。
审核无误后,办理征缴手续,开具统一的契税完税证明。
(二)契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。
包括:
转让方、中介方和承受方的名称、识别号码,房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。
(三)要建立信息传递机制,实现信息互通共享。
征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息,及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位;
要将房地产转让方及其房地产交易信息,及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位;
要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息,及时传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。
征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关,税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。
同时,各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息,及时传递给契税征收机关。
(四)各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。
有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息;
暂不具备条件的,也可用纸质的形式传递信息。
三、充分利用契税征管信息,加强房地产各环节的税收管理。
主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定,充分利用契税征管中获取的有关信息,明确责任人,跟踪掌握有关房地产税收的税源情况,提高管理质量和效率。
(一)要利用土地使用权交易信息,及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息,了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源,加强城镇土地使用税的征收管理;
对占用耕地进行开发建设的,及时征收耕地占用税。
(二)要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况,掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等
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