绝对地产第11期天津商业地产发展高峰论坛.docx
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绝对地产第11期天津商业地产发展高峰论坛
绝对地产第11期:
天津商业地产发展高峰论坛
新浪房产2009-11-1218:
29:
44
随着天津住宅市场的持续升温,更具投资性能的商业地产市场开始出现全面复苏迹象。
投资者的重新入市、新项目的集中放量、利好的政策背景,为津城商业地产带来了前所未有的发展机遇。
为此,新浪乐居天津商业地产频道应运而生。
图为:
嘉宾合影
随着天津住宅市场的持续升温,更具投资性能的商业地产市场开始出现全面复苏迹象。
投资者的重新入市、新项目的集中放量、利好的政策背景,为津城商业地产带来了前所未有的发展机遇。
为此,新浪乐居天津商业地产频道应运而生,该频道整合了商业地产行业协会、专家资源,致力于为商业地产开发商、各业态商家、投资商、运营商以及代理顾问、建筑设计等服务机构提供各类服务与资讯。
搭建一个商业地产行业内部、商家、消费者之间畅通交流的平台。
更多新鲜资讯,更多激辩话题,敬请期待新浪乐居王牌栏目——《绝对地产》。
主办单位:
天津新浪乐居
特别支持:
七向街、辰赫创意产业园、迈驰博文、MODO新天地、蓝海商贸城、天津美震房地产
访谈时间:
2009年11月12日14:
00-16:
00
访谈地点:
天津峰汇广场14层新浪直播间
主持人:
天津新浪乐居主编宛建伟
嘉宾:
(排名不分先后)
辰赫创意产业园董事长张彦霖
金地康城投资有限公司常务副总陈军
金地康城投资有限公司招商策划经理赵璞
迈驰博文董事王东哲
迈驰博文招商经理韩曦
天宇阳光置业市场管理部总监师家威
天津蓝海商贸城营销总监马志鹏
天津蓝海商贸城高级经理崔佳鹏
天津美震房地产开发有限公司商业资产运营部总监戴群
融创天津营销策划部孙锡文
新浪天津乐居总经理刘显才
以下为访谈实录:
图为:
新浪乐居主编宛建伟
宛建伟:
今天非常高兴各位能够莅临我们公司,参加今天下午的商业地产论坛,我们下午主要有这么几个议题提前沟通一下,第一个议题我们有这样商业地产的专属频道今天正式上线,另外跟大家聊聊最近天津商业地产比较热,所以大家聊聊关于自己的心得。
非常高兴今天可以参加这次论坛,在论坛开始之前,先请刘总给大家简单介绍一下。
图为:
新浪乐居天津总经理刘显才
刘显才:
首先感谢各位嘉宾的光临,《绝对地产》栏目是我们新浪天津乐居打造的一个精品栏目,每周都会邀请业内精英聚在一起讨论很多热点话题,受到了同行们的普遍好评,在此首先感谢各位的莅临,也希望各位能够关注我们的这个栏目,让《绝对地产》成为天津房地产圈内的名牌栏目。
本次我们以商业地产为讨论主题,请到的各位嘉宾也都是商业地产方面的资深人士,在此抛砖引玉,先简单谈下我自己的看法。
第一点,我们今天为什么做这个活动。
10月16日中国房地产信息集团在美国纳斯达克上市,至今市值已经超过了新浪总部,证明了整个中国的房地产行业的趋势向好,很多国外投资者也都非常看好中国的房地产发展,同时也说明新浪乐居本身具有的优势,包括我们专业数据加门户网络的平台。
为了更好的为网友、客户服务,我们对多种资源进行了整合。
首先是在旅游地产,把全国旅游地产统一起来,成立一个旅游地产的频道,包括秦皇岛、三亚、山东威海、大连、烟台这些城市,在全国范围内提供咨询信息平台。
其次是商业地产,就是我们今天所谈的话题,我始终认为它在整个房地产行业的发展中占据了举足轻重的地位,新浪乐居接下来会在商业地产方面向纵深方向拓展,目前已在14个城市都有专门的商业地产频道,力求和各类信息系统相结合,达到对每一个城市、每一个商业物业类型进行深入的研究,能给开发商、中介机构提供更好的资讯服务和平台服务,这是今天做这个活动的初衷。
第二点说一下我来到天津之后的感觉,最近我发现几个商业地产项目,包括天津七向街、蓝海商贸城这些项目都非常有亮点,包括天津大跃城、中信广场等等一大批项目,肯定为天津整个商业地产会拉升一个档次。
从媒体的角度来讲,我们也会不断的加强对商业地产的报道,同时我们也希望今天在座的各位专家不断的为我们提供更多的信息。
第三点关于商业地产的经营管理,确实不像住宅一样简单,商业地产是卖是租,租的话招商怎么招?
到底有哪些客户资源?
这些问题都是有待解决的问题,也是我们今天讨论的重点。
商业地产的经营管理是我们不断探索的话题,也一直争议不断,今天难得各位专家应邀到此,也希望借此良机能够让各位各抒己见,畅所欲言。
最后,再次感谢各位参加我们的活动,希望大家都能有所收获,满载而归。
宛建伟:
感谢刘总,为我们开了一个头,刚才也提到了关于天津商业地产频道建立的初衷,确实从公司角度也是跟市场紧密结合,这个频道整合了目前商业地产的一些资源,包括像业内从业者、协会、专家,我们致力于为整个开发商、整个业态、整个投资运营在一起的综合顾问平台。
先看一看频道内的资源,基本上频道包含了业内资源、快讯、新闻,另外包括了目前市场上比较火热在售的一些写字楼、商铺、商家这些项目信息,还有一些关于商业地产的业内论坛互动平台,也包括整个企业、整个公司品牌的推广,有人物、品牌、业态、商圈的综合报道。
还联合了包括北京、天津、上海、深圳、广州的一些纸媒、杂志的资源,整合成为我们商业地产频道的整体框架。
除了天津我们还在全国比较大的像北京、广州、上海、重庆、杭州、武汉这些一线城市开通了商业地产,在整个新浪乐居商业地产是互动、联动的大型商业地产平台,所以希望大家以后对于天津的商业地产信息或者是资讯类,可以到我们的页面上寻找您想看的东西。
我们的页面除了在乐居上推广之外,包括在新浪首页,还有大家可能经常关注的新浪财经、新闻中心频道也会重点推广,对于这个频道希望大家以后多多关注。
今天也是这个频道正式上线,请各位莅临我们公司共同见证,也非常的感谢大家!
下面我们开始进入论坛议题,可能各位在来之前也大概看了一下邀请函上的议题,今天我们针对目前天津市市场商业地产的发展状态,各位可能也是在运作或者筹划运作一些商业地产项目,也请各位谈一谈关于市场和项目的自己独特看法。
我知道一些嘉宾不是天津人,请谈谈对天津本土商业地产市场的看法,首先从陈总开始,您谈谈您的一些看法,毕竟您这边也是在运作项目。
图为:
金地康城投资有限公司常务副总陈军
陈军:
天津的商业从2000年开始正式进入商业圈子,做了很多不同业态的商业,超市也好、专业卖场也好都做过,在这个过程中也曾经去南方江浙一带工作过一段时间,所以说学到了一些好的工作方法和经验,带来一些比较特色的品牌。
现在天津的商业也是需要各位同行们一起来努力打造商业氛围,把整体天津商业的影响力、知名度尽量的提高,针对我们七向街的项目来说,座落在东马路,在座如果有老天津人都知道东马路是最早的商业地之一,是最早的集散地,最近几年大家都比较看好东马路,像周围建成的远东、新安以及戴德梁行也在策划的项目都是很有特色。
我们当时大家一起也在沟通这个问题,我觉得还是做出我们自己的特色,道理就是我们不会和百货业来进行抗衡,也不会借助古文化街的古典味道,我们要做出自己的特色,所以我们给七向街树立了一个标志,就是精致、时尚、美学。
精致就是小,所以做的精致一些;时尚就是针对未来的客户包括商家,能够体现当代新天津人的时尚观念、观点以及年轻人对自身美好生活的追求和向往;因为我们现在旧有的7个联体商业建筑,从现有的外观外貌尽量做到美观、时尚、前卫。
当时确立这6字方针的时候,也是准备了很大的起点,其实说起来非常的难,因为天津现在的商业没有一个我们可以对比的参照物,不知道向谁学,所以尽量的用实际的考察来完善我们自身。
我们现在整个的团队30多人,都是天津人,又是从各个不同项目来到这里,有奥城、万达、合富,有不同商业业态的项目,也希望通过我们自身的努力可以把七向街打造成体现天津人自身特点的,现在在天津做商业的高层领导很大部分是从外地来的。
这个项目虽然比较小,也想通过我们的努力,把七向街建成非常有特色的街,虽然小也希望有一席之地,在座诸位以后谈到七向街都觉得非常有意思,很好玩、值得大家推敲或者研究的东西,是想通过这条小街体现我们的一些想法和思维。
后来做七向街定位的过程当中,我们也是考虑商业地产的通用的模式,主力店、待定次主力店、待定特色商铺,之前王总问了我,说你们不卖?
我们一平米都不卖,出多少钱都不卖,之前和老板沟通的时候就提出来了,商业地产需要培育的过程,如果自持的时间相对长一些就比较好,如果一上来卖掉,从商业规划以及对商户的筛选过程都不在你的把控范围内。
第二我们把整个项目的回报期拉的相对比较长,这样从前几年对商户的压力可能就会非常小,他们可以拿出更大的财力和精力去把店做好、宣传好,在未来的两三年过程中不会有太大的资金压力,我们就又成功了一部分。
剩下的是靠我们的努力,把好的品牌、适合这个项目的品牌带进来,虽然说有可能在租金、效益上不会特别突出,但是按照我们的思路、想法,打造相对来说完整、比较有特色的一条街,这是我们努力的发展方向。
同时我们也是积极的走出去,上海、北京等等带来一些天津没有的品牌店,丰富我们的业态,但是说句实在话也是我挺遗憾的一点,非常困难,大家也知道招来外地品牌非常难,也是不断的努力过程中。
我们初步定在明年5月份左右开业,从现在招商的角度来说,如果不太考虑品牌的话,基本上现在都满户了,但是从我们的角度来说,还是有一个层次性、计划性和比例的把握,还是想做得更严谨,通过我们这种精雕细琢,给天津商业奉献一个比较好的项目。
这是七向街参与者们的共同愿望。
宛建伟:
感谢陈总!
因为毕竟项目也是非常具有天津本地特色的商业项目,刚才陈总也提到可能天津目前还没有一个特别好的案例供我们参考,刚才刘总提到北京、上海等其他城市都有非常成功的案例。
图为:
金地康城投资有限公司招商策划经理赵璞
赵璞:
我个人认为一个城市商业的发展和整体的档次同时也代表了这个城市的经济发展水平和城市化进程的发展程度,以目前天津整体的商业状况来看,我认为天津的商业状况可以概括为三个字——在路上。
刚才陈总说讲的,天津的商业实际上相对于其他的直辖市来讲比较缓慢,包括一些一线品牌迟迟不肯进入天津,一个因为天津的消费水平偏低,另外是天津的消费观念比较保守,作为北方人来讲这一点确实是存在的问题,也造成了很多品牌不愿意来天津,或者进入天津市场非常的谨慎。
除去这个原因之外,天津的商业相对比较集中,跟上海、北京相比,我们最大的差别就是商业区只有这么一个,但是对于一个成熟的城市或者城市化进程比较高的城市,商业应该是相对分散的,我的意思是说能够分散在各个片区或者每个区域有一个区域型的中心,这一点恰恰是天津正在努力的方向或者是发展的目标。
从我个人的感觉,天津现在的商业可能正是在从不成熟走向成熟的过程中,这样也有赖于在座各位和未来商业地产的开发商能够为天津的商业繁荣做出我们自己的贡献,同时我们也希望通过项目自身的努力,来为提升天津商业的整体档次和业态的丰富化,贡献我们自己的一份绵薄之力。
我对天津的商业发展还是非常抱有信心的,作为一个天津人也不愿意看到很多外地人对天津的评价是这种表情,我心理上还是有些障碍。
宛建伟:
确实可能作为天津本地人,没有让外地人可以说出口的商业特色,确实面子上有点挂不住,天宇阳光的师总谈谈您的看法?
图为:
天宇阳光置业市场管理部总监师家威
师家威:
我比较赞同刚才赵总提的这点,我也是天津人,刚才你说到这个问题存在这么多年,也经常遇到。
前几年我们做住宅的时候就说天津是二线城市,现象天津价格上来了,城市面貌也变了,别人说你没有城市品牌,作为每个天津人听到这样的话,其实心里都是有一些自己的想法,我谈谈我自己的想法。
有一句话说“存在即合理”,我们探讨是什么原因形成这种现象,我觉得每个城市和每个城市有不同的性格,就像人一样,其实我们天津这座城市是一个综合的、中庸的,很像一个传统的中国人,其实北京现在已经变了、上海已经变了,上海已经变得越来越西方了,个性张扬,北京身上的特征非常明显,就是经济中心、文化中心,这样的城市个性非常鲜明,这个时候比较好定位。
天津这座城市是一个比较含蓄、内敛的中国人似的的城市,作为天津人自己也感到蛮困惑的,我们看到经济数据在全国的大中城市当中是不低的,我们说天津城市建设差,我个人感觉天津建成区大约是外环线以内,73公里,北京现在说五环一圈下来大概是100公里,差了几百万平方公里的样子,但是北京是一个单独性的发展,天津叫双城双核,我们在滨海新区还有一大块,如果这块建成区加在一起,经济总量拿到桌面上来看,天津并不像直观感受的这么差,含多指标拿下来没有这么差。
第二个观点我也是同意赵总刚才说的,赵总说是“在路上”,我认为天津现在面临着一个“大变革”,这是一个大变革的时代,我认为天津的商业地产,现在天时地利人和三个方面都会去变。
首先我们说商业地产也好、说项目也好,首先是要说天时,大家可能天天都在做这件事情,大家可能会了解滨海新区,我们经济结构的调整、生产方式的转变等等,但是这种天时的转变还是冰冻三尺非一日之寒的事情,天津的传统注定就是一个大工业、大投资为主的拉动型的城市结构基础,天津的GDP高是因为我们有大钢管、大乙烯这些项目,不是第三产业,天津会逐渐的在变,尤其滨海新区,但是这个过程是相对比较漫长的过程,在这个过程中至少我们看到前景是好的,不会很快的变过来之后商业地产就好起来。
我觉得这当中是需要耐心等待的,我们2003年、2004年的时候住宅都不好卖,拿来一个新项目,开发商、代理商坐在一起研究怎么卖,当时价格高一点都不认,然后过了几年2005年、2006年住宅又不愁了,开发商做了前期就可以卖了,然后开始愁商业,商业怎么卖出去。
其实现在我们看天津已经改变了,天津商业项目无论是租是售都比以前好多了,已经上来了,现在写字楼明显感觉倒挂,投入的成本很高,但是市场能接受的价格很低。
第二个说地利,天津有一个问题刚才说到是单中心,是由于你的规模总量小造成的,天津规划了很多重点打造的商业地段,出现一些市场上相对供过于求的局面,这个现象其实从政府的规划来讲具有超前性,和现在市场的需求现实性两者之间永远存在着一个时间差,现在我想只要把握住,其实成为跟做项目一样也是还是要打造好主力店以及重点地段,比如老城厢这样的地段,从政府的角度不要贪多、图全,现在每个人都说什么区都要打造一条商业街,谁谁谁都要把这个区域打造得怎么样,规划虽然是美好的,但是不太现实,具有一定的时间差。
如果现在你有一些主力的地段打造好之后,或者说选择好之后,其实市场还是认可的,天津市场的需求远远不像我们认为的或者说的那么小,终归是1000多万人口的城市,在一些好的地段市场还是比较好的。
第三个说人和,对市场要有清醒、理性的判断,不要有果断悲观的判断和抱怨,真正掌握市场的需求,可以做出市场需求的东西,我觉得市场一定会回报你的,比如以MODO南京路新天地的项目为例,下面有1.5万平方米的商业,今年春节之后3月份正式面市,都说天津商业项目不好做、写字楼项目不好做,有这样的速度我们觉得就是人和。
我们清醒的分析市场形成的原因,市场的需求结构是什么,有目的性的去制造一些真正存在市场需求的产品,比如说我们分成低区、中区和高区,低区以商业为主;中区做的是自由组合的中小面积的办公场所,类似于SOHO的性质;高区是做的精品大面积写字间。
针对这几个不同业态有不同的需求,比如说商业大家都知道餐饮是经营比较不错的,会给项目带来很高的人气,所以定期有一些餐饮的旗舰店入驻。
中区主要是因为南京路地区,很多中小企业需要这样成熟的区域,进行自己事业的起步和发展,这样的公司有一些特殊的要求,比如在产品的配置上,配置了24小时独立运营的空调,这样中小企业经常要晚上加班就比较好,这也是很多企业的需求。
高区方面现在有深圳发展银行天津分行总部牵到我们项目,这个项目有将近400多个车位,在整个南京路沿线我们是停车位最充裕的项目,一个停车位的优势就可以吸引来深圳发展银行这个主力客户。
深刻的分析市场,理性的认识市场,选好了你的目标客户群,有针对性的提供他所需求的产品,天津的市场还是在发展,现在是一个大变革的时期,我们所有的参与者抓住机遇,一起跟着城市发展,这是很幸运的一件事,谢谢大家!
宛建伟:
其实刚才师总提到大变革,不知道大家前两天看到新闻没有,天津市的大变革,三区划为滨海新区,其实这对于整个天津,包括滨海新区来说是一个非常大的机遇,一个是投资的机遇,另外就是政策的机遇,都可以为我们制造一个天时地利人和的良好态势。
作为专业的商业地产管理公司,我想谈一谈王总您的看法。
图为:
迈驰博文董事王东哲
王东哲:
我们迈驰博文也是刚刚成立没多久,是2006年成立的,也是基于在天津,因为我们2005年到了天津,公司并不大,是一家小公司,但是我们希望能够踏踏实实的做事,我们自己本身做了大概10几点的商业地产,从1996年开始在北京国贸东方等等招商都有参与。
像陈总这种想法的人说实话不多,因为所有的开发商都会认为自己的项目是好的、牌子是好的,可能在投入各方面会比较多,相对来讲觉得应该是有好的回报和好的价值,其实有时候我们跟开发商谈这些事情的时候,我们跟其他代理行一样,本身我是从几大行出来的,之前在戴德梁行,我们知道其他一些代理行做事的风格,所以我们向来在跟开发商交流的时候比较务实。
我们自己认为好的商业地产不一定要有LV、PRADA,只要它能够被消费群体认可,能够产生客群、产生销售额可以让商家赚钱就是很好的商业地产。
包括现在说天津的八里台、麦购等等都非常火,可能不是什么大牌子,但是确实产生了很高的价值和人气,而海信没有人气,你说哪个是成功的商业地产?
对于我们而言在衡量每个项目的时候,我们都会因地制宜,所以到了天津以后基本上将近三年多快四年的时间只做了三个项目,而且我们公司是全案的公司,每个项目是全案独家,从地开始规划、定位、招商、销售全部由我们来做,这样可以给开发商一点信心,我不是卖报告,不会写的很花哨,完成不了,后期的销售和招商还是主要的盈利点。
我们基本上也不接散活儿,除非有朋友帮忙另说。
基于我们对天津的了解,其实天津的商业地产说实话还没有真正起步,北京、上海的商业地产说实话做成功的都是可以拿手指头数得出来的,在中国没有什么特别好的商业地产,但是在发达国家包括美国、新加坡这些地方,其实真正发展到发达国家,它的商业地产已经是居民化,每一片社区就有一个小型的商业中心,满足周边可能5公里范围内的人群消费,真正他们也有一些主流的商业街,其实是大家在周末的时候才会去逛的地方。
但是北京、上海现在可能大家知道,房租都高得要命,天津的房租我觉得目前来讲过快的增长,因为商业是需要很长的培养期,原来最早在1998年、1999年我们在北京做项目的时候,基本上房价不是很高,首层可能才400块钱/平方米,东方广场真正的跳跃是在2003年,培养了3年以后跳了一个台阶,现在的房租可能高得吓人了,基本上每月每平米都在3500块钱。
商业地产应该卖多少钱、租多少钱,对于经营者来说是最后的买单者,先不算消费者,真正的经营者所有包括国际连锁店的品牌的观念都已经改变了,原来这些一线品牌或者是一些连锁的知名品牌,可以培养市场,等三年、五年之后起来,现在任何连锁品牌都不是这样,有的赔钱可能是战略目的,是出于做形象。
东方广场大部分客户以形象为主,可能一年有几百万宣传费,在这儿赔一点,也赔不了多少,否则的话卖多少东西可以支撑这么高的房租?
我觉得天津的商业地产在十年之内会有更高的飞跃,因为天津已经定位为北方的经济中心,后期天津的发展目前很难估量,肯定会朝上,这点是肯定的,因为国家在重点的发展,包括各项政策等等,因为我们也跟政府部门进行沟通,政策在制定中,就有了很大的灵活性空间,你想要什么政策可以批给你,为什么天津在宣传滨海新区、环渤海,其实和天津市中心没什么关系,都是在塘沽等外面的事情。
我本人来天津比较早,基本上1995年、1996年就到天津了,以前包括顺驰太阳园、蓝水、奥城、上古、海逸长洲等等都有找过我,给他们一些建议,包括海逸长洲富人岛,还有说的LV等等都要定向的,我说没有用,第一不会来,第二天津还没有到这个时候。
大家可能现在知道友谊商厦已经引入了LV,花了多少代价?
至少两年的时间,上千万的投入,把整个友谊商厦改了,LV才会来。
其实天津的根基是非常好的,又有深水港码头,又有一些老的故居、小洋楼、租界等等,原来在上海新天地出来的时候,我也跟朋友聊天,我说如果有搞上海新天地的感觉,现在只有天津能赶上它、比它好,因为我们有基础,其他的都叫新天地,其实就是叫个名字。
天津人其实都有消费力,但是都外流了,天津人虽然不出去打工,但是出国、旅游很多,包括我的一个朋友去美国遇到一个团的天津人去旅游,因为天津是贸易港口,天津人看到很多好的东西,只不过没有在天津这边发挥出来,包括天津吃喝玩乐这些东西,其实可能走出去,包括一些二三线城市的娱乐、餐饮做的都比天津还好。
为什么?
因为你想把天津人提升到一个层次的时候,还是需要一点时间,但是我们在讲所有的商业地产方面,我们也跟开发商都有过沟通。
首先我们觉得商业地产增长过快,商业毕竟是需要经营的,商业和住宅、写字楼是截然不同的,因为商业刚建好是最不值钱的,就是一个地价,就是水泥的价格,但是新的住宅、写字楼开始是值钱的,越来越不值钱,所以为什么最开始卖房子、打广告的时候打过“一铺养三代”,最好的商业当40年完结了以后,至少是3倍,可能还会更多,说白了就看后期的经营,但是很多开发商不了解,他们希望快速的回笼资金,现金为王。
真正好的商业可以在全国去看,包括北京、上海、深圳,好的商业没有卖的,卖的没有好商业。
作为乙方来讲我们能够达到开发商对我们的要求,包括我们卖房子,现在房子应该卖到2.5万/平方米可以了,然后说不行,一定最大化,3.5万/平方米也可以卖,卖梅江的时候为什么蓝水一层才卖1.2万,我们卖2.4万,还是复式,但是旁边华夏一套也没有卖,当然最后华夏代理公司也找过我们希望帮忙。
我们作为乙方可以按照甲方的要求讲故事、讲想法,然后达到甲方的要求,但这不是真正商业运作的好的东西,真正好的商业至少有三到五年的培养期,天津比较亮的可能就是意大利风情区,可能大家看了感觉也很好,我觉得他们做的蛮好,他们的招商也比较困难,我们跟他们成立了一个招商基金,就在意情区里,他们的房租一开始也不贵,3块钱左右的价格,而且他们自己有投钱搞活动,支持这些商家,所以最主要的是商业还是取决于所有开发商对商业的认知度。
这是大家做一些内部性讨论的东西,我们讨论完之后给了建议,其实影响不了太多开发商的想法,因为每个开发商都有自身的很多原因,导致他们可能一定要卖或者一定要卖高价怎么样的,但是真正好的商业需要自持,第二要有好的规划,第三要有好的品牌支持,第四有好的优惠条件,至少三年一定培养起来,否则死掉了想要再复活基本上难上加难。
宛建伟:
王总不愧是业内资深人士,眼光非常独到,确实天津人可能不缺钱,尤其是高端的这部分人,可能是天津少有经营理念比较好的项目是非常关键,融创在天津做的奥城商业广场是非常大的项目,请孙总来谈一下他的想法。
图为:
融创天津营销策划部孙锡文
孙锡文:
我想大家可能也比较了解奥城的项目,我比较同意王总说的,其实天津的消费能力是不低的,只不过整个消费能力没有高端和低端之分,可能城市的发展没有到那个阶段,前几年天津处于只出不进的状态,从去年开始天津的外来人口以及整体城市交通的完善,其实外来的消费已经提升上来了,整体已经改变了很多,
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