长沙市房产测量规范.docx
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长沙市房产测量规范
长沙市房产测量规范
依据中华人民共和国国度规范«房产测量规范»(GB/T17986•1—2000),结合我市实践,制定本细那么。
目录
第一章总那么
第二章房产平面控制测量
第三章房产调查与勘测
第四章房产图绘制
第五章房产面积测算
第六章房产变卦测量
第七章附那么
第一章总那么
一、房产测绘的目的
房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发应用、买卖以及城镇规划树立提供数据和资料。
二、房产测绘的基本内容
房产测绘的基本内容包括:
房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变卦测量等。
三、房产测绘的基本精度要求
本细那么以中误差作为评定精度的规范,以两倍中误差作为限差。
四、房产测绘的效果
房产测绘效果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、薄册及其他信息载体。
五、坐标系统
房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。
六、房产测绘技术方案
房产测绘任务末尾前应依据义务和测区搜集有关资料,在踏勘基础上制定最正确技术方案,编写技术设计书,在施工进程中应增强质量反省,测绘任务完毕后编写技术任务总结。
七、测绘仪器维护
测绘仪器设备应活期检测,及时维修,运用中留意仪器的维护与平安。
第二章房产平面控制测量
一、平面控制网的布设原那么
控制点的布设,应遵照从全体到局部,从初级到低级分级布网原那么,也可越级布网。
基本控制点应依据城镇大小规模和精度留缺乏地的原那么选择首级控制网的等级。
二、原有控制效果应用
应用长沙市原有的控制效果和资料,须按«房产测量规范»的规则和要求停止比拟和剖析,凡契合规范要求的已有控制点效果,都应充沛应用;对达不到规范要求的控制点,应用其点位停止联测后平差计算,使其到达相应等级点精度要求。
因布设新区控制网应用原有点联测时,须对所联测的原有控制点停止检验和认定。
三、平面控制点等级及主要技术目的
末级相邻基本控制点的相对中误差不超越±0.025m。
房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点,各等级控制点测量主要技术目的按«房产测量规范»(GB/T17986.1—2000)规则执行。
四、平面控制测量效果的整理战争差手薄的记载项目和原始观测数据记载,必需字迹明晰、填写完全。
外业的原始记载不得擦拭、涂改、转抄,运用计算机记载时,所用软件须依法鉴定前方可运用。
二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级停止一致平差或结合全体平差,平差后应停止精度评定,运用计算机平差时,所用软件须依法鉴定前方可运用。
五、平面控制测量应提交的效果
平面控制测量应提交的效果包括房产测绘技术设计书、效果资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标效果表、控制点展点图,技术总结、反省验收报告。
第三章房产调查与勘测
一、房产调查
房产调查,就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和应用状况等基本状况,以及天文称号和行政境界停止调查。
(一)丘与丘号
丘是指地表上一块有界空间的地块,只属一个产权单元时称独立丘,属多个产权单元时称组合丘。
有固定界标的(如围墙、栏栅、房屋墙体等)按固定界标划分,没有固定界标的按自然界限划分。
丘界限有争议或界限不明的,用未定丘界限表示。
丘号以图幅为单位,从左至右,自上而下用数字1,2,…顺序编号。
该图幅内所编丘号为主丘号,跨相邻图幅的丘号称副丘号,用丘号加小括号表示。
跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号(或单位大门)所在图幅内。
组合丘各用地单元以丘号加支号编立,丘号在前,支号在后,中间用短直线衔接,称丘支号。
(二)幢与幢号
幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。
幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1,2,…顺序按S形编号。
幢号注在房屋轮廓线的左下角,并加括号表示。
(三)测量号
测量号是指一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号,相互之间用短直线衔接构成。
同一幢房屋只要一个测量号,它表示房屋所在的天文位置和该房屋产权档案寄存的位置。
(四)房屋调查
房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、修建结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权益等基本状况。
1、房屋座落
按地名办编制的地名、门牌号调记。
同一处房屋座落有新旧门牌号的,应全部调记并注明;
同一幢房屋有两个以上街道门牌号的,应全部注明;
房屋座落没有门牌号的,借用毗邻房屋门牌号并加注东、西、南、南方位,也可用小区称号(或地名)第几幢来表示。
2、房屋产权人
房屋产权人指拥有房屋产权的法人或自然人。
(1)私房,普通依照产权证件或身份证件的姓名调记。
产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是共有的,应注明全体共有权人的姓名。
(2)单位一切的房屋,应注明单位的全称,两个以上单位共有的均应注明。
(3)房地产管理部门直接收理的房屋,公产应注明房地产管理部门的称号;代管产应注明代管及原产权人姓名;托管产应注明托管及委托人的姓名或单位称号;拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位称号。
3、房屋产别
房屋产别分为八类:
国有产,用1表示;团体一切产,用2表示;私产,用3表示;联营企业产,用4表示;股份制企业产,用5表示;港、澳、台投资房产,用6表示;涉外产,用7表示;其他产,用8表示。
4、修建结构
修建结构分为六类:
钢结构,用1表示;钢、钢筋混凝土结构,用2表示;钢筋混凝土结构,用3表示;混合结构,用4表示;砖木结构,用5表示;其他结构,用6表示。
5、房屋层数
房屋层数是指房屋室外地坪以上的自然层数,所在层次用自然数表示,地坪以下为地下层数,用负整数表示。
房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和,用两位数表示,缺乏两位数时前面添零。
架空层、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、电机房、水箱间不计层数,但应详细注明位置(即第几层上的隶属层)。
6、房屋建成年份
房屋建成年份指房屋实践完工年份,用公元纪年的四位数表示。
撤除翻建的以翻建完工年份为准;一幢房屋有两种以上建成年份的,应区分注明。
7、房屋用途
房屋用途分为八类,其编码称号为:
10住宅20工业、交通、仓储
30商业、金融、信息40教育、医卫、科研50文明、文娱、体育60办公70军事80其他(涉外、宗教、监狱)房屋设计用途是指经规划部门同意的房屋用途,按树立工程规划容许证上认定。
8、房屋墙体归属
房屋墙体归属是房屋四面墙体一切权的归属,分为自墙、共墙、借墙三类。
房屋墙体以外的围墙归属不予调查注记。
房屋墙体四至归属由产权人填写墙界申报表,关于自墙、共墙须由邻户认证确定。
二、房屋勘测
(一)界址点测量
1、界址点的精度要求
采用«房产测量规范»界址点的二、三级精度,即各级界址点相关于临近控制点的点位中误差和间距超越50M的相邻界址点的间距误差不得超越以下规则:
二级界址点中误差±0.05m限差±0.10m
三级界址点中误差±0.10m限差±0.20m
间距未超越50m的界址点的间距意味着不得超越计算结果:
△D=±mi(1+0.02D)
式中:
mi——相应等级界址点的点位中误差,m;
D——相邻界地点间的距离,m。
需求测定房角点坐标时,房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相反的规范。
2、界址点测量
界址点测量可运用极坐标法、支导线法或正交法等解析法测定。
支导线法测定时,长度不宜超越50m,边数不宜超越两条。
关于间距很短的相邻界址点应直接丈量边长。
3、界址点编号
界址点以丘为单位,从街门起沿界址点的折点顺时针编号。
(二)房产面积测量的精度要求
采用«房产测量规范»二、三级房产面积测量精度,如下表:
上表中:
s——所测量的房产面积,;
D——测量长度,m;
ma、mb——测距仪的固定误差、比例误差
mz——测量距仪和反射面的对准误差。
(三)房屋尺寸丈量
1、丈量基准
(1)独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量,丈量房屋以勒脚以上墙角为准水平丈量。
(2)毗邻房屋,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度为1/2处;借墙量至墙体内侧;自有墙体量至墙体的外侧,并用相应符号表示。
(3)隶属设备、柱廊以柱中心为准、阳台以底板投影为准;门廊以柱或围护物的中心为准;檐廊、挑廊以中心水平投影为准丈量。
(4)异形房屋,添加辅佐线测量。
如:
不规那么多边形房屋添加辅佐线测量后联系成假定干规那么图形;丈量弧长、矢高和弓长后可计算其半径和圆心角。
(5)墙体厚度,剔除粉灰的裸墙厚度。
(6)房屋层高,系指房屋空中至楼面、楼面至楼面的垂直高度,房屋每层均应丈量层高。
2、丈量方法
(1)检核法,即按经规划部门审查同意的施工图核实房屋尺寸,成套住宅须对每种户型尺寸停止核实;非住宅须对每个产权单元尺寸停止核实,如局部与施工图不符,须实质变化部位尺寸。
(2)实量法,即实地丈量房屋的尺寸,核定房屋的结构和墙体厚度。
应尽量丈量房屋尺寸,丈量内空尺寸加装饰粉灰厚度和两个半墙厚度后为轴线距离,丈量的中心,内空和轴线尺寸应加注予以区别。
3、精度要求
(1)检核精度。
采用经检定的纤维皮尺、钢尺或手持式测距仪对照规划部门审查的图纸,实地检核房屋轴线尺寸,其设计尺寸与实测长度较差应在规则的限差以内,超越者,以实测数据为准。
(2)实量精度。
按实践丈量尺寸计算房屋面积时,应区分丈量房屋外廓尺寸和室内分间尺寸及各墙体厚度,房屋外廓全长与室内分间尺寸及墙体厚度总和较差不超越
式中,n1——房屋外廓全长丈量的尺段数
n2——室内分间及各墙体厚度丈量的尺段数
此时,以房屋外廓数据为准,其较差按分段丈量的尺寸比例配赋。
假定超越限差,应停止复量。
(四)绘制房屋测量草图
无规划部门同意的施工图的,应绘制草图。
1、草图内容及要求。
(1)按比例尺分层绘制,加绘指南方向线。
(2)房屋外墙,权限分隔墙均绘单实线。
(3)注明房屋座落、测量号、产权人姓名、幢号、层次。
(4)注记户室号、注记实践开门处。
(5)逐间实量时、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度,数字取至厘米。
砖墙用P表示,竹织壁墙用Z表示,木板墙用M表示,以木方资料厚度作为竹织壁墙(或木板墙)的墙体厚度。
墙体厚度量至厘米,以厘米为单位,注记在字母的右下角。
(6)凡有固定设备的隶属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须加注记。
(7)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。
(8)丈量层高和阳台尺寸并注记。
(9)备注。
2、用纸规格和绘制要求
测量草图纸采用787mm×1092mm的1/16规格图纸。
测量草图应在实地绘制、测量的原始数据不得涂改和擦拭,更不得凭记忆补记数据。
汉字字头一概朝上,数字字头向上或向左。
第四章房产图绘制
房产图分为房产分幅平面图,房产分丘平面图、房屋分层分户平面图。
一、房产分幅平面图
房产分幅平面图(以下简称分幅图)是片面反映房屋及其用地的位置和属性等状况的基本图,是测绘分丘图和分层分户图的基础资料,也是产权注销和产籍管理的基础资料。
(一)分幅图的测绘范围
分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区及其以外的工
矿企事业等单位和毗邻的居民点。
(二)分幅图的规格
分幅图采用40cm×50cm矩形分幅。
分幅图的图纸采用厚度为0.07—0.10mm经定型处置、变形率小于0.02%的聚脂薄膜。
(三)分幅图的比例尺
分幅图采用的比例尺为1:
500,近郊单丘分幅图可采用1:
1000
(四)分幅图应表示的基本内容
分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋隶属设备和房屋围护物,以及与房地产有关的地形要素和注记。
(五)分幅图编号
分幅图编号以长沙市独立坐标系每平方公里按40cm×50cm(即实地0.20km×0.25km)划分为20幅图(1:
500),以每幅图西南角坐标值为图幅号或称图号。
(六)分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法
1、行政境界,普通只表示区、县(市)和镇的境界限,境界限重合时,用高一级境界限表示,境界限与丘界限重合时,用丘界限表示。
2、丘界限,明白无争议的用丘界限表示;有争议的,用未定丘界限表示。
丘界限与房屋轮廓线或单线地物重合时用丘界限表示。
3、房屋分幢测绘,以外墙勒脚以上中心轮廓的水平投影为准。
同幢房屋层数不同的应绘出分层线。
暂时性房屋不表示,装饰性的柱,垛和加固墙等不表示。
4、房屋隶属设备,包括柱廊、檐廊、架空通廊,底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯、以及和房屋相连的台阶(达五级以上)均应表示。
5、地物要素,街道、桥梁、水池、河流、电杆、路途、停车场、球场、草地、花圃、亭、塔等均应表示。
6、围墙、棚栏、栏杆等均应表示。
7、房产要素与房产编号,包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、房屋产别、结构、层数、房屋用途、街道称号、门牌号、单位称号等,依据调查勘测资料以相应的数字、文字和符号表示。
8、关于央求注销房屋,勘测后,分幅图内该幢房屋的房产要素(产别、结构、层数组成的四位数)后加注〝.〞点,以表示该房屋已操持产权注销。
(七)成图方法
1、编绘法,采用合格的地形图或地籍图原图复制成二底图,用二底图停止房产调查与勘测,标注房产要素与房产编号。
2、解析法,即用平板仪配合皮尺量距测绘房产图。
3、数字化测图,即野外解析测量数据成图。
应用正交法、交会法等传采集的测图数据经过计算机处置、编辑成图形文件,在视屏幕上,对照野外记载草图反省修正准确无误后,经过绘图仪绘出所需规格图纸。
二、房产分丘平面图
房产分丘平面图(以下简称分丘图)是分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。
(一)分丘图的规格
分丘图的幅面在787mm×l092mm的1/32~1/4之间选用。
分丘图的比例尺,依据丘面积大小,在1:
100~1:
1000之间选用。
分丘图的图纸采用聚脂薄膜或选用其它资料。
(二)分丘图上应表示的内容
分丘图上除表示分幅图的内容外,还应表示房屋权属界限,界址点点号。
注记挑廓、阳台、建成年份、用空中积、修建面积、房屋轮廓尺寸、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。
房屋修建面积注记在每幢房屋的中间,在修建面积下面划一横线,
修建面积保管两位小数。
房产要素注记在修建面积上方,包括产别、结构、层数、建成年份8位数字。
第一位数字代表产别,第二位数字代表结构,第三、四位数字代表层数,第五至八位数字代表建成年份。
(三)周邻关系描画
分丘图上,应区分注明一切周邻产权人称号,分丘图上各种注记的字头应朝上或朝左。
(四)重合要素的表示与处置
房屋权属界限与丘界限重合时,表示丘界限;房屋轮廓与房屋权属界限重合时,表示房屋权属界限。
(五)作权证附图描画
用分丘图作幢权证附图基本图时,运用红笔在分丘图上勾出该幢房屋的轮廓线。
三、房产分层分户平面图
房产分层分户平面图(以下简称分层分户图)是在分丘图的基础上绘制的细部图,对一幢房屋而言,表示每层平面细部尺寸,关于一个户室号而言,表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。
分层分户图是房屋产权证的主要附图。
(一)房室号编注
关于一幢房屋各层不同的权属单元,应编立户室号。
基本原那么为:
从北到南、从西向东、从小至大编注户室号。
商业楼层内的权属单元须埋设永世性界址标志后才干编注户室号。
(二)技术要求
1、规格,分层分户图幅面采用787mm×l092mm的1/32或1/16,一般房屋平面尺寸较大者,采用787mm×1092mm的1/8。
2、比例尺,分层分户图比例在1:
100—1:
500之间选用。
分层分户图图纸采用打印纸或其它资料。
分层分户图的方位应使房屋主要边或与图廓底线平行,图廓内标注南方向。
(三)标注的内容与方法
1、图廓外标注内容
(1)房屋座落,标注在外图廓左上方。
(2)产权人,标注在外图廓上方中间,产权人称号应与央求表内填注分歧。
(3)测量号。
标注在图廓右上方。
(4)其他,制图人、校正人、比例尺、制图日期、图文件名依次标注在外图廓下方。
制图单位标注在外转围廓左侧。
2、图廓内标注内容
(1)幢号、层次、户室号,标注在内图廓左上方。
(2)修建面积、层高,标注在内图廓下方。
(3)对天井、阳台、楼梯、过道、门斗、院落、屋顶平台等,应加汉字注记,以防止识图和计算面积时发生岐义。
(4)套内修建面积、共有分摊修建面积、套修建面积注记在图廊内的右下方。
3、房屋轮廓线绘制与尺寸标注
(1)权属界限、封锁阳台等用0.6mm实线表示,未封锁阳台用0.6mm虚线表示,周围关系、阳台与房屋的分界限用0.2mm实线表示。
(2)绘制坡屋顶分层分户平面图时,用0.2mm虚线分隔2.20m以上部位,并标注其平面尺寸。
(3)标注房屋内空尺寸、墙厚、其它房屋标注轴线尺寸和半墙厚、隔热墙标注墙厚;伸缩缝标注缝隙宽度。
(4)长度尺寸标注以米为单位,面积以平方米为单位,均保管两位小数。
第五章房产面积测算
面积测算系指水平面积测算,房产面积测算包括房屋修建面积、套内修建面积、共有修建面积、户室(权属单元)修建面积等。
一、房产面积计算
(一)普通规则
1、房屋的修建面积
系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的中心水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具有有上盖、结构结实、层高2.20m(含2.20m,以下同)以上的永世性修建。
2、房屋的产权面积
房屋产权面积系指产权人依法拥有一切权的房屋修建面积。
房屋产权面积由房地产行政主管部门注销确权认定。
3、房屋的共有修建面积
房屋共有修建面积系指各产权人共同占有或共同运用的修建面积。
4、面积计算要求
各类面积计算须独立停止两次,其较差在规则的限差内时取中数作为最后结果,并校正签字。
(二)成套房屋修建面积规则
1、套修建面积
套修建面积=套内修建面积+共有分摊修建面积
2、套内修建面积
套内修建面积=套内运用面积+套内墙面子积十套内阳台修建面积
3、套内运用面积
(1)套内运用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕
所、贮藏室、壁柜等面积的总和。
(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积。
(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入运用面积。
(4)内墙面装饰厚度计入运用面积。
4、套内墙面子积
套内墙面子积是套内运用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。
(1)套内空间的分隔墙墙面子积
(2)套与套之间,套与共有修建之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共有墙体,按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙面子积。
(3)套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。
5、套内阳台修建面积
套内阳台修建面积均按阳台中心与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
(1)封锁阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等资料对阳台完全封锁,作为永世性运用的阳台。
(2)封锁阳台的认定以房屋完工时的形状为准。
(三)房屋修建面积计算规则
1、计算全部修建面积的范围
(1)永世性结构的单层房屋,按一层计算修建面积;多层房屋按各层修建面积的总和计算。
(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算修建面积。
(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊局部,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、渣滓道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
(5)房屋天面上,属永世性修建,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其中心水平投影面积计算。
(6)挑楼、全封锁的阳台按其中心水平投影面积计算。
(7)属永世性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
(8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的中心水平投影面积计算。
(9)房屋间永世性的封锁的架空通廊,按中心水平投影面积计算。
(10)地下室、半地下室及其相应的入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及维护墙)中心水平投影面积计算。
(11)有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的中心水平投影面积计算。
(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其中心水平投影面积计算。
(13)属永世性修建有柱的车棚、货棚等按其中心水平投影面积计算。
(14)依坡地修建的房屋,应用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的中心水平面积计算。
(15)有伸缩缝的房屋,假定其与室内相通的,伸缩缝计算修建面积。
2、计算一半修建面积的范围
(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构中心水平投影面积的一半计算。
(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永世性修建的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
(3)未封锁的阳台、挑廊,按其围护结构中心水平投影面积的一半计算。
(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(5)有顶盖未封锁的永世性的架空通廊,按中心水平投影面积的一半计算。
3、不计算修建面积的范围
(1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
(3)房屋之间无上盖的架空通廊。
(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
(5)修建物内的操作平台、上料平台及应用修建物的空间安排箱、罐的平台。
(6)骑楼、过街楼的底层用作路途街巷通行的局部。
(7)应用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
(8)活动房屋、暂时房屋、简易房屋。
(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
二、共有修建面积分摊
(一)普通规则
1、共有修建面积分摊应遵照本细那么,按相关房屋的修建面积成比例分摊。
2、产权各方有合法权属联系文件或协议的,共有修建面积的分摊可按其文件或协议规则执行。
3、共用修建面积分摊,以幢为基本单位。
4、整幢房屋在销售和产权转移、联系中只能采用同一种分摊方法。
5、共有修建面积按比例分摊的计算公式为:
上式中
式中:
K
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