房地产投资分析课件ppt第三章.pptx

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第三章房地产市场分析,内容提要,3.1房地产市场概述3.2房地产市场分析概述3.3房地产市场调查3.4房地产市场预测,3.1房地产市场概述,3.1.1房地产市场的特征1房地产市场是信息不充分的市场2房地产市场的区域性强3房地产市场的垄断性4房地产市场是房地产权益的交易市场5房地产市场存在时滞6房地产市场的反经济周期性7房地产市场服务的专业性,3.1.2房地产市场的功能,1调节供求的功能2优化资源配置的功能3政府宏观管理的基础,3.1.3房地产市场的结构,1房地产一级市场2房地产二级市场3房地产三级市场,3.1.4房地产市场的分类1.按照区域划分如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。

2按照用途划分如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。

3按照功能划分如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。

4按照交易方式划分如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。

3.1.5房地产市场供求的影响因素1房地产市场供给的影响因素,

（1）房地产价格。

（2）开发商目标收益率。

（3）开发成本。

（4）建筑技术。

（5）房地产开发能力。

（6）融资难度。

（7）国家宏观调控。

2房地产市场需求的影响因素,图3-1供给大于需求的情况下的需求层次结构图,图3-2需求大于供给的情况下的需求层次结构图,影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面:

（1）人口数量和结构的变化。

（2）房地产价格。

（3）家庭收入。

（4）城市化进程。

（5）宏观调控。

（6）消费者预期。

3.2房地产市场分析概述,3.2.1房地产市场分析的必要性1房地产投资决策需要市场分析2房地产经营管理需要市场分析3房地产价格策略的制定需要市场分析,3.2.2房地产市场分析的限制1成本限制2时间限制3技能限制4偏好限制,3.2.3房地产市场分析的内容,房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。

进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。

1地区经济分析2市场概况分析3专业市场供求分析4项目竞争分析,3.3房地产市场调查,3.3.1房地产市场调查的内容1房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查

（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查,2房地产市场需求调查

（1）房地产消费者调查

（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查,3房地产市场供给调查

（1）行情调查。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。

（4）建筑设计及施工企业的有关情况。

4房地产市场营销活动调查

（1）房地产市场竞争情况调查

（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查,3.3.2房地产市场调查的方法1普查法2抽样调查法,3.3.3房地产市场调查的程序,图3-3房地产市场调查程序图,3.4房地产市场预测,3.4.1房地产市场预测的种类1定性预测2定量预测,3.4.2房地产市场预测的方法1指标法：

指标法又称朴素预测法，是通过一些通俗的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资料来进行预测的一种方法。

2德尔菲法,3销售人员意见综合预测法4购买意向预测法以问卷形式征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出市场未来的需求。

5移动平均法移动平均法可以分为简单移动平均法和加权移动平均法。

（1）简单移动平均法简单移动平均的各元素的权重都相等。

简单移动平均法的计算公式为：

（2）加权移动平均法加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同的权重。

加权移动平均法的计算公式为Ft=w1+w2+w3+wn式中：

w1第t-1期实际销售额的权重；w2第t-2期实际销售额的权重；wn第t-n期实际销售额的权重；n预测的时w1+w2+wn=1,6指数平滑法指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测方法。

注：

在实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差异大小来确定。

如果差异较大，a应适当取较大值；如果差异较小，a应适当取较小值。

为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大时，a取0.70.8为宜；当差异较小时，a取0.20.3为宜。

7回归分析法回归分析法是在分析市场现象自变量和因变量之间相关关系的基础上，建立变量之间的回归方程，并将回归方程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测因变量。

8趋势法趋势法分为直线趋势法和曲线趋势法。

直线趋势法又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升和下降时采用的一种预测方法。

趋势直线的方程式是:

Yt=a+bx式中：

x自变量，是选定的任何x值；Yt因变量，对于选定的x值，相应变数Y的平均估计值，即第t预测周期的预测值；a、b未知参数。

曲线趋势预测法是指当变量与时间之间存在曲线而非直线关系时，通过变量（纵坐标）改用按指数值的差距“刻度”，将曲线关系直线化，形成一条对数直线趋势线，再按直线趋势法求解。

3.4.3房地产市场预测的程序,房地产市场预测的程序包括以下六个步骤:

1确定预测目标2搜集、整理资料3选择预测方法4建立预测模型5评价和修正预测结果6编写预测报告,推荐阅读1美阿德里安娜施米茨，德博拉L.布雷特房地产市场分析案例研究方法张红译北京：

中信出版社，20032美尼尔卡恩，约瑟夫拉宾斯基，罗纳德兰卡斯特，莫里赛尔丁房地产市场分析：

方法与应用张红译北京：

中信出版社，20053孙斌艺现代房地产市场研究理论和方法上海：

上海人民出版社，2003,Thankyou!