大学城DS1301地块可行性研究DOC.docx
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大学城DS1301地块可行性研究DOC
《房地产投资分析》课程设计
设计题目:
大学城DS1301地块
项目策划与可行性研究
目录
1、项目概述4
1.1地块位置4
1.2用地规模与地块现状4
2.宏观环境研究4
2.1基本政策4
2.2经济状况与城市规划分析4
2.2.1广东省经济发展状况4
2.2.2广州市经济发展状况5
2.2.3广州市城市发展战略和规划5
2.3广州市人口与文化分析5
2.3.1人口分析5
2.3.2广州市居民与文化分析5
2.4广东省和广州市房地产业发展状况5
2.5本项目开发宏观环境评价5
3.项目区域环境研究6
3.1区域规划与未来发展6
3.2广州大学城规划与未来发展6
3.3区域环境总结6
4.项目开发条件分析6
4.1项目地块周边环境状况6
4.2小结6
5.竞争对手与竞争楼盘分析6
5.1大学城内、外竞争楼盘分析6
6.消费者需求调查8
6.1被调查者研究8
7.项目目标市场选择与市场定位11
8.项目的产品设计方案与进度安排12
9.项目的成本—收益分析15
9.1开发成本估算15
9.2项目销售与租赁收入测算19
(2)销售收入测定20
9.3税金估算20
10项目资金筹措与融资方案选择21
10.1资金筹措与投资计划21
10.2资本金偿还和利息支付22
11项目财务评价22
11.1损益表与项目静态盈利能力分析22
11.2现金流量表与动态盈利能力分析24
12.结论及建议26
1、项目概述
1.1地块位置
本项目位于番禺区小谷围岛,规划用地西面紧邻广东工业大学,东望岭南印象园,北近中心湖公园。
距广州市中心约17公里,距市桥约13公里,距广州新城约17公里。
地铁4号线大学城南站就在用地门口处,交通四通八达。
属大学城第二黄金地段。
1.2用地规模与地块现状
(1)用地规模指标
项目容积率≤3.12;建筑密度≤35%;绿地率≥30%(均按14924平方米算)。
总计算容积率建筑面积≤46563平方米。
(3)地块现状
本项目地块为已完成拆迁的场地,场地平整,现场施工条件良好;本地块所在地小谷围岛风光秀丽,四面环水,西邻洛溪岛、北邻生物岛、东接长洲岛,与琶洲岛、瀛洲生态公园隔江相望,距广州市中心约17公里,距规划中的广州新城约17公里,地理位置优越。
由于政府的积极保护,使得原有的良好生态环境得以保留;由于广州市城市发展需要,项目所在地番禺小谷围岛及其南岸地区已规划建设成为广州大学城,岛内已有10所高校进驻,文化氛围浓厚。
2.宏观环境研究
2.1基本政策
近几十年来,中国房地产宏观调控全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。
政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。
具体房地产政策为:
1、货币政策进一步放松,房产调控政策以稳为主。
2、土地加速供应,发展商拿地积极性提高。
3、高库存及新货放量双重压力,市场竞争加剧
2.2经济状况与城市规划分析
2.2.1广东省经济发展状况
2013年,广东全年实现GDP增长8.5%,全年四个季度累计增速均为8.5%,经济增长稳定的同时经济增长质量和效益进一步提升。
一、企业经济效益恢复性好转。
二、财政收入较快增长,支出结构优化。
三、居民收入稳定增加,城乡收入差距缩小。
四、能耗水平继续降低。
2.2.2广州市经济发展状况
2013年广州经济发展情况怎么样?
1~9月,实现地区生产总值11128亿元,增长12%;财政收入842.8亿元,增长12.1%;完成固定资产投资2862亿元,增长21.2%。
经济保持平稳较快发展的同时,产业转型升级取得实效,重大基础设施建设扎实推进,民生社会事业全面发展。
2.2.3广州市城市发展战略和规划
1)目标与定位方面:
从国家和区域发展战略着眼,从中观层面分析入手,确定城市发展目标,调整城市发展战略。
2)空间与产业方面:
研究战略性地区或节点的功能布局与构建现代产业体系之间的关系,确定区域与城市空间发展格局。
3)生态与宜居方面:
以生态优先为前提,提出宜居城市的物质空间载体和生态建设措施。
4)实施与保障方面:
研究战略规划指导下的城市开发与建设时序,注重近期建设与远景框架相结合,片区建设与城市战略相结合。
2.3广州市人口与文化分析
2.3.1人口分析
2013年,广州年末常住人口1292.68万人,城镇人口比重为85.27%,户籍人口832.31万人。
2.3.2广州市居民与文化分析
广州住宅建筑风格的现状,欧陆风格为广州现代建筑的主流风格,“中国传统风格”、“岭南建筑风格”逐渐引起开发商的关注。
预测住宅风格的“趋同化”、“相似化”仍将是主流。
建筑在功能、构造的形式上趋同,经济现状决定广州居民对建筑风格不可能有太特殊的需求。
2.4广东省和广州市房地产业发展状况
广东省是我国南方经济较发达的省份之一,但省内经济发展并不平衡,珠江三角洲地区的发展水平远高于东西两翼和山区地区。
广东房地产开发也主要集中在经济发达的珠江三角洲地区,房地产开发投资、动工、竣工、销售等各项指标均占全省的90%左右,其中广州、深圳两个特大城市房地产开发各项指标约占全省的60%。
广州市房地产业发展势头良好,随着住房制度改革取得突破性进展和房地产市场立法规范工作的快速发展,市场运作进一步得到规范。
主要表现在以下几个方面。
1)广州市房地产开发投资增长加速,投资结构日趋合理,投资重点明显向普通住宅倾斜,别墅、高档住宅、豪华办公楼等项目投资已得到了有效控制。
2)房地产开发的商品房档次,更趋于普通市民阶层。
住宅的标准适应不同的消费人群,有面向成功人士、高层管理人员的中高档住宅;有面向工薪一族的大众化住宅;也有适合打工一族的单身公寓。
随着公共交通日益发展,地铁二号线、三号线、四号线的规划立项,很多商住小区将向市郊发展,有车一族更把购房目标定在顺德、番禺等地,以满足休闲、度假需要。
3)房地产一级市场逐步规范,土地供应总量从严把关的宏观调控政策已收到明显成效。
2.5本项目开发宏观环境评价
广州市经济连续多年持速发展,经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。
我们居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍,人们购房和投资的能力也随之增加,而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
经济持续稳定快速的发展,为房地产业的发展提供了强劲动力。
而且本项目位于黄金地段的大学城内,存在很大的优势。
3.项目区域环境研究
3.1区域规划与未来发展
项目地块位于番禺区小谷围岛,小谷围岛位于广州南拓轴上和都会区中,附近既有以黄埔军校为代表的近代史迹文化,又有以余荫山房和宝墨园为代表的传统与现代岭南园林文化,还有以琶洲国际会展中心、广州生物岛为标志的现代都市文化。
是政府重点发展地区,区域房地产市场前景广阔,可塑性强。
3.2广州大学城规划与未来发展
广州大学城,位于广州番禺区新造镇,城区分布在珠江两岸,面积为34.4平方公里。
一期进驻地为小谷围岛,岛内面积18平方公里。
大学城一期东侧有黄埔军校、辛亥革命纪念馆,孙中山纪念馆等旅游景点。
一期广州大学城进驻十所高校,分别是:
中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药学院、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院
广州大学城二期南方医科大学、暨南大学和广州医科大学计划进驻。
广州大学城的发展目标是:
面向未来,积极应对知识经济时代的挑战,创造广州大学城总体的崭新的高等教育模式。
面向世界,有机融合世界多元文化与岭南本土文化,塑造具有国际知名度与国际影响力的高教环境。
面向现代化,完善城市中央智力区的高教、科研、科技生产、孵化、文化、商务、居住、服务、休闲、旅游等多功能综合整体环境。
塑造高品位的艺术景观环境,营造充满活力和魅力的高等教育场所和优异的成长空间,树立可持续发展的典范。
3.3区域环境总结
本项目位于政府重点发着的广州大学城内,广州大学城有着居住、休闲、生产等多种职能,是学、研、产、住一体化的综合性城市区域。
随着商业配套的完善,它更是一个配套之岛。
有着广大商业中心、北亭广场、商业南北区、酒店、地铁四号线南站、北站、K-BOX、溜冰场、电影院、大学城中医院等完善的配套。
大学城的买家主要是收入高、稳定的大学教职工,也有少量的学生家长和投资客,因此当地的客户资源经过自然筛选,高端且优质。
4.项目开发条件分析
4.1项目地块周边环境状况
1) 地块位于教育氛围浓厚的的大学城内。
2) 近岭南印象园,体验岭南乡土风情和岭南民俗文化的旅游景区。
3) 邻近地铁四号线“大学城南站”出口,交通比较方便。
4) 地块在派出所附近,治安相对稳定。
5) 政府出台了一系列优惠政策,规划并鼓励大学城房地产市场发展。
6)地块周边的生活配套缺乏,但是周边地块开发后,配套设施会发展得更完善。
4.2小结
这块用地存在很大的优势,我们需要把握住机遇,合理开发和建设。
需要充分利用大学城楼市的可塑性,做好形象定位及宣传。
了解清楚周边地块的规划方向,然后再做出定位决定。
我们需要合理定位在最合适的客群,充分利用土地资源,获取最大收益。
5.竞争对手与竞争楼盘分析
5.1大学城内、外竞争楼盘分析
●方圆大学时光
大学时光是大学城内首个社区型综合公寓。
项目占地约3万平方米,涵盖高品质社区型住宅和多功能酒店商务配套,位于广州大学城综合商业区南区,与华南理工大学为邻。
规划分两期开发,首期开发公寓用地。
交通方便,地铁4号线、建设中的地铁7号线途经,岛内还有众多公共交通线路途经项目周边。
●奥力项目
与大学时光一路之隔的大学城DS0801地块就在广东工业大学旁边,共有9栋小高层,产品为公寓与住宅,由广州奥力房地产开发有限公司开发。
●大学城1号
由广州尚泰投资有限责任公司竞得,尚未施工,命名为“大学城1号”。
尚泰公司方面表示,地块将会很快动工。
●大学城DS1601地块
该地块位于大学城东南角的中八路上,东、南向可望江,与华南理工大学教学区只有一街之隔。
经过中七路再转环岛路即可到达地铁4号线大学城南站。
占地面积为15914平方米,建筑面积为49652平方米,由城建地产以3.55亿元竞得,楼面地价为7150元/平方米。
●大学城DS1102地块
该地块位于DS1601的西北边,两者之间只有中四横路一路之隔。
占地面积为11861平方米,建筑面积为37006平方米,东、南向同样可以望江。
由城建地产以2.7亿元竞得,楼面地价为7296元/平方米。
●江山帝景
交通状况:
专线楼巴直达火车东站、宏城广场、恒福路、靖海路等地,另有多辆公交及地铁三、四号线,华南干线.交通四通八达
配套设施:
恒温红酒雪茄室、股市VIP房、豪华商务会议室、五星级酒店式物业服务;上居下商;华师附中番禺学校、华师附中番禺小学、幼儿园构筑“一站式”全程精英教育体系。
江山帝景新房历史价格
●罗马家园
交通状况:
项目位于广州市新城市中轴线的南端,新光快速路和广州大道位于罗马家园两侧,从罗马家园到天河城只需几分钟车程,地铁三号线、广佛地铁在此交汇,港澳客运码头的建设,让罗马家园成为整个泛珠江三角洲的交通中心,良好的交通前景
配套设施:
配套大型会所及40000m2的商业广场
●广州雅居乐花园
交通状况:
交通网络成熟,多路村巴,番禺公交车17路经过。
直通华南快速干线,并拥有24小时社区大巴。
278A公交线直达社区,地铁3号线近在咫尺,20分钟车程即可到达南沙港,与香港便捷相通。
配套设施:
小区内部配套:
社区内组团设有中心花园、自由绿地、观星台、童趣沙海、国家自然林保护区和山顶公园等。
教育配套:
加拿大国际幼儿园采用中英文双语教学,拥有一流的硬件设施和国际化的教育方式。
规划中的小学已经正式对外招生。
会所配套:
享誉华南的20000平方米巴厘岛度假式半山会所,以超五星级标准建造,包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游泳馆等二十余项设施,更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡拉OK厅等。
其他:
400米国际风情商业街包容一切基本生活所需,超市、音像店、茶餐厅、美容纤体等逐渐开业
●珠江御景湾
交通状况:
大学城专巴已开通:
珠江御景湾至大学城,多条公交线途经:
35、86、180、195、565等多条公交线途经珠江御景湾通圈中心之便
配套设施:
6000m2名流尊尚会所,内设桌球、壁球、羽毛球、健身室、舞蹈室、瑜伽班、休闲咖啡厅等,20000m2意大利风情商业街,室内恒温泳池、室外动感泳池、2500m2幼儿园、公立小学、品上品超市、银行、发廊、养和医药连锁店等,过千万打造成的御江园、1公里江堤艺术长廊、儿童乐园、烧烤场。
瀛洲生态公园、“岭南周庄”小洲村、曹崇恩雕塑公园等大型公园文化配套;邻近广州大学城教育配套,高质素名牌小学、中学、大学,更有和润、万佳等大型综合商场、,银行、邮局、医院等生活外配套;附近的在水一方、荷塘月色酒楼、都市桃园等别具特色生态农庄、酒楼。
6.消费者需求调查
6.1被调查者研究
(1)请问您近三年内是否有购房需求?
调查结果显示,52.6%的人有购房需求,47.4%的人没有购房需求。
小结:
我们可以判断大约一半人是有购房需求的,我们可以在这部分人中深入了解,对我们的方案进行修改和完善。
(2)您认为广州现在的房价如何?
调查结果显示,5.6%的消费者认为房价偏低,74.8%的消费者认为房价偏高,11.1%的消费者认为房价适中,8.5的消费者表示不清楚。
小结:
我们可以得出大部分人认为房价是偏高的,我们要合理定价,不能定得太高,要符合我们的收益要求和消费者能够消费的水平。
(3)您认为未来一年内,广州房价总体上会如何变动?
调查结果显示,8.1%的人认为会大幅上涨,53.8%的人认为会小幅上涨,21.6%认为与现在基本持平,8.1%的人认为会小幅下降,只有3.4%的人认为会大幅下降。
小结:
从调查可以看出,比较多的人认为会小幅上涨,我们可以以目前广州房价为基准,合理定价。
(4)如果您购房,您更倾向于的建筑风格是?
调查结果显示,16.7%的人更倾向于中式,24.6%的人更倾向于欧式46.0%的人更倾向于现代12.7%的人更倾向于其他。
小结:
从调查我们可以得出,我们可以把我们的建筑风格做得比较现代,迎合消费者的需求。
(5)您更倾向的户型是?
调查结果显示,4.9%的人更倾向于一室一厅一卫,16.7%的人更倾向于二室一厅一卫,14.3%的人更倾向于二室二厅二卫,28.0%的人更倾向于三室一厅二卫,30.9%三室二厅二卫,5.2%的人更倾向于四室以上。
小结:
从上面的数据可以得出,我们的房屋可以多些考虑二室一厅一卫、三室一厅二卫和三室二厅二卫,要满足消费者的需求。
(6)请问您认为什么样的房地产类型较为舒适?
调查结果显示,20.4%的人认为高层(15层以上)较为舒适,31.0%的人认为小高层(9-15层)较为舒适,20.5%的人认为多层(4-9层)较为舒适,9.0%的人认为联排别墅较为舒适,17.3%的人认为独体别墅较为舒适,1.8%的人认为其它较为舒适。
小结:
根据数据显示,最多人比较倾向于小高层(9-15层),高层(15层以上)、多层(4-9层)、独体别墅也占有一定的比例,他们认为这些比较舒适,我们可以根据消费者的需求和政府的规定,选择合理的方案来确定楼层的高度。
(7)您打算购买住房建筑面积是?
调查结果显示,6.8%的人打算购买的房建筑面积为70㎡以下,32.0%的人打算购买的房建筑面积为70-100㎡,39.1%的人打算购买的房建筑面积为100-140㎡,17.3%的人打算购买的房建筑面积为140-200㎡,4.9%的人打算购买的房建筑面积为200㎡以上。
小结:
我们可以根据消费者的需求,把房屋的面积定位在70-200㎡,同时还要结合多个规定的数据,合理确定房屋的面积。
(8)您对住房的基本要求是:
最重要是什么?
其次是什么?
再次是什么?
调查结果显示,27.8%的人认为最重要是朝向,18.5%的人认为最重要是通风,20.7%的人认为最重要是采光,12.8%的人认为最重要是景观。
小结:
我们可以结合数据,在设计房屋时,根据消费者的需求,把房屋的朝向、通风、采光做好,做一个让消费者满意的住宅区。
(9)您希望的交楼装修标准是?
调查结果显示,20.7%的人希望的交楼装修标准是毛坯房,14.2%的人希望的交楼装修标准是只装修厨卫,34.7%的人希望的交楼装修标准是全精装修一次到位,30.3%的人希望的交楼装修标准是多种装修档次供选择,装修费另付。
小结:
我们可以结合数据,可以选择全精装修一次到位、多种装修档次供选择,装修费另付这两种服务。
(10)您认为小区应有哪些配套设施最有必要(三项)?
调查结果显示,5.7%的人认为小区应有游泳池,12.6%的人认为小区应有健身设施,25.2%的人认为小区应有商场超市,6.0%的人认为小区应有各类球场,2.9%的人认为小区应有中西餐厅,14.8%的人认为小区应有肉菜市场,15.9%的人认为小区应有幼儿园及学校,6.7%的人认为小区应有老人活动场所,4.2%的人认为小区应有儿童游憩设施,5.4%的人认为小区应有娱乐活动场所,0.6%的人认为小区应有其他。
小结:
我们可以得出,最多人认为小区应有商场超市,我们在选择建设配套设施时,应该考虑健身设施、商场超市、肉菜市场、幼儿园及学校、老人活动场所、各类球场等。
(11)您购房最关注的因素是(四项)?
调查结果显示,20.0%的人购房最关注的因素是房价,8.0%的人购房最关注的因素是区域成熟度,19.2%的人购房最关注的因素是交通方便度,5.1%的人购房最关注的因素是规划建筑水平,8.7%的人购房最关注的因素是小区内部环境,11.3%的人购房最关注的因素是小区生活配套,11.6%的人购房最关注的因素是周边环境,5.3%的人购房最关注的因素是户型设计,5.2%的人购房最关注的因素是物业管理,1.6%的人购房最关注的因素是开发商品牌实力,3.9%的人购房最关注的因素是投资升值潜力。
小结:
由此们可以得出,我们在做各项定位时要着重考虑房价,其次是交通方便度、周边环境、小区生活配套、小区内部环境、区域成熟度、户型设计、物业管理、规划建筑水平、投资升值潜力、开发商品牌实力,选择最合理的方案。
(12)您对车位更愿意?
调查结果显示,19.0%的人对车位更愿意的方式是租,37.3%的人对车位更愿意的方式是买,29.4%的人不一定,12.1%的人不需要,2.3%的人是其他。
小结:
由此们可以得出,最多人更愿意买,其次是不一定和租,我们在选择车位的出让方式时可以选择买和租。
(13)您能接受的房价总价范围是?
调查结果显示,5.6%的人能接受的房价总价范围是50万元以下,31.2%的人能接受的房价总价范围是50---100万元,38.3%的人能接受的房价总价范围是100---200万元,19.3%的人能接受的房价总价范围是200---300万元,4.0%的人能接受的房价总价范围是300—400万元,1.7%的人能接受的房价总价范围是400万元以上。
小结:
由此们可以得出,超过三成的人能接受的房价总价范围是100---200万元,大约三成的人能接受的房价总价范围是50---100万元,大约两成的人能接受的房价总价范围是200---300万元,我们可以将房屋的总价定位在50---300万元。
(14)您能接受的房价单价范围是?
调查结果显示,14.0%的人能接受的房价单价范围是5000元/㎡以下,30.2%的人能接受的房价单价范围是5000---10000元/㎡,28.8%的人能接受的房价单价范围是10000---15000元/㎡,17.4%的人能接受的房价单价范围是15000---20000元/㎡,7.6%的人能接受的房价单价范围是20000-25000元/㎡,2.0%的人能接受的房价单价范围是25000元/㎡以上。
小结:
由此们可以得出,大部分消费者能接受的房价单价范围是5000---10000元/㎡、10000---15000元/㎡和15000---20000元/㎡,我们可以根据消费者的需求把房价单价范围定位在5000---20000元/㎡。
(15)您能接受的物业管理费(24小时封闭式管理)范围是?
调查结果显示,17.4%的人能接受的物业管理费范围是1.5元/㎡以下,31.4%的人能接受的物业管理费范围是1.5--2元/㎡,27.7%的人能接受的物业管理费范围是2--2.5元/㎡,14.2%的人能接受的物业管理费范围是2.5--3元/㎡,6.9%的人能接受的物业管理费范围是3--3.5元/㎡,1.7%的人能接受的物业管理费范围是3.5--4元/㎡,0.7%的人能接受的物业管理费范围是4元/㎡以上。
小结:
由此们可以得出,最多人能接受的物业管理费范围是1.5--2元/㎡,其次是2--2.5元/㎡、1.5元/㎡以下、2.5--3元/㎡,我们可以将物业管理费控制在1.5--3元/㎡内,尽量满足消费者的需求。
(16)您更倾向的购房付款方式是?
调查结果显示,27.5%的人更倾向的购房付款方式是商业贷款,21.3%的人更倾向的购房付款方式是一次性付款,37.4%的人更倾向的购房付款方式是住房公积金,13.7%的人更倾向的购房付款方式是组合贷款。
小结:
由此们可以得出,我们在卖房时,可以选择的购房付款方式是住房公积金、商业贷款、一次性付款和组合贷款。
(17)您的年龄是?
调查结果显示,16.1%的被调查者的年龄25岁以下,29.7%的被调查者的年龄25---35岁,34.1%的被调查者的年龄35---45岁,14.8%的被调查者的年龄45---55岁。
小结:
我们可以根据被调查者的年龄考虑此次调查的合理性,可以在定位我们的产品客户的类型时考虑此次调查的因素。
(18)您的工作区域是?
调查结果显示,17.2%的被调查者的工作区域是大学城,19.8%的被调查者的工作区域是天河,10.7%的被调查者的工作区域是越秀,5.8%的被调查者的工作区域是黄埔,8.8%的被调查者的工作区域是荔湾,5.3%的被调查者的工作区域是海珠,3.8%的被调查者的工作区域是白云,11.6%的被调查者的工作区域是番禺,5.9%的被调查者的工作区域是珠三角,1.2%的被调查者的工作区域是港澳台,10%的被调查者的工作区域是其他。
小结:
我们此次产品的客户主要是针对大学城和周边地区,此次调查最多正是大学城和周边地区,此次调查存在一定的合理性。
(19)您从事的职业是?
调查结果显示,12.0%的被调查者从事的职业是专业人士,12.3%的被调查者从事的职业是大学城教职工,10.2%的被调查者从事的职业是私企老板,10.1%的被调查者从事的职业是公务员,28.2%的被调查者从事的职业是企业高管,27.3%的被调查者从事其他职业。
小结:
此次被调查的人最多是企业高管和其他职业,其次是大学城教职工、专业人士、私企老板、公务员。
(20)请问目前您的家庭结构是?
调查结果显示,23.2%的被调查者的家庭结构是单身,18.8%的被调查者的家庭结构是夫妇俩,34.8%的被调查者的家庭结构是夫妇俩与小孩,16.5%的被调查者的家庭结构是与父母及小孩,6.6%的被调查者是其他家庭结构。
(21)您对大学城的印
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