东方今典焦作项目招商策划方案.docx
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东方今典焦作项目招商策划方案
东方今典焦作项目
招
商
运
作
策
划
二0一一年七月二十日
第一节东方今典产业园区焦作项目简介……………………………4
一;坐落位置与区位优势…………………………………………………4
二;焦作项目周边环境…………………………………………………4
三;焦作项目周边交通系统………………………………………………9
四;焦作项目建设规模……………………………………………9
第二节焦作项目产业园定位…………………………………………23
一;产业园产业定位……………………………………………………23
二;产业园类别选择……………………………………………………23
三;产业园功能配置……………………………………………………24
四;建筑产品类型………………………………………………………24
五;保障服务功能………………………………………………………24
第三节产业园经营……………………………………………………25
一;产业园产品经营……………………………………………………26
二;产业园产业经营……………………………………………………26
第四节产业园招商………………………………………………28
一;招商销售策略………………………………………………………28
二;招商销售价格………………………………………………………32
三;招商销售方式………………………………………………………34
四;招商宣传推广………………………………………………………36
五;招商组织体系………………………………………………………39
第五节房屋销售许可证………………………………………………44
一;办理机构……………………………………………………………44
二;报审资料……………………………………………………………44
三;办理周期……………………………………………………………44
第六节银行按揭贷款…………………………………………………45
一;合作选择……………………………………………………………45
二;按揭优势……………………………………………………………45
三;合作方法……………………………………………………………45
四;按揭方式……………………………………………………………47
五;按揭贷款……………………………………………………………47
第七节房屋产权证……………………………………………………52
一;办理机构……………………………………………………………52
二;报审资料……………………………………………………………52
三;办理周期……………………………………………………………54
第一节靖烨科技园简介
一、座落位置与区位优势
1、开发区
沧州市经济技术开发区是河北省人民政府批准设立的省级开发区,位于沧州市东侧,与黄骅市化工产业基地、港口物流产业基地形成沧州市的经济产业带,区位优势明显,是经济产业带率先发展的重点区域。
开发区西侧与市区相连,城区商业网点近在咫尺,307国道穿开发区而过,直达黄骅港区,距黄骅港40公里,距市区火车站8公里,距长途汽车站12公里,距高速入口10公里,地理位置优越,交通十分便利、畅通。
2、靖烨科技园
靖烨科技园座落于沧州市经济技术开发区中心地带,渤海路南侧,紧邻开发区管委会,行政办公便利。
科技园周边的基础设施完善,工业、商业、居住功能齐全,环境良好,交通便利,外部环境为本项目提供良好的运营基础,因此靖烨科技园具有很高的商业价值和发展前景。
二、靖烨科技园周边环境
1、工业环境
几年来,随着沧州市及开发区产业结构的调整和产业政策的出台,开发区出现了一大批优势产业和优势企业,在开发区形成了产业集群优势。
如河北鑫源泰钢管集团、长丰钢管集团、河北元成实业公司等一批技术水平高、规模大的管道输送企业在开发区集聚,在沧州市开发区形成了最具规模的优势产业。
传统装备制造业在原有基础上得以充实和壮大,在区域经济发展过程中起到了积极的推动作用,有力支撑着沧州市经济的快速增长。
开发区现有生产钢管的企业8家。
其中正常运营6家,分别为鑫源泰公司、鑫宜达公司、元成实业公司、长丰钢管公司、中泰钢管公司和泰兴制管公司。
中德利钢管项目竣工尚未投产,新中联异型钢管项目正在建设中,产业规模逐年扩大,带动了开发区相关产业的发展。
对靖烨科技园的经营也会带来积极的推动作用,将会成为与靖烨科技园相互依存和依赖的关系。
目前,开发区拥有高新技术企业9家,已有30余种产品获得专利权。
天马力源活塞(河北天马力源活塞工业股份有限公司座落在河北省沧州市经济技术开发区,是生产各种汽车、摩托车、空压机及各种汽油机、柴油机活塞的专业化公司。
公司始建于1989年,经过近二十年的发展,现在公司已经是注册资金2518万元,占地50余亩,总资产近亿元,固定资产6000余万元,年生产能力600余万只的汽车活塞制造企业。
公司现有员工800余人,其中大中专以上的技术人员近百名,高级工程师20余人。
拥有先进的活塞生产线12条,各类生产设备及技术检测设备350余台(套)。
)
唐威药业(该公司成立于2004年3月成立,2004年8月整厂通过国家GMP认证。
公司占地面积23326平方米,建筑面积12000平方米。
总资产3000万元,固定资产投资1500万元,注册资本1536万元,现有设备150台套,生产能力十亿元。
现有员工200余人,其中工程技术人员占职工总数的30%)。
宝恩生物(宝恩生物科技有限公司成立于2004年,注册资本800万元,公司一期投资2500万元,建成了四条一流的符合GMP标准设计的提取物生产线、一条中试生产线及一个现代化的实验室,现可年产各种植物提取物200吨。
公司占地面积38000平米,建筑面积一期7000平米。
员工80人,50%以上具有大专学历。
)
鑫宜达钢管公司(鑫宜达钢管有限公司始建于2003年,注册资本3000万元。
座落于河北省沧州市经济技术开发区、占地近30亩。
于2004年3月、公司通过了ISO9001:
2000质量体系认证、并顺利完成ISO9001-2000的换版。
现有职工近150人、其中中高级职称人员近20名、企业资产近5000万元。
)螺旋管改造项目以及泰兴制管公司(鑫宜达钢管公司的子公司)
昌源管件公司(沧州市昌源管件有限公司成立于2001年,注册资本50万元,是河北省民营高新技术企业。
二OO二年已通过ISO9002质量体系认证。
昌源管件有限公司公司拥有员工200人、具有国内先进的熔模精铸设备、FSQ光谱分析仪、日本系统数控机床加工、总装配检测等多条生产线。
)“新型不锈钢阀门管件”技改项目均已达产达效。
天津矢崎汽车配件有限公司与靖烨科技园隔路相望,矢崎汽车线束项目占地66亩,建筑面积23500平方米,总投资8000万元,现有员工200余人,项目投产后生产规模将达到年产25万套汽车整车线束,年可实现销售额3亿多元。
开发区目前拥有天成制药、唐圣药业、神达药械、万岁药业、阳光药业等制药企业。
其中河北天成药业占地面积87000平方米,建筑面积32300平方米,固定资产5000多万元,生产总值达到两亿元,开发区制药行业生产总值将达到数十亿元,职工人数近2000余人。
将对生活商业和住宿产生需求。
各企业规模不断扩大,产业之间已初步形成规模效应,对临边企业也将产生巨大的经济影响作用。
2、商业环境
靖烨科技园周边有逸佳超市、好日子超市、金穗超市、恒泰花园周边商业区、渤海专修学院周边商业区、沧州移动通信开发区营业厅等可满足日常生活需要,同时可满足部分生产和办公需求。
开发区企业研发、生产和办公的高档需求在市区可得到满足。
3、金融环境
开发区的金融机构有中国农业银行、中国银行、中国民生银行等几家国有银行的储蓄网点,可以满足园区企业经营需要和居民日常生活需求。
4、居住环境
沧州开发区现有“逸城浅水湾”、“梧桐花园”、“顺和小区”、“恒泰花园”四个成熟住宅小区,和开发区所属的祝庄子、于家场、八里屯、祝家院、赵家坟等自然村。
靖烨科技园配置了近3万平米、适合高级白领员工生活、居住和娱乐的场所,与开发区的住宅小区、商业街可以形成良好地互补互动关系,可以为开发区及周边地区企业的职工提供住宿便利和休闲服务。
5、商务环境
开发区行政职能除国土和规划部门外,行政管理部门配置齐全,可满足开发区企业的商务需求。
靖烨科技园紧邻开发区管委会,将为入园企业提供商务办公便利。
靖烨科技园建有酒店、住宿、餐饮、娱乐等设施,可以满足周边企业商务活动、就餐娱乐等需求。
6、教育环境
靖烨科技园周边有职业教育、基础教育等多所学校、学院,可供学生就读与学习。
其中沧州市劳动技校将是培养高级蓝领的摇篮,渤海专修学院将是为员工高水平和高素质提供培训基地,开发区中心学校、育才中学、双语幼儿园,可以为开发区企业员工子弟、居民提供基础教育和文化教育的基地。
三、科技园周边交通系统
京沪、朔黄铁路贯穿华北平原,连接华东、华南与三北地区,承载客运、货运、西煤东运的功能。
08年将建成的邯黄铁路会大大缩短环渤海地区与华中地区矿产运输和钢铁运输距离,加快了物流客流的运输能力。
靖烨科技园距京沪、津沧、石黄高速公路8公里,307国道与开发区渤海路并行,与高速和104国道相连,直通全国各地,车程1小时可到达天津、黄骅港、德州等地,车程2小时可到达北京、唐山、石家庄和山东省府济南,黄骅港的海路运输可通往全国各港口城市以及世界各地,交通系统非常发达,运输方便快捷。
四:
靖烨科技园建设规模
1、总体建筑面积:
72799.84㎡
总体平面图
2、单体建筑面积:
1号楼(单元式厂房)单体建筑面积;12243.21㎡
2号楼(单元式厂房)单体建筑面积;5697㎡
3号楼(单元式厂房)单体建筑面积;6920.835㎡
9号楼(连通式厂房)单体建筑面积;19204.95㎡
10号楼(连通式厂房)单体建筑面积;7629.12㎡
4号楼(庭院式厂房)单体建筑面积;2447.785㎡
5号楼(庭院式厂房)单体建筑面积;1189.285㎡
6号楼(庭院式厂房)单体建筑面积;1556.37㎡
7号楼(庭院式厂房)单体建筑面积;1189.285㎡
8号楼(综合式厂房)单体建筑面积;14722㎡
3、户型建筑面积:
1号楼(单元式厂房)
A单元面积88㎡,B单元面积62㎡
C单元面积62㎡D单元面积62㎡,
E单元面积62㎡F单元面积55㎡
G单元面积55㎡H单元面积55㎡
I单元面积55㎡J单元面积55㎡,
K单元面积55㎡L单元面积55㎡
M单元面积97㎡,N单元面积62㎡
O单元面积62㎡P单元面积62㎡,
Q单元面积62㎡R单元面积62㎡
S单元面积62㎡,T单元面积62㎡
2号楼(单元式厂房)
A单元面积177㎡,B单元面积108㎡
C单元面积108㎡D单元面积177㎡,
3号楼(单元式厂房)
A单元面积116㎡,B单元面积114㎡
C单元面积116㎡D单元面积116㎡,
E单元面积116㎡F单元面积116㎡
4号楼(庭院式厂房)
A单元面积272㎡,B单元面积272㎡
C单元面积272㎡
5号楼(庭院式厂房)
A单元面积396㎡,
6号楼(庭院式厂房)
A单元面积519㎡,
7号楼(庭院式厂房)
A单元面积396㎡
8号楼(综合式厂房)
A单元面积127㎡,B单元面积59㎡
C单元面积74㎡D单元面积74㎡,
E单元面积59㎡F单元面积92㎡
G单元面积61㎡H单元面积61㎡
I单元面积61㎡J单元面积46㎡,
K单元面积67㎡L单元面积64㎡
M单元面积46㎡N单元面积46㎡
O单元面积61㎡P单元面积61㎡,
Q单元面积61㎡
9号楼(连通式厂房)
A单元面积375㎡B单元面积414㎡
C单元面积414㎡D单元面积409㎡,
E单元面积414㎡F单元面积375㎡
10号楼(连通式厂房)
A单元面积378㎡,B单元面积576㎡
4、组拆建筑面积:
(1)单元式厂房
(2)连通式厂房
(3)庭院式厂房
(4)综合式厂房
第二节靖烨科技园定位
一、科技园产业定位
1、定位思路
沧州经济开发区形成了机械装备制造、汽车电子、汽车线束、生物医药、食品加工、轻工产品等主导产业,开发区加大了对高新技术企业的支持力度,所以靖烨科技园产业定位思路是围绕高新技术产业和已形成的产业布局实现园区产业定位,并且做好主导产业、配套产业、延伸产业和衍生产业配套。
2、产业定位依据
靖烨科技园的产业定位是根据沧州市及开发区产业政策、产业规划、产业布局以及招商政策,把握沧州市产业发展方向,建立靖烨科技园产业体系,为入园企业提供相关政策平台,以获得区域性政策支持和行政扶持。
3、产业定位
靖烨科技园的产业定位按照重点发展汽车线束、汽车电子、汽车装俱,以及汽车零部件等主导产业;以IT产业、电子产品、服务外包为辅;以塑料加工、五金制品、不锈钢制品、玻璃制品、新型建筑材料为辅的思路,建设成为综合性科技园。
二、科技园类别选择
靖烨科技园公司是由山西晋灵能源公司投资,在2008年1月组建的,是以房地产开发、建设、经营为目的新型开发公司。
投资公司主营业务是以煤炭开采与经营为主,以房地产经营为辅的民营企业,资本实力雄厚,对于靖烨科技园的经营会给予很大经济支持。
依据靖烨科技园公司和相关企业的社会资源情况,靖烨科技园定位于综合功能科技园更适合靖烨公司的经营与发展,靖烨科技园可以通过完善的园区功能和综合保障服务体系,充分利用沧州市和开发区相关政策,吸引中等规模及以下高新技术企业入驻,做到“引得进、留得住、长得大”。
三、科技园功能配置
本项目为目标客户打造一个集科研办公、生产销售、生活娱乐为一体的综合性科技园,按照美观、实用、经济、安全的设计理念,注重对园区功能的配置,规划实现科研孵化、综合办公、生产制造、金融商务、生活居住、餐饮娱乐等六大功能,为园区企业提供一个环境优美、生产便利、设施完善、商务成熟的综合功能园区。
四、建筑产品类型
依据靖烨科技园产业定位和功能定位,其建筑产品形式以高层单元式、高层连通式、多层庭院式、综合创新式等四种建筑产品表现形式,全面体现园区的功能配置和丰富内涵。
在建筑产品设计过程中,应重点考虑企业类型与规模对建筑产品设计的需求。
五、保障服务功能
靖烨科技园具有完善的保障服务功能,具体包括物业、商务、餐饮娱乐等服务功能,孵化器的功能将结合沧州市创业服务中心的职能和孵化支持政策体现,后期将视科技园发展状况,适时提供金融、营销、咨询、人力资源等服务。
第三节靖烨科技园经营
靖烨科技园是以房屋销售、房屋租赁与房屋合作为主,以保障服务功能为辅的经营格局,形成综合经营模式,以期获得科技园经营的短期效益和长期效益。
一、科技园产品经营
靖烨科技园建筑产品经营包括房屋出售、房屋出租、房屋合作等形式。
靖烨科技园将按照8:
1:
1的比例实现建筑产品经营,80%的房屋实现销售、10%的房屋实施出租、10%的房屋合作。
在房屋产品的经营过程中视招商进展情况,将对8:
1:
1的销售比例作适当调整,最大限度的实现建筑产品销售。
二、科技园产业经营
科技园产品的延伸经营是产业经营的表现形式,也是获得长期效益的重要途径,其内容包括物业管理、金融、营销、商务、孵化、咨询、人力资源等保障服务的延伸经营。
在科技园经营过程中企业可以发挥市场优势、政策优势、园区优势和企业优势,以建筑产品经营为载体,以延伸产业经营为连接,最大限度地实现产品经营和产业延伸经营,逐渐提升科技园的市场知名度,扩大科技园企业的品牌效应。
根据靖烨科技园的基础条件和企业的资源状况,靖烨科技园产业的延伸经营应按照成熟一个实施一个的思路,逐步从产业延伸经营向产业综合经营转变。
首先要实施科技园的物业管理。
重点要实现基础服务、延伸服务和增值服务的保障与经营,建立健全基础服务内容、标准和制度,完善园区餐饮、娱乐和证照代办等延伸服务体系,视园区企业的需求适时提供仓储、物流和运输等增值服务功能。
二要实现科技园的商务经营。
科技园有着功能齐全、配套完善的商务设施,主要向园区企业提供会议会务、会议室租赁和培训等服务项目,让园区企业充分地利用自己有限的房屋空间,实现企业最大的经营效果。
三要实现科技园的孵化经营。
科技园孵化器是国家科技部为支持初创型、创新型高新技术企业的经营与发展,构建的一套完整的孵化体系和标准,为入孵企业提供成果研发、产品研发和产业化的孵化,科技园孵化器建立后可以对入孵企业实施孵化管理,园区入孵企业可以享受到孵化器企业的帮助和政府孵化政策的支持,在取得成绩后双方企业均可以获得科技基金的奖励。
科技园的金融、营销、咨询和人力资源等服务功能,在今后的经营管理过程中适时建立与完善,发挥其功能作用,为企业提供更好更全面的经营服务。
。
第四节靖烨科技园招商
靖烨科技园招商运作要以极具优势的建筑功能、建筑产品、保障服务、政策资源、地理位置等客观因素,充分展现科技园的功能性、完整性、舒适性和经济性,使目标客户认识到靖烨科技园能够帮助企业实现快速发展、快速成长的目标。
与此同时要充分运用市场价格策略,以灵活多样的宣传推广方式,有效配合科技园招商与销售,发挥企业职工的主观能动性,与客户群体实现情感互动,激发其购买欲望,以期达到缩短销售周期、提高销售利润的目的。
一、招商销售策略
靖烨科技园招商与销售要实现周期短、售价高的目标,主要体现在宣传推广和销售策略方面,在房屋销售过程中,销售人员要熟练掌握并运用销售方法,加强与客户之间的沟通,让业主对科技园功能和保障服务等内容达到充分了解,激发企业的购买欲望,进一步促成企业的购买行为,实现科技园的顺利招商与销售。
1、建筑功能策略
靖烨科技园在功能配置上融入了科研孵化、综合办公、生产制造、金融商业、生活居住和餐饮娱乐等六大功能,体现了靖烨科技园功能齐全、配套完善和服务周到的经营理念,使园区功能与环境自成一体。
可以为入园企业提供全方位的保障服务,满足企业在生产、生活等方面的需求。
2、建筑产品策略
靖烨科技园在建筑设计上突出了建筑产品的功能性、多样性和灵活性的特点,体现了建筑产品公摊面积小、出房率高的优势,购买此厂房可以大大减少企业的一次性投资。
另外单元厂房面积从50平方米到上千平方米不等,同时可以对现有厂房的面积进行合理拆分或合并,全面满足企业对建筑面积的不同需求。
企业可以用最小的投入获得最满意的工业厂房,从而使企业将有限的资金用于更需要的经营活动中。
(1)单元式厂房优势
单元厂房面积从50㎡-150㎡不等,适合创业型企业研发办公和居住同时使用;
(2)连通式厂房优势
单元厂房面积从300㎡-600㎡不等,通过拆分或组合,最小厂房面积可以达到150㎡左右,最大厂房面积可以达到1200㎡以上,这种规模的厂房适合研发、办公、生产与销售一体化中等规模及以下企业使用;
(3)庭院式厂房优势
最小单层面积275㎡,最小单幢面积825㎡。
最大单层面积523㎡,最大单幢面积1556㎡,通过合理分割或组合可使庭院式厂房实现单层销售,多层销售或整幢销售。
(4)综合式厂房优势
单元面积从30㎡-150㎡不等,通过拆分与组合,可适用于不同规模的研发办公、服务外包、中介服务等企业使用;
3、保障服务策略
靖烨科技园已经具备物业、商务、孵化等保障服务功能,在科技园运营初期可以满足大多数企业的经营需求。
随着园区功能的进一步完善,金融、营销、人力资源等服务平台也将在适当时机建立健全,以完善园区的保障服务功能,为企业的发展提供更有力、更全面的服务支持。
4、政策资源策略
靖烨科技园有与沧州市、开发区以及创业服务中心相同的优惠政策,孵化基金、科技基金以及税收减免等政策,会使企业得到发展和经营的支持。
凡进入沧州开发区的企业,企业所得税、增值税、营业税等采取依法征收,开发区将区财政留成部分按比例奖励给企业。
(1)企业所得税:
一般生产性企业,自投产之日起,区财政留成部分前三年按100%的比例奖励,第4-6年按50%的比例奖励;经认定的高新技术企业,自投产之日起,区财政留成部分前两年按100%奖励,第3-6年按50%的比例奖励。
六年后在原产品技术的基础上实现产品创新的企业将延长三年按50%的比例奖励;新办固定资产投资在400万元以上的服务型、娱乐型等非生产性企业,自经营之日起,前三年按50%的比例奖励,第4-5年按30%的比例奖励。
(2)增值税:
一般生产性企业,自投产之日起,三年内按地方留成部分的100%给予奖励;经省有关部门认定的高新技术企业、产品出口企业,自投产之日起,前五年按地方留成部分100%予奖励;进区投资工业标准厂房建设的企业,土地增值税按100%的比例奖励。
(3)营业税:
非生产性企业,从开业之日起,3年内营业税按区留成部分的50%给予奖励。
(4)地方所得税、耕地占用税、契税:
开发区内的生产性企业暂时免征地方所得税、耕地占用税、契税。
(5)免征费项目:
将根据项目特点实现减免。
5、地理区位策略
靖烨科技园坐在落沧州市经济技术开发区中心位置,并与开发区管委会相邻,政务环境得天独厚。
周边工业、商业、金融、居住、商务和其他配套环境相对完善,可满足园区企业生产办公及经营的需求,对于科技园具备住宅功能建筑的销售将形成环境配套优势。
6、销售价格策略
靖烨科技园销售价格具有绝对优势,工业科技园相对于住宅和商业具有低成本优势,所以销售价格相对较低。
在科技园招商销售时应充分利用价格优势,打开沧州市工业地产经营与发展之门,合理的开盘价格将是吸引企业和居民注意力的关键。
销售价格应采取低开高走价格策略,分阶段制定出不同的价格走势,这样既能吸引投资,又能吸引消费。
在销售控制、价格控制和时间控制上实现三者的紧密结合、相互协调,这是引导业主产生销售行为的营销策略。
二、招商销售价格
销售价格的制定方式有租金返算法、市场平均法和成本利润法三种,主要以成本利润法计算获得销售价格,以租金返算法或市场平均法进行验算和修正。
1、综合销售价格计算
(1)成本利润法
成本利润法确定销售价格是在科技园建设成本的基础上加上一定的利润值形成的销售价格。
靖烨科技园的成本如下;
项目名称
项目金额(万元)
平米单价(元/㎡)
土地费用
514.5
70.67
前期费用
378.6
52.00
直接费用
13720.67
1884.73
建安费用
12119.09
园区配套费用
1601.578
间接费用
1455.1356
199.88
管理费用
363.5728
财务费用
0
不可预见费用
363.5728
销售费用
727.9900
总计
16068.9056
2207.3
毛利润额度的计算按市场规则一般控制在成本价的35-50%之间,
靖烨科技园成本估算价格为2207元/㎡,毛利润应在775-1100元/㎡之间,靖烨科技园的房屋销售均价为2982.3-3307.3元/㎡。
(2)租金返算法
开发区内目前没有出租的房屋可以参考,经调查运河区和新华区的办公楼的综合租赁价格为0.8元/㎡/天,厂房租价按照40-50%的下降幅度,确定开发区周边工业厂房租赁价格为0.48-0.4元/㎡/天,靖烨科技园的房屋销售均价为3504-2920元/㎡。
因此,靖烨科技园的销售均价应确定在3000元/㎡。
2、单体厂房销售价格
靖烨科技园销售均价3000元/㎡,根据建筑功能的不同分别计算各个厂房的销售价格。
各个单体厂房销售价
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