凤凰城二期开发项目策划案.docx
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凤凰城二期开发项目策划案
凤凰城二期开发项目策划案
第一部分:
凤凰城二期项目开发介绍
一、凤凰城二期项目表面
二、凤凰城二期开发的现实意义
三、凤凰城二期项目策划的事情重点
四、二期开发前期事情的统筹摆设
第二部分:
凤凰城二期开发的市场策划
一、项目开发面临的市场情况
(一)宏观市场情况
1、都市化与国内郊区大楼盘的生长趋势
2、济南新城区总体筹划与东部财产带筹划
(二)微观市场:
1、区域自身建立条件
2、关于项目周边区域的建立情况
3、凤凰城周边财产园区总体视察
(1)济南高新区:
(2)出口加工区:
4、山东修建工程学院专题视察
(1)新校区筹划和建立筹划
(2)现校区教职工住房情况
(3)周边商业设施视察
5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的视察
(1)济南国科:
(2)加洲花圃:
(3)文昌山庄:
(三)市场需求和产物视察
1、济南居民住房需求表面
2、国内房地产开发先进都市郊区楼盘与修建创新视察
(1)沪苏杭郊区:
(2)珠江三角洲:
(3)京津地区:
二、凤凰城二期项目的市场定位
(一)目标消费市场定位
(二)修建产物定位
(三)本区项目在凤凰城综合开发项目中的脚色与作用
三、凤凰城二期项目的筹划发起
(一)景观修建筹划在本区应考虑的因素
(二)本区筹划可能的成果区设想
(三)本区筹划指标发起
四、凤凰城二期项目的修建策划构思
(一)修建类型及其组合比例
(二)景观与修建气势派头
(三)修建户型与面积设计
五、凤凰城二期项目的筹划设计与修建设计要求(构思)
(一)凤凰城二期项目的筹划设计要求
(二)凤凰城二期项目的筹划设计要求
六、凤凰城二期的市场推广战略(框架)
第一部分:
凤凰城二期项目开发策划事情说明
一、凤凰城二期项目表面:
位于凤凰山北坡,处在文教区(西区)与起步区之间,中心区之南。
占地约40公顷左右,修建面积约30~50万平米,是一个区域商业配套完善、情况自然优雅、修建简约精致,以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化气氛、现代生活情趣结构的睿智性品味生活区。
二、凤凰城二期开发的现实意义:
二期可发的实际意义在于:
1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活成果,完成南部区(文教西区、二期、起步洋房区、文教东区)各片区开发的衔接,从而显现凤凰城整体开发的形象雏形;
2、可以形成南部区与中部开发的过渡(二期近邻中心区),切合凤凰城目前从南至北转动开发的需要。
3、完成文教区的商业配套,形成公司商品住宅的连续开发,使凤凰城南部区形成一个满足一定经济效益范围的、生活配套较完善成熟的居住社区。
三、凤凰城二期项目策划的事情重点:
1、确定二期项目的成果性(脚色)要求
2、满足该成果的二期项目开发的修建品类
3、二期修建各品类的特征提炼与描述
4、各品类的量化组合设计
5、各品类的修建组合与已建成区的成果性衔接与融合
6、种种修建产物消费群体的定位
7、修建的开发筹划开端筹措
8、二期项目市场推广的框架性筹划:
四、二期开发前期事情的统筹摆设:
二期项目运作的事情筹划简表:
序号
事情事项
时间
执行人
协助
1
一期花圃洋房参照时间
1.1
开盘
02.12月底
1.2
交房
03.3.1
1.3
筹划销售时间
03.6
2
二期项目开发事情摆设
2.1
项目调研
02.9-10.15
2.1.1
周边调研
2.1.2
建工、市中心代表楼盘
2.1.3
相关部分走访(确定视察偏向、区域)
10.14-15
办公室(车)
2.1.4
确定视察方案
10.17
办公室
2.1.5
济南郊区楼盘
10.18-19
2.1.5
高新区
10.21-23
办公室
2.1.6
周边财产园区
10.24
办公室
2.2
先进都市考察(凭据各市具体情况确定)
10.25-10.31
2.3
资料信息整理,提交市场陈诉
11.1-6
2.4
市场策划研讨与陈诉编写
11.7、8、11、12
2.5
策划方案(讨论)
11.13
2.6
项目方案确定
11.20
2.7
项目报批手续
11月底
2.8
筹划设计委托
12.1
3
筹划设计
3.1
筹划设计方案
12.1—03.2.1
3.1
修建方案
03.3
4
项目施工
03.3月底---
5
项目销售
03.5月----
筹划设计说明:
充实考虑一期项目施工与销售进度摆设。
1、在一期项目完工交房后,按本筹划工程施工主要事情可立即转入二期项目。
2、一期销售进入尾期时,二期项目已具备销售条件。
3、二期项目选择春末夏初开工,自然气候条件较佳,便于施工组织。
4、项目整体开发筹划可在前期事情确定的底子上按序公道摆设。
(一)二期开发的市场调研事情
1、济南东部区域房地产市场总框视察(山大路以东、东西交通动脉沿线的街区)
视察内容:
1.1济南东部居民住房需求视察
1.2济南东部房地产开发明状(供给)
2、特定目标东西的调研(高新区专题、周边园区专题、建工学院与山东航空等代表单位等)
本调研需解决的问题:
1.1各特定园区的财产筹划状况及现在建立情况
1.2各园区的企业入驻大要情况和生长预期
1.3现入驻低中高级种种员工的居住状况与收入、小我私家生长预期等
1.4现入驻低中高级种种员工的居住需求视察
1.5入驻低中高级种种员工对东部事情和生活的预期(发起收罗有效样本300份)
3、先进都市郊区楼盘、修建创新等专题
本调研需解决的问题:
2.1先进都市郊区楼盘的操纵手法(经营模式)
2.2先进都市产业园区中住宅区开发可借鉴的经验或教导
2.3郊区住宅的筹划、修建设计与创新(产物)
2.4郊区住宅目标客户的选择与实际验证
2.5郊区住宅交通问题的解决步伐
(二)项目策划:
凭据公司经营开发总体筹划和市场调研阐发,确定目标客户市场,并针对该细分市场进行二期项目的定位,策划修建类型,提供筹划发起。
(三)项目立项报批:
确定项目筹划,进行土地征办
(四)项目筹划设计:
提交筹划设计任务书,开展筹划设计
(五)确定二期筹划设计方案,进行二期建立准备
第二部分:
凤凰城二期开发项目市场策划
一、项目开发面临的市场情况
(一)宏观市场情况
1、都市化与国内郊区大楼盘的生长趋势
都市化是通向现代化的必经之路。
经过20多年的改造开放,制约我都城市化的政策、制度障碍正在逐步消除,经济生长和都市建立也取得了巨大成绩。
2000年人均百姓生产总值已凌驾800美元,都市化水平提高到36.09%。
经济生长水平和都市化水平的指标都表明,我都城市化已驶入快车道,进入加快生长阶段。
我省城镇生长的结构结构和生长远景
都市化已成为我省经济社会生长的四大战略之一。
城镇结构应当体现中心集聚、点轴拓展的原则,逐步形成以中心都市和沿海口岸为依托、以交通干线为主轴的集约开发态势;形成“两大中心、四个条理、五条轴线”的总体格式,即济南、青岛两大中心都市,省域中心都市、区域性中心都市、中小都市、小城镇四个条理,济青聊、日菏、京沪、京九、沿海五条轴线,实现以点带线、以线促面,推动全省城镇体系网络生长。
在强化济南、青岛两特多数会龙头刊行动用的同时,到2010年,淄博、烟台、潍坊、济宁等都市要争取跨入特多数会行列;有30个左右的县市都市人口到达20万到50万;有100个左右的中心镇所在地人口到达5万人。
随着都市化生长和人口、财产的进一步积聚,培育起中心都市职位突出、大中小都市品级范围有序的网络化城镇体系。
都市化,不但体现为都市人口比重的不绝提高和都市数量的不绝增加,更重要的体现为经济社会生长的集约化水平的提高,济南市正处于都市化加快生长的时期,作为全国经济大省的省会、国内重要的区域中心都市。
毫无疑问,加快都市化进程是新世纪的一项事情战略重点。
当前国内郊区楼盘的生长趋势:
(待实地考察)
2、济南新城区总体筹划与东部财产带筹划
在《济南市都市空间战略及新区生长研究》中,专家们针对都市总体生长战略提出了“西进、东串、南控、北待、中疏”的十字目标,发起济南都市新区应选择在城区西部,二环路以西、京福高速公路以东地区,包罗经十路南、北片区,其中北片为新区主要生长用地。
在对都市总体筹划完善增补的底子上,济南的都市空间结构将形成“一城(包罗老城和都市新区)、一区(指长清片区)、一带(指东部财产带)”带状漫衍,有大型生态绿地断绝的“带状分片组团”式都市格式。
都市空间结构形成“一城、一区、一带”、有大型生态绿地断绝的“带状分片组团”式都市格式。
一城指主城区,包罗原总体筹划的主城和大金(新城区)、党家组团,人口范围控制在215万人,建立用地控制在215平方公里。
一区指长清片区,以原长清县城为底子,向东南生长,人口范围为20至25万人,都市建立用地在20平方公里左右。
一带指东部财产带,主要包罗王舍人、贤文、董家、郭店、孙村等,形成串珠式沿东西交通轴带状生长格式,人口生长范围控制在60万至70万人,都市建立用地70平方公里左右。
以生长高新技能、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型产业为主。
(从该筹划图上看凤凰城区域为待筹划建立用地,没明确土地开发性质)
省城东部城区为东至绕城高速公路,西至大辛河都市生态断绝带,南至经十东路南部山体,北至产业北路、省道102线区域。
为了促进都市生长,济南市决定抓紧完善东部城区详细筹划,并力争今年年底前完成经十东路两偏重点区域的详细筹划。
(二)微观市场:
1、区域自身建立条件
(项目自身的自然状况、方园1.5KM的已建、筹划、自然、生态等)
该区可利用土地约30--40公顷。
西临泉路,北接中心区环线,东邻起步区的洋房北区,中间有一河沟自东南向西北偏向蜿蜒而过。
阵势总体南高北低,南部为近山坡地,山地地形地貌较富厚,筹划时可以就势利用;内部主要为农耕用地,适于种种修建工程建立。
该区的周边已建条件:
门路
水电
管道等
2、关于项目周边区域的建立情况
泉港路:
花圃洋房:
南洋中学:
山东修建工程学院:
该区周边土地征办与转让或联合开发等现状
3、凤凰城周边财产园区总体视察
3.1济南高新区视察印象
高新区正在成为济南市经济生长的动力基地,尤其是彰显现代产业文化的高新技能财产。
在各项经济因素促动和生长之中,在资本对技能由青睐到实际注入的变革趋势之下,在年轻智力的急速聚集和膨胀之中,济南高新区正在产生真正日新月异的变革,无疑这里将是最具活力和生命力的地方。
凭据高新区的筹划来看,本区用地筹划主要满足于其核心——高新科技,住宅用地筹划的很少。
并且目前高新区的建立重点会合在齐鲁软件园、浪潮、鲁能等大型企业科技园区的建立中。
从筹划和资金以及建立力量的投入等因素看,住宅开发商没有形成高新区的开发重点。
这对我凤凰城以住宅开发为主的地产开发恰好形成都市区域成果上互补。
在科技园区建立到达一定成熟度后,可以预见高新区或附件区域将会有一个住宅开发的小热潮,这个时机预计会出现在2年后。
届时各园区工程建立根本完毕,可以形本钱区域一定稳定存量的事情员工,他们的住房问题会随着对都市化生长的进一步认识(比如对新都市主义理念、卫星城——片区都市生长、都市住宅郊区化、东部财产城或现代科技城区等认同)切实的提上日程并很到可能在高新区周边选择生活居住地。
凭据上述人们对都市生长的中心人士以及高新区建立实际,可以预测高新区员工存在将生活居住地进一步东移的可能,所以看好高新区,可以刚强我凤凰城建立的信心,也更能看到我彩石花圃的灼烁前景。
同时我们应该看到东部财产带筹划中不但仅指高新区,整片区域财产园区用地的筹划意向决定东部生长的建立期漫长,但从另一面也说明其生长后劲会更足(东部财产筹划在经济生长链条上将更完善)。
总之,东部生长会在实实在在的经济财产生长的驱动下会迅猛生长,将会成为济南市最具活力和生长动力的一区。
所以,我们面临的未来是无比灼烁的,生长的空间是巨大的。
3.2高新区产业园区视察资料:
(详见附件)
创建十年来,高新区累计完成牢固资产投资额41亿元,开发利用土地面积4.3平方公里,进区建立项目302项,开工面积242万平方米,竣工面积191.2万平方米。
累计实现技工贸总收人548.2亿元,产业增加值144.1亿元,利税总额77.5亿元。
1、高新区科贸城
高新区科贸城总占地2.36平方公里,为高新区的中心区、核心区、形象区,建成后将是高新区的经济、行政、文化中心。
重点建立以金融、中介办事、行政办公、文化娱乐、IT行业为主的办公用房。
其标记性修建——国际会展中心以及科技文化广场、世纪财产中心等形象工程效果图样已经确定。
2、齐鲁软件园
位于高新区东区,现为核心区。
占地面积650公顷。
现有一个软件财产基地,三个软件园分园,一个软件学院和八个软件人才培训基地。
齐鲁软件园财产基地,由财产、教诲、生活、休闲娱乐四个成果区组成,分两期建成。
主要修建有齐鲁软件园大厦,齐鲁软件市场大厦,软件研发、生产大楼和培训中心大楼。
齐鲁软件学院学院占地1200亩,修建面积35万平米。
该院2001年筹划内招生500人,2002年筹划内招生3000人,5年到达入校生10000人。
3、环保科技园
环保科技园位于高新区会合新建区的西北部,占地6.42平方公里。
主要以环保、节能、新质料、新能源、数字机电等为主导财产,现在正在积极创开国度级科技园区。
环保科技园的标记性修建济南国际商务中心总投资达1.6亿元、面积10万平方米于9月封顶。
该区筹划有建面40万平米的住宅小区——东方故里。
现在该区正在推出商用写字间,起价在2190元/平米左右。
4、出口加工区
总筹划面积2.14平方公里,北临济王公路,西靠绕城高速公路。
筹划由电子信息园区、软件生产园区、精密机器园区和打扮工艺园区。
一期工程0.35平方公里,厂房8万平米,仓储23万平米。
正在建立“七通一平”、和厂房,将建由商业办事、生活娱乐、卫生保健、体育休闲等配套设施。
该区对区内企业实行“免税、保税、退税”的优惠政策。
5、大学科技园:
占地147公顷,为大学师生、院所科技人员、返国留学人员等创业者办事的企业孵化园。
,前该区由商用办公间在售,起价在2300元/平米左右。
6、齐鲁纳米港:
产业南路北,刘志远路杯延长线以西,占地71.5公顷。
财产重点是纳米科技和机电产物。
7、综合加工园区
该园区重点生长以科技为先导的乡镇产业,有选择的生长电子类产物、轻工类产物、包装食品类产物,搞好来料加工、来料装配、处延办事等,形成乡镇经济改革与开发区直辖市生长的示范区。
“
8、生物医药园区
以三株产业团体产物为主任,生长生物制品及新药、新医药中间体。
吸引组织微生物、酶饲料添加剂、等项目进区,把生物医药建成开发区的主导财产和主要财产园区。
9、化纤质料产业园区:
以化纤总厂为依托,力争生长成全国20个大型化纤财产基地之一。
10、光机电一体化产业园:
机床仪表产物:
以济南机床四厂为中心,重点生长高精数控高效专用磨床、高精度外园磨床、呆板人。
家电系列产物:
依托小鸭电器团体,以生产全自动洗衣机为主,开辟多品种、多规格、多系列的家电产物。
轻骑摩托车、汽车产物:
形成多品种、多规格、小批量、集约型的轻骑轿车财产基地。
11、电子软件产业园
主要搞集成电路盘算机帮助设计CDA中心,亚微米级集成电路芯片制造、集成电路封装、PC板卡组装,最终建玉成国微电子产物生产基地。
3.3高新区住宅财产
(1)美景豪园:
美港湖房地产开发有限公司在高新区投资开发的三期工程,为开发高等商居小区。
筹划从2003年3月起,土地200亩,投资3200万美元。
(2)黄金时代:
筹划用地221亩,大要位于山大齐鲁软件学院北,预计为高等公寓,预计建面在14~20万之间。
该区筹划于明年3月开工,住宅筹划售价2700元/平米。
(3)环保科技园内筹划有建面40万平米的住宅小区——东方故里。
但该区存在拆迁问题,建立条件较差,预计1-2年内不会启动。
现在推出的商用写字楼售价2190元/平米起。
3.4高新区商业用房、写字楼
(1)商业——美景商业中心广场:
由美港湖房地产开发有限公司独资兴建,总建面近8万平方米。
位于高新区的中心区,设计高28层,是,工程由A座、B座、C座三大主体修建组成。
其中A座为五星级酒店、B座为高等写字楼、C座为综合楼。
届时将在我市东部形成新的商业区。
整个工程投资1亿美元,将在5年内分三期完成整个工程建立。
该广场集酒店、办公、商场、银行、证券、聚会会议、娱乐等多成果于一体,已于9月19日在高新区破土动工。
2005年5月,中心广场将落成启用。
(2)现在环保科技园推出的商用写字楼售价2190元/平米起,位于产业南路。
(3)大学科技园推出的写字间售价为2300元/平米起,位于管委会南。
3.5房地产开发公司视察
(1)美港湖房地产开发有限公司:
是由美国赛富团体与美景湖实业生长有限公司及济南高新区国有资本营运公司于02年9月合资注册创建。
一期工程为高新区8条主干道的建立,总投资1800万美元,目前已进入建立热潮。
二期工程为美景商业中心广场的建立。
三期工程为开发高等商居小区即兴建美景豪园。
筹划从2003年3月起,在200亩土地上投资3200万美元完成开发建立,建成设计先进、情况优美、配置齐全、格调雅致的豪华商居小区。
(2)高新区下属建立单位:
管委会各区生长中心、管委会下属济南市高新技能财产开发中心、济南高新技能财产开发区建立生长中心等。
4、山东修建工程学院专题视察
凤凰城二期项目开发地块位于泉港路以东,凤凰山以北,西南角近邻建工学院,东南角近邻一期花圃洋房。
凭据现已开发两项目的实际,二期项目将无疑在商业和生活配套上给与完善,在住宅品种上赐与富厚。
由于二期开发预见工学院新校区的特殊关联性,特进行建工学院的专题视察。
4.1新校区筹划建立:
从建工学院知,新校区筹划已根本完成。
筹划一期建立可容纳一万人,包罗学生宿舍、讲授楼、食堂,修建面积为总建面的1/5。
新校区筹划中不含西席宿舍,目前消防尚未详细考虑西席岁学校东迁的问题,开端筹划明年为专用班车开通。
03年将有一万人进驻新校区。
4.2现校区教职工住房情况:
目前修建工程学院西席房源比力宽裕,西席住房分派后尚有20余套空闲房,原校区内新建传授楼正在建立之中。
单纯就建工学院教职工分房来看,不考虑未来在新小区讲授生活影响住房需求的情况下,则在1~2年内住分房条件较为宽松。
现在教职工对郊区就教和生活还没有实质感觉,目前多数教职工对学校东迁有抵触情绪,加上新校区处在郊区周边配套尚不完善,大家为东部住房的心理预期极低,至少目前在东部购房的可能性很低。
学院教职工购房可能存在一定的政策补贴或市场优惠,但目前大多数教职工仍眷恋便利的市区。
可以想象,在东部生活配套条件变动后,该认识可能会随之产生变革,但这需要一定时间。
另修建工程学院拟在万家隆东部远东校区建部分教职工宿舍来满足学校东前后部分教职工的需要。
4.3周边商业设施视察:
这次重点考察了成熟讲授生活区_——山师东路。
该路段长约700米,主要为山东修建工程、山师、山艺等院校学生和周边居民办事。
现在该区学生约在3万人左右,切合未来新修建工程学院的筹划范围,加上该路段居民多为西席眷属和科研技能人员、小型商企业主等,所以该路段对凤凰城二期项目商业区有很好的参照代价。
该区段的商业设施有餐馆(含酒店)42家,美发店14家、打扮店25家、小商店10家、网吧12家、音像点5家、茶社1家、书店3家、诊所3家、洗衣店、照相馆、邮局、铁路售票1家,银行3家。
总计约130家嗲面,餐饮阿含32%;美容10%;打扮20%;小型商店(含杂货)10%;网吧10%;音像4%;超市1.5%;书店2.5%;诊所2%,其它8%。
5、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的视察
5.1济南国科:
◇◇表面:
国科国际高尔夫广场是北京国科团体在山东齐河经济技能开发区征地3000亩,投资18亿元人民币,开发的集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的项目,它包罗国科国际高尔夫别墅,国科国际高尔夫球场,国科酒店与国科健身娱乐城三个部分。
◇◇住宅:
国科国际高尔夫别墅是广场项目的别墅区,总占地面积1500亩共有700余套别墅。
别墅西区占地420亩,分成春园、夏园、秋园、冬园四个园区,有215套别墅,16种经典且流行的户型。
别墅的单体形式全部采取欧美气势派头。
容积率约莫在0.2左右。
◇◇营销宣传:
4W亲水时尚社区;国际标准社区5S
◇◇社区配套:
18洞72标准杆国际级标准球场;五星级园林式酒店和健身娱乐城;双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等
5.2加洲花圃:
位于济南南部仲宫,山水情况较佳,美式别墅气势派头。
配套不完善,房价太高,部分楼房外形可以但很不实用。
单套总价在190-470万元。
5.3文昌山庄:
(三)市场需求和产物视察
1、济南居民居住需求表面视察(详见附件五)
济南东部住宅需求视察,为随机抽样总体状况认知视察。
视察所在会合在房展会期间:
1.1被视察者希望的房型阐发
视察反应了济南市购房群体的总体状况。
54%的购房者选择了三室厅,36%的选择了二室厅。
1.2购房者住房面积需求
视察反应了济南市购房群体的总体状况。
80-130的户型面积选择高达88%,可以看到适中实用户型面积仍是普通民众对住宅市场的主要需求。
郊区住宅是否去满足、如何满足占市场绝大份额的普通民众住宅需求将会成为郊区楼盘生长商应认真考虑的重大课题。
1.3被视察者希望的住房总价
稍过一半的被视察者选择了20~30万元的住房总价。
其中26%的选择了10~20万元。
14%的被视察者选择了30~40万的住房总价。
在30~60万元之间的比例近20%。
在20~60万元之间的合计达71%。
该区域的住房消费者应是郊区盘重点研究的东西。
但有一个根本问题应充实考虑,即交通。
1.4被视察者在东部购房最体贴的问题次数累计统计
最存眷五大问题:
交通、周边自然情况、配套成熟度、社区绿化、代价和服款方法。
周边自然情况和社区绿化存眷度在这次视察中特别突出,另外小区情况和庭院绿化的存眷也较高,由此
可见人们对住宅区巨细居住生活情况的日趋重视。
2、国内房地产开发先进都市郊区楼盘与修建创新视察
沪苏杭郊区:
珠江三角洲:
京津地区:
二、凤凰城二期项目的市场定位
(一)目标消费市场定位:
都市中高收入阶层(有车一族)、高新技能开发区事情人员、济南空港从业人员、修建工程学院教职员工等。
(二)修建产物定位:
花圃洋房、中高等公寓房、学校、医院、商业设施等
(三)本区项目在凤凰城综合开发项目中的脚色与作用
三、凤凰城二期项目的筹划发起
(一)景观修建筹划在本区应考虑的因素
(二)本区筹划可能的成果区设想:
(三)本区筹划指标发起
四、凤凰城二期项目的修建策划构思
(一)修建类型及其组合比例
(二)景观与修建气势派头
(三)修建户型与面积设计
五、凤凰城二期项目的筹划设计与修建设计要求(构思)
(一)凤凰城二期项目的筹划设计要求
(二)凤凰城二期项目的筹划设计要求
六、凤凰城二期的市场推广战略(设计框架)
筹划修建面积30~40万平米,平均住房市场代价在/平米之间,商业在元/平米左右。
(1)修建形式主体为高级精品公寓(5层);附以洋房(4层),南部山区为别墅
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- 凤凰 城二期 开发 项目 策划