房地产行业景气度调研分析.docx
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房地产行业景气度调研分析.docx
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房地产行业景气度调研分析
2017年房地产行业景气度调研分析
报告
目录
第一节此轮周期和以往有何不同6
一、景气持续更久6
二、房价涨幅更高7
三、预期普遍下降9
四、分化更加突出11
第二节追本溯源,还看政策13
一、多方面政策配合全力去库13
二、叠加土地供应逐渐减少,致库存降至低位18
三、较强补库需求带动开工、投资走势背离销售21
第三节后续如何:
销售增速下行,投资景气依旧24
一、销售端:
脚步放缓,趋势不改24
二、投资端:
看好全年景气度的持续33
1、资金端:
当前资金整体较为充裕33
2、房企投资意愿较强34
3、土地购置大概率超过2016年36
第四节投资建议:
聚焦龙头房企及三四线棚改受益标的39
一、行业下行、融资收紧,龙头优势加速彰显39
二、棚改货币化安置的提升利好三四线资源型房企44
图表目录
图表1:
我国自2006年以来共经历了三个完整的短周期,目前正处于第四轮周期下行阶段6
图表2:
一线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅均达到或超过此前高点(%)
...........................................................................................................................................7
图表3:
热点二线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅创历史新高(%)8
图表4:
部分三四线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅也超过此前高点(%)
...........................................................................................................................................9
图表5:
此前新开工一般滞后于销售6个月左右,本轮时滞变短9
图表6:
投资对销售下滑愈加敏感,同时销售好转传递至投资的时滞逐渐变长10
图表7:
此轮周期中三四线城市销量走势与一二线城市出现明显的分化(万方,%)
.........................................................................................................................................11
图表8:
从70大中城市新建住宅价格指数同比来看本轮周期三线与一二线城市出现明显分化(%)12
图表9:
第三轮小周期需求刺激力度小于本轮和第二轮周期,主要通过调整公积金促进刚需的释放13
图表10:
此轮周期对比上一轮资金价格更低,资金供应量更充裕15
图表11:
此轮周期中1-3年中长期贷款利率比上一轮低1.4个百分点,也处于历史低
位(%)16
图表12:
一线及三四线城市2014年以来土地供应持续降低18
图表13:
供应减少致一线及三四线城市2014年以来土地成交持续降低18
图表14:
2016年房企存货周转率提升至2010年以来最高水平19
图表15:
大幅去化后部分一二线城市库存降至历史低位20
图表16:
一线及大部分二线城市去化周期降至较低水平(月)20
图表17:
三四线城市经过此轮周期大幅去库后,较多城市去化周期已经降至合理水平
(月)21
图表18:
2017年一季度末,在房企持续补库下周转率同比略微下降21
图表19:
今年以来,房企持续补库,土地购置面积同比持续攀升22
图表20:
土地购置费用自2016年来同比持续上升,今年一季度增速扩大22
图表21:
本轮周期下行阶段销售下滑相对较为缓慢,但下降趋势未改24
图表22:
单月销售来看,3月以后增速明显下滑24
图表23:
一二线城市累计销售面积自调控后持续下滑(万方)25
图表24:
今年以来,尤其4月,一二线城市单月销量增速持续下滑(万方)26
图表25:
目前70大中城市新建住宅价格指数中一二线城市环比仍处于上涨的状态中
(%).............................................................................................................................26
图表26:
2017年棚改总量同比无增加,2018-2020对比2015-2017总量水平有所降低
(万套)28
图表27:
4月三四线房价均价已涨至6257元/平30
图表28:
2016年三四线城市释放了较多的需求31
图表29:
2016年二季度起,三四线城市销量基数开始走高32
图表30:
2016年高销售使得房企积累了大量的资金流33
图表31:
2017Q1行业货币资金/(短期借款+一年内到期长债)达152.22%34
图表32:
2016年末房企的去化周期大幅降至0.96,不足一年35
图表33:
2017Q1房企去化周期同比再降10.17%35
图表34:
北京在上调土地供应计划后1-4月累计供应土地同比增长177%36
图表35:
2017年1-4月土地购置面积同比实现8.10%的增长37
图表36:
2017年以来全国土地购置费累计同比不断攀升,4月底同比增速高达21.10%
.........................................................................................................................................37
图表37:
2017年一季度四大行业龙头的三项费用率明显低于行业水平42
图表38:
龙头房企一季度销量增速大幅领先全国水平42
图表39:
2017年一季度行业集中度(前10销量占比)加速提升43
表格目录
表格1:
第四轮周期上行阶段在我国自2006年以来所有周期上行阶段中持续时间最长
.........................................................................................................................................7
表格2:
第二轮小周期与本轮周期的上行阶段刺激政策和程度相似13
表格3:
从各轮周期政策收紧来看,本轮非一刀切模式,践行“有保有压”的调控思路
.........................................................................................................................................14
表格4:
从已有数据的21个一二线城市棚改总量推算整体一二线城市棚改占总体的比例在15%左右17
表格5:
2015及2016年棚改计划均全部完成,且货币化安置比例大幅提升17
表格6:
2017年部分省份棚改开工计划情况,大部分预计在9、10月完成全年任务
.........................................................................................................................................27
表格7:
目前三大都市圈周围的主流三四线城市大部分处于限购环境下29
表格8:
2016年部分三四线城市强力的购房补贴对需求起到较强的刺激作用31
表格9:
龙头房企2017年计划开工情况对比2016年都有所提升,说明当前房企投资意愿较为乐观35
表格10:
自2016年四季度以来,房企融资不断收紧39
表格11:
目前大房企剩余中期票据额度较高40
表格12:
目前上海在土地出让中已经开启对房企的资质评分,利好于实力强劲的龙头房企40
表格13:
2017年棚改有望为三四线城市带来约2.38亿平的需求44
第一节此轮周期和以往有何不同
万物循环,周而复始。
我国房地产周期由于施加了政策这个关键变量,在演绎的过程中脱离了单一往复的模式,这也赋予了它有别于其他周期行业的魅力。
尤其此轮周期,用以往的规律去解读和预测行业已然失效,我们需要识别出不同之处,同时找到背后核心原因,从而对接下来判断市场走势提供一定支撑。
详细分析后我们总结出本轮周期主要存在以下四点不同。
一、景气持续更久
从房价波动的角度来看,我国共经历了完整的三轮短周期,目前正临第四轮短周期的下行阶段。
此轮周期始于2014年930的政策宽松,市场止跌回升;至
2015年330,再次刺激需求,降低二套房首付比例,而后市场开始逐渐升温,直至出现一线城市房价快速上涨的局面;上海和深圳限购后,市场热度传递至二线城市,2016年二三季度,无论是楼市还是地市都一派火热。
为了抑制房价过快上涨,9月30日前后大量城市开启限购,从房价的角度看,此轮周期也由此步入下行阶段。
此轮周期上行期间房价环比从-0.80%一路高涨至1.80%,行业高景气共持续了24个月,超过此前所有周期上行阶段的持续时间,并且今年一季度,房价有所反弹。
图表1:
我国自2006年以来共经历了三个完整的短周期,目前正处于第四轮周期下行阶段
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
表格1:
第四轮周期上行阶段在我国自2006年以来所有周期上行阶段中持续时间最长
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
二、房价涨幅更高
此轮周期另外一大不同在于大幅上升的房价,环比涨幅最高点超越了2013年,与高速发展期的2007和2010年涨幅相当。
分城市能级来看,一二线城市是此轮房价高涨的主力军。
一线城市中,深圳在2015年6月环比涨幅达最高点:
7.1%;北京和广州在
2016年9月环比涨幅分别高达4.5%和3.1%,与历史最高点持平;上海在2016年8月环比涨幅达4.4%,创历史新高。
在经历930和317两轮调控后,北京和广州2017年以来房价指数环比依旧处于上涨中。
图表2:
一线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅均达到或超过此前高点(%)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
热度较高的二线城市此轮房价涨幅峰值普遍创历史新高。
2016年9月,天津、杭州、福州、济南、郑州、武汉新建住宅价格指数环比涨幅分别高达4.0%、
5.5%、5.1%、5.2%、7.5%和3.8%,二线四小龙也在9月前相继创历史新高。
同样,今年以来仍有部分二线城市房价环比依旧处于上涨中。
图表3:
热点二线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅创历史新高(%)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
除一二线城市外,部分三四线城市,尤其是能够享受一二线城市需求外溢的,
房价环比涨幅也普遍创新高。
无锡在2016年9月新建住宅价格指数环比上涨
8.2%;此轮三四线限购第一城:
赣州,在2016年10月环比涨幅3.1%,创历史新高。
而今年年初至4月,以下五个有数据的城市房价环比涨幅高于一二线城市。
图表4:
部分三四线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅也超过此前高点(%)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
三、预期普遍下降
长周期视角来看,目前行业已经跨过高速增长期,进入缓慢发展的成熟期,动能逐渐减弱已成不争的事实,因此越来越清晰的特点是市场预期的逐渐下降。
销售传导至拿地、开工和投资的时滞可以明显体现。
此前周期中,当销售增速达到顶点后,新开工通常滞后6个月左右开始拐头向下。
但是此轮周期中,在2016年4月累计销售面积同比达到顶点后,新开工与其同步拐头向下,市场对销售变差的敏感性增强,也充分体现了预期的不足。
图表5:
此前新开工一般滞后于销售6个月左右,本轮时滞变短
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
投资亦如此。
在起初两轮周期中,销售拐头向下后,传递到投资下滑有近6个月的时滞,但是2013年的第三轮周期中,在销售下滑的同时投资也立刻进入下行区间。
而此轮周期中在2016年4月销售到达高点开始下滑后,投资也立即下滑,但一个季度后止降回升,与销售走势出现背离,我们在下文原因分析中给出解释。
投资除对销售下滑的敏感性增强外,对销售好转的观察期也有所拉长。
即在销售好转时,此前投资也同步开始好转,但是随着行业动能的逐渐减弱,销售好转传导至投资好转的时滞越来越长。
此轮周期在销售好转10个月后才见到投资有所抬升,也更加的证明了市场预期的不足。
图表6:
投资对销售下滑愈加敏感,同时销售好转传递至投资的时滞逐渐变长
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
四、分化更加突出
本轮周期另外一个显著特点就是分化的全面上演和加剧。
2016年3季度以来,一二线城市销售增速不断走低时,三四线依旧保持平稳,且今年一季度在大量一二线城市限购销量增速大幅走低时,三四线增速反而有所提升;房价同比变化表现的更为突出,此前各线城市几乎同步变化,而此轮周期在一二线城市相继拐头向下时,三四线城市继续保持稳定的上涨。
当下,一二线城市与三四线城市之间无论是政策环境还是市场环境,皆存在较大的分化。
图表7:
此轮周期中三四线城市销量走势与一二线城市出现明显的分化(万方,%)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
图表8:
从70大中城市新建住宅价格指数同比来看本轮周期三线与一二线城市出现明显分化(%)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
第二节追本溯源,还看政策
我国房地产短周期一定程度上是政策调控的周期,此轮周期与以往有如此多的不同,最主要的原因还是来源于政策。
限购放松等需求刺激政策力度的差异、资金端政策的不同以及三四线强力度的去库存政策:
加大棚改货币化安置力度等。
一系列政策的作用下行业大幅去化,致库存降至低位,叠加土地供应端近年的不断减少,使得房企产生较强的补库需求,最终导致销售与开工、投资等出现背离。
一、多方面政策配合全力去库
1、限购放松等需求刺激政策不断出台
(1)小周期上行阶段:
刺激强度与第二轮周期相当
在四轮地产周期中,第一个小周期较为特殊,处于房改后大量需求释放阶段,市场供不应求,因此政策端较为平稳。
第二轮小周期与当前第四轮小周期的上行阶段有相同之处,即都运用了较强的需求刺激政策来全面促进需求的释放。
主要政策如下:
表格2:
第二轮小周期与本轮周期的上行阶段刺激政策和程度相似
资料来源:
中国人民银行,中国银行业监督管理委员会等,北京欧立信咨询中心
第三轮小周期与前述两轮有所不同。
2012年虽然政策有所宽松,但是大部分城市依旧处于限购中,放松的是对刚需的调控,主要方式是调整公积金。
从各地方政府层面来看,2012年30多个城市先后微调了公积金政策来鼓励刚需释放,因此力度弱于本轮和第二轮小周期。
图表9:
第三轮小周期需求刺激力度小于本轮和第二轮周期,主要通过调整公积金促进刚需的释放
资料来源:
南京市公积金管理中心等,北京欧立信咨询中心
此轮周期与第二轮周期的政策刺激强度类似,且从整体房价高点来看也与第二轮周期持平,而本轮周期从底谷到峰值的期限有所拉长的主要原因还是在于行业需求动能的减弱。
2009、2010年行业高速增长期,政策的刺激可以快速的看到市场好转,房价较为迅速上涨至顶峰;而当前需求减弱之际,需要更长的时间和更有力的政策来历经此过程;并且叠加此轮周期中三四线城市库存高企,房价拉升相对较慢。
(2)小周期下行阶段:
此轮周期践行“因城施策”的调控思路
在政策收紧层面,此轮周期与以往有极大的不同。
前几轮周期的收紧政策大部分是一刀切,即便是2013年分城的调控,也是在国五条的统一指导下进行的。
2016年,在深圳和上海限购收紧后,二线四小龙在七八月陆续出台限购,随后
930较多城市加入限购中,再至2017年317调控的升级,没有统一的中央层面的政策指导,并且即使目前已经有近70个市(县、区)开启/升级限购,但大部分三四线城市依旧处于政策宽松的去库存氛围中。
因此本轮周期下行的调控政策真正将“因城施策”体现的淋漓尽致。
表格3:
从各轮周期政策收紧来看,本轮非一刀切模式,践行“有保有压”的调控思路
资料来源:
中国人民银行,中国银行业监督管理委员会等,北京欧立信咨询中心
2、资金环境尤为宽松
此轮周期与上一轮相比,资金环境的宽松十分突出。
无论是资金的供应还是资金的价格,均好于上个周期。
从利率角度来看,此轮周期中1-3年中长期贷款利率比上一轮周期低1.4个百分点,较低的价格和较高的充裕度使得无论是房企还是购房者都拥有较高的流动性,也是促成本轮房价高涨的主要原因。
图表10:
此轮周期对比上一轮资金价格更低,资金供应量更充裕
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
图表11:
此轮周期中1-3年中长期贷款利率比上一轮低1.4个百分点,也处于历史低位(%)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
3、棚改货币化安置对三四线需求大幅提振
本轮周期三四线城市与一二线城市形成如此大的分化最主要的原因在于大部分三四线城市始终处于去库存的宽松政策中,尤其是棚改货币化安置的大幅提升对三四线需求的提振。
棚户区改造早在2005年便在我国东北展开,此后持续推进,截至2014年底,全国共改造各类棚户区住房2080万套。
2015年6月,国务院发布关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见,意见中提出棚改三年(2015-2017)计划,2015年-2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套),且提出要积极推进棚改货币化安置。
在该意见的指导下,棚改加速推进,2015年超额完成棚改计划,数量达601万套。
2016年,棚改继续高速推进,全年共完成606万套,并且加大货币化安置的力度,比2015年大幅提升18.6个百分点,高达48.5%。
棚改的主力军是三四线城市,通过21个一线及二线城市的2016及2017年棚改计划数据的搜集,推算出的整体一二线城市棚改
2016年占比大概在15%左右,假设每套房屋面积85平方米,则2016年棚改货币化安置为三四线城市带来近2.12亿平方米的销售面积,占三四线城市2016年全年住宅销量的22.80%。
表格4:
从已有数据的21个一二线城市棚改总量推算整体一二线城市棚改占总体的比例在15%
左右
资料来源:
首都之窗,深圳市住房和建设局等,北京欧立信咨询中心
表格5:
2015及2016年棚改计划均全部完成,且货币化安置比例大幅提升
资料来源:
住建部,北京欧立信咨询中心
二、叠加土地供应逐渐减少,致库存降至低位
自2013年以来,大部分城市土地供应和成交面积都是逐年降低,尤其是一线和三四线城市,唯有二线城市在2016年同比略有提升。
图表12:
一线及三四线城市2014年以来土地供应持续降低
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
图表13:
供应减少致一线及三四线城市2014年以来土地成交持续降低
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
供应的不断减少,加之全面的宽松政策下需求的不断释放,使得房企的可售资源不断下降。
从存货周转天数来看,2016年底房企存货周转天数降至2010年以来新低,同时存货周转率也上升至2010年以来新高。
图表14:
2016年房企存货周转率提升至2010年以来最高水平
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
土地供给具备较强的刚性,当此轮周期中大部分一二线城市热度不断攀升,
一房难求时,土地即使及时的增加,房屋供给也无法立刻跟进,也因此成为推升楼市和地市热度的一个重要原因。
从商品房可售面积来看,如下图中的一二线城市,此轮周期中大部分已降至2006年以来的历史低位。
尤其是在去年四季度,去化周期在10个月左右甚至不足10个月的一二线城市不在少数。
图表15:
大幅去化后部分一二线城市库存降至历史低位
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
图表16:
一线及大部分二线城市去化周期降至较低水平(月)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
三四线城市此轮周期去化效果同样较为理想,至2017年4月,临安、海宁、滁州去化周期已不足5个月,去化周期在10-20个月合理区间的三四线城市数量也较多。
图表17:
三四线城市经过此轮周期大幅去库后,较多城市去化周期已经降至合理水平(月)
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
三、较强补库需求带动开工、投资走势背离销售
在各个城市良好去库的同时,房企的存货目前已经降至较低的水平。
2017年一季度末,房企由于前期不断补库,存货水平同比略有提升,也在一定程度上反映了一度以及2016年四季度以来房企持续补库带动的投资反弹。
图表18:
2017年一季度末,在房企持续补库下周转率同比略微下降
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
另一重要体现是土地购置费用和土地购置面积的变化,尤其是今年一季度以来,购置面积增速不断提升,4月土地购置费用同比实现30.29%的高增速。
也因此在销售拐头向下后,投资依然持续反弹。
图表19:
:
今年以来,房企持续补库,土地购置面积同比持续攀升
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
图表20:
土地购置费用自2016年来同比持续上升,今年一季度增速扩大
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
第三节后续如何:
销售增速下行,投资景气依旧
由于此轮周期的与众不同,市场对于接下来及全年市场的走势判断存在一定的差异,尤其是销售和开工、投资的情况。
一、销售端:
脚步放缓,趋势不改
2016年是地产销售大年,在4月高点后累计销量增速不断下滑,今年2月增速有所反弹,此后的3月和4月持续下滑,但目前累计销量增速仍有15.70%。
对比以往周期,本轮销售下滑的脚步较为缓慢,但并不能改变后续持续下滑的趋势。
图表21:
本轮周期下行阶段销售下滑相对较为缓慢,但下降趋势未改
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
图表22:
单月销售来看,3月以后增速明显下滑
资料来源:
Wind,北京欧立信咨询中心
销售下滑趋势不改的第一个支撑要素为持续增加的限购城市数量和强力度的调控。
目前,在经历2016年930限购以及317限购升级后,一线城市全体限购;二线城市中除东北三省省会、大连、太原外全部限购。
持续的限购后一二线城市累计销量增速持续下滑。
一二线城市调控的核心目标在于控房价,今年以来一二线城市房价指数环比再次向上,即便在317调控升级后,4月环比依然上涨,说
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