关于长沙电商创业园区建设电商创业园项目整理规划落实方案.docx

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关于长沙电商创业园区建设电商创业园项目整理规划落实方案

长沙电商创业园区建设电商创业园项目规划方案

第一章总论

1.1电商创业园项目概况

1、电商创业园项目名称：

长沙电商创业园产业园电商创业园项目

2、承办单位：

长沙互联网电商有限公司

3、电商创业园项目地点：

楚雄长沙.建材之家总部基地

4、法定代表人：

电商创业园项目负责人：

5、建设内容：

本电商创业园项目位于已建设并逐步投入使用的楚雄长沙.建材之家总部基地内。

电商产业园内占用面积约40000m2。

6、电商创业园项目总投资万元。

7、资金筹措：

申请金融部门贷款万元，其他由企业投资者按各自投资比例自筹。

8、经营范围：

互联网电商服务中心、B2B、B2C网络平台。

10、财务效益影响评价：

电商创业园项目建成后，由财务评价得电商创业园项目投资利润率20.77%，税后财务内部收益率19.91%，投资回收期5.01年。

1.2电商创业园项目开发背景

近年来，我国互联网电商发展迅速，广泛地渗透到社会经济生活各个领域，成为企业开拓国内外市场、提高流通效率的新渠道，消费者面临消费的新选择，也成为我们政府部门拉动内需、发展经济、优化产业结构的重要抓手。

　　我国互联网电商的交易规模2013年已超过10万亿，5年来翻了两番，2013年我国网络零售交易额约为1.85万亿元，5年来平均增速达80%。

2012年我国快递业务量排名世界第三，居美国、日本之后，美国2012年快递业务量为64亿件，2013年我国快递业务量完成92亿件，有乐观声音表示，我国网络零售市场规模在去年一年已经超过美国，目前成为世界最大的网络零售市场。

据国家邮政局网站数据，2013年我国邮政业全行业业务总量完成2680亿元，同比增长32%；业务收入完成2530亿元，同比增长28%。

其中，快递业务量完成92亿件，同比增长60%，最高日处理量突破6500万件；快递业务收入完成1430亿元，同比增长36%。

快递业务量、业务收入年均增长率分别达到55.9%和35.5%。

其他的网上商店比如凡客成本、1号店、当当网等等都有非常突出的表现。

同时，互联网电商的快速发展，成为稳定增长方式的重要动力。

据有关统计表明，至2012年底，我国互联网电商服务企业已经突破20万家，互联网电商服务业收入已经超过2000亿，电子支付认证服务逐步推快，2013中国第三方互联网电商支付总额17.9万亿，目前互联网电商第三方电子支付企业已经达到223家。

目前我国快递企业已经近万家，取得快递业务营业资格证书的已经超过9000家，营业网点达到7.5万处，从业人员超过90万，快递业务连续五年增长超过27%，其中50%的业务来自网络零售配送的需求。

据亿邦动力网的统计，具有盈利能力的行业B2B网站达到5700多家。

1.3承办单位概况

长沙互联网电商有限公司，注册资本金万，由某某投资万元，占注册资本%；某某投资万元，占投资比例%;共同出资筹办，主要经营范围包括：

互联网电商及相关实业投资。

1.4主要技术经济指标

本电商创业园项目主要技术经济指标见表1-1。

表1-1：

主要技术经济指标汇总表

序号

电商创业园项目名称

单位

数量

备注

1

工程建筑主要指标

1.1

用地面积

亩

1.1.1

工业用地

亩

1.1.2

综合用地

亩

1.2

建筑面积

M2

1.2.1

工业用地建筑面积

M2

仓库

M2

非生产性工业用房

M2

1.2.2

商业地上建筑面积

M2

其中

互联网电商大厦

M2

1.3

容积率

1.3.1

工业用地

1.3.2

综合用地

1.4

建筑密度

%

1.4.1

工业用地

%

1.4.2

综合用地

%

1.5

绿化率

%

2

电商创业园项目定员

人

3

总投资

万元

3.1

固定资产投资

万元

3.3

流动资产投资

万元

4

资金筹措

4.1

企业自筹

万元

包括流动资金

4.2

银行贷款

万元

5

主要财务计算指标

5.1

营业收入

万元

平均

5.2

税金及附加

万元

平均

5.3

年利润总额

万元

平均

5.4

所得税

万元

平均

6

财务评价指标（全投资）

6.1

税后内部收益率

%

6.2

税后财务净现值

万元

6.3

税后投资回收期

年

6.4

投资利润率

%

7

财务评价指标（资本金）

7.1

内部收益率

%

7.2

财务净现值

万元

i

7.3

投资回收期

年

第二章电商创业园项目建设的必要性

2.1符合国家产业政策

互联网电商产业是当前国家鼓励的产业、产品和技术，符合国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》“鼓励类”第二十八条信息产业37款：

“互联网电商和电子政务系统开发与应用服务”。

2005年国务院发布《关于加快互联网电商发展的若干意见》后，我国互联网电商开始以前所未有的速度发展，发展互联网电商在积极应对金融危机，加快传统产业改造、助力中小企业发展、带动内需和就业等方面的作用日益凸显。

2009年“互联网电商发展政策论坛”在杭州举行，共同探讨我国互联网电商发展中遇到的政策瓶颈以及需要哪方面的扶持政策，显示国家重视推进互联网电商发展是必然的。

2009年商务部发布《关于加快流通领域互联网电商发展的意见》，成为2010年中国互联网电商快速上升的催化剂。

2010年互联网电商快速上升还源于行业合力与企业的积极努力，也是中国互联网电商发展10年的一个必然结果。

同时“积极发展互联网电商”也列入了温家宝总理《2010年政府工作报告》，政府的政策导向和支持必然是互联网电商发展的加速引擎。

2010年4月，在广州举行的“互联网电商助力外贸增长高层论坛暨部分省市区域互联网电商平台启动仪式”上，商务部副部长蒋耀平表示商务部将继续加大推进互联网电商应用和模式创新力度：

着重加强互联网电商理论、规划、管理等方面的研究，加大对互联网电商发展的政策支持；并鼓励互联网电商模式创新，扶持和规范第三方互联网电商平台和行业互联网电商平台建设，加大对网上展会的支持力度；扶持和规范面向消费者的互联网电商应用，鼓励传统流通企业开展互联网电商应用，提升传统市场流通体系信息化水平；积极参与国际互联网电商重要规则的制订，开展跨国家、跨地区的互联网电商交流活动；多渠道多形式开展互联网电商应用的宣传培训活动，使互联网电商真正成为商贸流通现代化的重要手段之一。

根据《互联网电商“十二五”规划》初稿，“十二五”期间，互联网电商将被列入战略性新兴产业的重要组成部分，作为新一代信息技术的分支将是下一阶段信息化建设的重心，互联网电商的应用领域也将进一步拓宽。

2013年11月19日，某某省制定发布了《某某省人民政府办公厅关于加快互联网电商发展的若干意见》，明确从财政、金融、税收以及人才培养等方面着手，加大互联网电商的扶持力度。

对列为重点培育的互联网电商企业，在房产税、城乡土地建设税和水利建设基金等方面给予见面优惠。

因此，本电商创业园项目的实施符合国家、省及地方相关规划和产业政策的。

2.2符合政府相关政策导向

为加快转型升级、打造创新经济为重点，根据“政府引导、企业主体、重点扶持、典型带动”的原则，依托优势产品和重点产业，积极推进互联网电商产业链建设，大力开展互联网电商示范基地的创建，加快普及深化互联网电商应用，健全完善互联网电商发展环境，推动全市互联网电商实现跨越式发展。

各级政府从以下几方面加大对互联网电商产业的扶持范围和力度：

一、引导企业及个人应用电商平台；

二、支持特色产品和重点行业开展互联网电商；

三、支持企业使用互联网电商开拓国际市场；

四、支持民生领域互联网电商应用；

五、培育引进一批具有一定影响力的互联网电商企业；

六、规划建设互联网电商示范基地；

七、加快推进互联网电商应用网络基础建设；

八、做大做强现代物流业；

九、完善互联网电商其它服务体系；

十、强化财政支持；

十一、加大土地、税收、金融、工商等方面的支持；

十二、加强互联网电商人才引进和应用能力培训；

十三、完善互联网电商统计和绩效评估体系；

十四、营造互联网电商发展的良好环境等。

2.3有利于整合资源促进企业发展壮大

本电商创业园项目为互联网电商综合大楼、创建——B2B、B2C互联网电商平台，即集有形的园区、无形的商务平台以及住宿餐饮娱乐为一体的综合性互联网电商中心，有利于电商创业园项目承办单位整合各类资源，降低企业运营成本，提高资源利用效率，把规模做大，从而促进企业发展壮大。

第三章市场分析及预测

3.1市场现状分析

阿里巴巴研究中心数据显示，2012年中国电商服务业整体成交约2000亿元，同比增长83%，支撑起大约1.2万亿网络零售交易，8.4万亿互联网电商交易。

移动互联网电商呈高速增长，预计增长率高达200%，成为移动互联网中增速最快的细分行业。

全国电商交易额以及移动电商交易额增长趋势

艾瑞咨询数据显示，2012年中国网络购物市场交易规模达13040.0亿元，较往年增长66.2%，在社会消费品总零售额的占比达到6.2%。

从季度数据来看，2012Q4由于受“双11”、“双12”等促销活动影响，中国网络购物市场交易规模高达4239.4亿元，同比增长80.0%，环比增长32.4%。

中国网络购物市场从2012年后开始逐渐进入成熟期。

未来几年，随着传统企业大规模进入电商行业，中国西部省份及中东部三四线城市的网购潜力也将得到进一步开发，加上移动互联网的发展促使移动网购日益便捷，中国网络购物市场整体还将保持较快增长速度，预计到2015-2016年中国网络购物市场交易规模将超过30000亿元。

2008-2016中国网络购物市场交易规模

总体来说，我国互联网电商整体延续了高速发展的趋势，并且在网民增长速度逐步放缓的背景下，网络购物应用依然呈现迅猛的增长势头。

当前，居民消费在拉动国民经济发展中的重要性明显提升，而网络零售更是成为促进消费的重要抓手。

在网络购物用户规模保

持快速扩张的同时，市场结构也进入加速优化期，电商企业间展开平台化、开放化战略，企业间呈现竞合态势。

3.2市场特点分析

虽然中国互联网电商市场规模的增长仍维持在一个较高的水平，但市场规模增长的放缓仍是不争事实，这一现象不仅是全球金融危机所致，同时市场也存在其他发展瓶颈，亟待突破：

一是资金投入不足的问题，政府已经逐步认识到互联网电商公共服务平台对中小企业度过经济寒冬作用巨大，且通过改善政策环境和引导予以扶持，但政府财政投入毕竟有限；二是支撑服务体系不健全的问题，从目前的互联网电商平台来看，大多数平台只做到了能完成贸易过程中的特定服务，比如厂商介绍、产品展示，而对交易前的业务协同、交易后的支付和物流等功能性环节缺乏关注，贸易的全流程服务更无从实现。

面对以上严峻的市场问题，2013年中国互联网电商市场做出了一定的适应性调整，并反映为2013年中国互联网电商市场的主要发展特点：

（1）政府加强引导性投资的注入解决资金不足问题

2013年政府加强了在互联网电商领域的引导性投资，用以改善中国互联网电商市场的投资环境，政府通过将投资收益返还社会投资人、支持社会投资回购政府所持股份等政策，将大量资金引入互联网电商的发展。

2013年底，依托“十二五”国家科技支撑计划重点电商创业园项目“现代服务业服务交互支撑平台”构建的“正佳网”在广州正式开业，充分说明国家对互联网电商发展的扶持力度已经达到一个新的高度，市场发展的资金问题逐步得到缓解。

（2）企业与政府合力完善互联网电商支撑体系

在互联网电商支撑体系建设方面，支付体系已经具备了一定发展基础，支付宝、财付通等网上支付服务商已经具备了一定的竞争优势，同时为进一步改善网上支付市场的发展环境，继续扩大市场占有率，企业具有主动联合政府或金融机构完善支付体系的意愿，其中完善网上支付信用体系工作成为2013年的主旋律。

2008年1月17日，第三方支付平台支付宝与中国建设银联合推出了的支付宝卖家信贷服务，符合信贷要求的淘宝网卖家将可获得最高十万元的个人小额信贷，国内首次推出这种信贷模式，在很大程度上加强了第三方支付公司的信誉保障。

（3）政府主导物流互联网电商服务平台的整合与构建

与企业主动建设网上支付体系不同，物流体系的完善需要政府的大力推动。

通过整合全省甚至全国的物流资源，建立物流公共信息平台成为目前一个时期的首要任务。

目前中国已经具备了中国物流交易中心、厦门物流公共信息平台等一批市级物流平台，但从信息质量、功能服务等方面看都需要进一步提升。

（4）互联网电商保持投资吸引力，B2C成风投新宠

2013年中国互联网电商市场除在扩大资金来源、支撑体系建设方面有所成就外，不可避免的需要面临全球金融危机所带来的影响，但随着中国互联网电商与行业发展结合的更广、更深，充分利用互联网电商B2C手段已经成为中国行业企业在度过经济寒冬中的重要选择。

因此，2013年投资机构对中国互联网电商市场的关注度不降反升，其中B2C行业无论在投资案例数量还是在投资金额上都呈快速增值趋势。

母婴用品、IT数码产品、珠宝、建材等一大批传统行业细分领域开始进入B2C市场，并获得VC持续关注。

年内，凡客、麦考林分别获得2000万美元和8000万美元的资本注入。

可见B2C已经成为推动中国互联网电商市场发展的重要细分市场。

3.3市场前景预测

展望未来，中国互联网电商市场将在国民经济的发展中起到越发重要的作用。

预计2014年市场规模将达到13.4万亿元，从市场格局看，B2B市场占整体市场83.3%，B2C比例明显提高，达到5.9%，C2C市场交易额则达到4.5%。

（1）B2B仍有发展潜力，B2C将提速增长

从整体市场及细分市场的发展看，2013年中国互联网电商交易额达到10.2万亿元，同比2012年的8.5万亿，增长29.9%。

未来10年，中国将有70％的贸易额将通过电子交易完成。

中国B2B互联网电商市场交易规模增长潜力巨大。

此外，由于互联网电商向行业的渗透将更加深入，加之B2C市场对投资者的吸引力加强，B2C市场的份额逐年呈现明显的扩大趋势，其中IT数码、家居建材领域B2C市场将成为未来几年中国互联网电商市场发展的热点领域。

（2）保险、旅游、批发零售行业互联网电商市场份额将扩大

从行业应用角度看，鉴于2008年的经济环境，国民的保险意识将进一步加强，而方便快捷的保险互联网电商将成为保险客户的首选，因此未来保险互联网电商仍将快速发展；同时，随着经济增长放缓，各省市将加强对旅游产业的重视，从而提升本地经济增长能力，在旅游产业二次创业的要求下，旅游互联网电商将成为未来各地着重发展的业务；此外，赛迪顾问认为中国国民消费能力在未来不会有太大波动，当市场物价逐步增高，网络平台所提供的低价格产品将更加受到消费者青睐，随着网民网上购物、网上支付以及物流服务的健全，直接面向个人消费者的批发零售业互联网电商将会面临最佳的发展机遇。

　　（3）物流平台将逐步崛起，支付市场面临洗牌

从互联网电商市场支撑体系建设看，一方面2009年物流公共信息平台在政府的持续推动下将有巨大发展，平台信息服务能力将显著提升，同时更多的互联网电商服务商会加入物流体系建设的行列中。

另一方面，网上支付服务商将在未来2年经历二次筛选，资金短缺以及技术、商业模式、信用体系等环节不健全的服务商将面临被市场淘汰的危险。

综上所述，中国互联网电商市场充满机遇和挑战，而政府和企业的通力合作是抓住机遇并赢得挑战的基础。

在此基础上，中国互联网电商市场将一步步向发达国家互联网电商水平接近，在成为全球网络经济中心的道路上稳步前行

第四章工艺流程

4.1B2B互联网电商平台

4.1.1工艺流程

B2B是企业与企业之间通过互联网进行产品、服务及信息的交换。

通俗的说法是指进行互联网电商交易的供需双方都是商家（或企业、公司），它们使用了Internet的技术或各种商务网络平台，完成商务交易的过程。

这些过程包括：

发布供求信息，订货及确认订货，支付过程及票据的签发、传送和接收，确定配送方案并监控配送过程等。

如图4-1所示，企业A通过Internet选定一家提供商务服务的电于商务系统（或自身商务购物系统），根据其自身需要提出商务业务请求，将请求信息通过Internet发送给此互联网电商系统;互联网电商系统根据企业A提出的商务业务请求寻找合适的交易企业B，并将请求信息通过Internet发送给企业B，企业B得到企业A的请求信息后，经过分析处理其相应交易请求，并将相应信息发送给互联网电商系统;收到企业B的交易请求后，互联网电商系统开始处理交易信息，并要求交易双方提供各自银行账户信息。

得到交易双方的银行账户信息后，需对交易双方进行身份认证，将认证合格的银行账户信息通过支付网关发送给交易双方的开户银行，完成银行转账;将转账后的信息通过互联网电商系统发送给交易企业，并联合工商、税务等协同单位，最后委托运输配送公司来完成配送工作。

图4-1：

B2B购物系统流程图

第五章电商创业园项目建设方案（参考）采用长沙建材基地建设方案

5.1电商创业园项目建设地点和建设条件

园区位于中国云南省楚雄彝族自治州楚雄市，占地200亩的楚雄长沙.建材之家总部基地内。

园区距离州政府直线距离约8公里，距省会昆明约160公里，两小时车程。

交通运输均十分便捷。

供排水、电力、通讯等配套设施可充分依托既有和规划建设中的基础设施。

生产、生活用水由城市给水管口接入；产生的生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网至城市污水处理厂进行处理排放；用电由附近变电所直接以10千伏电源供电，完全可以满足本电商创业园项目需要。

第六章公用工程

6.1给、排水

6.1.1设计依据及范围

1、设计依据

（1）《建筑给排水设计规范》

（2）《室外给水设计规范》

（3）《室外排水设计规范》

（4）《建筑灭火器配置设计规范》

（5）《生活饮用水卫生标准》；

（6）《污水综合排放标准》

（7）相关专业提供的设计资料。

2、设计范围

（1）生活给水系统设计；

（2）消防给水系统设计（详见消防篇）；

（3）排水系统设计。

6.1.2给水

电商创业园项目的主要用水是生活用水和消防用水。

从南公河路和兴国路市政道路上的市政给水管网分别引进一条DN150进水管，供水压力大于0.25MPa，以满足全园区的生产、生活和消防要求。

园区内设室外消火栓，综合楼每只出水量40L/s，室外消火栓用水量30L/s；车间、仓库及办公楼设室内消火栓，每只出水量20L/s,室外消火栓20L/s，自动喷水系统28L/s。

1、生活给水设计

生活用水量办公按50L/人·天；商业6L/平方米·天，园区厂房50L/人·天计，绿化、道路2L/平方米·次，最高日用水量约为160吨。

生活用水采用分区供水办公楼1-3层，工业用房1-4层由市政给水管网直压供水，其他楼层采用加压供水。

2、给水消防设计

根据《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》，综合楼、工业用房及地下车库等均设置室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统，并配置手提式干粉灭火器。

综合楼消防用水一次灭火用水量约856立方米；工业用房一次灭火用水量约532立方米。

（1）室外消火栓

室外消火栓由市政管网直压供水，室外给水管网围绕建筑物成环状布置，消火栓布置按间距不大于120M，保护半径不超过150M进行设计，并满足消防用水量要求。

（2）室内消火栓

地块内各用房室内消防给水系统分别独立设置，各部分的室内消火栓给水系统均由消防储水池、水泵、管网、消火栓及屋顶水箱组成。

室内消火栓系统在屋顶设18m3的消防水箱，满足火灾初期的消防用水。

在水泵房内设二台消防主泵（Q=20L/S，H=552M，一用一备），消防管道成环状布置，竖向采用减压阀分区。

为确保最高几层的消防水压，在高层屋顶设置一台GH-1200气压罐及二台80DLX立式补压泵进行初期消防加压，一旦地下室消防泵及喷淋泵运转后，气压罐稳压装置立即停止工作。

室外设二只消防水泵接合器，以供消防车前来施救。

室内消火栓的布置保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同时到达，且充实水柱不小于10M，屋顶设试验用消火栓。

栓口压力超过0.5Mpa的几层采用减压型消火栓。

消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动，也可由消控中心远距离启动或在消防泵房内直接启动。

（3）自喷给水系统

综合楼、工业用房各楼内各设一套室内自动喷淋系统，由消防储水池、水泵、湿式报警阀、管网、喷头等组成。

系统均按中Ⅱ级危险级设计，每个报警阀控制喷头数小于800个，喷头动作温度为68℃（厨房93℃），每个系统设有二套DN100消防水泵接合器。

6.1.3排水

本电商创业园项目采用雨、污分流制的排水系统，园区需新建雨、污排水管网。

雨水及洁净废水经园区雨水排水管网汇总后排入市政雨水管网。

生活污水经地埋式无动力水处理装置处理、食堂含油污水经隔油池处理后与生产污水一起排入园区污水处理站，经集中处理达标后排放。

本电商创业园项目污水最高日排放量为350吨，生活污水经地埋式生化处理后达

6.2电气

6.2.1电源

本工程变电所采用10KV电源进线。

6.2.2电商创业园项目负荷

本工程综合楼消控室、主要通道照明、应急照明、电梯、消防风机、防火卷帘、安防用电、障碍照明、生活泵等为一级负荷，一般空调动力用电为三级负荷。

地下车库应急照明、污水泵、消防风机、消防水泵、防火卷帘、机械停车设备等负荷为一级负荷，一般动力为三级负荷。

高层厂房（二类高层）主要通道照明、应急照明、电梯为二级负荷，一般空调动力用电三级负荷。

多层厂房为三级负荷。

经计算，综合地块计算负荷约为2000KW,工业用地计算负荷约为4000KW。

6.2.3供配电系统

本工程设1座10KV开闭所，开闭所从上级变电站引入二路独立10KV供电电源。

按区域内设6座变配电所，高压采用两段单母线接线，不舍母线联络开关。

6.2.4低压配电系统

动力：

从变配电室至各普通负荷采用树干式供电。

从变配电室至消防水泵喷淋水泵及正压风机电梯等消防负荷采用放射式分别从二段母线引至，在末端采用双电源自动切换方式供电。

照明：

本工程普通照明采用树干式供电，在井道内采用母干线敷设。

应急照明采用两回电源从两段低压母线引出，在强电井内采用树干式供电，在相关层才艺欧诺个双电源切换方式供电。

6.2.5照明

本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。

照明光源根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。

设有普通照明、事故照明、疏散照明。

疏散照明灯具采用自带电源的应急灯照明。

6.2.6防雷与接地

本电商创业园项目按三类防雷建筑物进行设计。

本电商创业园项目保护接地采用TN-C-S系统，保护接地、防雷接地、工作接地共用基础钢筋接地体，要求接地电阻不得大于1欧姆。

6.3弱电设计说明

6.3.1设计依据及范围

1、设计依据

（1）《民用建筑电气设计规范》

（2）《智能建筑设计标准》

（3）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》

（4）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》

（5）《建筑物防雷设计规范》

（6）《建筑物电子信息系统防雷设