物业工程部规章制度.docx

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物业工程部规章制度

3.1.4

物业工程部规章制度

【篇一：

物业工程部管理制度】

1.0目的

为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，特制定此要求。

2.0

范围

3.0

职责

为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保

养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，要求如下：

3.1.1

各个专业组接到工程部入室维修单后，各专业技工应在

10分

钟之内到达

维修现场。

此时如果技工正在其它地点工作，工程部主管应先到场

了解报修情况并进行安抚客户的工作。

3.1.2

工程部员工进入业主室内必须穿工程部工作服、佩带胸卡。

3.1.3

进入业主室内的工程部员工应视工作内容，必须带足工具、

备件，不准

向业主借用工具或其他物品，如：

登高用的桌椅等。

在维修保养工作中，若遇有与业主或管理人员之间冲突问题，

须向工程

主管汇报并作书面记录，记录要注明时间、地点、问题发生情况及处理情况等，决不允许和业主或管理人员直接冲突。

3.1.5在室内进行维修保养的工作中，未经业主同意，不准挪动业主物品。

如

果工作需要挪动物品，必须征得业主同意后方能挪动，但必须保证不损害业主的物品。

3.1.6在业主室内进行维修工作的，如果遇有业主提出异议，需与各楼管理人

员联系，由物业管理员与业主商谈，取得业主的同意后，再进行维修工作。

3.1.7在室内完成维修后，一定要清理现场，恢复维修区域的原貌。

3.1.8与业主接触时，必须使用文明语言，行为端庄，神情饱满。

1

3.1.9维修保养工作要确保业主的人身、物品的安全，遇有影响人身安全和碰

撞物品的可能性或有容易散落灰尘或杂物时，必须先作好防护措施方可进行工作。

3.1.10工程部员工在与业主接触中，不得向业主谈论与工作无关的事情。

3.2工程部入室维修制度补充细则：

3.2.1维修人员到达客户单元，应先向客户前台服务人员或报修人员通报，敲

门三声或按门铃一下，向客户致以问候语“您好我们接到了您的报修现在可以维修了吗？

”。

3.2.2当得到客户同意后戴好鞋套进入室内进行维修，此时应用大浴巾把客户

相关物品进行遮挡以防落上尘土，工作完毕后应及时清理干净现场。

3.2.3维修后应让客户检验并在维修单上签字。

向客户表示感谢“给您添麻烦

了，谢谢合作再见”。

退出客户单元并做好记录，并告知客服或报修人员。

3.2.4遇到缺少维修材料或影响相邻客户时应向客户解释原因并另行安排时间

进行维修。

同时通知工程主管。

3.2.5工程主管对维修单进行确认并签字，必要时对维修质量进行检查，

2

1.0目的

为更好的对设备设施进行维护保养，确保设备设施正常的运行。

2.0范围

3.0职责

3.1.1认真做好设备设施巡视检查并详细记录，定期由工程主管、服务中心经

理检查签字确认。

3.1.2建立逐级报告程序：

3.1.3监管人员项目经理公司领导

3.1.4如在维护保养检修中发现零备件存在故障隐患，目前可暂时正常运行不

影响客户的正常使用。

监管人员与维保单位确认后上报工程主管，工程主管现场确认，商议解决方案，报公司领导签字后实施解决方案。

3.1.5在不影响客户正常使用设备设施的情况下用最短时间排除故障以恢复

设备设施的正常运行。

同时逐级上报，监管人员跟踪设备设施的维修全过程做出详细记录。

3.1.6当维护保养设备发生故障，如不处理故障会影响到客户正常使用，监管

人员必须立即通知维保单位人员马上到达现场。

同时逐级报告，夜班时报告值班主管，必须在双方（维保单位、工程部监管人员）人员现场确认签字后方可立即更换，从此时起监管人员跟踪维修直到故障处理结

束。

做好详细记录，事后一周内，维保单位的技术部门出具分析报告上交工程部并报公司领导批示。

3.1.7维护保养合同之外的维修，维保单位根据我方建议提供施工方案及费

明细逐级上报，经公司领导批准后方可实施。

工程主管制定监管事项，监管人员执行监管事项及跟踪全过程。

3

3.1.8正常维修如果需要更换的零备件价值超过￥2000.00元时。

需要维保

单位提供书面技术分析报告，工程主管提供专业意见。

监管人员及工程主管确认签字后一并提交上级领导。

经协商确认后才可进行更换。

3.1.9所有更换下来的坏损件一律由工程部收回。

更换所有零备件均需由监

管人员和工程主管签字并做书面记录

3.1.10工程主管根据不同维保项目制定监管人操作程序。

3.1.11定期召开月度维保会，总结本月度设备设施运行状况，分析存在的问

题并提出解决方案。

同时商订下个月度主要设备设施的维护保养工作内容。

4

1.0目的

2.0

3.0

3.1.1

3.1.2

3.1.3

3.1.4

3.1.5

3.1.6

3.1.7

3.1.8

3.1.9

3.1.10

3.1.11

3.1.12

3.1.13

3.1.14

【篇二：

物业公司工程部管理制度】

工程部主管岗位职责

1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；

5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

8、组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；

9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并

检查计划的完成情况；

10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有

关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下

属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的

原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和

施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；

15、完成上级交代的其他工作；

二、领班岗位职责

1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三

干净、四不漏、五良好”。

所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密

封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；

2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；

3、负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；

4、负责制定本班设备检修计划和备件计划，报主管审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；三、员工岗位职责

1、服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；

2、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；

3、努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质

量，让业主满意；

交接班管理制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征

得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。

2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告

领班或工程主管，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。

3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。

交接班的准备工作包括：

查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。

交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。

4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。

5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。

6、下列情况不得进行交接班：

（1）、交接班准备工作未完成时。

（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。

（3）、领班或由值班主管指定的替班人未来到时。

（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。

安全、防火管理制度

1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真

做好小区各系统的防火安全保卫工作。

2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。

3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主管批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。

4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。

5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主管批准才能打开水池盖。

6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。

施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。

9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。

10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。

一旦小区发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。

值班电工岗位职责

1、值班电工应严格遵守配电室管理制度。

2、负责巡视配电室设备的运行情况。

【篇三：

物业工程部管理制度】

物业工程部管理制度

一，维修班工具使用管理办法

为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。

工程维修部使用工具分为：

共用工具与私用工具。

所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。

（1）共用工具使用管理：

共用工具由工程部主管保管，只允许公司内部使用，不得以个人名

义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。

当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。

所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。

（2）私用工具使用管理

发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，

离职时交还给公司。

个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。

个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须旧件。

二、工程部每天工作事项

1、每天按时交接班后，首先做好各自区设备房卫生，保证所有办公区域、设备操作间的

卫生整洁。

2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。

3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。

4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、

容量详细记录，保证正常供电。

5、工程部每日必须保证有人接听报修电话或通知电话，保证维修工及时维修率为100％，

保证整栋办公楼的正常工作。

6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况，对所

发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。

7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施，电箱检查无误后，方可

休息，。

三、工程部礼貌用语规范

1、接报维修电话服务用语：

接到报修电话时，首先问“您好！

工程部，您有什么需要帮助的吗？

”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：

报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录

做好后说“好的，我们会尽快赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？

”再问清没有其它事项后，说“再见”。

2、维修工服务用语：

在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进业主家或办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。

进入后

说“您好！

我是工程部维修工，是您需要帮助吗？

”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。

”在检查完毕后，发现问题及时维修。

维修完毕后说“您好！

现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要

帮助的吗？

”在报修业主没有其它事情后说“再见”。

四、电工服务流程

1、每月对小区各层楼强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照

明、景观照明以电气设备进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并做好维修记录，维修记录工程主管每月

做检查，并校正问题。

5、维修时需进入业主家所必须脱鞋或穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可

进入维修。

6、维修时要注意保护人身安全和设备安全，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主询问是否还有其它需要帮助的事情。

8、负责清扫配电室区域内、发电机房、水泵房卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。

9、如发生停电事故时要保持冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和

上报有关领导。

五、配电室值班员服务流程

1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。

巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。

3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。

4、每天对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰情况。

5、对配电室存在的问题及时上报部门主管和有关负责人，做到及时解决处理，保证配

电室正常安全运行。

6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。

7、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。

8、每1个月对柴油发电机房设备试运行一次，检查发电机机油，柴油，发电机电池电量，

认真填写运行记录。

10、如遇外网停电，必须10分钟之前开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒

闸操作用第二路高压供电，恢复正常供电后关闭发电机组。

六，电工安全操作

1.目的

为加强电气安全管理工作，防止发生触电事故，

确保员工在设备及线路维修保养过程中的安全，特制定本规程。

2.范围

本规程适用于工程部的所有电工作业、电气维修、线路设备的维修保养工作。

3.职责

3.1

工程主管负责电工安全操作规程的实施监护。

3.2

维修电工执行落实电工安全操作规程。

4.内容及步骤

4.1

所有绝缘、检验工具，应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、校验。

4.2

现场施工用高低压设备及线路，应按施工设计及有关电气安全技术规程安装和架设。

4.3

线路上禁止带负荷接电或断电，禁止带电操作。

4.4

有人触电，立即切断电源，进行急救电气着火，应立即将有关电源切断后，使用干粉灭火器灭火。

4.5多台配电箱（盘）并列安装时，手指不得放在两盘的接合处，也不得触摸连接螺孔。

4.6

用摇表测定绝缘电阻，

应防止有人触及正在测定中的线路或设备。

测定容性或感性材料、设

备后，必须放电。

雷雨时禁止检测线路绝缘。

4.7

电流互感器禁止开路，电压互感器禁止短路和以升压方式运行。

4.8

电气设备的金属外壳，

必须接地或接零。

同一设备可做接地和接零。

同一供电网不允许部分接地部分接零。

4.9

电气设备所有熔断器的额定电流应与其负荷容量相适应。

禁止用金属线代替熔断器。

4.10

2.5m，易燃、

施工现场夜间临时照明电线及灯具，一般高度应不低于

易爆场所应用防爆灯

具。

照明开关、灯口、插座等，应正确接入火

线及零线.

4.11

严禁非电工人员从事电工作业。

4.12

低压电气装置接线端头应有线号标志，线号标志不得采用金属材料制作，外部接线端子不得外露。

4.13

电动机及其附属装置应符合国家或部颁现行技术标准并有出厂合格证和技术文件。

电动机及附属装置的安全防护装置应齐全完整。

4.14

电工作业人员必须参加劳动部门的专业培训，并考核取得电工技术等级证书和上岗操作证，持证上岗。

严禁无证操作或酒后操作。

4.15

停送电联系应指定专人进行。

非指定人员要求停送电时，值班人员有权不予办理。

送电前应得到施工维修现场负责人的同意确认后方可送电。

严禁采取约时送电或其他不安全的方式联系停送电。

4.16

重要线路维修必须执行必要的组织措施和技术措施。

4.17

技术措施：

停电、验电、装设接地线，悬挂标识牌与装设临时护栏。