产品标准化体系的建立与实施.pdf
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房地产产品标准化体系的建立与实施主讲专家:
苏志刚标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言住宅的住宅的标准化标准化就是建立一个就是建立一个行业产品行业产品的的基准平台基准平台空间尺度空间尺度功能组织功能组织部品性能部品性能物理指标物理指标设备要求设备要求国家规范国家规范标准化标准化引言关于标准化关于标准化1标准化的理解标准化的理解1)定义形成基于形成基于客户行为客户行为的标准化的标准化产品产品产品产品市场因素市场因素自身因素自身因素客户客户竞争对手竞争对手成本成本周期周期选择以客户维度作为产品决策第一重要因素选择以客户维度作为产品决策第一重要因素1标准化的理解标准化的理解2)基于客户行为引言关于标准化关于标准化以以设计标准化设计标准化为主导的为主导的标准化过程标准化过程空间尺度空间尺度功能组织功能组织部品性能部品性能物理指标物理指标设备要求设备要求部品标准部品标准工程标准工程标准总图装置总图装置建筑标准化建筑标准化景观标准化景观标准化标准化体系标准化体系居住要求技术标准设计标准化标准化管理模式标准化管理模式客户行为自我实现自我实现尊重尊重归属归属安全安全生理需求生理需求技术标准技术标准1标准化的理解标准化的理解3)设计标准化为先导引言关于标准化关于标准化1、人力资源不断摊薄2、决策时间长3、变更签证多4、品质缺乏保障5、规模经营优势未能体现6、规模扩张中的瓶颈:
效率低下、品质问题、风格缺失7、行业快速发展8、发展由粗放向精细化的转型9、客户需求不断提升1、人力资源不断摊薄2、决策时间长3、变更签证多4、品质缺乏保障5、规模经营优势未能体现6、规模扩张中的瓶颈:
效率低下、品质问题、风格缺失7、行业快速发展8、发展由粗放向精细化的转型9、客户需求不断提升2标准化的需求分析标准化的需求分析1)产生的背景引言关于标准化关于标准化不同不同开发商专业岗位产品深度开发商专业岗位产品深度成熟开发商要从流程角度,新公司要从细微的材料质量控制入手。
成熟开发商要从流程角度,新公司要从细微的材料质量控制入手。
设计需要产品库、工程需要采购标准化。
设计需要产品库、工程需要采购标准化。
领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。
领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。
豪宅与廉租房、首次购房与豪宅与廉租房、首次购房与N次置业,不同的产品需要不同的标准化次置业,不同的产品需要不同的标准化标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化,不同的需要有不同深度的标准化标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化,不同的需要有不同深度的标准化2标准化的需求分析标准化的需求分析2)不同的需求引言关于标准化关于标准化相同相同提升品质节约成本实施深度快速复制标准产品提升品质节约成本实施深度快速复制标准产品从企业层面看,标准化是为了满足企业业务快速增长时,实现快速复制成熟产品的前提从企业层面看,标准化是为了满足企业业务快速增长时,实现快速复制成熟产品的前提从专业层面看,标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证从专业层面看,标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证从管理层面看,标准化是有效降低企业运营成本的重要手段从管理层面看,标准化是有效降低企业运营成本的重要手段标准化是以设计为先导,包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程标准化是以设计为先导,包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用,深度以满足使用者的使用习惯为基本要求标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用,深度以满足使用者的使用习惯为基本要求2标准化的需求分析标准化的需求分析3)相同的需求引言关于标准化关于标准化优势优势速度质量效率速度质量效率提升设计及项目开发周期,解决资金压力提升设计及项目开发周期,解决资金压力设计周期(月)11.12.86051015集团平均标准化标准化项目开发周期(月)99121212.501020莞高尔夫津西青穗城花莞运河东渝新城设计失误率2%1.56%0%1%2%3%集团平均标准化人均设计面积(万平米)1.4712.9051015集团平均标准化提高产品设计质量,解决设计失误提高管理效率,解决人力摊薄提高产品设计质量,解决设计失误提高管理效率,解决人力摊薄2标准化的需求分析标准化的需求分析4)标准化的优势引言关于标准化关于标准化22222525262626263434353561611101101321321351350204060801001201401601994199519961997199819992000200120022003年竣工面积(万平方米)年竣工面积(万平方米)18141095555121212181410955551212120246810121416182019941995199619971998199920002001200220032004进入城市(个)进入城市(个)41261016101411918191641261016101411918191605101520253035404519941995199619971998199920002001200220032004在建项目(个)在建项目(个)成立建筑研究中心成立建筑研究中心成立集团规划设计部成立集团规划设计部成立标准化/技术研发中心成立标准化/技术研发中心成立产业化/产品创新中心成立产业化/产品创新中心2标准化的需求分析标准化的需求分析1)案例:
标准化产生的背景引言关于标准化关于标准化标准化是技术还是管理?
标准化成果如何落实到项目?
标准化成果如何更新?
对企业做标准化工作一致认同,标准化需要致力于解决共同需求的客观满足;主要集中在标准化的部品层面希望标准化工作解决:
产品品质的不确定性、提供部品选择的标准、从客户出发提升产品研究的深度和针对性。
数据库选择搭配策划菜单营销菜单设计菜单户型立面风格施工菜单模块化模块之间的搭配国内开发商的需求国内开发商的需求2标准化的需求分析标准化的需求分析2)案例:
关于标准化的观点引言关于标准化关于标准化标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言第一章标准化体系的建立标准化体系的建立1从系统的产品分析开始从系统的产品分析开始1)设计总结对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求典型设计问题分析典型设计问题分析典型设计问题分析典型设计问题分析道路交通分析:
主入口的位置对用地已有道路进行功能定位示意性的表达路网分级体现人行及车行流线核实产品建议书中停车方式及数量的可行性道路交通分析:
主入口的位置对用地已有道路进行功能定位示意性的表达路网分级体现人行及车行流线核实产品建议书中停车方式及数量的可行性第一章标准化体系的建立标准化体系的建立标准化方式探索标准化方式探索总计总计1616个项目个项目83.483.4万m万m22的标准化产品。
的标准化产品。
设计标准化:
设计标准化:
44个版个版本本5858种基本产品户型种基本产品户型技术标准化:
技术标准化:
44类类1515项技术项技术部品标准化:
部品标准化:
2424类类5454种部种部品品流程标准化:
流程标准化:
流程、成果标准流程、成果标准应用规模应用规模2模式-1模式-11)标准化工作成果第一章标准化体系的建立标准化体系的建立流程再造2模式-1模式-12)管理标准化概念设计概念设计规划设计规划设计实施方案实施方案施工图指导书施工图指导书单体设计单体设计技术应用技术应用施工图施工图部品设计部品设计总图装置的分类3)设计标准化总图装置总图装置的分类总图装置的分类入口装置道路装置入口装置道路装置零星装置其它装置零星装置其它装置车行路装置车行路附属装置人行装置车行路装置车行路附属装置人行装置城市混合入口小区主入口小区次入口组团入口主景观入口城市混合入口小区主入口小区次入口组团入口主景观入口2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立城市混合入口3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立小区入口3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立组团入口3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立庭院入口3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立道路(减速带)3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立道路停车3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立院落停车3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立分区管理3)设计标准化总图装置2模式-1模式-1第一章标准化体系的建立标准化体系的建立第一章标准化体系的建立标准化体系的建立情景花园洋房2模式-1模式-13)设计标准化单体产品创新产品创新产品创新产品创新情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房给客户私有室外空间,彻底改变住宅的封闭特性给客户私有室外空间,彻底改变住宅的封闭特性为邻里提供交往的场所为邻里提供交往的场所改变多层住宅形象,提高品质感改变多层住宅形象,提高品质感深圳成都武汉B2-5华中03版天津深圳成都武汉B2-5华中03版天津第一章标准化体系的建立标准化体系的建立情景花园洋房2模式-1模式-13)设计标准化单体广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品广州南湖情景化高层情花华中版情景花园洋房专利产品成都金色情景化小高层成都金色情景化小高层深圳万科城情景化多层情花华南版(万科城)深圳万科城情景化多层情花华南版(万科城)第一章标准化体系的建立标准化体系的建立产品库2模式-1模式-13)设计标准化单体从2003-2004年,集团共有标准化产品4个版本,58个基本产品户型从2003-2004年,集团共有标准化产品4个版本,58个基本产品户型大连城花大连城花中山城市风景中山城市风景天津西青天津西青鞍山城花鞍山城花长春上东长春上东沈阳四季沈阳四季武汉城花武汉城花第一章标准化体系的建立标准化体系的建立产品库产品库产品库2模式-1模式-13)设计标准化单体景观构成景观构成绿化道路场所硬质庇护水景照明植物配置公共绿地路面铺地停车位设施构建物设施便民设施照明灯具围墙/栅栏挡土墙亭廊自然水景泳池水景庭院水景车行照明人行照明场地照明健身运动场游乐场休闲广场道路绿化其他绿化坡道/台阶种植容器棚架膜结构装饰水景景观用水景观设计导则2模式-1模式-13)设计标准化景观标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立景观标准化小结2模式-1模式-13)设计标准化景观标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立第一章标准化体系的建立标准化体系的建立完整的部品设计2模式-1模式-14)部品标准化设计图纸设计图纸工艺作法工艺作法安装说明安装说明材料明细材料明细施工图设计施工图设计工厂生产工厂生产为成本测算提供参考为成本测算提供参考为施工提供指导为施工提供指导完整的部品设计完整的部品设计第一章标准化体系的建立标准化体系的建立部品设计与单体设计的关系部品设计与单体设计的关系单体设计单体设计独立部品设计独立部品设计订单部品设计提出设计要求订单部品设计提出设计要求反提要求反提要求完成设计完成设计部品设计流程2模式-1模式-14)部品标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立单体设计单体设计独立部品设计独立部品设计订单部品设计订单部品设计提出设计要求提出设计要求反提要求反提要求搜索部品搜索部品寻找适合载体完成设计寻找适合载体完成设计部品设计流程2模式-1模式-14)部品标准化第一章为什么要推进产品标准化为什么要推进产品标准化塑钢门窗钢质入户门钢质私家院门木制门(户内门)铝合金单元门阳台栏杆晾衣架女儿墙栏杆花槽栏杆装配式花槽直跑楼梯栏杆直跑楼梯栏杆楼梯间栏杆窗护栏雨蓬成品空调百页及穿孔铝板信奶箱厨卫铝扣板吊顶楼梯间地砖阳台地砖橱柜灯具部品目录部品目录完整的部品设计2模式-1模式-14)部品标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立序号序号材料或设备名称材料或设备名称集团统一采购情况集团统一采购情况11电梯电梯集团统一采购集团统一采购22发电机发电机33外墙涂料外墙涂料44内墙涂料内墙涂料55洁具洁具66水龙头水龙头77彩色混凝土瓦彩色混凝土瓦88给水管(PPR管)给水管(PPR管)99PVC管材(排水管、电线管)PVC管材(排水管、电线管)1010智能化(对讲机和门口机)智能化(对讲机和门口机)1111区域统一采购区域统一采购1212钢质入户门钢质入户门1313橱柜橱柜1414铝合金门窗型材铝合金门窗型材1515墙地砖墙地砖1616木地板木地板户式中央空调户式中央空调部品战略采购2模式-1模式-14)部品标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立标准化项目技术应用2模式-1模式-15)技术标准化南昌四季花城四期武汉城市花园鞍山城市花园中山四季花城大连城市花园环境保护人工湿地生态人工湖雨水利用中水利用复合式厨房遮阳西向隔热渗水路面佛甲草新三级钢冷轧钢网变压止逆阀烟道倒置式屋面太阳能热水系统设备部品标准化项目技术应用列表类别技术项目建筑单体景观规划设计万科集团绿色建筑研发实践万科城四期、零能耗实验楼、万科中心天津假日风景项目2006詹天佑金奖天津万科东丽湖项目2006双优双节杯特别奖第1名LEED-ND银级(试评估)深圳万科东海岸项目2005詹天佑金奖国际花园社区可持续发展金奖123上海万科朗润园项目2006双优双节杯特别奖第1名LEED-ND银级(试评估)遮阳、复合式厨房、屋面种植、人工湿地等单技术应用建研中心、成果汇编、标准化10余个标准化项目及非标准化项目多技术应用5天津、成都、南京。
万科集团环境策略技术的探索2000-2002技术的探索2000-2002技术的规范2003-2004技术的规范2003-2004技术系统化2003-2004技术系统化2003-2004万科技术观2003-2004万科技术观2003-2004绿色项目实践2002-2005绿色项目实践2002-2005环境策略2004-2005环境策略2004-2005绿色项目示范2005-2009绿色项目示范2005-2009绿色项目规模化2009-绿色项目规模化2009-64万科集团绿色实践历程2模式-1模式-15)技术标准化2007年度起,万科将发布每年度的企业社会责任2007年度起,万科将发布每年度的企业社会责任绿绿皮书。
皮书。
万科企业社会责任绿皮书2模式-1模式-15)技术标准化第一章标准化体系的建立标准化体系的建立南昌四季花城标准化2模式-1模式-16)案例栏杆栏杆空调空调入口入口3模式-2模式-21)标准化工作成果设计标准化:
设计标准化:
33大类大类2222种基本产品定型种基本产品定型部品标准化:
部品标准化:
66大类部品定型大类部品定型制定标准:
交楼标准、设计标准、部品标准制定标准:
交楼标准、设计标准、部品标准成立机构成立机构标准化中心标准化中心工作成果工作成果第一章标准化体系的建立标准化体系的建立4模式-3模式-31)标准化工作成果工作成果工作成果标准化工作组、全面家居核心小组标准化工作组、全面家居核心小组内装标准化:
设计、配套标准,厨卫模块标准化,目前累计施工内装标准化:
设计、配套标准,厨卫模块标准化,目前累计施工24002400套部品标准化:
套部品标准化:
99大类大类2020种部品材料流程、标准:
全装修设计流程种部品材料流程、标准:
全装修设计流程成立机构成立机构第一章标准化体系的建立标准化体系的建立5模式-4模式-4案例分析案例:
沈阳新榆公馆案例:
沈阳新榆公馆第一章标准化体系的建立标准化体系的建立标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言第二章标准化工作平台标准化工作平台1标准化体系框架标准化体系框架1)设计标准化第一级第一级功能模块标功能模块标准准模块设计原则模块设计原则标准模块资料标准模块资料模块与产品对应模块与产品对应第二级第二级第三级第三级单体组合原则单体组合原则标准单体平面标准单体平面立面意向立面意向单体适用条件单体适用条件部品及装修部品及装修户型标准户型标准单体标准单体标准模块组合原则模块组合原则标准组合户型标准组合户型户型与产品对应户型与产品对应标标准准化化产产品品库库标准化单体图纸标准化单体图纸设设计计标标准准化化之之产产品品库库第二章1标准化体系框架标准化体系框架2)部品标准化结构与墙体结构与墙体工程桩基工程桩基标准化部品手册标准化部品手册部品标准化之标准化部品手册部品标准化之标准化部品手册外立面材料外立面材料精装修部品精装修部品设备材料设备材料室外景观室外景观新技术新技术围护墙体围护墙体内部墙体内部墙体预制构件预制构件门窗门窗外墙涂料外墙涂料外墙砖外墙砖栏杆栏杆马桶马桶地板地板室内门室内门橱柜橱柜管道管道配电箱配电箱对讲对讲电梯电梯路灯路灯道路装置道路装置停车装置停车装置铺地材料铺地材料太阳能太阳能地源热泵地源热泵保温材料保温材料新风系统新风系统。
标准化工作平台标准化工作平台第二章1标准化体系框架标准化体系框架2)部品标准化结构与墙体结构与墙体部品设计要求部品设计要求标准化部品图纸标准化部品图纸材料技术图表材料技术图表关键技术图示关键技术图示施工技术图示施工技术图示标准化部品手册标准化部品手册供方评估供方评估部品标准化之标准化部品手册部品标准化之标准化部品手册外立面材料外立面材料室内部品室内部品设备材料设备材料室外景观室外景观新技术新技术工程案例工程案例采购标准合同采购标准合同总包标准合同总包标准合同标准化工作平台标准化工作平台第二章1标准化体系框架标准化体系框架3)管理标准化设计管理流程及评审设计管理流程及评审流程与成果标准流程与成果标准流程标准化之流程与成果标准流程标准化之流程与成果标准设计指导书设计指导书采购管理流程及评审采购管理流程及评审采购指导书采购指导书工程验收流程及评审工程验收流程及评审工程指导书工程指导书标准化工作平台标准化工作平台标准化体系框架标准化体系框架设计部品管理技术总图装置功能模块+户型+单体+产品库战略采购部品规模应用部品其它常用部品政府推广技术绿色建筑技术其它创新技术设计计划模板评审要点模板流程相关景观标准化创新部品第二章1标准化体系框架标准化体系框架4)体系框架标准化工作平台标准化工作平台标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言第三章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施1标准化体系推广及实施的关键标准化体系推广及实施的关键建立共识:
1)项目评估;2)客户投诉;3)客户满意度调研;4)专业指标评估(开发周期、设计周期、设计变更率、人均设计面积等);5)内外访谈等。
系统认知系统认知搭建平台搭建平台建立标准建立标准特色平台特色平台建立平台:
1)借鉴标杆企业标准化成果及项目;2)设定标准化衡量指标;3)形成标准化工作框架;4)规划标准化推进策略。
形成标准:
1)依据标准化衡量指标;2)执行标准化推进策略;3)将标准化工作框架不断完善;4)结合实际项目;5)形成能够指导当下地产开发的标准化成果。
特色平台:
1)满足开发需要的标准化成果及匹配的管理能力;2)匹配的外部合作资源;3)不断提升的标准化衡量指标;4)产品满足客户需求。
第三章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施设计周期分析2标准化实施效果的衡量标准标准化实施效果的衡量标准衡量标准设计周期分析设计周期分析比较比较单位:
天单位:
天项目项目标杆标杆项目1项目2项目31期2期项目1项目2项目31期2期项目前期概念设计(前置)正式规划招投标方案设计详规+单体初步设计施工图设计施工图报建累计项目平均设计周期项目平均设计周期备注:
备注:
1)标准化项目:
提供成套施工图的项目;2)成熟项目:
成熟产品(有意向平面,立面需重新设计);其中:
成熟项目1(不含正式规划招投标);成熟项目2(含正式规划招投标)标准化成熟项目1成熟项目2标准化成熟项目1成熟项目2标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言讨论:
讨论:
第四章标准化与设计管理标准化与设计管理逻辑1总结总结评估第四章标准化与设计管理标准化与设计管理2规范规范项目评审会议操作流程第四章标准化与设计管理标准化与设计管理改造型3方法方法学习型标准化体系的建立标准化体系的建立第一章第一章标准化工作平台标准化工作平台第二章第二章标准化体系的推广与实施标准化体系的推广与实施第三章第三章标准化与设计管理标准化与设计管理第四章第四章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议第五章第五章关于标准化关于标准化引言引言第五章中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化工作建议中冶地产标准化中冶地产标准化工作建议END
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